Monthly Archives: 6月 2016

不動産の共有に潜む問題について気付いたEさん。対応を開始します。

 
【 FRAコンサルティングに問い合わせ 】

 

 

b408f706c124e06c12570850f5b734ea_s私は、墨田の貸地の正確な価値について、専門家に聞いてみることを決めました。

「墨田 不動産 評価」とインターネットで検索し、検索結果の上位に出てきた会社の中から、親しみやすさを感じたFRAコンサルティングへ、問い合わせました。

 

 
すると早速、不動産鑑定士から返答が。

 

「貸地の時価を評価するだけであれば3万円~ 対応できますが、3つの土地の詳細を聞かせて頂ければ、土地を第三者に売却せずに共有を解消する方法をご提案できるかもしれません」

 
土地を売らずに、共有を解消できる?

それは願ってもないことです!

無料面談を申し込み、3物件の登記簿謄本と所在地を赤ペンで囲った地図をPDFにして、FRAに送りました。

 

 

<次回に続く>

 

 

 

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Eさんは、この先に問題が起きるのではないかと、懸念を強めています。

 
【 Eさんの将来の悩み 】

 

 

01904a15d2cd530762f0ee17e6e05476_s私には息子が3人、妹には娘が2人います。

5人が小さい頃には、正月など実家に集まって顔を合わせる機会もありましたが、大きくなってからは男の子と女の子ということもあって、交流はほとんどなくなりました。

 

 

 

 

このまま私と妹が不動産の共有を続ければ、いつか子どもたち5人が不動産を共有し、共同して管理をしていくことになります。

 

住む場所も考え方も様々な彼らがうまくやっていけるとは思えません。

 
何とか、いまの共有を解消できないものか…
いっそ土地を売って現金にして分けて、という考えが頭をよぎります。
でも世田谷の土地は売るには惜しい。また、墨田の貸地は果たしてスムーズに売れるのか…

 

 

そもそも、3つの所有土地は、実際のところ今一体いくらの価値があるのでしょう。
特に、借地人のいる土地の価値など、私には見当もつきません。

 

 

<次回に続く>

 

 

 

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慌ただしく二次相続の手続きを終えたEさん。
その後、兄妹共有となった不動産について悩ましく思うようになってきました。

 

 
【 Eさんの今の悩み 】

 

 

母親の遺志を第一に、と兄妹で共有することになった不動産ですが、色々と面倒に感じることが増えてきました。
妹は墨田の土地の地代を受け取り、私が世田谷の駐車場収入を管理。
各不動産の税金は私が支払った上で、兄妹間の精算をしていますが、妹との都度のやり取りはそれなりに手間です。

 

 
a6528d3e8a42da55600655af39e64b2c_s江東区の実家は、空き家状態です。

 
先日、大型台風が東京を直撃したときには、庭の木の枝が折れて隣家に迷惑をかけてしまいました。
妹が菓子折りを持って隣家にお詫びに行きましたが、実家の中に入ってみれば、2階の和室の屋根から雨漏りしているらしく、畳に水溜りができていたそうです。

 
築40年以上の家ですから…もう誰も住むことはなく、このままにしておいては朽廃が進む一方だと思うと心配です。

 

 
妹の家から世田谷は遠いので、妹が世田谷の土地を見にくることは一切ありませんが、私は時折車で近くを通ります。

 

 

 

世田谷は人口が90万人超えへと近付いています。うちの土地の近くでも、確かにマンションやアパートの建設が多く、人口流入を肌で感じます。
今は工事車両の駐車などでうちの駐車場の収入は順調です。
しかし、順調と言っても、住宅地の駐車料金ですからしれた額で…

 

 

 

リタイアした身の私ですから、時間はあります。
世田谷の土地で上手くアパート経営ができるならば、駐車場のままにしておくよりいいのではないか、と考え、最近いくつかアパート経営セミナーに参加してみました。
うちの土地なら十分に経営が成り立つとはずだ、との思いが強まっています。

 
ただ、不動産投資には必ずリスクがあります。

 

妹を納得させられるのか…私には自信がありません。

 

 
<次回に続く>

 

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

本日より新ブログシリーズとして、相続した複数の共有土地について等価交換し、土地の有効活用に成功したEさんのストーリーをお届けいたします。

(このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。)

 
【 E家の家族構成と所有不動産 】

 

私は東京の下町出身のEです。
金融機関勤務が長く、妻子を伴い全国を回る転勤族でした。

現役を退いて、今ようやく今は目黒のマンションに落ち着いています。

 

きょうだいは妹が一人。
妹は、住宅設備関係の仕事をする同級生だった男性と結婚し、ずっと地元に住んでいます。

 

 

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父は10年前、母は3年前に亡くなりました。
父が亡くなったときの一次相続では、父が所有する不動産全てを母が相続しました。

 

不動産の概要は以下です。

①江東区の土地(100㎡)…古家(実家)付土地。

②墨田区の土地(350㎡)…貸地。革小物製造の小工場が操業中。

③世田谷区の土地(160㎡)…更地。時間貸駐車場。

 
母は急に亡くなったのですが、公正証書遺言を残していました。

財産については兄妹で均等に分けること。
ただし、江東区の土地については、妹夫婦が自宅マンションを購入するときに資金援助をしたことを考慮して、私に3/4、妹に1/4を残す。

 

 

私たち兄妹は、母の遺言通りに、遺産分割を行いました。

 

 
<次回に続く>

 

 

 

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こんにちは! FRAコンサルティングの伊藤です。

 
PEI88_ajisaitosenro20150305090347500-thumb-815xauto-12200不動産3大お悩みパターンの一つ、兄弟姉妹が当事者となる不動産のお悩み。

ご両親から相続する(した)不動産について、

「いくらなの?」
「どう整理をつけたらいいの?」

とお困りの方は、高齢化や増税の影響で、年々増加しています。

 

 

不動産相続のお悩みは、専門家と協同で以下取り組みを行うことで、解決します!

(1) 時価を知る
(2) 現状を整理する
(3) 不動産の今後について分析する
(4) 共有をできるだけ避ける手立てを考える
(5) 複数の不動産が関係する場合は、交換特例が使えないか検討する

 
次のブログシリーズでは、「固定資産の交換特例」を使って、相続不動産の共有を解消した実例ストーリーを用意しております。
底地(借地権が設定されている土地の所有権、をいいます)の評価の方法にも、スポットをあてます。

 

 

皆さまのお悩み解消のヒントとなりましたら幸いです(^o^)

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

鑑定評価書の最終ページには、付記事項として「不動産鑑定士等の役割分担」という表を載せています。

この表に示す不動産鑑定士の役割分担について、本日は例を挙げてお伝えしたいと思います。

 
弊社の発行する評価書面は全て、統括を代表不動産鑑定士の降矢 等が行っています。PISA0265

 

評価作業には、資料整理、現地・役所調査、市場調査、文書作成 等々のステップがあります。

 
降矢の統括の下、作業ボリュームの大きな案件等で所属鑑定士3名それぞれが最も能力を発揮できる分担を行うこともあれば、一人の鑑定士が全てのステップを担当する場合もあり、ケースバイケースです。

 

 

分担の場合について、評価の流れに沿って具体的にお話します。

 

 

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先日ご依頼のあった物件は、建物延床面積が5万㎡を超える大型物件内の店舗でした。

 

・まず、資料の整理を伊藤が担当し、建物内の位置関係確定。

・評価する店舗は男性をターゲットとした業態で、建物の物理的状況について確認が必要な項目も多かったので、現地調査は一級建築士でもある池田 広幸が中心となって行うことになりました。

 

・役所調査は、窓口が市内に点在していたため、弊社スタッフ総出で行いました。

・そして、市場調査は、面談聴取については池田が、データ収集は伊藤が行いました。

・ここまでの作業で出揃った情報に基づき、伊藤が評価文書を作成。

・池田の文書チェック後、降矢が最終審査を行い、鑑定評価書が完成しました!

 

 

 

ダブルチェック、トリプルチェックで、精確な評価を心がけています↓

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伊藤由美子です。

今日は、私どもが皆さまからご依頼を頂戴し、不動産鑑定評価書を発行した場合に負います”責任”についてご説明します。
IMG_3665不動産鑑定評価書の発行にあたっては、“鑑定業者としての責任”と、“不動産鑑定士としての責任”が発生します。

 

 
鑑定業者である弊社・FRAコンサルティングの代表者は降矢 等であり、降矢は弊社の全ての不動産鑑定評価書について、最終的な鑑定業者としての責任を負っております。

 

また、所属鑑定士(降矢 等・伊藤 由美子・池田 広幸)は、作成に関与した不動産鑑定評価書について、不動産鑑定士としての責任を負います。

 

 

すなわち、私どもがお客様に納品させて頂く鑑定評価書は、常に、専門業者として、また、専門職業家として、責務を果たす内容なのです。

 

 
何度かブログでも取り上げておりますとおり、この責任が、不動産業者さんの査定にはありません。

 

 
万が一にも不当鑑定と認められるような事態になりましたら、私どもには厳しい処分が科されます。

 

 

責任を自覚し、最善の評価となりますよう、一つ一つの案件に誠心誠意取り組む毎日です。
皆さまに何よりも安心をお届けしたいと願っております↓

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伊藤です。

不動産のお悩み3大パターン、その③その2は、建物を貸している方と借りている方 が当事者で、立退きの話が出た場合です。

 

家賃のお悩みに比べればご相談件数は少ないですが、当事者の方は家賃のケース以上にお困りに・・・

 
立退きの話合いは、数百万円~ときに数億円ともなる金銭をめぐる交渉事。

 

当事者の方の今後の人生を左右すると言っても過言ではない話合いは、平行線を辿ることが珍しくありません。

 

そういった場合に、私どもが根拠を積み上げて求めた立退料が、双方歩み寄りの切り札となります。

 
◆お悩みの本質◆

「出ていってほしい/出ていきたくない」
「適正な立退料はいくら?」
「立退きはOK、でも立退料が安すぎる!」

 
◆解決へのステップ◆

テナントの実質的損失が十分に考慮された立退料を把握し、交渉を進める。

 
◆不動産鑑定士に加えての解決パートナー◆

(場合により)弁護士

 
立退き交渉のお悩み解消事例として、弊社ブログカテゴリー『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』の中に、

「店舗の立退料。Cさんのストーリー」
「事務所の立退料。Dさんのストーリー」 を収録しております。

是非ご一読下さいませ!

 
立退料評価、数多く行っております↓

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