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FRAコンサルティングの伊藤です。

令和がはじまって最初の夏が、終わりを迎えております。

この夏も、日本列島は猛暑と台風に襲われました。

先週9日未明には台風15号が首都圏を直撃。

本日午前の時点で、千葉県内ではまだ6万4,000軒が停電状態にあるとのことです…台風被害に遭われた方々にお見舞い申し上げます。早期復旧を心よりお祈りいたします。
 
 
DSC_0601関東に上陸した台風としては過去最強クラスだったそうですが、我が家の近隣でもすさまじい暴風雨が吹き荒れました。

恐ろしさのあまり、眠りが浅くなって、平常より2時間も早く目が覚めてしまいました。

7時を迎えたころには風雨は収まったものの、公共交通機関は軒並み運休して外出できず。
子どもの小学校は、登校時間が10:30へと繰り下げられました。

お昼前になって、世田谷区役所に調査に行くと、樹木が大量に葉を落として、まるで落葉の季節の風景のようでした。

夕方には、友人から家の屋根の一部が飛ばされてしまったと聞いて… 台風の破壊力に再び震えました。
 
 
台風の暴風からいのちと資産を守るためには、建物とその周辺に飛ばされるものがないかしっかり点検しておくこと、気象情報の収集につとめ、風雨が強まってきたらできる限り建物内にとどまること、が大切、と改めて気を引き締めました。
 
水害への備えも欠かせません。
排水設備の状態を点検して土のうや止水板を整備すること、避難行動をあらかじめシミュレーションしておいて危険が迫ったときには迅速に避難すること、が必要です。
 

水害リスクが年々高まっていく折、官民の動きについて3点ご紹介します。

① 都と全区市町村(島嶼部を除く)からなる広域的な治水対策推進組織の「東京都総合治水対策協議会」は、情報発信を強化しています。

「みんなで考えよう! 水害に強いまちづくり」

こちらのパンフレットは写真や絵が多用されていてわかりやすいです。是非一度お目通しください。
 

② 天気予報アプリの開発会社は、降雨をもたらす雨雲の動きの予測精度をAIを活用するなどしてより高めています。

ウェザーニュース・雨雲レーダー

安全な避難のために大切な情報が得られます。
 

③ 最後は不動産所有コストの増加につながる話ですが…
損害保険各社は、自然災害の増加、水濡れ災害の増加を受けて、10月より火災保険料引き上げ方向です。
 

天災に立ち向かうには、自助・共助・公助が欠かせません。

弊社ブログでも災害対策の情報を引き続き発信してまいりたいと存じます。
 
 

【関連記事】

川がなくても水害は起こります!世田谷区に聞いた水害への備え。

 

 

 

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伊藤由美子です。

しばしばメディアで目にする「首都圏住みたい街ランキング」

不動産関係各社の調査がありますが、いずれのランキングでも上位の常連といえば吉祥寺です。

長谷工アーベストがまとめた2019年調査でも、昨年に続いて第1位をキープしていました。
 
こんな吉祥寺人気を背景にしたマンガ、その名も『吉祥寺だけが住みたい街ですか?』をこの夏読みました。
 

街ぶらラブなお引っ越しマンガ!
住みたい街No.1として有名な吉祥寺で不動産仲介業を営む双子、都子と富子。双子は吉祥寺に憧れを抱いてやってくる女性客にフレンドリー&パンクな接客で、本当に住みたい街を紹介していく。

(講談社・ヤングマガジン公式サイトの作品紹介より。)

 

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双子の姉妹が営む吉祥寺の不動産屋さんを、この街に住みたい若い女性が訪れます。

彼女たちは、自分らしく生きる姉妹(姉都子は本好き内向的。妹富子は社交的。体型と顔は瓜二つ)との家探しを通して自らの内面を見つめ、新しい街、不動産との出会いで新しい一歩を踏み出す勇気を得る、というのが毎回のストーリー展開です。

 
 
 
毎話お定まりの展開に安心して読めて、読後は心がほっこりし、そして街情報にも詳しくなれます。
もっと早く読めば良かったなぁ~と思いました(^_-)
 
雑司ヶ谷、大森、五反田、茗荷谷、水道橋、野方、福生、などなど… たくさんの街が登場し、その街の魅力や美味しいものがストーリーの中で紹介されていきます。

弊社のある錦糸町は、第三話に出ていました。
 
不動産がお好きな皆さま、是非、『吉祥寺だけが住みたい街ですか?』をお手に取ってみて下さい(*^_^*)
 

【関連記事】

不動産につながる本:『TOKYO STYLE』
不動産につながる本:『ちいさいおうち』
不動産につながる本:『風と共に去りぬ』

 
 
 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

本日のブログでは、2019年版の「観光白書」(6月21日発表)を取り上げます。
 
前回ブログの最後で、地方都市での地域の魅力を活かした民泊の成功例に触れましたが、6月に観光庁が発表した「観光白書」では、地方部を訪れる訪日外国人が年々増加している状況について詳細に記されていました。

地方での民泊挑戦には追い風が吹いていることがわかります。
 
訪問先を三大都市圏(東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫の8都府県)とそれ以外の地方部に分けたとき、地方部を訪れる訪日外国人旅行者の割合は下図のように年々高まって、2018年には57.7%に達しています。
 
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観光庁「訪日外国人消費動向調査」および日本政府観光局「訪日外客数」に基づき観光庁作成

 

このように、地方を訪れる訪日外国人旅行者の増加していることについて、外国人旅行者の関心が多様化し、さまざまな「コト消費」への関心が高まっていることが背景の一つとして考えられています。
 

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観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき観光庁作成

 

「コト消費」の誘引力の高い地域には、東北、中部、中国、四国、九州の各県が上位に。
 

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観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき観光庁作成

 
 
その土地でしか体験できないコトを磨いてその魅力を外へと発信し、交流人口を増やしていくことが、人口減少時代の日本において、地域の豊かさを保ち、不動産価値を維持向上するために重要になっていると思います。
 
不動産評価についてのご相談の折には、是非物件が立地する地域の魅力についてのお話もお聞かせ下さい!
(初回ご相談無料 03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)

 

”民泊1年のまとめ”ブログ2回目です。伊藤が担当し、各地の民泊の現況を見てまいります。

 
まず、住宅宿泊事業法(民泊法)の施行から1年を迎えた2019年6月14日時点の、民泊事業届出住宅数の分布図をご覧ください。

 

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出典:民泊制度ポータルサイト

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民泊物件の展開は、地域的な偏りが大きくなっています。

1000件以上が立地しているのは、北海道東京都大阪府沖縄県、です。

いずれも訪日客に人気の観光地を擁し、宿泊ニーズが高い地域です。

 

 

民泊には、増加するインバウンドや大規模イベントがもたらす宿泊需要の受け皿となるメリットがあります。

さらに、地域活性化空き家対策も民泊に期待されている役割です。

しかし人口減少率の高い地方都市での民泊物件の数が多くないことから、こういったメリットについては現在広く実感されてはいないのではないか…と考えております。
 
民泊法に基づく民泊の広がりの障害となっていると言われるのが、民泊法が営業日数を年間180日に制限している点です。
 
届出住宅数上位4位の都道府県のうち、東京都の大田区と、大阪府の大阪市国家戦略特区の指定を受けていて、条件を満たせば営業日数の制限がなくなります。

そのため大田区・大阪市では、届出だけで始められる民泊法に基づく民泊でまずスタートしてみて、事業としてうまくいきそうであれば認定が必要な特区民泊に切り替える、との手法を取る事業者が見られます。
 
このように、事業性を重視した民泊の場合、宿泊需要があることを前提に、特区民泊あるいは旅館業への切り替え、あるいは物件売却など、その後の選択肢が豊富な地域に、民泊物件が集まっていきます。
 
ただし宿泊需要や出口の選択肢があっても、民泊法に自治体が上乗せした規制(例えば、京都市の「物件からおおむね10分以内に駆け付けられる場所に管理者を置く」規定)の存在が、民泊実施を困難おり・・・京都東京は観光資源が豊富なエリアですが、民泊の存在感はさほど高まっていません
 
北海道沖縄九州については、この1年間、訪日客の増加に比例して民泊も伸びています
 
地方都市での民泊は全般としてはまだ低調ですが、一部地域ではその地ならではの魅力を打ち出すことで、成果を挙げている例があるようです。

日本経済新聞の地域版では、長野県にある近隣のワイナリーのワインが楽しめる民泊や、農業体験・田舎暮らし体験ができる民泊、富山県の山あいで囲炉裏のある日本家屋に泊まる民泊、などが紹介されていました。
 
地域活性化や空き家活用につながるこういった地方都市での民泊には、民泊仲介事業者や政府も注目しています。

私も個人的に、ユニークで豊かな民泊が広がっていくことを心より願っております!
 

【関連記事】

人生ベストの宿は民泊!

 

弊社では不動産を巡る新たな動きに常にアンテナを張り、皆さまの不動産の適正価値把握に努めております。

不動産の鑑定・評価につきまして、どうぞお気軽にご相談くださいませ。
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

いよいよ夏も本番。

旅行の計画がおありの方も多いと思いますが、宿泊先として民泊を手配された方はいらっしゃいますか?

 
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一般住宅に旅行者を宿泊させる事業(民泊)についての法律である住宅宿泊事業法(民泊法)の施行から先月で1年が経ち、この1ヵ月半ほど、関係者のお話を聞いたり、報道に接する場面が多くありました。
 
本日と次回のブログで、”民泊1年のまとめ”をお届けします。
 
 
 

今日は、それぞれ異なるスタンスにある民泊を取り巻く方々(民泊事業者、市民、自治体、政府)の心情・行動を、以下、明確にしてみたいと思います。
 
民泊事業者

・民泊法が営業日数を年間180日以内に限っている点、多くの自治体が上乗せ規制を設けている点が収益を得る上でのネックとなっている。

・国家戦略特区となった地域での特区民泊や、旅館業法の簡易宿所への転換に、事業の活路を見い出している。

 
市民

・住民の立場では、民泊が居住環境を悪化させるのではないかとの警戒心が根強く、自治体へ上乗せ規制を要望したり、マンションの管理規約で民泊を禁止したりといった動きが多く見られた。

・消費者の立場では、民泊で危険な目に遭うのではないかとの不審感が払拭されておらず、民泊利用は伸び悩む(日本での民泊利用者は外国人が3/4弱。日本人が1/4強、)

 
自治体

・住民の不安の声に対応して設けた民泊法への上乗せ規制を、緩和できないままでいる。

 
政府

・2030年に6000万人の訪日外国人客受け入れを目標とする観光立国をバックアップする、観光客の受け皿として民泊に期待。

・民泊法は、純粋なビジネスのための法という仕様ではなく、シェアリングエコノミーや副業に対応する仕様の法。法制定によって、一般住宅から営利を得ることが合法的に可能となり有害な民泊を排除する根拠ができた点に制定の意義がある。

・ビジネスとして人を泊める場合に拠るべき枠組みは旅館業法。よって、営業日数を180日に限るという民泊法のルールは、法の住み分けのために必要。

 

【関連記事】

民泊新法から半年。これまでに起きたこと

 

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こうして整理してみますと、私たち市民ひとりひとりが外来者との相互理解を深めていくことが、民泊がより発展するためのカギを握るように思えます。

外国からのお客さまとの交流が生まれる東京オリンピック・パラリンピックが、その一つの契機となるかもしれません。
 
次回ブログでは、全国の民泊の状況を概観します。
 
 
 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

ひと月ほど前、私の住まいの隣地の方から依頼があって、土地の境界確認に立ち会いました。

 
不動産売買や不動産鑑定の場面で、土地の境界が確定済みであるか否かは重要です。

対象となる土地の正確な面積の把握と、将来的な境界紛争の予防に有用だからです。
 

梅雨の中休みの午後に、関係者立会いのもとで境界を確認。

境界標を設置し、境界確定図を添えた境界確認書を取り交わしました。

 

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境界はこの塀と塀の間です。

 

 

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測量がなされ…

 

 

 

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先方と当方とで確認した境界に、境界標を設置しました。

 

 

 

スムーズに一連の確認と確定が進んだのには、この一帯について国土調査法にもとづく地籍調査が完了していることが大きかったと思います。
 
地籍調査とは、「一筆ごとの土地について、その所有者、地番及び地目を調査し、境界及び面積に関する測量を行い、その結果を地籍図及び地籍簿に取りまとめる事業」で、市区町村などの行政が調査主体です。
 
この地籍調査で得られた情報があり、双方がそれを共有しているため、身構えることなく終始和やかでいられました。
 
今回メリットを実感した地籍調査に関して、2017年12月~2018年2月にかけてブログにまとめております。

是非以下よりご覧くださいませ!
 

【地籍調査ブログシリーズ】

都市部(東京・世田谷)での地籍調査について、3年間を振り返ってお伝えします
登記所にある土地図面の半分は不正確!? 正確にするのが地籍調査です。
地籍調査とは その① ~概要とメリット
地籍調査とは その② ~進捗状況・山村部での地籍調査
地籍調査とは その③ ~都市部での地籍調査
地籍調査とは その④ ~都市部(東京・世田谷)の地籍調査の実際
地籍調査におけるハードル その① ~「面積のズレ」が必ず生じます
地籍調査におけるハードル その② ~「筆界未定」を避けるために
世田谷区での地籍調査の実体験① ~3年間の流れ
世田谷区での地籍調査の実体験② ~地籍調査説明会
世田谷区での地籍調査の実体験③ ~第1回目立会 ~測量作業
世田谷区での地籍調査の実体験④ ~第2回目立会
世田谷区での地籍調査の実体験⑤ ~マンション所有者(土地共有者)の反応
世田谷区での地籍調査の実体験⑥ ~地籍簿・地籍図作成 ~筆界案返答書送付
世田谷区での地籍調査の実体験⑦ ~地籍簿・地籍図の閲覧 ~都・国の承認 ~登記 ~終了通知
地籍調査の成果が反映される書類・図面について(地籍調査の効果)
地籍調査と相続登記 …私たちにできること

墨田区での地籍調査は「街区調査」より

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

昨今、日本の小売業界全体について、オーバーストアが指摘されるようになっています。
 
オーバーストアとは…

特定地域の消費購買力に対してその地域の小売店舗面積が適正規模を超えている状態をいう。
オーバー・ストアの明確な基準はないが、一般的には小売店舗面積1平方メートル当たりの行政人口が類似都市のそれを大きく上回った状態において使われることが多い。
オーバー・ストアということばが出てきた背景には、大手スーパーなどの急激な店舗展開により、特定都市に集中的に何店もの大型店が出店したり、人口規模の小さな地方都市に大型店が出店したりすることによって、地元の中小小売業の経営に大きな影響を与えるという事態の発生があり、次第に注目されるようになった。

(流通用語辞典より)

 

2b先月、某地方都市の商業地域に出向いた際、このオーバーストアを強く実感しました。
 
市を南北に走る国道沿い1㎞ほどに、大型のスーパーが5店舗ドラッグストアが4店ホームセンターが3店
 
数百メートルごとにロードサイド型チェーンストアが点在して立地し、比較的新しい建物もあるものの、全体としては少々建物に傷みが見られる店舗のほうが多い状況でした。

 

ショッピングモールを形成しているわけではないため、コト消費の要素は少なく、消費者のエリア滞在時間は限定的です。
 
商況の確認を金曜日と土曜日に行ったところ、週末でも各店舗の日中の客数は伸び悩んでいました。

夜の時間帯には家族連れの来店が目につきましたが(工場勤務の方が勤務シフト前後に買物をしているようです)、昼の時間帯の売り上げをカバーするほどではなさそうです。

 

某地域についての厳しい見通しをもって、東京に戻る新幹線の中で日本経済新聞に目を通していると、「日本国内で小売・外食の店舗数が減少・・・店舗増が収益拡大に直結した20世紀型の事業モデルは抜本的な見直しを迫られている」との記事(6/12付朝刊)が目に飛び込みました。
 
某地域にもこの波がいずれ到来するものと思います。

 

人口減少とイーコマース(電子商取引)の伸長が同時進行するなか、商業地についてはそれぞれの土地が所在する地域の現状把握と将来予測を丁寧に行った上での価値判断がますます重要になってきています。

 

商業地の適正価値評価についてご相談を承っております、どうぞお気軽にご連絡くださいませ。
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降矢です。

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前回ブログでご紹介した「大手町・丸の内・有楽町地区」のほか、「豊洲地区」が東京都内のスマートシティ先行モデルプロジェクトの対象区域として選定されています。

東京都、江東区のほか、清水建設・三井不動産の民間事業者等代表、IHI・NTTデータ東京ガスといった構成企業群が豊洲スマートシティ連絡会を立ち上げて事業にあたります。
 
 
事業の概要は以下です。
 
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出典:国土交通省ホームページ

 
豊洲については、豊洲市場が開場した昨年10月にブログでレポートしました。
その後もまだ街に目立った変化はありませんが、地価は上昇基調を維持しています。

【関連記事】

市場オープンの豊洲! ~街はまだ変わっていません
市場オープンの豊洲! ~街はこれからどう変わるのか

 

オリンピックの開催が来年に迫り、本年12月の「ホテルJALシティ東京 豊洲」開業といった動きに、スマートシティ取り組みが加わる豊洲。

今後も継続的に、街の様子を発信してまいります。

 

 

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FRAコンサルティングの降矢です。

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東京駅の周辺に広がる「大手町・丸の内・有楽町地区」が国土交通省が選定するスマートシティ先行モデルプロジェクトの対象区域に選ばれました。

東京都、千代田区、一般社団法人大手町・丸の内・有楽町地区まちづくり協議会(大丸有まちづくり協議会)がコンソーシアム(共同事業体)を作り、取り組むプロジェクトです。
 
 
事業概要は以下です。

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出典:国土交通省ホームページ

 
大丸有まちづくり協議会は1988年の設立で、30年以上の歴史があります。

会員には、不動産会社、建設会社、銀行、保険会社、商社、新聞社といった幅広い業種の大企業が名を連ねています。

 

新しいテクノロジーを活用して、日本を代表するビジネス街としての国際競争力を強化することがプロジェクトの目標です。

スマートシティ先行モデルに選ばれた15事業のほとんどが、高齢化・生産年齢人口の減少によって生じた産業の担い手不足や公共交通の衰退の解決を目標とするなか、大丸有地区の攻めの姿勢の取り組みは、人口流入やインバウンドの増加による混雑の解消等を目指す豊洲地区とともに、目を引きます。

 

日本全体を勢いづけるためにも、是非その成果に期待したいプロジェクトです。

 

 

大手町・丸の内・有楽町のオフィスや店舗の鑑定実績豊富です↓

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不動産鑑定士・降矢等です。

6月末、G20首脳サミットに合わせ、『スマートシティ』に関する世界初の国際フォーラムが大阪で開催されました。

 
『スマートシティ』とはどのような街でしょうか?
 

地方都市では、人口減少によって公共交通や小売業ほか地域産業衰退する一方で、高齢化により移動サービス介護サービス需要が増大しています。

また、観光都市では、インバウンド増加に伴い、交通機関の混雑や災害発生時の備えへの対応が課題です。

地域特性に応じ、都市はそれぞれに課題を抱えています。

IoT(Internet of Things)ロボット人工知能(AI)ビッグデータといった開発が進む新技術をまちづくりに取り込むことが、こういった都市・地域課題、社会問題等の解決策となると期待が寄せられています。

 

0a604722cc4c999c9aa83039e8a3ee9_s国土交通省は、「都市の抱える諸課題に対して、ICT等の新技術を活用しつつ、マネジメント(計画、整備、管理・運営等)が行われ、全体最適化が図られる持続可能な都市または地区」を『スマートシティ』と定義し、その実現に向けて取り組み中です。

さらに、政府は先端技術を規制緩和であと押しして、自動走行・遠隔教育・遠隔医療・キャッシュレスなど複数の分野にまたがる先進的サービスがひとつの街の暮らしに同時実装された都市を『スーパーシティ』と名付け、2030年ごろの未来の生活を先行して現実にしようとしています。

 

今春、取り組みの一環として、スマートシティモデル事業の公募が実施され、73の提案の中から、全国の牽引役として先駆的な取組を行う「先行モデルプロジェクト」として15事業が選定されました。

同時に、専門家の派遣や計画策定支援などにより、早期の事業実施を目指して重点的に支援が行われる「重点事業化促進プロジェクト」も23事業が選ばれています。
 

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出典:国土交通省ホームページ

 

スマートシティの取り組みの成功は、そのエリアの地価にとってプラスのインパクトをもたらしていくはずです。
圏域内でのエリアごとの地価ランクが変動することになるかもしれません。

東京都内からは、「千代田区大手町・丸の内・有楽町エリア」と「江東区豊洲エリア」の2地区が「先行モデルプロジェクト」に選ばれました。

次回以後のブログではこの2事業についてご紹介します。

 

 
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