その他

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FRAコンサルティング代表の降矢です。

本日は、離婚に際しご自宅不動産について不動産鑑定評価をなさると、

「離婚交渉をスムーズかつ公平な結果とできる」

というお話をいたします。
 
 
 
不動産の時価というのは、その時点の不動産市場で当該不動産を売却してみないことには、真の金額を知ることはできません。

その”市場に成りかわり”依頼者の方より報酬(鑑定料)をいただいて、つまり「有料」で不動産鑑定や評価を含む調査、価格査定などを『業として』行うことのできる唯一の不動産スペシャリストが不動産鑑定士です。

不動産鑑定士には、その評価額に責任が生じます。
 
 
不動産業者さんは無料で不動産価格査定サービスを提供してくださいますが、不動産業者さんは評価金額について一切の責任を負いません。
 
参考価格程度で十分、とお考えの場合なら仲介業者さんに時価を聞いてみることで問題ないかもしれません。

しかし離婚に伴って新しい人生の基盤とする資産を確定するといった重大な場面で、あちらこちらの業者さんに無料査定を頼んで聞いて回るというは、思いがけず精神的負担が大きくなるものです。

なぜならば、無料査定には明確な根拠が示されていない、各社で評価金額の幅がかなり大きく出る、ということがよくあります。

資産を支払う側と受け取る側の思惑が異なるところで、そういった複数の幅がある金額を前にすると、当事者間で金額の折り合いがつかなくなって離婚交渉が長引くことになってしまいがちです。

 

【関連記事】

無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」と「鑑定評価ではない不動産評価」
不動産鑑定士の責任について

 
 
公的裏付けや簡便さから、固定資産税評価額や相続税評価額を基準として、不動産時価を見出そうとされるケースも多いかと思いますが、こちらもなかなか難しいところがあります。
 
固定資産税評価額や相続税評価額はあくまで課税を目的とした評価であって、そのままの金額を採用したとすれば時価より大幅に低い価格となることがほとんどで、財産分与が不公平になってしまいます。

関連記事をご参照ください。

【関連記事】

やさしくわかる!土地の「一物四価」

 

交渉の精神的ストレスを減らしお二方の間に禍根を残さないため、離婚に際して不動産時価把握が必要な場合には、財産分与に際しての不動産評価の実績豊富な弊社にご相談(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 
協議離婚の場合(調停離婚や裁判離婚になる可能性がない場合)には、「不動産鑑定評価書」よりリーズナブルな「価格査定書」の発行も可能です。

料金一覧が、こちらからご確認いただけます。
 
 

 
不動産鑑定士・降矢等です。

4月になりました。
新年度を迎えて心機一転、次のステージへと移る時期ですね。

離婚という形で、新生活へと踏み出された方もおいでかと思います。
お子さんがいらっしゃる場合には、学校の卒業・入学という環境変化を旧姓に戻す機会となさることも多いようです。
 
離婚に際し、私ども不動産鑑定士がお役に立てる場面がございます。

今日から数回のブログで、鑑定士による不動産評価をご利用いただく利点等についてお話してまいります。
 

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まず、離婚に際して関係してくる金銭の問題について確認をいたします。
 
離婚時に関係するお金には、不貞行為や暴力など精神的苦痛に対する損害賠償として支払われる「慰謝料」や、子どもと別居して監護者にならない親側が監護者となる親側に支払う監護費用の分担金である「養育費」のほか、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を分ける「財産分与」があります。
 
 
 

婚姻中の取得資産のうち、最も高額なものは自宅不動産、というケースは珍しくありません。

「財産分与」のために、また「慰謝料」充当のために、戸建住宅あるいはマンション住戸の適正時価を知る必要が生じます。

この時価把握に際して、不動産鑑定士による鑑定評価書あるいは調査報告書を活用なさるメリットは主に2つです。
 

・離婚交渉をスムーズかつ公平な結果とできる

・課税トラブルの発生を防止できる

 

この2点につき、次回以後のブログで順次ご説明します。
 
離婚時の不動産の時価把握について具体的なお悩みごとがおありの際は、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
 
 

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

昨年ブログで取り上げました”ナショナルサイクルルート”の1つである愛媛県と広島県とを結ぶしまなみ海道。

【関連記事】

ナショナルサイクルルートとして3ルートが選定されました!

 

このしまなみ海道を舞台に開催される国際自転車大会「サイクリングしまなみ2020」の参加応募の受付が近々始まります。
 

「サイクリングしまなみ2020」開催概要

開催日程:2020年10月25日(日)

コ ー ス:しまなみ海道およびその周辺地域で、全5コース(約40km~140km)

応募受付:2020年4月13日~5月15日(プレミアムエントリー、ふるさと納税エントリー)

2020年4月20日~5月15日(一般エントリー)

 
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「サイクリングしまなみ」はレースではなくサイクリングを楽しむ走行イベント(ファンライドイベント)で、2014年に始まりました。

国内で供用中の高速道路本線を自転車で走ることのできる唯一のサイクリング大会であるとのこと。

国内外から3,500名の参加者が予定されています。
 
 
 
穏やかな瀬戸内海の多島美を楽しみに、サイクリング人気の高い欧米やオセアニアの国々からもエントリーがあるのではないでしょうか。

多様な訪日客誘致やふるさと納税の仕組みの有効活用といった視点から、地域活性化取り組みとして興味深いです。
 

自転車が大好きか私もいつの日か「サイクリングしまなみ」に参加してみたいです。
(前記の関連記事と同様の末文で… 実現には期限をつけなければいけないですね!)
 
 

納期厳守で不動産評価をさせていただいております↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

代々木上原近辺の調査に行くたびに気になっていた、井の頭通り沿い、ビルの合間の異国情緒たっぷりのこちらの建物… 東京ジャーミイ・トルコ文化センターです。
 
トルコの著名建築家ムハッレム・ヒリミ・シェナルプ設計で、2000年に建てられました。

 

 

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一般見学可能とのことで、一度お邪魔してみたいと長らく思っておりました。
先日、満を持して、内部を拝見してきました!

 

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こちらの扉から中へを入ると…

1階がトルコ文化センターでした。トルコやイスラムの文化に触れられるブックショップと、マーケットがありました。

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ハラールマーケットはコンビニエンスストアのようなお店で、中東や南アジアのお菓子なども。

 
 
 
 
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2階にモスクがあります。右に見えるのがミナレットという塔でモスクがここにあるという目印。左に少し見えているドームの回りにはより小さなドームが6つ配され、宇宙がイメージされているとのこと。
 
 
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モスクの中は…壁や天井が幾何学文様やアラビア文字で装飾された厳かで美しい空間でした。

 
 

壮麗な建物と内装は一見する価値大いにありと思いました。
皆さまも代々木上原にいらっしゃった折には、ぜひ見学なさってみて下さい。
 
なおモスクの見学の際、女性は身体の露出を控えた服装としなければなりませんので、夏を避けて見学なさったほうが荷物が少なくてすむかもしれません。

髪を隠すスカーフ/ストールの着用も必要です。

その他東京ジャーミイ見学の注意事項は こちら でご確認いただけます。
 
 

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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

11月のブログで「南町田グランベリーパーク」の開業を取り上げました。

明日”まちびらき”「南町田グランベリーパーク」!

 

遠くないうちに私も足を運ぶ一人になるはず…と記事に書きました通り…現地に行ってまいりました!

今日はその写真レポートをお届けします。

 

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「南町田グランベリーパーク」駅
名称だけでなく駅舎もすっかり変わっていました!

 

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スヌーピーミュージアムがあるので、駅でもスヌーピーがお出迎え

 

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駅に近いエリア(ステーションコート)の様子です。
平日の午前中、人で溢れているような状態ではありませんでした。
 
 

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メイン商業エリア(セントラルコート)。

セントラルコートから隣接する鶴間公園への通路です。

 

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ベリーを持つニホンリスを人工芝でかたどったオブジェ。
高さ5メートル・重さ6トン。町田リス園監修だそうです。

 

 

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鶴間公園には子どもたちが大喜びしそうな遊具が。

 

 

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夜のステーションコート。
午後~夕方になるにつれ、若い買い物客が多くなりました。

 

 

 

じっくり見て回りましたが、グランベリーパークはグランベリーモール時代と比べて数段パワーアップして良くなっていました!
 
スポーツやアウトドアのブランドが多く、パンダエクスプレス(カリフォニア発祥の中華ファーストフードチェーン)が入ってたりするせいか、パークにいるとアメリカの郊外モールにいるような気分に。
(本家は最近はアマゾンエフェクトで元気をなくしているところも多いと聞きますが。)

 
外を歩いてお店を巡ることになります、暖かい日をお選びになって皆さまもぜひ一度お出掛けください(*^-^*)
 
 
 
商業施設の鑑定評価、承っております↓

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不動産鑑定士の降矢です。

本日は横浜駅西口の新しい駅ビルの話題をお届けします。
 
横浜駅西口では2015年5月末にルミネが閉館し 新しい駅ビル・JR横浜タワーの建設工事が進められてきました。

JR東日本は先月、同ビルの開業日を2020年5月30日(土)と発表。

横浜市民の期待が高まっています。
 
 
 
 
■JR横浜タワー(地上26階・地下3階 延床面積約98,000㎡)のフロア構成

12階~26階:オフィス、ワークスペース「STATION SWITCH」

8階~10階:商業施設「T・ジョイ横浜」

1階~10階:商業施設「NEWoMan横浜」

B3階~B1階:商業施設「CIAL横浜」

 
「STATION SWITCH」には法人・個人を対象に会員制の個室、ブース席、ラウンジ席などが設けられます。

「T・ジョイ横浜」はシアター1から9まで9スクリーンを擁するシネマコンプレックスです。

「CIAL横浜」にはスイーツ・グロッサリー・カフェなど上質な買い物と飲食を楽しめる食の専門店が集積。

そして「NEWoMan横浜」には116の店舗が入ります。

 

渋谷駅の再開発では、再開発事業が周辺土地の価格を上昇させました。

【関連記事】

平成30年地価調査・「渋谷ストリーム」が引き上げた渋谷地価

 
横浜駅周辺不動産の評価時には、駅ビルリニューアルの影響を適切に反映していきたいと思います。

 

 

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不動産鑑定士・降矢等です。

昨日、みなとみらい地区にある物件の調査で横浜に出向きました。

ランドマークタワーにも立ち寄ったところ…展望フロアのスカイガーデンががちょうど昨日より改装工事のための休業期間に入っていました。
 
スカイガーデンは1993年の開業で、同タワーの69階に位置し、地上273メートルからの景色を楽しめる展望施設です。

 

 

 
三菱地所プロパティマネジメントのプレスリリースによれば、リニューアルコンセプトは「YOKOHAMA360°」

このコンセプトワードには

1. 展望フロア一周(360°)を楽しむ
2. 様々なコンテンツを通して多角的(360°)な視点で横浜を知る
3. 世代・国籍を問わず誰もが多様な過ごし方(360°)で楽しめる

と3つの思いが込められているそうです。
 

新しくなる展望フロアには「横浜・神奈川」と「空」に特化した本2,000冊を厳選したコンセプト型のライブラリーが創設されるほか、横浜の街が床や壁に投影された空間、カフェスペースギフトショップ等が設けられます。

スカイガーデンは、私どもの地元の東京スカイツリーのライバルになるやもしれません!
 

リニューアルオープン4月25日(土)
オープン後にみなとみらいを再訪した折には、一度行ってみたいと思います。
 
横浜では、横浜駅西口の新しい駅ビル開業も近づいています。
次回ブログでは、この駅ビルの話題を取り上げます。

 
 

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FRAの伊藤です。

今回と次回のブログでは、今月の官公庁発表より身近に感じた不動産に関する話題をお届けします。

本日は「ナショナルサイクルルートの決定」です。
 
国土交通省は11月7日、自転車活用推進法に基づき創設したナショナルサイクルルート制度について、下記3ルートを第1次ナショナルサイクルルートに指定しました。

ナショナルサイクルルート

出典:国土交通省ホームページ

 

国交省は、自転車を通じて優れた観光資源を有機的に連携する「サイクルツーリズム」を推進により、新たな観光価値を創造して外国人を含む観光客を呼び込み、地域振興を図ることを目指しています。

国土交通省HP サイクル観光 ~観光・イベント、もっとサイクリングを楽しむために!

 

f6bb12788aa814864a8e9fd142c76440_s左の写真は、「しまなみ海道」です。

①ルート設定 ②走行環境 ③受入環境 ④情報発信 ⑤取組体制 の面でお墨付きを得た3道について、国からの支援のもとに国内外への情報発信さらなる整備や魅力向上の取り組みが推進されます。

地域が活気づけば、当然地価にも好影響をもたらすことになりますので、注目していきたいと思います。

 

 

実は先日、しまなみ海道の本州側の出発点である尾道市に、出張途上に立ち寄りました。
短時間の滞在で、さらに天候にも恵まれず、そのときに目にしたしまなみ海道はこちらの写真のようなものだったのですが…

自転車は大好きなので、いつか私もしまなみ海道を走破してみたいです!
(ママチャリ経験しかありませんが、夢は大きく…)

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

渋谷、恵比寿、と再開発の話題を取り上げましたが、もうひとつ再開発の話題です。

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東急田園都市線南町田駅直結の商業施設「南町田グランベリーパーク」が明日11月13日、開業します。

まちびらきに先立って東急電鉄は10月1日、「南町田」駅を「南町田グランベリーパーク」駅へと改称し、駅舎もリニューアルされています。

 
 
 
グランベリーパークの開発地には、2000年~2017年までは「南町田グランベリーモール」がありました。
 
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グランベリーモールは屋外型のアウトレットモールを中心に、映画館やフードコート、スーパー等を擁する施設でしたが、前回ブログで取り上げた恵比寿ガーデンプレイス同様、個人的に思い入れのある場所です。
 
郊外型施設であるグランベリーモールはゆったりとした空間構成で子連れに優しく、駅直結とアクセスも抜群。
二度取得した育児休業中によく利用していました。

 
 
閉館・再開発が決まったときには驚き、名残惜しさから閉館直前には最後の買物に出掛けました。

 
 
南町田駅周辺地区は、町田市の都市計画で、市南部地域一帯の中心拠点として町田駅周辺に次ぐ「副次核」に位置づけられています。

新しいグランベリーパークは、町田市と東急電鉄の連携のもと、隣接する鶴間公園等と一体的な再整備がなされました。

グランベリーパークの概要は、以下の通りです。

■南町田グランベリーパーク

開業日  :2019年11月13日(水)
敷地面積:約83,000㎡
延床面積:約151,000㎡
店舗面積:約53,000㎡
店舗数 :234店
駐車場 :約2000台

 
運営会社の公表資料によれば、施設内に、アウトレットやレストランゾーンのほか、アウトドアやグルメ、キッズなど 、 異なるコンセプト持つ6つの「パビリオン」が誕生するそうです。

パンパティ(ベーカリー)、オーガスタミルクファーム(ジェラート店)、メゾンジブレー(洋菓子店)という地元のお店には多くの人が詰めかけることでしょう。

おそらく、遠くないうちに私もその一人に…!

 
前回ご紹介した恵比寿ガーデンプレイスのように、開発後時を重ね続けていく商業施設もあれば、南町田グランベリーモールのように役割を果たして閉鎖され、新しい施設へと生まれ変わっていくケースもあります。
 
南町田グランベリーパークが今後どのような道を歩むのか…見守っていきます。

 

 

ロードサイド店、ショッピングモールなど郊外物件の評価もお任せください↓

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FRAコンサルティングの伊藤です。

代表の降矢に続いて、私もひとつ最近の出張の話題をお届けします。
 
私は、7月に三重県の鈴鹿市にまいりました。

鈴鹿市は三重県北部に位置し、東に伊勢湾、西に鈴鹿山脈と豊かな自然に恵まれています。

軍都として発展したのち、現在は、内陸型工業都市となっている一方、米やお茶、花木といった農業生産も活発で、伊勢湾内では沿岸漁業や海苔養殖も行われています。

初めて訪れた鈴鹿には、バランス良い都市との印象を持ちました。
 
 
IMG_9068しかし鈴鹿といって一番イメージされるのは… 鈴鹿サーキット!ですよね。

この週末にはF1の日本グランプリが開催されましたが、台風19号の影響で土曜日はレース不能に・・・日曜日に予選・決勝を同日開催する異例の措置が取られました。
このたびの台風による被害に遭われた方々には、心よりお見舞い申し上げます。
 
 
 
2学期中間テストの勉強をほったらかしてテレビにかじりつき、アイルトン・セナが日本グランプリを制覇するのを見て大興奮、「いつかサーキットに行って爆音とスピードを体感しよう!」と決意してから、30年が経ちました。

 
私が鈴鹿を訪れた日は、偶然にも、バイクレースの鈴鹿8耐(鈴鹿8時間耐久ロードレース)の開催期間初日。

そして、今回ご依頼をいただいた評価物件があるのはサーキットのほど近く。

こんな偶然は2度とない!と、不動産現地の調査後、ついに鈴鹿サーキットへと足を踏み入れました。
 

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初日は設営や予選準備の日のようで、観客らしき人はほとんどおらず、バイクは走らないのかも、と不安になりましたが…

 
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そのうち、ライダーの方たちがサーキットに続々と出てきて、念願かなって、爆音&スピードを間近で感じることができました!

 

 

 

日本全国、その街その街、独自の良さがありますね。不動産にはひとつとして同じものはありません。
新たな土地や建物と出会いに、皆さまのお近くに伺うことができましたら幸いです。

 

不動産に関するご相談ごとがおありでしたら、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)でお気軽にご連絡ください。
 

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