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伊藤由美子です。

2019年5月1日、神戸市の人口(1,524,749人)が川崎市の人口(1,526,630人)を下回り、神戸市は20ある政令指定都市の人口ランキングで6位から7位になりました。

神戸市の人口は2011年の1,544,970人をピークに、以後減少が続いています。

政令市のランキングで福岡市に抜かれて5位から6位となったのは2015年のことで、今回さらにランクを落とした格好です。

神戸に何が起こったのでしょうか…?

 

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海があって、山がある神戸。

高度経済成長期からバブル経済期には、経済の活況を背景に、山にニュータウンを開発し、海を埋め立てて人工島を作り市街地を拡大してきました。

山麓には農園や牧場もあり、三宮周辺の都心部のほかに、多様な地域を抱えています。

 

独自の魅力を放ってきた神戸ですが、バブル崩壊、阪神大震災と困難に見舞われました。

そして震災の復旧・復興に追われる中で人口減少社会を迎え、対策を取りきれないまま、「大阪・京都・神戸」の関西三都のなかでまちの勢いの低下が顕著となってしまいました。

 

震災から来年で25年が経ちますが、この間、大阪では数多の再開発事業が施行され、京都にはインバウンドが押し寄せるようになりました。

一方、神戸は都心部の開発や交通利便性の改善について課題を残し、マンションや商業施設の開発が進んだ大阪市ほか周辺他市への人口流出を防げなくなっています。

 
危機感を強める神戸市は、市の中心部と北部とを結ぶ北神急行電鉄を市営化して料金を値下げを進めようとしており、中央区役所の移転など都心部の活性化を目指す各種施策にも取り組んでいます。

三宮中心市街地にオフィスや商業施設の集積を進め、2020年度にタワーマンションなど大規模マンションの建設を抑制する条例を施行させることで、都市機能を保ち、ベッドタウン化は避けたい考えです。

 
震災前に中学生・高校生、震災後には新卒社会人として、私は多感な時期を神戸で過ごしました。

三宮で勤務したころは忙しくてあまり街を楽しめませんでしたが、中高生のころは三宮、元町、神戸、ポートアイランド、六甲アイランドと、友達とあちこちで歩き、そのどこもが当時はキラキラしていました。

【関連記事】 不動産鑑定士になる前のこと(伊藤由美子)

 
関西の友人に話を聞けば… 買物や食事には大阪へ行き、神戸に出掛けることは少なくなってしまった、といいます。

ふたたび神戸が往時の煌めきを取り戻してくれることを願ってやみません!

 

弊社では関西の不動産鑑定評価も多く承っております。どうぞお気軽にご連絡くださいませ。
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FRAコンサルティングの伊藤です。

2019年5月1日時点の川崎市の人口は、1,526,630人となり、20ある政令指定都市の人口ランキングで神戸市を抜き6位になりました。

今日は川崎の人口が増加を続ける背景について見てまいります。
 

川崎市が政令市となった1972年、その人口は98万人ほどでした。

市の人口は、50年弱のあいだに1.5倍超となったことになります。

国として人口減少時代に入ったいまも、川崎市の人口は増加傾向を維持しています。

 

川崎市の報道発表資料によると、平成のあいだの人口増加率(平成2年国勢調査結果と平成30年10月1日時点の推計人口の比較による)は29.22%。

これは政令市でトップの増加率だそうです。

川崎市報道発表資料「川崎市の人口が神戸市を上回り、政令市第6位に!」

 

 
bc99d1b76fb12809e03cb4a2bb080d5f_s川崎市は、首都圏、それも東京と横浜の中間に位置するという交通利便性の高さから、市内各所で人口が増え続けてきました。

とくに昨今顕著な人口増加をもたらした要因は… 武蔵小杉駅周辺でのマンション開発です!

もともと武蔵小杉駅周辺は、川崎市の中央、京浜工業地帯の一郭にあって工場が集積し、社宅等の住宅や商店街もある、というエリアでした。

 

それが2007年の不二サッシ本社工場ほか工場移転が相次ぎ、その跡地や未利用地にマンションが建設され、商業施設や公共施設の設置も進みました。

 

2010年にはJR横須賀線の新駅・武蔵小杉駅が開業して、交通利便性がさらに向上。

渋谷、新宿、横浜、東京、成田空港等と乗り換えなしでつながる武蔵小杉は、人気の「住みたいまち」となり、知名度を上げています。

 
社会人となって間もないころ、武蔵小杉で東横線-南武線の乗り換えをすることがよくあったのですが、記憶に残るその当時の武蔵小杉の駅周辺の風景と、当時から20年経ったいま、横浜に向かう東横線車中から見える高層マンションの林立する武蔵小杉の姿は、かけ離れすぎていて、もはや頭の中で場所を一致させることがむずかしいです…

 

渋谷で働く私の友人(実家は横浜)夫妻は子どもの誕生をきっかけに武蔵小杉に転居しました。

この夫妻のように、市外から市内に移り住む子育て世代が多いゆえ今後も一定の出生数が見込まれ、また進学や就職を機に川崎に住み始める若年層も多くなっています。

 

川崎市は2030年に約158万7000人まで人口が伸びると推計しています。

伸びる地域・縮む地域という「地域の二極化」を分析するとき、川崎への注目が薄れることはなさそうです。
 

川崎市の不動産評価につきまして、どうぞお気軽にお電話で(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ご相談くださいませ。

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

令和のスタートから1ヵ月が経ちましたが、先日、令和初日の2019年5月1日時点において、人口について川崎が神戸を抜いた!とのニュースが報じられました。

川崎市と神戸市は、いずれも政令指定都市の指定を受けた大都市です。
 
政令指定都市とは、地方自治法で「政令で指定する人口50万以上の市」と規定されている都市をいいます。

「政令市」「指定市」とも称され、地方自治法では「指定都市」と表記されています。

 

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現在、以下の20市が政令市に指定されています。

札幌市、仙台市、さいたま市、千葉市、川崎市、横浜市、相模原市、新潟市、静岡市、浜松市、名古屋市、京都市、大阪市、堺市、神戸市、岡山市、広島市、北九州市、福岡市、熊本市

 

 

これら政令市には、一般の市では都道府県が行っている事務の一部を行っている、市域を複数の行政区に分けて区役所を設置している、といった特徴があります。
 
このような特徴によって、行政サービスの効率化や迅速化、地域の実情に応じたまちづくりを図ることができます。

 
政令市についての詳しい情報は、指定都市市長会ホームページ がわかりやすいのでご覧になってみてください。

 

さて、平成最後の基準日・2019年4月1日時点における政令市の人口ランキングは、

1位 横浜市(374万人)
2位 大阪市(273万人)
3位 名古屋市(232万人)
4位 札幌市 (197万人)
5位 福岡市 (159万人)
6位 神戸市 (1,522,635人)
7位 川崎市 (1,522,241人)  でした。

 
それが5月1日時点には…

川崎市が1,526,630人で6位、神戸市は1,524,749人で7位、と順位が入れ替わりました!
 
報道によると、この結果を受けて、

川崎市の福田紀彦市長は「令和の最初の日に6位となったことの喜びを市民と分かち合いたい。新時代も安心して暮らせる持続可能なまちを築いていきたい」

神戸市の久元喜造市長は「残念なこと。人口減少対策への取り組みが十分ではなかったと申し訳なく思っている」
とコメントをされているそうです。
 

今回の順位逆転の背景にはなにがあったのでしょうか?
川崎・神戸それぞれのまちの変化について、次回以後続けてブログ記事としてまいります。
 

鑑定評価における基礎的自治体や人口の見方について等、ご質問がおありの際は、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

3月も半ばとなり、東京ではスギ花粉の飛散ピークを迎えています。
花粉症の息子たちに、マスク着用と薬服用の声掛けをする毎日です…^_^;

 

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さて、スギは花粉の多寡も気になりますが、木材としての需給も気に掛けております。

今月初めの日本経済新聞で、木材輸出について驚かされる記事を目にしました。

スギなど国産材の2018年の輸出額が350億円超となり、41年ぶりの高水準となったのだそうです。

 

 
41年ぶりとは…1970年代にまでさかのぼることになります! ちなみに過去のピークは1968年の414億円だそうです。

 
林野庁のホームページ   には、こんな力強い表現が躍っていました。

近年、木材の輸出が増加しています。
平成25年に123億円だった木材の輸出額は、平成30年に351億円となりました。
品目別では、土木資材や梱包用に使用される低価格・低質な丸太が4割、輸出先国別では、中国・韓国・フィリピン・台湾・米国で9割を占めています。
輸出拡大に向け、より付加価値の高い製品輸出への転換と新たな輸出先国の開拓に向けた取組を推進して参ります。

 

 

以前のブログでも触れましたたように、外国産丸太の価格が高止まりしている中、バイオマス発電用などかつては存在しなかった木材需要も生まれ、日本産の木材への需要は外需・内需ともに高まっている模様です。

 
国内林業の復活を応援しつつ、鑑定業務の関係市場である木材市場動向に目配りを続けたいと思います。

 

【関連記事】

丸太価格の上昇が気になります ~山林・林地の不動産鑑定評価もご相談下さい
地籍調査とは その② ~進捗状況・山村部での地籍調査
不動産鑑定評価での困りごと ~山林の「確定」「確認」

 

 
 

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FRA代表鑑定士の降矢等です。
 
前回まで3回のブログで統計の話題に触れ、いくつか評価で使用している統計をご紹介をしましたが、ほかにも私たち不動産鑑定士が日々気にかけている統計調査は多数あります。
 
よろしければ、弊社が所属する日本不動産鑑定士協会連合会のホームページに一般統計資料収集先リストがありますので、ご覧ください。
 

一般統計資料収集先

 
リストに一番多く挙げられているのが「景気指標関連」の情報ですが、これら情報は不動産の鑑定評価の「一般的要因の分析」というステップに必要となります。
 
社会経済情勢や、わが国不動産を取り巻く状況(海外動向も含む)が、どのようなものであるのかを分析・把握する段階です。

 
 
50-8弊社不動産鑑定士は、統計データのみならず、各種報道や、精通者意見、自身の肌感覚など、あらゆる観点より、不動産を取り巻く一般的状況の把握に努めております。
 
不動産をご所有の皆さまの中には、ごく数年の短い期間において、ご自身の不動産には特段の変化はない、不動産がある街の様子も何ら変わらない、それなのに不動産価格が下がっている(上がっている)という経験をされた方が多くいらっしゃることと思います。
 
この価格変動の理由は・・・一般的要因の変化です。
 
価格の暴騰や暴落を引き起こすのは、不動産そのものの変化や地域の変化ではなく、経済環境の変動。

一般的要因の変化が不動産の価格に及ぼす影響は大きいです。
 
そして、不動産そのもの、あるいは地域の状況までは、多少なりとも所有者個人の力で変化をもたらすこともできるかもしれませんが、社会経済情勢ばかりはいかんともし難いものです。
 
 
30年ほど不動産の鑑定に携わって、一般的要因の変化が不動産の世界にもたらしたさまざまな浮沈を目にしてきました。
 
社会も経済も、変化が激しく不透明な時代ではありますが、過去の推移・現在の状況・未来の見通しを、的確にとらえ、最善の不動産鑑定評価を皆さまにご提供してまいります。
 
不動産について何かお困りごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)にてお悩みをお聞かせください。

 
FRAコンサルティング・降矢等です。
 
不動産鑑定評価において、ある建物についての過去の時点での建築費を求めたいとき、現時点での要素別の建築費を積み上げ計算した建築費(単価)に適切な修正率を適用して、過去時点の建築費を算定する方法があります。
 
この修正率を求めるときに活用するのが、「建設工事費デフレーター」です。
 
 
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建設工事費デフレーターとは・・・

建設工事に係る名目工事費を基準年度の実質額に変換する目的で、毎月作成、公表しているものである。

建設工事の多くは、現地一品生産という特性のため、一般の製品の物価のように市場価格の動きでは直接的にとらえることができない。

そのため、建設工事費を構成する労務費や個々の資材費の価格指数をそれぞれの構成比(ウエイト)をもって総合する投入コスト型で算出する手法をとっている。

国道交通省ホームページ より

 
 
なお、投入コスト型での算出にあたっては、物価指数として、労務費は「毎月勤労統計調査」(厚生労働省)、個々の資材・サービス等は「企業物価指数」「企業向けサービス価格指数」(ともに日本銀行)、「消費者物価指数」(総務省)から適切な採用が行われています。
 
建設工事費デフレーターは、建物の用途・構造などに応じて算定されているので、例えば、「鉄筋コンクリート・事務所その他」のように、評価する不動産と合致した不動産についての指数をもとに、評価で活用する建築費修正率を求めます。
 
 
過去時点の建物鑑定評価についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)でお問い合わせください。

 
降矢等です。

 
賃貸借している建物について、借主と貸主の間で家賃が高すぎる・低すぎる、と主張が対立したようなケースについて賃料評価のご依頼をいただいたとき、不動産鑑定士は原則として4つの評価手法を適用して、適正な賃料を鑑定します。
 
そのうちの1つに「スライド法」という手法があります。
 
この手法は、現行の賃料を決めた時点と評価したい時点とのあいだに、経済情勢がどれほど変化しているかを各種指数から「変動率」として把握、この変動率を用いて賃料評価を行うものです。
 
前記の指数として、「消費者物価指数」(総務省統計局)や「企業向けサービス価格指数」(日本銀行調査統計局)があります。
 
 
50-6-1消費者物価指数とは・・・

消費者物価指数は、全国の世帯が購入する家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価の変動を時系列的に測定するものです。
すなわち家計の消費構造を一定のものに固定し、これに要する費用が物価の変動によって、どう変化するかを指数値で示したもので、毎月作成しています。

総務省統計局ホームページ より

 

消費者物価指数は、国民の消費生活上重要な財の小売価格、サービス料金および家賃を全国的規模で小売店舗、サービス事業所、関係機関および世帯を毎月調査する小売物価統計調査を基礎資料として求められます。
 
例えば、”東京都心都にある事務所”が評価対象であるならば、消費者物価指数の「民営家賃・東京都区部」の数値を用います。
 
 
50-6-2企業向けサービス価格指数とは・・・

企業向けサービス価格指数は、企業間で取引されるサービスの価格変動を測定するものである。
その主な目的は、企業間で取引されるサービスに関する価格の集約を通じて、サービスの需給動向を把握し、景気動向ひいては金融政策を判断するための材料を提供することにある。
また、企業間での個々の商取引における値決めの参考指標としての機能も有している。

日本銀行ホームページより

 

同じく、”東京都心都にある事務所”が評価対象だとすると、企業向けサービス価格指数の「不動産・事務所賃貸」の数値を抽出します。
 
 
変動を正しく判断し、関係者間の納得を得るためには、ひとつの指数に頼るのではなく、できるだけ視点が異なる複数の指数を収集・分析することが大切となります。
 
 
スライド法ほかの賃料評価手法について、ご質問がありましたら、どうぞお気軽にご連絡(電話:03-3626-5160)ください。

不動産鑑定士の降矢です。

本年1月、厚生労働省の毎月勤労統計についての不適切調査が判明しました。

これを受けて月内のうちに56種類の基幹統計(※)について総務省による点検が行われ、月末には233種類の一般統計(※)が総点検されることが決まりました。
 

※基幹統計と一般統計

統計調査は、統計の作成を目的として、個人や法人などに対し事実の報告を求める調査です。国の行政機関が行う統計調査は、「基幹統計」を作成するために行われる「基幹統計調査」と、 それ以外の「一般統計調査」とに分けられます。
 
国勢統計、国民経済計算、その他国の行政機関が作成する統計のうち総務大臣が指定する特に重要な統計を「基幹統計」として位置付け、この基幹統計を中心として公的統計の体系的整備を図ることとしています。

(総務省ホームページより)

 
そもそも「統計」とは、何でしょうか・・・?

これについて、

「なるほど統計学園 」

(総務省統計局)というウェブサイトにて順を追ったわかりやすい説明がされていますのでご参照ください。

 

50-5日常生活ではあまり意識が向けられることのない統計ですが、不動産の鑑定評価においては、さまざまな統計の数値を把握・活用することが欠かせません。

特に、弊社へのご依頼が多い賃料の案件など、統計より得られた数値を直接、評価で用いています。

次回以後のブログで、評価過程で用いる指数について具体的にご紹介してまいります。
 
 

【関連記事】

不動産のお悩み3大パターン:③建物を貸している方と借りている方が当事者~その1家賃

 
 
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伊藤由美子です。

広島県庁に行った折、時間がなくて周辺には立寄れず・・・との内容を前回ブログで書きましたが、県庁付近でデパ地下以外で行きたいと思っていたのが、広島発祥のベーカリー『アンデルセン』です。

 

こちらも遠目に写真を撮るだけに終わりました。。

 

 
私が関西の女子高生だった当時(バブル終焉の頃です)、よく友達と待ち合わせしていたのが梅田にあった『アンデルセン』の店舗の前でした。

店内には手の込んだ美味しそうなパンが積み上がり、華やいだ雰囲気に満ちていました。

 

上京後には、青山にあった『アンデルセン』で大学の友達とティータイムをしたり。
『アンデルセン』は私にとって心躍る時間と結びついています。

 

その後『アンデルセン』は広島の会社で広島市内に本店があると知り、いつか広島の本店に行ってみたいと思ってから長い時間が過ぎています。今回は念願を叶えるチャンス!だったのですが、、、機を逃してしまいました。

 

残念ではありますが、実は私が行こうと思っていた広島県庁近くの『アンデルセン』本店は仮店舗で、本店舗は工事を経て2020年夏にオープンするとのことなので、お楽しみは先送ります(^_-)
 
 

さて、西に向かう出張で品川駅から東海道新幹線に乗るときに便利なカフェをご紹介します。

『BLUE BOTTLE COFFEE 品川カフェ』

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一度改札を出なければいけないのですが、席の配置がゆったりしていて落ち着いて過ごせるので、おススメです。

店内にはのんびりした空気が流れているのですが、平日の朝8時台、お店の窓から外を眺めると… 品川駅構内はお仕事に向かう方で埋め尽くされています。

リラックスさせてくれる一方、今日も頑張ってお仕事しなくちゃね!と背中を押してくれるカフェでもあります。

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

先日、広島に行きました。

実は広島の土を踏んだのは今回が初めてです。

 

私は18歳まで兵庫におりまして、広島県は「隣の隣の県」であったのですが、訪問の機会はなく・・・
平和教育を兼ねた中学校の修学旅行では、長崎に行きました。

 

50-2-1広島県庁は、繁華街の一郭の便利な場所にありました。

仕事柄、多くの官公庁を訪れていますが、ショッピングエリアに隣接していて交通至便な役所というのは実はそう多くはありません。

広島滞在は一日だけで、時間のゆとりはありませんでしたが、あわよくば東京に戻る前にちょっとデパ地下で地元の味のお買いものができたらうれしいな、との期待が膨らみました。

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しかし。

事前に念入りに下調べしていたのですが、やはり現地に入ってみないとわからないことは多いもの。

全ての所用を済ませたあとは、すっかり夜になっていました(;_;)

 

 

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後ろ髪を引かれる思いのまま、広島駅に向かう広島電鉄の路面電車を待っていると、やってきたのは・・・カープ電車です!

 

広島電鉄では、2018年12月15日(土)、16日(日)に開催された「ひろしまドイツクリスマスマーケット(千田店前広場)」にてご来場いただいた皆様より寄せられた広島東洋カープへの応援メッセージを「カープ電車」に装飾し、2018年12月27日(木)より期間限定で運行いたします。

広島電鉄HPより

 

こんな珍しい電車にあたるなんて!とすっかり気を取り直し、興奮したまま帰りの新幹線に乗り込みました。

 

 

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