建物
FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
前回のブログで、新しいビル業態・教育特化型ビルを話題にしましたが、ジャンルを特化しワンストップサービスを提供、ということですぐ思い浮かぶのは複数クリニックが集まる医療特化型の業態でしょう。
一棟ビルのみならず大規模施設の一部での展開や平屋を集積させる形態もあって、一般には「医療モール」と呼ばれています。
モール（mall）には、商店街、多くの店舗・レストランを含む大きな建物、の意味があります。
（「プログレッシブ英和中辞典」より）
医療モールの概念は日本では2000年前後から広まりました。
各種クリニックや調剤薬局、ときに介護施設などが集積する医療モールは、高齢者や乳幼児など、さまざまな診療科に同時にかかることが多い人やその家族に通院負担の軽減、服薬情報一元管理といった利便性を提供してくれます。
初めてかかる診療科であっても、いつもの掛かりつけクリニックと同じ建物内にあると、なんとなく安心感とともに受診できるのが不思議です。
独立開業する医師は、新規開設の医療モールへの入居であれば、他院との同時開催で医院内覧会など開院イベントをより効果的・効率的に実施することができます。
ほかに「美容モール」というものもあります。
ヘアケア、メイクアップ、ネイルケア、アイラッシュケア、ヘッドスパ、エステティック、リラクゼーションなどなど、さまざまな美容サロンをビルのワンフロアや商業施設の一画に集めるスタイルです。
美容モールは、サロンをはしごして休日の一日を丸々ゆっくり美容に充てたい女性や、イベントごとがある日に効率的に複数のパーツケアを行いたい女性に人気です。
定期的にケアに通う女性客のついで買いが期待できるので、ショッピングセンターや百貨店等の運営会社は集客力向上の一手としてこの美容モールに期待を寄せています。
また、15㎡程度の小区画を個人サロンとして賃貸する業態は、初期投資など独立に伴うリスクを抑えながら個性を打ち出したサロンを開業できるビジネスモデルとして、独立志向の美容スペシャリストたちが注目しています。
テナントの良否はビル全体の価値に影響を及ぼします。
時代に即したニーズを捉えて、テナントの選定や建物への適切な追加投資を行うことが、不動産価値の最大化につながります。
不動産有効活用について、弊社の不動産鑑定士がご相談を承っております。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
師走を迎え、公私ともに気忙しくなってきました。
プライベートでは、年越し準備もありますが、子どもがいる身でこの時期から例年頭を悩ませ始めるのが…
「来年の習いごと、どうしよう？」 です。
学習塾は学校の4月の新学期に先立って2月、3月から新学年のクラスが始まるところが多いです。
それに合わせると、必然的に、さまざまな習いごとのスケジューリングに年内から手をつけることになります。
家からのルート（送迎）も視野に、日時調整をするのはなかなかに厄介です。。
と、長年こういった作業をこなしてきた私にとって、喜ばしいニュースが秋口にリリースされました。
不動産開発・賃貸事業を行うヒューリック株式会社が、「こども教育事業」に参入、具体的には、子ども向けワンストップサービスを提供するビル開発に乗り出すとのこと。
塾や各種教室、学童保育、運動スクールといった習いごと施設や、幼児カットを行う美容室やクリニック（小児科、皮膚科など）といったサービス施設が集積するビルを、主要駅付近の100坪～200坪（330㎡～660㎡）程度の土地に開発していく想定だそうです。
幼児期は習いごとに親の送迎が要りますし、ひとりで通えるようになっても放課後の時間帯に子どもが一人歩きするのには何かと不安があるものです。
便利な場所で子ども関係の用をワンストップで済ませることができれば、親子ともども非常に助かります。
子ども向けサービスの事業者にとっても、認知度アップ・集客の面でメリットが見込まれるでしょう。
わが街の近くにも是非開発を！と心躍りますが、その後の報道によれば、2022年をめどに第1弾を開業、29年までに首都圏で20棟程度に拡大する計画とか。
展開が進むころには息子は中学生になっているので、対象外になっている可能性が高いような…
なにはともあれ、子どもたちは世の宝！
少子化・共働き一般化のなかでの次世代育成というニーズを捉えた 「教育特化型ビル」 新ビジネスの今後の展開に注目してまいります。
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
不動産鑑定の世界に入って30年、この間、建築工事費の査定のもととなる建設業界の状況を常に気にかけてきましたが、昨夏からの1年間は特異な年でした。
「高力ボルトの不足」というかつてない事態が、業界を、さらに市民生活を振り回しているのです。
高力ボルトとは、鉄骨を接合するときに使う高強度のボルトです。
リーマンショック後にボルト需要が減少し、高力ボルトの生産体制は縮小していました。
そこに昨今の人手不足を解消する手立てとして、より職人の手が必要となる鉄筋コンクリート（RC）造から鉄骨（S）造への工法変更の動きが生じ、鉄骨をつなぐ高力ボルトの需要が増加。
この需要増へボルトメーカーが対応しきれなくなっていく様子に不安をおぼえた建設会社は、手元在庫を厚くするために、過剰発注をかけるようになりました。
ボルト不足への懸念は、昨秋の時点では、建物工事を発注されている不動産業界のお客さまとの話題にとどまっていましたが、ボルトの不足は日を追うごとに深刻さを増し、2019年に入ってからは社会生活へ負をもたらす心配ごととして広くメディアで取り上げられているのを目にします。
ボルト不足が影響した、災害復旧工事や保育施設新設工事の遅延を耳にすると、胸が痛みます…
国土交通省は、2018年10月、2019年3月とボルトの需要企業・供給企業へ需給調査を行って業界の正常化を促しましたが、状況の悪化は続きました。
先月には発注書のひな型を提示し、工事日時等を明記することで、不安心理からの水増し発注をなくし、契約を適正化するよう要請していますが、まだ問題の収束には至っていません。
通常の鑑定評価業務はもとより、不動産鑑定士協会連合会の「地価調査委員会」の委員として「地価公示業務実施のための運用指針」の策定に携わっている関係で、建築工事費に関する判断をお示しする場面が多くあります。
【関連記事】
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・幹事
東京オリンピック関連の工事需要が山場を越えて、東京都内の建築工事費について今は横ばい基調になりつつあると捉えていますが、これからも、高力ボルトの需給状況や、中国景気の影響による鋼材価格の変動などに注意を払い、適正な建築工事費を見定めてまいります。
建物価格などにつきお悩みがおありの際は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）でご連絡ください。
FRAコンサルティング・降矢等です。
不動産鑑定評価において、ある建物についての過去の時点での建築費を求めたいとき、現時点での要素別の建築費を積み上げ計算した建築費（単価）に適切な修正率を適用して、過去時点の建築費を算定する方法があります。
この修正率を求めるときに活用するのが、「建設工事費デフレーター」です。
建設工事費デフレーターとは・・・
建設工事に係る名目工事費を基準年度の実質額に変換する目的で、毎月作成、公表しているものである。
建設工事の多くは、現地一品生産という特性のため、一般の製品の物価のように市場価格の動きでは直接的にとらえることができない。
そのため、建設工事費を構成する労務費や個々の資材費の価格指数をそれぞれの構成比（ウエイト）をもって総合する投入コスト型で算出する手法をとっている。
国道交通省ホームページ より
なお、投入コスト型での算出にあたっては、物価指数として、労務費は「毎月勤労統計調査」（厚生労働省）、個々の資材・サービス等は「企業物価指数」「企業向けサービス価格指数」（ともに日本銀行）、「消費者物価指数」（総務省）から適切な採用が行われています。
建設工事費デフレーターは、建物の用途・構造などに応じて算定されているので、例えば、「鉄筋コンクリート・事務所その他」のように、評価する不動産と合致した不動産についての指数をもとに、評価で活用する建築費修正率を求めます。
過去時点の建物鑑定評価についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお問い合わせください。
不動産鑑定士・降矢等です。
気温が20度を超え、コートもいらない状態には戸惑ってしまいますが… 12月に入りました。
今月のブログでは、この一年を振り返る内容をお届けしていこうと思います。
2018年も不動産に関係するさまざまな改正法が施行されました。
不動産鑑定評価では、施行日以後を価格時点とする評価について法改正の内容を反映します。
今年の改正のうち、私どもがインパクトを感じましたものをいくつか挙げてまいります。
まず最初は、「建蔽（ぺい）率」です。
建蔽率の「蔽」が、ひらがな「ぺい」から漢字表記に変わりました。
建蔽率は、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
「蔽」という漢字は難しい（常用漢字ではなかった）ので、長らく「建ぺい率」と表記されてきました。
しかし2010年6月7日、文部科学大臣の諮問機関である文化審議会が、「蔽」の文字を常用漢字として追加する「改定常用漢字表」を答申し、それ以後は徐々に国や自治体の文書に「建蔽率」の表記が増えてきていました。
そして、いよいよ都市計画法および建築基準法について、2018年4月1日を施行日として「建ぺい率」が「建蔽率」へと字句修正されたのです。
不動産関係業界をはじめ社会一般で「建蔽率」へのシフトが大きく進展することでしょう、
地価公示等の公的評価をふくむ鑑定業務全般で、弊社も「建蔽率」へと切り替えました。
建蔽率については、9月25日施行の改正建築基準法でも変更がありました。
防火地域または準防火地域の指定がされている土地に、延焼防止性能の高い建築物を建築する場合には、建蔽率の10％上乗せが受けられます。
所有者に防火改修・建替え等の実施を促すことで、建物のさらなる安全性の確保、市街地の安全性の確保を実現することを目的としています。
鑑定では、更地に建物の想定を行う場合など、しっかりとこの新法に対応してまいります。
建蔽率に関する法改正について、ご不明な点がおありの方はご遠慮なくお電話（０３-３６２６-５１６０）にてご質問ください。
FRAコンサルティングの伊藤です。
先日、約270社の中小企業が出展する東京信用保証協会主催のビジネスマッチングフェア『江戸・TOKYO 技とテクノの融合展2018』に行きました。
あらゆるビジネスについて、オフィス、店舗、工場、倉庫といった不動産は欠かせないもの。
不動産鑑定評価・コンサルティングを弊社にご依頼くださるお客さまの業種は多岐にわたっています。
業務用不動産について、お客さまのビジネスの深い理解なくしては評価を進められません。
また、そもそも世の中の動き全般にアンテナを張っていなければ、評価の際に必ず行う将来予測で見通しをあやまってしまいます。
そこで、降矢も私も、展示会や交流会にお声掛けいただいたときは、時間が許す限りお伺いさせていただくようにしております。
有明の東京ビッグサイト（東京国際展示場）に行くことが多いのですが、今回のフェアの会場は有楽町の東京国際フォーラムでした。
入口特設ブースは、桜と人力車、そして雷門という演出がされて、ひとときお江戸気分を味わえました。
さて、フェアではあらゆるジャンルの幅広い情報収集に努めますが、やはり不動産に関係する目新しいサービスのブースがあると自然と足が止まります。
「一人称視点・高速再生動画によるエリア紹介サービス」
「給水管の腐食に対応し建物の寿命が尽きるまで配管交換をせずにすませるサービス」
など、さまざまなお話を聞かせていただきました。
なかでも私が一番おもしろいと思ったのは、
「ドローンによって自然災害による屋根の損傷個所を発見・点検から補修までを無料で行うサービス」です。
こちらの事業は、東京都が東京発の新しいサービス事業モデルの創出と早期の事業化を目的に選定する”革新的サービスの事業化支援事業”に昨年選ばれたのだそうです。
いただいた資料によれば・・・
ドローンを活用することにより、屋根や雨樋等を空撮し、画像解析により、自然災害で損傷した箇所を発見します。その損傷箇所を火災保険を申請し、家主様の金額負担無しで、原状回復の修理の手配を行うサービスです。
とのこと
サービスについてご説明下さった社長さんは、展示会前日まで自然災害が相次いだ大阪にいらして、多数の屋根被害調査を行ってこられたとおっしゃっていました。
お話をさせていただいた各社の皆さま、お時間ありがとうございました！
弊社でもお客さまの不動産の可能性を拡げる新しい切り口のサービスについて考えてまいりたいと存じます。
何か私どもがお役に立てることがありましたら、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）にてご連絡くださいませ。
代表鑑定士の降矢です。
前回の「内覧できない」と同じ建物の鑑定評価での困りごとに「資料がない」があります。
建物の鑑定評価では、評価対象となる建物を物的に正確に把握しなければなりません。
実務では並行して権利状況も見ていきますが、今日は物体としての建物の確認・確定に関わる資料不備について考えてみます。
モノとしての建物の数量、状態を把握するためには下記に挙げた資料が集まれば集まるほど理想的であるといえます。
①（法務局）登記簿
②（法務局）建物図面
③（所有者）設計図書
④（所有者）建築確認申請書/確認済証
⑤（所有者）検査済証
⑥（役所）建築計画概要書/建築台帳記載事項証明書
⑦（役所）道路台帳
⑧（役所・事業者）水道管管理図、下水道台帳、ガス管埋設図
⑨（所有者）固定資産税納税通知書・課税明細書/固定資産税評価証明書
※（ ）内は入手元
①登記簿は、未登記建物でない限りほぼ入手することができます。
しかし、②～⑥は建物が古い、依頼者が所有者ではない、といったさまざまな理由で、入手不能もよくあります。
これら資料のなかでは、特に③設計図書（建築物の施工に必要な図面類と仕様書の一式）が有益です。
私どもはどのような条件下においても、ベストの結果をお客さまにご提示できるように努めております。
手を尽くしても登記簿しか資料が手に入らない、との状況下での評価は過去に何度かありました。
固定資産税課税明細書だけを頼りに、評価したこともあります。（鑑定評価ではない価格査定扱いですが。）
各資料の入手方法をお問い合わせ下さった方にお伝えしております。
建物の鑑定評価をお考えの方は、どうぞお気軽にご相談ください。
さて、ありがたい設計図書がある場合でも、私どもは気を緩ませることなく、現地調査には最大限の注意をもって臨みます。
というのも、設計図書にある図面は新築当時の情報。
現地調査の時点で、増築・改築・用途変更等がなされていないか、見落としのないよう実物と資料とを照合しなければなりません。
不動産もさまざまですが、評価の前提条件もさまざまです。
厳しい条件であっても臨機応変に対応し、依頼者の方はもとより、広く一般にご納得いただける鑑定評価に今後も取り組んでまいります。
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ＦＲＡの降矢です。
鑑定評価では、対象となる不動産について必ず実地調査を行います。
対象不動産に建物が含まれるときには、建物内部の調査（内覧）も必須です。
しかし、例えば対象不動産が賃貸マンションであれば、賃借人の方が、面識のない他人から「鑑定評価のため部屋を見せて下さい」と突然言われて、プライベートな空間への立ち入りを了承できるかといえば難しい。
店舗や事務所、事業所といったケースでも、なぜ忙しい中で訪問を受けねばならないのか、とテナントさんが内覧に抵抗感をもたれることがあります。
裁判所による競売のための評価の場合は、賃借人の方に強く内覧への協力を要請してもどうしても了解が得られないときは、民事執行法に基づいて強制的に内覧を実施することが可能です。
財務省など官公庁による公売のための鑑定評価でも、賃借人に協力を強く要請します。ただし内覧の強制実施はできません。
民間における鑑定評価では、前記した賃借人の方の心情を踏まえ、内覧への協力要請は慎重になるのが一般的です。もちろん強制実施はありません。
依頼者側に、鑑定評価を行っている事実を賃借人に知られたくない、内密に鑑定をしてほしい、という希望がおありのこともあります。
依頼者や賃借人の事情から、賃貸中や営業中の建物内部について実地調査が行えない場合には、その部分について合理的な推定を行います。
推定には、以下に基づく情報が有用となってきます。
・仕様や管理状況等が内覧できない区画とほぼ同一である、あるいは内覧できない区画の推測に役立つと判断される、オーナーの使用区画や空室区画の実地調査
・竣工図面の確認
・賃貸借契約書（添付図面等）の確認
・管理者からのヒアリング
・賃借人からのヒアリング
・外部からの観察
こういった情報の収集と分析、その後の推定には、鑑定士としての経験・力量による差がはっきりと出ます。
手前味噌ですが、数千件の物件と向き合ってきたベテラン鑑定士として「見えないところを見る」技能には自信があります。内覧が難しい不動産もどうぞお任せ下さい。
…ここで一つ余談です。
私が新人鑑定士のころ、先輩鑑定士と担当したマンション一室の競売案件で、どうしても賃借人の方と連絡がつかず、内覧の強制実施に至ったことがありました。
現地に到着し、裁判所執行官の方ともども幾度も呼び鈴を鳴らし、ドアの前から声を掛けましたが、部屋からは無応答。
では…と鍵開け業者さんに鍵を開けてもらいました。プロの手にかかると、鍵は驚くほどあっけなく開きます。
そして一同で室内に入ったところ…賃借人の方が就寝中…でした。
鑑定の仕事は奥が深く、そしてドラマにも満ちています。
皆さまの大切な建物のお話をお聞かせ下さい↓
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不動産鑑定士・降矢等です。
もうかなり前のこととなりますが、親しい知人が賃貸する物件で、事故判明の瞬間に居合わせ、事後対応を引き受けたことがあります。
知人はアパートの1室を一人暮らしの男性に賃貸していました。
2、3ヶ月の滞納が何度かあったものの、督促には応じてもらえていたので、知人は男性に部屋を貸し続けていました。
しかしあるとき滞納が4ヶ月に至り、いよいよ一度しっかりと話合いをしなければ…と考えた知人に、私は話合いの場への同席を頼まれました。
指定された日、私はアパートに出向きました。
「〇〇さん。いらっしゃいますか」
呼び鈴を押し、ドアの外から何度か声をかけましたが、反応がありません。
一応、部屋のマスターキーを持ってはいましたが、どうしたものか…と私たちが考えあぐねていますと、たまたま別の部屋の修繕にきていた地元の大工の棟梁が、訝しげな顔で廊下に出てきました。
棟梁に事情を説明したところ、「オレ、あの人と顔見知りだし、ちょっと見てやるよ」と言うが早いか、棟梁は鍵を手に取り玄関を開けました。
「おーい。こんにちはー」
返事はありません。
おかしいな…、と言って靴を脱いだ棟梁は、部屋の奥へと入り… 次の瞬間「ギャーー」という声がして、棟梁が血相を変えて私たちの待つ外へ飛び出してきました。
「死んでる！！ 入らないほうがいい！ 見ないほうがいい！」
男性は、首を吊っていたのです。
すぐに私は警察を呼びました。
私服警官が数名やってきて、ご遺体を下ろし、ワゴン車で運んでいきました。
男性は自殺であると警察は判断し、後日聞いたところでは、ご遺体はそのまま無縁仏として処置されたそうです。
私は男性の離婚した元ご家族に連絡を取って事の次第をお伝えしましたが、先方からは「もう関係ない人です」との言葉しかなく、私物の引き取り等には応じてもらえませんでした。
私たちのほうで専門業者を手配して、部屋の片付けとクリーニングを行いました。（費用25万円。）
最後にご供養（お祓い）を僧侶の方にしていただきました。
儀式自体は20～30分ほどでしたが、設営・撤収等含めると2時間ほどかかり、3万円をお支払いしました。
・・・忘れられない出来事です。
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ＦＲＡの降矢です。
先日、松原タニシさんという芸人さんのことを知りました。
この方は、事故物件を渡り住み、そこでの日常の現象を検証する「事故物件住みます芸人」として活動されているそうです。
以前ピスタチオのお二人にお会いしたときにも強いエネルギーを感じましたが、芸人さんは凡人には考えつかないことをされますね…
さて、「事故物件」とは、敷地や建物内において、自殺、殺人、火災による焼死、変死、長期未発見の孤独死といった、事件・事故があった物件をいいます。
新たにその物件を利用する人が心理的な嫌悪感を持つ可能性の高い物件であることから「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
事故物件の賃貸・売買では、契約時の重要事項説明の際に、借主または買い主に事実を伝える告知義務があると宅地建物取引業法で定められています。
また、不動産鑑定評価においては、事故の事実を減価要因として扱って評価に反映します。
こういった原則はありますが、どこまでを事故と捉えるかや、いつまでその心理的悪影響が継続するかなどに関し、一律の規定はありません。
取引における告知や鑑定における減価をいかに行うか、過去の判例やその不動産が存する地域特性等に照らし、個別事案ごとに判断することになります。
次から2回のブログでは、事故物件に関する私の実体験をお話しようと思います。
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