代表鑑定士の降矢等です、こんにちは。
不動産鑑定士は、ご依頼者様より報酬（鑑定料や不動産調査手数料を指します）を頂戴し、つまり「有料」で不動産鑑定や評価を含む調査、価格査定、賃料査定などを『業として』行うことのできる唯一の不動産スペシャリストです。
先日、ある個人のお客様から「無料で不動産の価格を査定してくれる不動産業者さんがたくさんあるのに、なぜ、わざわざお金を払ってまで不動産鑑定士にお願いしなければならないケースがあるのでしょうか？」というお話がありましたので、丁寧にご説明をさせて頂きました。
その時の回答について、簡単ですがご紹介します。
まず、公的鑑定を除く「民間のご依頼者」を大きく分けますと、
①不動産会社や不動産投資会社、金融機関などのプロ集団
②一般企業で不動産部門を持つ法人や高額不動産を数多く所有する会社・各種法人など
に加え、一般の個人の方ですと、
③相続による節税対策・遺産分割、離婚協議に基づく財産分与、同族間売買（経営する会社とその役員などの取引も含む）や等価交換を行う場合、さらに各種係争事件や調停において明確にすべき不動産や権利の価格評価、また賃貸借等の継続契約に係る正しい賃料改定を必要とする場合が数多くあります※。
（※このような場合、税理士さんや弁護士さんからご依頼を頂くケースが多いです。）
このような③の個人の方以外で、
④今、売却を考えているけど幾らなら売れそうか、または、購入を考えているけどどの位するのか・・など、「大体幾らか」とか「○○○～○○○万円と幅があっていいから教えてほしい」というお問い合わせも少なからず頂きます。
上記①・②においては、各種法令に基づき鑑定評価を必要とする場合が多々あること、そのほか主に、会社決算期の監査対応、高額不動産の購入・売却、国税庁や金融機関などの債権者に提示する目的で不動産鑑定評価書の取得を要するケースが多いのです。
また、③の個人の方でも裁判所や国税庁（通常は所轄の税務署）へ提示する場合はもちろんですが、そこまでの話ではないとしても、関係する当事者間で正しい時価を『ズバリ○○○円』と知りたい場合などもやはり不動産鑑定士による明確な価格報告書や意見書が有効であることは言うまでもありません。
そのようなことから、画地条件のよい更地等であればその地域の相場からある程度の市場価格は分かるかもしれませんが、それ以外の不動産については相場だけで適正な時価を把握することは現実的に困難です。
＜次回に続く＞
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