FRAコンサルティング・代表鑑定士の降矢等です。
本日は「継続賃料とは何か」についてご説明いたします。
 

私ども不動鑑定士が賃料についてご相談を受けたとき、

お客さまが評価をご希望されているのが、

・新規賃料
・継続賃料

のいずれであるかの見極めを、まず最初に行います。

 
新規賃料（市場賃料）とは、オーナーが新規にテナントを募集したときに、双方が納得して成約に至るであろうと考えられる適正な賃料です。

通常、①周辺の地域相場を基礎として、②対象建物の存する近隣の地域特性を分析のうえ比較考量し、③建物の個別性（建物グレード・築年・規模・位置等）を織り込み、評価します。
そして想定されるテナントの使用目的や使用収益からして、支払可能な金額であるかどうかを検証した上で、評価額を最終決定します。
 
そして継続賃料とは、賃貸借契約関係を維持してきた特定のオーナーと特定のテナントの間において、前述した市場賃料（新規賃料）を見据えながらも、契約当初から今に至るまでの経緯やさまざまな事情を考慮して、適正と判断される賃料です。
 
このように、

新規賃料…”何もしがらみのない者同士にとって妥当な賃料”
継続賃料…”しがらみある者同士にとって納得感ある賃料”　のイメージで、賃料は大別されます。

 
土地や建物価格の変動により公租公課の負担水準が変わった、市場賃料の増減からすれば今の契約賃料は不相当である、といった状況が発生して、契約関係にある賃貸人・賃借人のどちらかの方（あるいは双方）が賃料改定をご希望される場合に、ご自身の主張を裏づける強力な資料として、私ども不動産鑑定士の継続賃料評価の結果（鑑定評価書、調査報告書、意見書など）をご利用いただいております。
 

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不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します

継続賃料についての評価は、不動産鑑定士の力量がもっとも問われる業務のうちの一つです。
弊社の実績豊富な鑑定士に、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）にてお気軽にご相談ください。
 

FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

12月になりました。

商業施設などはハロウィンが終わるとクリスマスデコレーションに移るのが通例となっていますが、オフィスや家庭でもいよいよクリスマス気分が高まってきますね！

表参道のケヤキ並木は、先週からイルミネーションの点灯がはじまりました。

 
今回からクリスマス・イブまでのブログでは、私どもが今年お受けした「表参道にある店舗物件」の鑑定評価案件を取り上げて、さまざまなトピックをお届けしようと思います。
 
表参道は、言わずとしれた銀座と並び称されるブランドストリートですが、若い世代や高感度層への情報発信力では銀座を上回っています。

トレンドを牽引する企業のオフィスやショールームのほか、高級感や話題性に富んだ物販・サービス・飲食店舗がエリアには集積。

表通り沿いも裏通り沿いも、訪日外国人の増加等を背景に商況は好調で、エリアの店舗賃料の水準はここ数年、上昇～高止まりの状況にあります。

新たな不動産開発や、既存の大型物件の建替えなども継続して見られます。

ただ、直近では国際関係の悪化から訪日客の状況に変化があるなど、注意が必要になっています。
 

ご依頼があった物件は、そんな表参道の裏手に立地する一軒家の美容院です。

継続賃料（継続家賃）の評価をさせていただきました。
 
次回より

・「継続賃料」とはなにか
・ご依頼の経緯
・表通りと裏通りの不動産の差異

について、ご説明をした上で、

本件鑑定評価事例の概要やその他の継続家賃の評価事例についてのご紹介をしてまいります。
 
 
 
実は、今年は店舗の賃料や立退料についての評価のご依頼が多く、なかでも美容院についてかつてない数のお話をいただきました。
 
後のブログで詳しくご説明いたしますが、都内中心部において店舗賃貸市場が活況を呈しているなか、美容院は常連顧客が対象のビジネスであるため裏通り立地も多いこと、がその理由であろうと、降矢と私は見立てております。
 
店舗物件の売買価格・家賃・立退料などについてご質問がおありの際は、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）にてお気軽にご相談ください。
 
 
 

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降矢等です。

 
賃貸借している建物について、借主と貸主の間で家賃が高すぎる・低すぎる、と主張が対立したようなケースについて賃料評価のご依頼をいただいたとき、不動産鑑定士は原則として4つの評価手法を適用して、適正な賃料を鑑定します。
 
そのうちの1つに「スライド法」という手法があります。
 
この手法は、現行の賃料を決めた時点と評価したい時点とのあいだに、経済情勢がどれほど変化しているかを各種指数から「変動率」として把握、この変動率を用いて賃料評価を行うものです。
 
前記の指数として、「消費者物価指数」（総務省統計局）や「企業向けサービス価格指数」（日本銀行調査統計局）があります。
 
 
消費者物価指数とは・・・

消費者物価指数は、全国の世帯が購入する家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価の変動を時系列的に測定するものです。
すなわち家計の消費構造を一定のものに固定し、これに要する費用が物価の変動によって、どう変化するかを指数値で示したもので、毎月作成しています。

総務省統計局ホームページ より

消費者物価指数は、国民の消費生活上重要な財の小売価格、サービス料金および家賃を全国的規模で小売店舗、サービス事業所、関係機関および世帯を毎月調査する小売物価統計調査を基礎資料として求められます。
 
例えば、”東京都心都にある事務所”が評価対象であるならば、消費者物価指数の「民営家賃・東京都区部」の数値を用います。
 
 
企業向けサービス価格指数とは・・・

企業向けサービス価格指数は、企業間で取引されるサービスの価格変動を測定するものである。
その主な目的は、企業間で取引されるサービスに関する価格の集約を通じて、サービスの需給動向を把握し、景気動向ひいては金融政策を判断するための材料を提供することにある。
また、企業間での個々の商取引における値決めの参考指標としての機能も有している。

日本銀行ホームページより

同じく、”東京都心都にある事務所”が評価対象だとすると、企業向けサービス価格指数の「不動産・事務所賃貸」の数値を抽出します。
 
 
変動を正しく判断し、関係者間の納得を得るためには、ひとつの指数に頼るのではなく、できるだけ視点が異なる複数の指数を収集・分析することが大切となります。
 
 
スライド法ほかの賃料評価手法について、ご質問がありましたら、どうぞお気軽にご連絡（電話：０３-３６２６-５１６０）ください。

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

不動産のお悩み３大パターンの最後は、その③、建物を貸している方と借りている方　が当事者のケースです。

家賃をめぐるお悩みと、立退きをめぐるお悩みがありますが、本日は その１ として家賃をめぐるお悩みについて見てまいります。

家賃の金額設定については、貸主はより高く、借主はより安く、と思うのが当然です。

マンション等の住宅の場合、インターネット掲載情報から類似マンションの賃貸事例との比較が容易になっていますから、お部屋を借りるときに、ネット情報を根拠に、大家さんに家賃交渉をなさるのはごく一般的になってきています。

ただ、それが事務所、店舗となっていくと、物件の個性が強まり、賃料交渉の根拠集めは容易にはいかなくなってきます。
そこで、私どもにご相談を頂いています。

 
◆お悩みの本質◆

「高すぎる！／安すぎる！」

 
◆解決へのステップ◆

現時点で新たに契約を結んだ場合の適正な賃料(新規賃料）を知り、交渉根拠とする。
さらに、当事者間での契約締結から今に至るまでの経緯を考慮した上での適正賃料（継続賃料）を把握し、交渉を進める。

 
◆不動産鑑定士に加えての解決パートナー◆

（場合により）弁護士

 
家賃交渉のお悩み解消事例として、弊社ブログカテゴリー『やさしくわかる！不動産鑑定ストーリー』の中に、

「家賃を下げたい。Aさんのストーリー」
「家賃を上げたい。Bさんのストーリー」　を収録しております。

是非ご一読下さいませ！

 
家賃の減額、増額、成功実績が多くございます↓

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