不動産鑑定士・伊藤由美子です。
テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。
【 営業廃止の補償：②動産移転補償 】
～動産移転補償とは、何ですか？～
店舗備品や什器などの動産を移転するには費用がかかります。
先日の店舗内調査の結果、本件の備品・什器の移転には2ｔトラックで延べ2台相当が必要と考え、大阪市内の引越業者へのヒアリングに基づき、簡易梱包料込みの費用を見積りました。
これが、動産移転補償です。
＜次回に続く＞
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【 営業廃止の補償：①工作物等の補償 】
～工作物等の補償とは、何ですか？～
建物とその附帯設備は、借り主の方の所有物ではないため、補償の対象とはなりません。
しかし、借り主の方の支出による器具、備品などのうち、営業を廃止したあと搬出を要するものについて、搬出に伴い生ずる減損分（再利用ができない等）は補償の必要があります。
これが、工作物等の補償です。
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【 営業廃止の補償 】
～営業廃止の補償は、何だか込み入ってそうですが…～
現在営業中の店舗が立退きを余儀なくされる場合には、営業ができなくなる等の、様々な営業上の損失が発生します。
この損失は補償されなければなりません。
営業上の損失についての補償額算定は、
●公共用地の取得に伴う損失補償基準
の考え方を援用します。
国土交通省が定めた基準です。
この基準では、営業上の損失補償に関し、
（１）営業休止(移転)等の補償、（２）営業廃止の補償、（３）営業規模縮小の補償
の３つの補償対象及び補償基準が規定されています。
ご依頼の内容には、（２）営業廃止の補償 があてはまりますから、該当基準をもとに、算定を行いました。
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【 借家権価格 】
～借家権の価格の算定は、以下のように行ったそうです～
１．店舗の建つ敷地の土地価格を求める。
２．店舗の建物価格を求める。
３．土地価格についての借地権（※1）割合を求める。
４．土地価格×借地権割合で、借地権価格を求める。
５．借地権価格についての借家権（※2）割合＝α、建物価格についての借家権割合＝β、を求める。
６．借地権価格×α＋建物価格×β を求め、必要な修正を行って、借家権価格を算定する。
これは、
●権利割合方式
という手法です。
この手法は公的機関による公共用地の取得に伴う損失補償や、市街地再開発事業、民間の共同ビル事業など、広く使われています。
※1 「借地権」とは、借地借家法に基づく建物の所有を目的とする地上権または賃借権のこと。
※2 「借家権」とは、借地借家法が適用される建物の賃借権のこと。
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【 立退料の構成要素 】
～不動産鑑定士は、まず、私たちのケースでの立退料の構成要素について話しました～
今回の「立退料」、すなわち「立退き請求に相応する補償額」は大きく2つの要素から構成されます。
借家権価格 + 営業廃止の補償 です。
借家権の価格とは、建物の借り主の社会的、経済的あるいは法律的な利益のことで、立退きで事実上失うことになる利益、を金額で示したものです。
そして営業廃止の補償は、①工作物等の補償 ②動産移転補償 ③借家人補償 ④営業廃止補償 ⑤雑費の補償 の各項目について実情を踏まえて積み上げ計算して求めます。
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【 「意見書」の内容説明 】
約束の期日より少し前に、FRAから、「意見書のドラフト（草稿）が出来たので、PDFファイルをお送りします」と連絡がありました。
ドラフト冒頭に明記された気になる立退料の金額は…予算イメージの範囲、でした。
全体を読み進め、この金額が根拠あって出されたことは理解できましたが、借り主が納得してくれるか、借り主に自分で根拠を説明できるか、自信がありません。
不安を率直に伝えた私に、鑑定士は、製本した意見書を持って内容について詳しく説明に伺います、と言ってくれました。
借り主にまず電話で立退料の評価額を一報しました。
その後、意見書のPDFを印刷して届け、鑑定士と会う日時を相談しました。
数日後、再び前回と同じ喫茶店に、借り主と私、鑑定士が集まりました。
私も借り主も前回より緊張し、肩に力が入っているのを感じます。
鑑定士の説明が始まりました。
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【 FRAコンサルティングからの質問 】
大阪での調査を終えた不動産鑑定士から、早々にいくつか質問が来ました。
主に、借り主の経営の状態に関する質問で、過去3年分の売上高の推移や、従業員数、人件費の状況、固定客について、など。
もしも、これらの情報が得られない場合は、一般データから推定することも可能だが、借り主から実態を聴取できればそれにこしたことはないそうです。
借り主は、税務申告資料を繰って情報を集めてくれましたので、私はメールでFRAに回答しました。
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（その４）
不動産鑑定士・伊藤由美子です。
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【 FRAコンサルティングとの打合せ 】
月曜日の午前中、うちの物件と道を挟んだ向かいのビル1階にある喫茶店にて、私、借り主、不動産鑑定士の3人で面談しました。
鑑定士から、立退料の算定は「不動産調査報告書」、「意見書」の2つの書式のいずれかで行うことができるといわれ、それぞれの書式の費用見積りが示されました。
今回の評価にかかる費用はオーナーの私の負担です。やはり費用はなるべく抑えたいので、不都合がないようなら「意見書」で、と希望しました。
オーナーとテナントが良好な関係になく、立退きを巡って裁判になる可能性もあるような場合には、訴訟に対応できる「不動産調査報告書」としておいたほうがよいそうですが、長年の付き合いで実の娘と父親のようにすら見える私と借り主の様子に、鑑定士は、「意見書」で問題なさそうですね、と微笑みました。
「意見書」の内容が固まり金額が出るまで、だいたい3週間程度となる見込みとのことです。
面談終了後、鑑定士は店舗の内部や備品、外部の状況を細かく見て回り、様々な角度から写真を撮っていました。
午後は、市役所での調査や、大阪府の不動産鑑定士協会での調査、市内の不動産業者への聞き取り調査などを行ってから帰京するとのことでした。
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【 FRAコンサルティングへの相談 】
FRAコンサルティングに電話で連絡を入れました。
そして、問い合わせに至った経緯をFRAの不動産鑑定士に説明しました。
FRAでは大阪の物件も多く扱ってきたそうで、鑑定士は、私の不動産のあるエリアのこともよく知っていました。
私は、FRAコンサルティングへの依頼を決めました。
「テナント側が立退きに概ね合意していて協力的な今回のケースは、立退料の評価はスムーズに進むはずです。下調べをした上で大阪に伺って、面談と現地調査を行い、迅速に対応します」
と言われて、ひとまず安堵しました。
この電話相談のあと、登記簿謄本と、修繕工事を行ったときの図面のコピーをFRAへ郵送し、面談日を待ちました。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
今回のブログシリーズでは、不動産鑑定士が行う立退料評価の内容について、Cさんのストーリーを用いてお届けいたします。
（このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。）
【 Cさんの状況 】
大阪市内にて鉄骨造3階建ての飲食店舗を所有、賃貸しています。
建築から50年近く経つ古い建物です。父から娘の私が相続した25年前に修繕を行っていますが、老朽化が著しく、地震で倒壊でもすれば人命に関わることになってしまいかねないので、早期の建物の取り壊し・建て替えを望んでいます。
借り主は70才過ぎの男性で、過去40年間地元の学生相手の居酒屋を経営してきました。
先日、その方にこちらの建物取り壊しの希望をそれとなく伝えたところ、半年先に今の4回生の卒業を見届けたあとであれば、店を閉めることもやぶさかではない、との反応でした。
年齢的に、朝までの営業は身に堪えるようになってきていたようです。
ただ、蓄財も年金も少ない状況で、今回の話がなければ生涯現役で店をやる覚悟だった、立退料がないことには商売をやめるにやめられない、とのこと。
話がもっとこじれることも考えられましたし、長い間、滞納もなく借りてくれた方なので、私も相応の立退料の形で誠意を見せたいと思っています。
ですが、立退料の金額というものについて全く見当がつきません。
立退料に詳しい不動産の専門家を探したところ、全国対応が可能な東京のFRAコンサルティングが見付かりました。
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