こんにちは！ FRAコンサルティングの不動産鑑定士・伊藤由美子です。
ブログシリーズ「Cさんのストーリー」で老朽店舗の立退料についてお伝えしてきましたが、新シリーズは、意に反して立退き請求を受けたD社のストーリーを用いて、事務所の立退料のケースをご紹介したいと思います。
D社へ舞台を移す前に、ここで「立退料」とは何か、について改めて確認しておきましょう。
「立退料」とは、オーナー側の事情等で、賃貸借契約が結ばれている土地や建物をテナントから明渡してもらう必要がある場合に、オーナーからテナントに対して支払われる金銭です。
「立退料」の内容は、次の３つに大別することができます。
①立退きによってテナントが支払わなければならない移転費用の補償
②立退きによってテナントが事実上失う利益の補償（いわゆる居住権、営業権）
③立退きにより消滅する利益権の補償（いわゆる借地権・借家権）
以上のうち①②は、「通損補償」、③は「権利補償」と呼ばれて区分されます。
①～③の具体的な内容は以下のとおりです。
①テナントが支払わなければならない移転費用の補償
－引越しにかかる費用（梱包、運送、保険、分解取付調整、住所変更諸届、移転通知費用等）
－移転先取得のために支払いを要する費用（敷金、権利金、保証金、仲介料等）
－従前賃料から移転先において増加した賃料差額 など
②テナントが事実上失う利益の補償（居住権・営業権）
－居住権の補償…ただし、この権利は精神的な要素を含むため、一定の算定式により金額を出すことは一般に困難。
－営業権の補償…算定可能（移転先で従前営業と同一内容の設備で営業開始するための費用、休業期間中の損失、新規営業による減収分の補償 等）
③消滅する利益権の補償（借地権・借家権）
－鑑定評価手法等を用いて算定。
＜参考資料＞大野喜久之輔・ 仲肥照暁・嶋田幸弘『転換期にある借地権・借家権の評価と補償』住宅新報社、2011年
以前のブログで書きましたように、オーナーとテナントが、賃貸借中の不動産について抱える事情は様々です。
その事情を十分に聴取・分析して、上記①～③の内容と照らし合わせ、適正な金額を求めていくのが立退料の評価です。
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前回＜その２＞の続きです、代表鑑定士・降矢等です。
収益不動産の価格高騰は、キャップレート（ＣＲ）の大幅な低下がもたらしたものとお話しました。たとえば、１年以上前のＡクラスビルのＣＲは概ね４％台前半と把握していましたが、各調査機関や外資系投資会社の担当者によれば、現在は３％台前半で捉えているようです。
ＣＲの値は、0.1％違うだけで、資本還元した価格は数％程度異なります。したがって、ＣＲが１％下がれば収益価格は相当な比率で上昇します。
たとえば、純収益1,000万円の収益不動産を例に、ＣＲ４％と３％の場合で比較してみると、
1,000万円 ÷ ４％ ＝ 2億5,000万円、1,000万円 ÷ ３％ ＝ 3億3,333万円となり、ＣＲが１％下がることでこの場合の収益価格は約33％上昇します。
しかし、予測可能なスパンで将来を考えた場合、収益価格の大幅な上昇に見合うほどの増収、つまり実質的な家賃上昇が見込めるのでしょうか。もちろん、投資市場では競り勝った者が物件を取得するので売買価格は相対的に高額となる傾向があります。仕入れサイドとしては少々無理をしてでも高額の札を入れることが少なくありません。現在の投資市場を見ても活況を呈していますのでＣＲの低下傾向は必然のことと思いますが、過熱気味な市況にやや疑問符が浮かびます。
アベノミクス効果もあって日経平均株価も2万円前後に達し、景気は回復基調にあるとは思いますが、実体経済が回復したと言うにはまだ早いです。仕入れサイドとしては、だからこそ今のうちに少々無理をしてでも欲しい、、と考えているかもしれませんが・・・
皆さんは、如何お考えでしょうか。
＜この項終わり＞
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代表鑑定士・降矢等です。
なぜ、収益不動産（投資用物件）の取引価格が高騰傾向にあるのでしょうか＜その１の続きです＞。
もちろん、様々な要因が複合しているわけですが、賃貸マンションをはじめ、店舗やオフィスの家賃等に目立った上昇がない以上、前回の＜その１＞でお話しました③還元利回り、つまりキャップレートが実質的に大きく下がったから、ということになります。
このキャップレート（ＣＲ：ネットの資本還元利回り）は、簡単ですが次のように表すことができます。
ＣＲ ＝ 超低リスク投資金利 ＋ （ａ.不動産投資による将来的なリスクプレミアム － ｂ.増収益に対する期待性など）
たとえば、都内有数のオフィス街にある投資用不動産を考えた場合、稼働率の向上などで緩やかな家賃増収はあるとしても将来的に大幅な家賃上昇が見込めると考えるには議論に大きな余地が残ります。
つまり、ＣＲが低下傾向にあると見る主な考えとしては、デフレ懸念の解消から投資マインドが改善されたことや、円安により海外投資家の市場参入が増大したことなどから、上式のａ値が下がり、ｂ値が上昇傾向にあると思われるからです。
このような市況の変化などから、収益不動産の価格は上昇していますが、私が申し上げたいのは、というより心配していることは不動産価格の高騰ではありません。
＜次回に続く＞
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代表鑑定士の降矢等です、こんにちは。
周知のとおり昨今において、収益不動産（投資用物件）の価格上昇が目立ちますが、優良物件は当然としても通常の賃貸マンションや店舗・オフィスビルの貸家価格も上昇基調です。もちろん全てではありませんが、傾向としてお考えください。
近時の不動産市況が全般に堅調となったことはベースにありますが、特段目立った家賃上昇も感じないのに・・なぜ収益不動産の価格が上がっているのでしょう！？
ここで、①純収益＝（家賃収入等の総額－必要諸経費等）、②収益価格＝収益不動産の取引価格とします。また、③還元利回り、所謂キャップレートは①純収益に対応するネットの利回りです。
「②収益価格 ＝ ①純収益 ÷ ③還元利回り」で試算されますので、家賃収入等に大きな変化がなく①に増益がなければ、③還元利回りが低下しない限り、②収益価格は上昇しません。
ということは、不動産の投資市場における③の還元利回りが大きく下がっているのでしょうか？
＜次回に続く＞
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経理担当の降矢いづみです。こんにちは。
ここ数日、ブログ読んでいますよ、とお声を掛けて頂くことが続き、スタッフ一同とても嬉しく思っております。ありがとうございます！
ブログでは、『やさしくわかる！不動産鑑定ストーリー』として、弊社が今までご依頼頂いた案件を、お客さま（＝依頼者）を主役にした物語仕立てでご紹介しております。これは、不動産鑑定が皆さまにもたらすメリットや、ご依頼～お悩み解消まで実際どのような経過を辿るのかを、分かりやすい形でお伝えしたく、アップしているものです。
このシリーズを担当している女性鑑定士の伊藤由美子は、ＦＲＡコンサルティング前身の「降矢不動産鑑定事務所」の時より、１２年ほど弊社において鑑定評価等の業務に従事しています。
彼女は、不動産鑑定士として不可欠な鋭い洞察力と、優れた調査能力を有しており、「仕事のできる女性」として同性の私から見ても羨ましい限りです。
ちょっと手前味噌的なお話になりましたが、弊社ブログより発信する情報は必ずや皆さまのお役に立てるものと自負しておりますので、今後とも継続してご愛読頂ければ幸いです！
不動産鑑定士・伊藤由美子です。
テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。
【 立退料の決定 】
不動産鑑定士による「立退き請求に相応する補償額・意見書」の説明が終わりました。
立退料を構成している、借家権価格、営業廃止の補償、いずれも細やかに積み上げ計算がなされており、その合計額として求められた立退料の金額はオーナーの私としては納得のいくものでした。
借り主の方からも、大きな異論はでませんでした。
ただ、従業員への退職手当、雑費について、若干調整して欲しいと要望がありました。
鑑定士から「この意見書通りの金額で、立退料としなければならないわけではありません」と言われ、当事者で協議をした結果、意見書で提示された金額の端数を切り上げ処理した額をもって、今回の立退料と決めることとし、追って覚書を作ることになりました。
私と借り主のみで大雑把に金額交渉をしていたとしたら、このようにスムーズに結論へと至ることはできなかった、また、合意はしても何かしらの禍根が残っただろう、と思います。
営業の最後は桜の頃。店主、オーナーそれぞれ有終の美を飾る仕事ができたあとには、私たちにとって思い出深い建物で、美味しいお酒を酌み交わします！
＜この項終わり＞
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テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。
【 営業廃止の補償：⑤雑費の補償 】
～雑費の補償とは、何ですか？～
これ以前の項目に計上していない、細々した項目についての補償です。
常連客への営業廃止の通知費用、官公庁・大阪市・警察署・消防署・飲食業協会などへの届出諸費用、未使用印刷物や名刺、スタンプ等の廃棄損、閉店イベント費用などを、ここに含めました。
＜次回に続く＞
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こんにちは、代表鑑定士の降矢等です。
平成28年度地価公示業務実施のための「運用指針・公示システム」を策定する「地価調査委員会※」に関し、昨日4月27日行われた第一回小委員会会議に専門委員として参画しました（※公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会 主催）。
![A1ez4hH-F6L[1]](https://www.fra-c.co.jp/blog/wp-content/uploads/2015/04/A1ez4hH-F6L1.jpg)
地価公示制度は、全国において適正な土地取引価格の指標とすべき地価（毎年1月1日時点の土地価格）を国土交通省が公示するもので、これにより発表された公示地価は、全ての公的評価の基礎となり、一般の鑑定評価においても規準とすべき土地価格となります。
地価公示の鑑定評価員は、不動産鑑定士なら誰でもできるというものではありません。関係機関による厳しい審査や諸要件をクリアしてはじめて委嘱されるので、地価公示業務は不動産鑑定士にとって最も重要な任務の１つなのです。
私は現在、東京都台東区・墨田区・江東区を担当する分科会に属し、副幹事の職に就いています。
地価公示制度について興味をお持ちの方は、ご遠慮なくお問い合わせください。わかりやすくご説明いたします。
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テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。
【 営業廃止の補償：④営業廃止補償 】
～営業廃止補償とは、何ですか？～
営業の廃止時に発生する様々な費用の補償がこの項目に含まれます。
本件では、飲食店経営の実態に照らして、営業廃止で不要となる営業用固定資産（設備・器具・備品等）の処分の際に生ずる損失、各種の契約解除等に伴う違約金・損失、解雇する従業員に対する退職手当などを中心に、計上しました。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。
【 営業廃止の補償：③借家人補償 】
～借家人補償とは、何ですか？～
借家人補償とは、借り主が他の建物を賃借するために必要となる費用を補償するものです。
今回は営業が廃止されるため、他の建物を賃借し、居酒屋営業を継続することはありませんが、他の建物を新たに賃借する必要がないからといって借家人補償は不要であるというものでもなく、立退きを余儀なくされるのですから、相応の借家人への補償は必要です。
本件については、立退き請求を受けることにより顕在化する「借家権価格」を別に計上しています。
これに借家人補償が含まれているものと考えます。
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