親族間売買についてご相談を多くいただいている不動産鑑定士・降矢等です。
親と子どもとの間で不動産の売買をするとき、価格をいくらにするかは、なやましいものです。
一般の市場取引での時価よりも大幅に低い価格であると税務署が判断して、「みなし贈与」となってしまったら、大変です。
相続税法に…法律的な贈与があったとはいえなくても、財産を取得した事実や経済的な利益を受けた事実によって、実質として贈与と同じようなメリットが生じているときには、公平な税負担とするために、その財産を贈与によって取得したものとみなして（みなし贈与）贈与税を課税する、という規定があります。
思いがけず税金を払うことになるのは…何としても避けたいことですよね。
親族間売買、とくに親子間売買には税務署の厳しい目が向けられるようですから、気がかりです。
このみなし贈与による課税の心配をなくすには、不動産鑑定評価書を活用なさってください。
不動産鑑定士が計算した鑑定評価額（取引時点の時価）によって価格が決まっていれば、税務署は、通常、問題のない売買と考えます。
さらに、鑑定評価書という証明書を手にしておけば、兄弟姉妹など他の親族の方から、安すぎるのではないか…、高すぎるのではないか…、と不満の声があがったとしても、堂々と反論ができ、身内トラブルも防げます。
不動産鑑定評価書による価格決定について、他の方法と比べながらお話します。
１．鑑定評価書によらない親子間売買の価格の決定方法
不動産鑑定評価額により取引価格を決定する以外には、次の２つの方法があります。
1-1．指標・情報を参考に決める
売買する不動産について、
・固定資産税評価額※
・相続税評価額※
・近隣の地価公示・地価調査※の情報
・近隣不動産の売り出し価格情報
といった指標・情報をインターネットなどを利用してできるだけ多く集め、これを参考に時価を決めます。
※の各用語についての説明は、弊社ホームページの「よくあるご質問 -不動産の価格についてのご質問」をご参照下さい。
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1-2．不動産業者の査定額を参考に決める
不動産業者に査定を頼み、出た査定額を参考に時価を決めます。
２．親子間売買での価格決定について鑑定評価書による方法とそれ以外の方法との違い
大きく３つの点で違いがあります。
2-1．費用がかかるか、かからないか
指標・情報の収集にはほぼ費用はかからず、不動産業者の査定も無料ですが、不動産鑑定評価には費用がかかります。
【ご参考】
「料金一覧」（弊社HPより）
2-2．税務署への説明力があるか、ないか
税務署が時価に関する説明と受け取るのは不動産鑑定士による評価で、指標・情報や不動産業者の査定の提示は、税務署への時価説明にはほぼなりません。
2-3．複雑な不動産に対応できるか、できないか
権利関係や土地・建物が複雑な状況にある不動産で、ご所有者親子や不動産業者に時価がわからない場合でも、不動産価値についての専門職である不動産鑑定士であれば時価を算定することができます。
３．不動産鑑定評価書が親子間売買の価格決定根拠として最強である理由
２．の内容とも重なりますが、以下３つの理由より、親族間不動産売買の価格決定根拠として最強です。
3-1．適正な時価がわかる
一般には価値がわかりづらい複雑・特殊な不動産であっても、時価を明らかにすることができます。
3-2．公的な証明書類となる
税務署や裁判所への説明資料となり、税務調査対策ができます。
3-3．価格についての責任の所在がはっきりする
鑑定評価書に記名押印した不動産鑑定士が鑑定評価額に責任を負い、説明責任を果たします。
【関連記事】
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不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要です。
不動産鑑定士の責任について
不動産の鑑定書とは？
不動産の困った！にお応えできるのが不動産鑑定士です（その２）
不動産の困った！にお応えできるのが不動産鑑定士です（その４）
不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します
さいごに
親子間での不動産売買で、みなし贈与とならない価格とする、ただ一つ安心できる方法は、不動産鑑定士の鑑定評価額に基づく方法です。
とくに、個性が強くさまざまな見方ができる不動産や、高額な価格水準となる都心部にある不動産、逆に引き合いがほぼないような地方の不動産については、税務署の指摘余地が大きくなりますから、不動産鑑定評価書が”お守り”になります。
ご希望の取引価格が適正時価の範囲にあるかどうか、無料の簡易査定で不動産鑑定士がお答えいたします。
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異文化に触れる旅が大好きな、不動産鑑定士・伊藤由美子です。
振り返れば、先月は旅につながる話題のブログが多くなりました。
次回ブログよりしばらく降矢に執筆のバトンをわたすその前に、都内にいながら外国暮らし気分になれるスポットをご紹介したいと思います。
「サクラホテル」のカフェです。
サクラホテルは、神保町、幡ヶ谷、池袋、日暮里にあり、外国人ゲストを主たるターゲットとするリーズナブルな価格設定のホテルです。
神保町と池袋のホテルには、個室だけでなくドミトリータイプのシェアルームも備わっています。
サクラホテル併設のカフェはホテルのラウンジを兼ねており、宿泊ゲストに世界のドリンクと食事の提供をしています。
このサクラカフェ、宿泊ゲストではなくても利用することができるのです。
もともとサクラホテルは「世界中の人びとが出会い、お互いに理解し合う場を作りたい」をモットーに始まったとのことですから、そのカフェの雰囲気はフレンドリーで、インターナショナル。そして、とてもカジュアルです。
いずれも大通りではない裏道沿いの比較的静かなロケーション …旅の途中の外国の方と同じ空間に身を置き、アフリカやアジアの見慣れないお料理を口にすると、海を渡ったような気がしてきます。
他にはない価値の提供で不動産を活かす。そんな視点からも、興味深いサクラホテルとサクラカフェです。
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伊藤です。
前回ブログで、「平成29年 京都観光総合調査」を取り上げましたが、今日は東京都の「平成29年 国別外国人旅行者行動特性調査」をご紹介します。
こちらは、東京を訪れた１万3045人の外国人に行ったアンケートの回答を基にした、東京都の観光振興にむけての基礎資料となる調査です。
私が一番気になったのは 「外国人旅行者はどこにいるのか」 でしたが、その答えは・・・
出典：東京都「平成29年 国別外国人旅行者行動特性調査 結果概要」（PDF：598KB）
「平成29年 国別外国人行動特性調査報告書」 （PDF：1.9MB） より
１位 新宿・大久保
２位 銀座
３位 浅草
４位 渋谷
５位 秋葉原
なのですね。
新宿・大久保がトップ、というのはちょっと意外だったのですが、アンケート回答者数が多かったアジア地域からの旅行者の間で新宿・大久保と答えた方が多数を占めたようです。
なお、欧米地域からの旅行者には、渋谷が1位となっていました。
渋谷駅周辺では、現在100年に一度といわれる大規模開発が行われています。
2017年4月にオープンした「渋谷キャスト」、この秋開業予定の「渋谷ストリーム」（グーグルの移転先として話題です）ほか、2022年ごろまで大型プロジェクトが続きます。
工事中の今は渋谷エリア内の行き来が不便で回遊が難しいですが、開発が進展してますます魅力的な街となっていけば、外国人旅行者の訪問場所として順位を上げてくるかもしれませんね！
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FRAコンサルティングの伊藤です。
港やクルーズについてのブログを書いているうちに、街には夏休み入りした小・中・高生たちの声が響いています。
観光地がますます賑やかになるシーズンです！
日本を代表する観光都市といえば、京都。
7月初旬に京都市が公表した「京都観光総合調査」について、ご紹介したいと思います。
「京都観光総合調査」は京都観光における観光客数や観光客の満足度、外国人観光客の動向などをつかむことを目的に行われている調査で、今回発表されたのは、2017年1月～12月の調査結果です。
出典：京都市「平成29年 京都観光総合調査」より
図表１のとおり、観光消費額が前年に比べ3.7%増の1兆1,268億円となり、2年連続で1兆円を突破し過去最高に。
また、宿泊客数も、日本人・外国人のいずれもが増加し、前年に比べ10%増の1,557万人で過去最高となったそうです。
一方、観光客数は5,362万人。前年に比べ2.9％減と、2年連続のマイナス。
外国人日帰り客は増加しましたが、大阪や滋賀など近郊からの日本人日帰り客が、混雑を嫌い減少していることが影響しています。
この調査期間である昨年、私は京都へ行きました。
実は今から20年前に、数ヵ月間ですが、東山の銀閣寺近くで働いていたことがあります。
記憶に残るその当時の京都と、昨年の京都はもはや全く違う場所のように思えました。
哲学の道を歩いても、カフェに入っても… 日本人より外国人のほうが多かったです。
一番驚いたのは、JR京都駅からかつて通勤に使っていた市バスに乗ろうとしたときのこと。
長蛇の列が幾重にもなり、乗車までに数台待ちとなりました。
通勤ルートがこうでは、毎朝遅刻にドキドキすることになってしまいます^_^;
京都市は、市バスへの「前乗り後降り」方式の導入や「地下鉄・バス一日券」の値下げなどで交通機関の混雑緩和を図るとのことです。
最後に、京都市内の不動産市場に目を向けますと …宿泊需要の拡大を見込んだホテルの建設ラッシュが続き、商業地も住宅地も地価は上昇傾向です。
1兆円超となった観光消費の今後の伸縮は、地価動向を左右します。
弊社のお客さまには京都に物件をお持ちの方が多くいらっしゃいますので、観光の重要指標に目配りを続けたいと思います。
京都・大阪・神戸の物件も、多数ご依頼いただいています↓
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FRAの伊藤です。
今日で東京2020オリンピックまであと2年となりました！
東京都と東京オリンピック・パラリンピック組織委員会により、私どもの地元で、本日カウントダウンイベントが催されます。
イベント概要を東京都ホームページより転載いたします。
お時間の許す方は、是非すみだにお越しくださいませ☆彡
★開催まであと2年！東京2020オリンピックカウントダウンイベント みんなのTokyo 2020 2 Years to Go！★
【日時】 2018年7月24日（火曜日）14時00分～20時00分
【場所】 東京スカイツリータウン（R）（所在地：東京都墨田区押上1-1-2）
【内容】 大会スポンサー・会場関連自治体ブース出展、競技体験、マスコット記念撮影、スタンプラリー等
◆カウントダウンセレモニー（19時00分～20時00分）
オリンピアンやマスコットも登場して2年前を祝います。東京スカイツリー（R）をライトアップし、みんなで東京五輪音頭-2020-を踊り、会場を盛り上げます。
◆ボランティアPRイベント（17時30分～18時15分）
2018年9月中旬開始予定の大会ボランティア・都市ボランティア募集に先駆けて、オリンピアン・パラリンピアンやボランティア経験者などのトークショーによる、ボランティアの活動を紹介するイベントを実施します。
また、ボランティアに関するPRブース出展（14時00分～20時00分）も行います。
東京オリンピック・パラリンピック競技大会組織委員会「開催まであと2年！ オリンピック・パラリンピック2年前」のウェブサイトもあわせてご覧ください。
カウントダウンセレモニーに、私も参加したいと思っております(^o^)
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
これまでのブログで、2020年東京オリンピックのホテルシップ（※）の計画や、臨海副都心に新設される東京国際クルーズターミナルについてご紹介してきました。
※クルーズ船を一定期間にわたりホテルとして活用すること
私は、横浜港・東京港でのホテルシップに選ばれたような外国客船の経験はないのですが、日本の三大客船でのクルーズ経験があります。
ある一時期に、集中して乗船しました。
「飛鳥Ⅱ」
「にっぽん丸」
「ぱしふぃっく びいなす」
いずれも1、2泊のショートクルーズですが、海上で非日常にどっぷり浸りました。
私（わが家）にクルーズブームが訪れたのは… 赤ちゃん育児をしていた時期です。
小さな子ども連れの旅行は、通常、とにかく気が抜けません。
新幹線や飛行機での移動中は、いつグズりだすかとヒヤヒヤです。
常に大荷物を（ときにはバギーも）抱えて動かねばなりません。
食事時も食べさせることに忙しく、大人は何を食べたのかよくわからないで終わってしまいます。
そもそも子連れでは素敵なレストランへはなかなか行けません。
仕事と育児・家事に追われる日常の疲労を旅行や外食の非日常で癒すことままならず、なにか効果的な策はないかしら…と思案してひらめいたのがクルーズでした。
港へ行けばそこが目的地ですから、移動には日常のお出掛け程度の負担しかありません。
荷物も車で運んだり、宅急便で送ったり、抱えて動き回ることなし。
ファミリークルーズにはベビーシッターのサービスがあり、豪華なお食事をゆっくり楽しむことができます！
海を見ながらデッキを散歩したり、プールに入ったり… 疲れたときにはティータイム。
家を離れて、追い立てられることのない時間を堪能しました。
さらなるクルーズのメリットとしては、万一の体調不良にも船医の方がいらっしゃるという安心感があります。
「にっぽん丸」の横浜発神戸着のクルーズは、私の兵庫の実家への帰省旅の往路を兼ねていたのですが、帰京の復路も船にできたらなぁ…と思ったものです。
小さなお子さんがいらっしゃる皆さま、是非クルーズでのリフレッシュをお試しになってみて下さい！
三世代クルーズで不動産の課題が話題となりましたら…お手伝いいたします↓
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FRAコンサルティングの伊藤です。
7月9日、東京都は臨海副都心で整備を進めている新たな客船ターミナルの名称を「東京国際クルーズターミナル」とすると発表し、同ターミナルやクルーズ振興についての情報を発信する「東京国際クルーズターミナルWEBサイト」を立ち上げました。
船の科学館の近くに設けられる新ターミナルは、22万総トン級という世界最大級のクルーズ客船に対応可能で、2020年6月末の完成の予定です。
これに先立つ2019年3月ごろ、新交通システムゆりかもめの「船の科学館」駅を「東京国際クルーズターミナル」駅に改称することを、ゆりかもめの運営会社が発表。
同時に「国際展示場正門」駅は「東京ビッグサイト」駅になります。
「東京ビッグサイト」が利用者により親しまれているわかりやすい呼称だから、というのが変更の理由だそうです。
東京オリンピック・パラリンピックの開催まであと2年。
これからますます、東京の変化が見えるかたちとなって目前にあらわれてくることでしょう。
変化が不動産市況に与えるインパクトを見落とさないよう心してまいります。
江東区在住の不動産鑑定士がおります↓
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伊藤です。
前々回ブログでは、2020年東京オリンピックで横浜で実施されるホテルシップ（※）について書きましたが、東京でもホテルシップの実施が決定しています。
※クルーズ船を一定期間にわたりホテルとして活用すること
株式会社MSCクルーズジャパン（本社所在地：スイス）の「MSCリリカ」が選ばれました！
「MSCリリカ」の概要は以下のとおりです。
出典：東京都港湾局・報道発表資料より
江東区の15号地木材ふ頭に、大会期間中停泊する予定となっています。
クルーズが盛んな海外と違い、長らくクルーズ旅行は日本人にとって身近なものといえませんでした。
しかし近年は日本人のクルーズ人口（船内1泊以上の外航クルーズ又は国内クルーズを利用した日本人乗客数の合計）も訪日クルーズ旅客数（日本へクルーズ船により入国した外国人旅客数）も増加が顕著です。
国土交通省の「2017年の我が国のクルーズ等の動向(調査結果)」によれば、
・日本人のクルーズ人口は、31.5万人（対前年27.0％増）
・訪日クルーズ旅客数は、約252.9万人（前年比27.0%増）
と、いずれも過去最多を記録しています。
国土交通省は、官民連携による国際クルーズ拠点設置など、クルーズ船の受入環境を整備して外航クルーズ船の寄港を促進しており、今後も訪日クルーズ旅客数は増加が期待されます。
ホテルシップが話題となることで日本人のクルーズ人口も上昇傾向が続くことでしょう。
数千人の観光客の来訪が寄港地にもたらす経済効果は、その規模が大きい場合には当地の不動産市況に影響を与えます。
港湾都市についてはクルーズ動向にも目配りが必要です。
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不動産鑑定士・降矢等です。
このたびの記録的豪雨で被害を受けた皆さまに心よりお見舞い申し上げます。
暑さの中、復旧作業にあたられる方々のご様子に、ただ頭が下がるばかりです。
河川の氾濫による浸水や土砂災害で、多くの貴い命が失われてしまいました。
土砂災害とその危険について、私たちがより理解を深めることが重要だと痛切に感じております。
土砂災害について、土砂災害リスクを知る方法、加えて不動産取引・不動産鑑定での土砂災害リスクの取り扱いについて、今日は書いてまいります。
なお、以下に掲載した写真・図表は「土砂災害防止法の概要」（国土交通省） を加工して作成しております。
１．土砂災害の３分類 ：「がけ崩れ」「土石流」「地滑り」
国土交通省の調査によれば、全国で、毎年1,000件を超える土砂災害が発生しており、土砂災害が発生するおそれのある区域は約66万区域にのぼると推計されています。
土砂災害は、３種類に分類されます。
1-1. がけ崩れ
自然にあるいは人工的につくられた斜面の表面の土砂や岩石が、速いスピードで滑り落ちる現象。
突然起きるため、人家の近くで起きると逃げ遅れる人が多く出て死者の割合も高くなる。
1-2. 土石流
山崩れによって生じた土砂や岩石と谷底にたまった土砂や岩石とが川の水と一体となって、速いスピードで流れ下る現象。
流れの速さは規模によって異なるが、時速20～40kmで一瞬のうちに人家や畑などを壊滅させてしまう。
過去、推定時速が100kmを超えたこともあった。
1-3. 地滑り
斜面の一部あるいは全部である土塊が地下水の影響と重力によってゆっくりと斜面下方に移動する現象。
一般に移動する土塊の量が多いため、甚大な被害が生じる。また、一度動き出すとこれを完全に停止させることは困難。
いずれについても長雨や集中豪雨、地震が発生の重大原因です。
２．土砂災害の危険を見分けるための４つのステップ
土砂災害の危険は、2.1～2.4の４つのステップで見分けてください。
2-1. 「土砂災害警戒区域」「土砂災害特別警戒区域」（土砂災害防止法）ではないか
2001年4月『土砂災害防止法』が施行されました。
1999年6月に、広島市・呉市を中心とした集中豪雨により大規模な土砂災害が発生したことをきっかけに、土砂災害のおそれのある箇所を明らかにして、住宅などが新しく建てられることを抑制し、警戒や避難の体制を整備するといったソフト対策を推進することを目的として制定された法律です。
この法律で規定する「土砂災害警戒区域」（イエローゾーン）は、土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがある土地の区域であり、災害情報の伝達や避難が早くできるように区市町村により整備が図られます。
「土砂災害特別警戒区域」（レッドゾーン）は、イエローゾーンのうち、建築物に損壊が生じ、住民の生命・身体に著しい危害が生ずるおそれがある土地の区域であり、一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造規制が義務づけられます。
まず都道府県は基礎調査を行い、調査結果を各区域の指定要件に照らし、一定の手続きを経て、区域指定を行います。
この基礎調査と区域指定の進捗には自治体によって差があり、例えば熊本地震があった熊本県は、2023年度までの区域指定を目標にしています。
2-2. 「急傾斜地崩壊危険区域」（急傾斜地法）ではないか
「急傾斜地崩壊危険区域」は、急傾斜地の崩壊が助長・誘発されないように、行為の制限や対策を実施する区域です。
土砂災害防止法に基づく区域指定が、土砂災害が発生した場合のいわば”被害地対策”をするべき区域であるのに対し、急傾斜地法に基づく区域指定は、いわば”原因地対策”をするべき区域です。
このように、ふたつの法律の指定目的が異なるため、重ねて指定されることがあります。
2-3. 「土砂災害危険箇所」ではないか
「土砂災害危険箇所」は、土砂災害防止法に基づく区域指定が現在進行途中にあることをふまえ、土砂災害への備えや警戒避難に役立てるために、土砂災害防止法が施行される前に実施された調査結果を公表しているものです。
土砂災害防止法に基づく区域指定が法的措置を受ける区域であるのに対し、「土砂災害危険箇所」の指定箇所への法的制限はありません。
2-4. 自治体の「土砂災害ハザードマップ」に指摘はないか
2-1.～2-3.の指定の状況その他、自治体が把握している土砂災害についての情報を提供する「土砂災害ハザードマップ」が作成されています。
何かしら指摘事項がある場合、地図上で示されています。
以上の調査４ステップの入口として
国土交通省ホームページ・各都道府県が公開している土砂災害危険箇所と土砂災害警戒区域
をご活用ください。
３．不動産取引・不動産鑑定での土砂災害リスクの取り扱い
3-1.土砂災害リスクと不動産取引
「土砂災害警戒区域」に該当する場合、宅地または建物の売買にあたり宅地建物取引業者はその旨を記載した重要事項説明書を交付し、説明を行わなければなりません。
「土砂災害特別警戒区域」に該当する場合は、宅地建物取引業者は、特別の開発行為において、都道府県知事の許可を受け取った後でなければ宅地の広告、売買契約の締結が行えず、宅地または建物の売買にあたり、特定の開発の許可について重要事項説明を行わなければなりません。
3-2.土砂災害リスクと不動産鑑定
「土砂災害警戒区域」あるいは「土砂災害特別警戒区域」に該当する場合、不動産鑑定士はその旨と法の内容を不動産鑑定評価書に記載し、評価過程に区域指定の影響を反映します。
さいごに
土砂災害とはなにか、土砂災害リスクを知る方法、不動産取引・不動産鑑定における土砂災害リスクの取り扱い、ついて書きました。
皆さまの安心につながる情報整理としてお役立ていただけましたら幸いです。
万一の場合に備え、政府広報オンライン・土砂災害から身を守る3つのポイント も是非ご一読ください。
土砂災害リスクが不動産の評価にどう影響してくるかはケースバイケースです。 お問い合わせフォーム または、お電話（０３-３６２６-５１６０）にてお気軽にご相談ください。
FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
ブログ「日本で最初の西洋式街路、横浜・日本大通り」の中でも少し触れましたが、6月25日、横浜市が横浜港・山下ふ頭でホテルシップ（※）の実施をすると発表しました。
※クルーズ船を一定期間にわたりホテルとして活用すること
東京2020オリンピック大会期間中に山下ふ頭にてホテルシップが実施されます！
横浜市は、ホテルシップの実現に向け、昨年、国家戦略特区制度による規制緩和の提案を行い、この５月に旅館業法に関する規制緩和の通知が発出され、具体的な取組を進めてきました。
このたび、(株)JTBが大会期間中の2020年7月23日から8月9日において、プリンセス・クルーズの客船「サン・プリンセス」による、横浜港山下ふ頭でのホテルシップの実施をすることになりましたのでお知らせします。
横浜市港湾局ホームページより転載
気になる「サン・プリンセス」の概要は以下のとおりです。
出典：横浜市港湾局・記者発表資料より
東京オリンピックのホテルシップには、日本の船が選ばれるかと思っていましたが…
日本のクルーズ船「飛鳥Ⅱ」「にっぽん丸」「ぱしふぃっく びいなす」の乗客定員は、それぞれ872人・524人・620人。
「サン・プリンセス」の2000人超の乗客定員が評価を得たのかもしれませんね。
なお、横浜を代表する山下町のホテル・ニューグランドの宿泊定員は480人です。
馬車道では2019年秋にアパ・ホテル＆リゾート横浜ベイタワーの開業が予定されていますが、なんとその宿泊定員は4622人！！
こちらはホテル1棟の規模として日本最大級だそうです。
2020年へと向かう横浜のさまざまな明るい動きには心弾みます！
しかし一方ではオリンピック後を心配なさる地元不動産関係者の方のお声が強まっていることが気掛かりです。
さまざまな動きを的確に把握・分析し、鑑定評価へと反映してまいります。
不動産市況の現状と予測についてわかりやすくご説明いたします↓
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