公的評価・調査（地価公示、地価調査など）
降矢です。
昭和37年、中央用地対策連絡協議会は、公共用地の取得にともなう損失の補償を円滑・適正に行うための統一的基準として、「公共用地の取得に伴う損失補償基準」を決定し、翌38年には細則を定めました。
「公共用地の取得に伴う損失補償基準および同細則」は、一般に、「用対連基準および同細則」と言われます。
なお、中央用地対策連絡協議会は、公共事業を施行する中央省庁ほか各種機関よりなる協議会で、「用対連基準」等の決定とその統一的な運用等を行うための連絡・調整を目的として発足しました。
「用対連基準および同細則」はたびたび改正が行われています。最新版は以下です。
不動産鑑定評価では、立退料を構成する損失補償を算定するときに「用対連基準および同細則」を援用しています。
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「用対連基準」についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお問い合わせください。
不動産鑑定士・降矢等です。
「財産評価基本通達」では、相続税および贈与税の課税価格計算の基礎となる、財産の評価に関する基本的な取扱いが定められています。
土地および土地の上に存する権利については、評価単位は利用単位である1画地として、市街地を形成する地域の宅地については”路線価方式”、これ以外の地域の宅地については”倍率方式”によって評価します。
財産評価基本通達は国税庁のホームページで全文が公開されています。
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「財産評価基本通達」についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお問い合わせください。
FRAコンサルティングの降矢です。
固定資産税は、固定資産（土地、家屋、償却資産）の所有者が、固定資産の価格をもとに算定された税額を市町村に納める税金です。
「固定資産評価基準」には、固定資産それぞれの評価の基準、評価の実施方法や手続きが定められています。
具体的には、宅地、田、畑、山林などの評価は”評点式評価法”、すなわち、各筆ごとに評点数を付与し、その評点数を評点1点あたりの価格に乗じて、各筆の価格を求めます。
市街地を形成している地域の宅地の評点数は、用途地区に分けて標準宅地を選定し、その適正な時価を求めて街路ごとに路線価を付設し、この路線価に”画地計算法”を適用することによって付していくこととなっています。
基準は総務省のホームページで公開されています。
「固定資産評価基準」についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお問い合わせください。
不動産鑑定士・降矢等です。
今日からは、不動産の評価に関する代表的な基準についてブログでご紹介していこうと思います。
前回まで”不動産テック”をテーマにブログを書いてまいりましたが、いずれの基準も不動産の価格の自動推定システムを組む際には考慮されることとなることでしょう。
・不動産鑑定評価基準
・固定資産評価基準
・財産評価基本通達
・用対連基準および同細則（補償基準および補償基準細則）
不動産をご所有になると、固定資産税を毎年支払い、相続や贈与が発生した際には相続税・贈与税がかかりますが、「固定資産評価基準」「財産評価基本通達」はそれぞれの税額を決定する元となる不動産価格の評価に用いられます。
「不動産鑑定評価基準」は、不動産鑑定士がご依頼を受けて不動産評価を行うときのバイブル的存在です。
「用対連基準および同細則」は、立退料の評価を行うときに参照しています。
次回以後のブログに ご期待ください！
私どもは不動産鑑定を熟知した専門家集団です↓
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東京都区部第５分科会・鑑定評価員（幹事）を務めさせていただいております降矢等です。
平成最後の地価公示（平成31年1月1日時点）に向けて、業務の密度が濃くなってきました。
※はじめてブログをお読み下さる方は、以下関連記事をご参照ください。
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ズバリ、地価公示・地価調査って？ 生活への影響は？
地価公示と地価調査の違い
東京都、（公的）不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・幹事
来週に幹事会、続いて分科会と会議を控えております。
平成14年度より地価公示鑑定評価員となり、平成28年度からは東京都区部第5分科会の幹事を仰せつかるようになりました。
平成最後の地価公示は、私にとりまして18回目の地価公示であり、幹事をさせていただくのは4回目です。
同じ分科会の方々の多大なご協力と、スタッフの支えがあって、ここまでくることができました。
いつもありがとうございます。
1月1日時点の土地価格を鑑定評価するものですから、クリスマス～年末年始の期間が評価の佳境の時期と重なるのがこの仕事の特徴です。
そのため、クライアント様への年末年始のご挨拶訪問がままならず申し訳ないです。
また、家族の理解に感謝しております。
時代は移っても、地価公示業務が、”不動産鑑定士ができる社会への貢献の基本”ということに変わりはないと私は思っています。
今後も微力ながら力を尽くしてまいります。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
平成30年地価調査、23区商業地の上昇率上位地点ランキング・・・トップ7のうち4地点が渋谷エリアにありました。
１位 新宿5-1（歌舞伎町1丁目） 20.0％
２位 台東5-1（浅草1丁目） 15.4％
３位 渋谷5-11（渋谷3丁目） 14.1％
４位 渋谷5-4（道玄坂2丁目） 14.0％
５位 台東5-17（西浅草2丁目） 13.3％
６位 渋谷5-5（渋谷2丁目） 13.3％
７位 渋谷5-3（神南1丁目） 13.2％
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平成30年地価調査・23区商業地の地価上昇率トップ７はどこか！ 上昇の要因は？
新宿区、台東区と同じく、渋谷区の地価上昇にはインバウンド需要の影響があります。
渋谷は欧米からの旅行者の間で人気が高く、東京都の2017年外国人旅行者行動特性調査によればアメリカやフランスなど9ヶ国からの旅行客の「訪問した場所」アンケートで１位となりました。
なお、訪日客全体では４位です。
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しかし、平成30年地価調査に現れた渋谷区の地価上昇の最大の要因は、渋谷駅周辺で行われている大規模再開発です。
7月時点の地価調査では、9月13日に予定されていた「渋谷ストリーム」「渋谷ブリッジ」開業への期待感が大きく反映されました。
地価を動かした「渋谷ストリーム」へ、オープン10日目に行ってみました。
渋谷駅東口歩道橋から渋谷ストリームの2階へ入りました。
東口歩道橋は、現在架け替え工事中が進められています。
新しい歩道橋は、幅員を2.5ｍから6ｍに広げるなどデッキが整備され、よりゆったり快適になります。
なお、地下にある渋谷駅からストリームへ向かうには、16b出口が最寄りです。
商業施設に入居するのは全30店舗。スーパーマーケット1店舗を除いてほかは全て飲食店舗です。
昼食には遅く、夕食には早いという昼下がりの時間帯の訪問でしたので、3連休中日でしたが人で溢れかえるという状況ではありませんでした。
近年の再開発では、広場的機能を持つ大階段を設置することが流行っていますが、ストリームにも大階段が。
この階段は1階の稲荷橋広場へとつながっています。
イベントや展示会などが行われる稲荷橋広場、そのデッキからは渋谷川の風景を見渡すことができます。
官民連携により、清流復活水を活用した壁泉で「渋谷川を再生」する取り組みについては、道半ばなのかもしれません… ちょっと川の匂いが鼻につきました^_^;
今後に期待したいと思います！
ストリームには代官山寄りにもう一つ広場（金王橋広場）があり、そちらでは中秋の名月にちなみ、伊藤園による”月見大茶会”イベントが行われていました。
渋谷川に面した1階にあるレモネード専門店（LEMONADE by Lemonica）には、長蛇の列ができていました。
金沢発祥のお店で、オリジナルレモネードのレギュラーサイズが320円。
一度試してみたくなる、値頃感ある設定ですね。
次の機会には、再開発によって整備された渋谷～代官山へ抜けるルートを歩いて人の流れを観察し、渋谷～原宿ルートの商況と比べてみようと思います。
これからも渋谷エリアの変化からは目が離せません。
再開発案件について評価の実績豊富です↓
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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。
浅草に続いて、上野の街の様子をお伝えします。
前回ブログで、「”国際通りの壁”を越えて、浅草から上野へ外国人観光客が流れていくようになっている」と降矢がコメントしましたが、こういった訪日客が上野公園やアメ横にある施設や店舗に押し寄せています。
9月の3連休の午後、上野動物園の人気者・ジャイアントパンダのシャンシャンの観覧は90分待ちでしたが、多くの外国人親子が列に並んでいました。
同日、アメ横や上野御徒町の老舗ディスカウントストア・多慶屋（たけや）も外国人グループでにぎわっていました。
観光客や買い物客の増加で、飲食店舗は活況を呈し、低層店舗の家賃ははっきりと上昇しています。
ホテルも続々とオープンしており、この秋は『with green ＆ art ” 緑とアートと共に ”』をテーマする「イチホテル上野新御徒町」、『地域との深いつながりから生まれる素敵な経験』をコンセプトに掲げる「NOHGA HOTEL UENO」といった個性的なホテルが誕生します。
昨年11月にオープンした地域の新・ランドマーク「上野フロンティアタワー」の商業施設（「松坂屋上野店」「パルコヤ」「TOHOシネマズ 上野」）の集客も堅調です。
反響の高さで話題となった不忍池の隣接地に建つタワーマンション「ブリリアタワー上野池之端」（36階建て全361戸）は現在工事進捗中で、来年には入居となります。
最高峰の文化・芸術に触れ、自然や科学に親しみ、そして買物の楽しみも味わえる上野。
これからも国内外の人々を惹きつけていきそうです。
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東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・幹事
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不動産鑑定士の降矢等です。
今週発表があった平成30年地価調査で、台東区の担当グループの幹事を務めさせていただきました。
前回のブログでお知らせしたように、都内の商業地にある地価調査対象地について、平成30年7月1日時点の価格の前年同日時点からの価格変動をランク付けしたところ、上昇率ランキングの２位と５位に浅草エリアの地点が入りました。
西端を上野駅・東端を浅草駅とする下↓の地図で、青色シールに5-1・5-17と黒数字で記されているところがその場所です。
（赤色〇もつけています。）
浅草1丁目（5-1地点）は15.4％、西浅草2丁目（5-17地点）は13.3％、この1年で地価が上がりました。
定番の観光スポットである浅草寺を中心に、浅草は外国人に人気の街であり続けてきました。
その浅草の地価がここにきて一段の上昇を見せた理由は、”「国際通り」の壁”を越えて、賑わいに広がりがもたらされたことにあります。
先ほどの地図をもう一度ご覧ください。
浅草寺の西側を南北に走る太い道路が国際通りです。
かつて、浅草を訪れる外国人旅行者が国際通りを越えて西浅草や松が谷へと進むことはほとんどありませんでした。
個人旅行の外国人は、浅草駅に降り立ち、浅草寺周辺を散策し、浅草駅に再び戻って別のスポットへと電車で向かう、ということが多かったのです。
しかし、昨今のSNSの発達により、国際通りを渡った西方に、ユニークなかっぱ橋道具街があり、中小神社仏閣も集積していることが外国人に知られるようになりました。
その結果、そぞろ歩きを楽しみながら上野方面へと流れていく旅行客が増加しています。
東京スカイツリーから浅草へ、浅草から上野へ・・・東京の下町観光ルートの中心にある浅草に対して、ホテルや飲食、各種サービス事業者の投資意欲は旺盛です。
変わる浅草を感じに、皆さまも是非一度お出掛け下さい。
不動産についてのご相談ごとがおありの方は、そのまま弊社の方へも是非・・・お電話（０３-３６２６-５１６０）でお気軽にご連絡ください。
左の写真は、私どもの事務所のビル前より撮影したスカイツリーです。
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東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・幹事
不動産鑑定士・降矢等です。
評価員として携わってまいりました「平成30年 地価調査」の結果が発表となりました。
都道府県知事が毎年1回・7月1日時点における標準地の1㎡あたりの地価を調査する「地価調査」の結果は、例年この時期に公表されます。
地価調査による基準地価は、公示地価（＝国土交通省の調査による1月1日時点における標準地地価）と同様に、全国の地価の推移を知るための基本情報です。
東京23区については、住宅地・商業地ともに地価は上昇基調を保っています。
区部の平均変動率は、住宅地が＋4.3％、商業地が＋7.2％でした。
今回の調査では、商業地の上昇率上位地点に特定の傾向が浮かびあがりました。
ここで上昇率ランキングをお目にかけましょう。
１位 新宿5-1（歌舞伎町1丁目） 20.0％
２位 台東5-1（浅草1丁目） 15.4％
３位 渋谷5-11（渋谷3丁目） 14.1％
４位 渋谷5-4（道玄坂2丁目） 14.0％
５位 台東5-17（西浅草2丁目） 13.3％
６位 渋谷5-5（渋谷2丁目） 13.3％
７位 渋谷5-3（神南1丁目） 13.2％
１位の新宿区に続いて、２位～７位を台東区と渋谷区の複数地点が占めることになりました。
このあとは、８位北区・９位荒川区・１０位中央区…と、各区の基準地が続きます。
新宿区、台東区、渋谷区はいずれも外国人観光客がこぞって訪問する街を擁しています。
そこで生じるインバウンド需要と、大型再開発の影響がトップ７の大幅な地価上昇の要因です。
次回ブログより、浅草、上野、渋谷の街のインバウンドおよび再開発の最新状況をお伝えします！
なお、平成30年地価調査に関する発表・報道の内容でご不明な点がおありの場合には、どうぞお気軽にご質問（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）をお寄せください。
解説させていただきます。
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東京国税局土地評価鑑定評価員（主幹）をつとめております不動産鑑定士・降矢等です。
昨日、「(相続税）路線価」最新版が公表されました。
路線価？ よくわからないなぁ…、という方はいらっしゃいませんか。
「路線価」は、相続税や贈与税を計算するときの基準となるもので、１㎡あたりの価額（千円単位）で表示されます。
国税庁は毎年7月、路線価図と評価倍率表からなる財産評価基準書によって、同年1月1日時点の価格を公表しています。
”終活”が盛んになるにつれ、相続税や贈与税にかかわる路線価に目が向けられる場面が増えました。
でも、上記のような説明だけでは、なかなかピンとこないものですよね。
そんなあなたに、路線価をわたくし降矢がポイント解説いたします。
十数年、国税局が路線価を決定する根拠の一つとなる相続税標準地価格を鑑定し、いまは同じ地区を担当する不動産鑑定士の取りまとめ役を担っております。
路線価を理解すれば、不動産の相続や贈与はもちろん売買にも役立てることができますよ！
１．路線価のポイント！
路線価について知るべき一番のポイントは、路線価は地価公示価格の80％の水準で設定されている、ということです。
公示価格は、国土交通省が「適正な土地取引価格の指標」として公表している土地価格です。
ですので、路線価を0.8で割ると公示価格の水準、すなわち、その土地について国がこうあるべきと考える売買価格がわかります。
こちらの【関連記事】もあわせてお読み下さい。
やさしくわかる！土地の「一物四価」
なお、「地価公示」等の用語説明は、弊社ホームページの「よくあるご質問 -不動産の価格についてのご質問」にまとめております。
路線価は、以下のような路線価図で、示されます。
（路線価が定められていない地域の土地には、評価倍率表で示す評価倍率が用いられますが、この記事では触れません。）
出典：国税庁『路線価図の説明』より
２．路線価の使い方①： 相続・贈与
相続税や贈与税の金額を計算するため、路線価を使います。
基本は、「土地が接する道路につけられている路線価×面積」ですが、その土地の個性（形や複数道路に接しているか、など）によって補正を行い、最終的な評価額となります。
これが本来的な路線価の使い方です。
３．路線価の使い方②： 相場把握
その土地周辺の相場をつかむ最初のステップとして、不動産鑑定士をはじめ不動産のプロは路線価を見ます。
１．でご説明したように、路線価を0.8で割ると、その土地について国がこうあるべきと考える売買価格が計算できます。
この0.8割戻し金額程度の取引が多い地域もあれば、路線価の1.5倍程度が相場となっている地域、路線価そのままでもなかなか買い希望が入らない地域など、エリアごとに水準が形成されていることが多いため、路線価は相場をつかむ手がかりとなります。
ここで一つ注意していただきたいのが、ここでつかんだ相場≠その土地の時価 という点です。
路線価を手がかりとした価格には、一つとして同じものがない土地に備わった個性が反映されていません。
そういった個性までを織り込んだ売り希望価格を出し、その価格で買い手がついてはじめて、時価がはっきりします。
さいごに
路線価のポイントとその活用法、ご理解いただけましたでしょうか？
ひとつ補足があります。
買い手がついてはじめて時価がわかる、と上記しましたが、売却せずに正しい時価を知る方法がもう一つあります。
それは、不動産鑑定士の鑑定評価です。
売らないけれど時価を知りたいという方は、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にてお気軽にご連絡ください。
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