降矢等です。
「不動産鑑定評価基準」は、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うにあたっての統一的基準として、昭和39年に制定されました。
高度経済成長の時代を迎えた日本では、公共用地の確保とそれにともなう適正な損失補償の実施、産業の発展と人口の集中による地価の高騰が課題となっていました。
これら課題に対応するために、創設されたのが不動産鑑定評価制度です。
当時、情報が十分でない状況のもとで、土地等はときに不合理・不適正な価格で取引されていました。
法律、経済その他社会事情一般についての広い知識と、豊富な実務経験をそなえた不動産鑑定士の、統一的な合理的基準による不動産鑑定評価活動が行われることで、公共用地の取得にともなう損失補償が適正に、私人間の土地等の流通が円滑になる。
このように、私財としてのみならず公共財としての性格も備える土地の価格安定を目的として、不動産鑑定評価は始まったのです。
基準はその後数回改正されて、以下が最新の内容となります。
「不動産鑑定評価基準」についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお問い合わせください。
不動産鑑定士・降矢等です。
今日からは、不動産の評価に関する代表的な基準についてブログでご紹介していこうと思います。
前回まで”不動産テック”をテーマにブログを書いてまいりましたが、いずれの基準も不動産の価格の自動推定システムを組む際には考慮されることとなることでしょう。
・不動産鑑定評価基準
・固定資産評価基準
・財産評価基本通達
・用対連基準および同細則（補償基準および補償基準細則）
不動産をご所有になると、固定資産税を毎年支払い、相続や贈与が発生した際には相続税・贈与税がかかりますが、「固定資産評価基準」「財産評価基本通達」はそれぞれの税額を決定する元となる不動産価格の評価に用いられます。
「不動産鑑定評価基準」は、不動産鑑定士がご依頼を受けて不動産評価を行うときのバイブル的存在です。
「用対連基準および同細則」は、立退料の評価を行うときに参照しています。
次回以後のブログに ご期待ください！
私どもは不動産鑑定を熟知した専門家集団です↓
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降矢等です。
ここまで数回のブログで、不動産テックと不動産鑑定士の仕事について書かせていただきました。
急成長中といわれる不動産テックですが、日本でも、世界でも、不動産業界へのテクノロジーの導入は、金融などに比べ後れを取っています。
学生時代に統計学を学び、テクノロジーには興味を抱き続けてきましたので、今後の大変革（パラダイムチェンジ）の到来が楽しみです。
【関連記事】
不動産価格査定のシステムは、データが豊富な集合住宅（マンション）についての運用を皮切りに、他の類型へと広がりを見せていくことと思われます。
借地権や底地、借家権や立退料、継続賃料、といった一般にデータが少なく個別性が強い類型については、一定の評価基準は存在しているものの、その評価技術は不動産鑑定士おのおのに属人化しています。
AIにそういった不動産評価について学習させるとなったときには、私の30年の鑑定経験が、なにかしらお役に立てる場面があるでしょうか…？
テクノロジーへの期待の一方で、皆さまの不動産の問題の解決に真に資するためには、ヒューマンな部分が重要、との考えは変わりません。
お話をうかがって課題を解きほぐすこと、お悩みの方に寄りそうこと、そして協力し合うことは、人だからこそできることです。
お客さまとのコミュニケーションを大切に、他の専門家等の方々とも協力して、不動産鑑定士としての職務を果たしてまいります。
ご相談はもちろん、連携・協業なども、どうぞお気軽にご連絡（電話：０３-３６２６-５１６０）ください。
不動産鑑定士の降矢です。
最近コンサルティングさせていただいたAさんのケースについてお話します。
都心の商業地域に土地をお持ちのAさんは、ご所有地にビルを建てることになりました。
実業家でいらっしゃるAさんはたいへんお忙しく、ビルの建設について、信頼していた旧知の建築士と施工会社に、「ベストのプランで進めてほしい」と一任しました。
迎えた竣工・お披露目の場で… Aさんは新築ビルが周囲のビルに比べてこじんまりとしていることに気づきます。
著名な建築士に建物の検証を頼んだところ、Aさんの土地では8階建てが可能なのに新ビルは6階建て、各階の床面積も建築可能な面積よりもひと回り小さく、トータルでは、最も土地のポテンシャルを活かした場合の建物の8掛け程度の規模になってしまっているとわかりました。
衝撃の事実を知ったAさんは… ビルを設計した建築士への責任追及を決意します。
検証をおこなった建築士や顧問弁護士、顧問税理士に相談したところ、皆さんそれぞれに親身に取り組んでくださったそうですが、損害額ははっきりしません。
そこで弊社にご連絡がありました。
鑑定評価で、以下のように損害額を算定しました。
＜6階建ての建物＞
価値：1億円
工事費：6000万円
＜8階建の建物＞
価値：1億4000万円
工事費：8000万円
（1億4000万円‐1億円）－（8000万円‐6000万円）＝2000万円 …損害額
ここにいたるまでで、すでにAさんは各専門家とのやり取りに疲労の色濃くなっておいででした。
さらに、新ビルには施工不良があったことも判明し、事はより一層複雑に。
不動産鑑定士は、建築法規、民法、税務といった分野に精通しています。
Aさんのバックアップ・事案の全体取りまとめを、他の専門家の方々との協力体制のもとで私が担わせていただく運びとなりました。
長年の実務により培った専門知識と経験で、金額判定にとどまらないサポートをさせていただきます。
不動産トラブルに直面して事態の収拾にお困りの皆さま、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）にてお悩みをお聞かせください。
降矢等です。
不動産テックに関する前回のブログでは、不動産鑑定士の「不動産価格を求める役割」に着目してお話を進めましたが、不動産鑑定士にはほかにも大切な役割があります。
「不動産に関するコンサルタントの役割」です。
不動産鑑定士の仕事の本質を、私は、「そこにある土地や建物のベストの状態をイメージし、現状とベストの状態の違いがどの程度あるかを判断した上で、お客様に土地・建物の価格をお伝えすること、また、アドバイスを差し上げること」と考えています。
ベストの状態のイメージを得るため、私たちはあらゆる角度から土地・建物の分析を行います。まず、実際の不動産を見に行き、現況を隈なく点検します。そして法律関係の調査、市況の調査（不動産マーケットの状況はもちろん、景気動向など広く調べます）と進め、土地・建物が最もその力を発揮している状態を見定めます。
ここまでのリサーチは、どんなご依頼を受けた場合でも、原則として必ず行います。
その上で、お客様のご希望が、金額の形で価値を知りたいという場合には、理論的な計算を行って金額をお出しします。
また、お客様が土地や建物が十分に活かされていないと感じていらしたり、何かしらの不動産トラブルでお困りの場合には、解決プランをご提案します。
以前のブログ 「不動産の困った！にお応えできるのが不動産鑑定士です」 で、伊藤が上記のように書きましたとおり、私たちの仕事は、不動産にまつわる状況分析にはじまり、皆さまの、価格・賃料を知りたい、問題を解決したい、とのご希望に沿うお手伝いをすることです。
さまざまなお客さまとご縁をいただき、不動産についての問題解決のためのコンサルタント/アドバイザーのお役を務めてまいりました。
例えば訴訟に至りそうなケースなど、専門家でチームを組んで解決を目指す場面で、私たち鑑定士が果たせる役割は大きいと感じます。
次回のブログでは、具体的なコンサルティングケースをご紹介いたします。
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不動産鑑定士の降矢等です。
ITを活用した不動産関連サービス（不動産テック）が広がりを見せていますが、そのなかにはビッグデータから不動産価格を自動推定するサービスがあります。
不動産についてのさまざまなインターネット上の情報を、個々人が手作業で収集している部分を機械が担ってくれるというのは、省力化・コスト削減でメリットが大きいですね。
自動推定価格も一次的な参考情報として活用できるものだと思います。
不動産テックの進展で、消費者の方はより手軽に多くの情報を得られ、不動産業者の方の業務はより効率化されるようになりました。
私たち不動産鑑定士も市場調査の新たな手段を得ることができました。
しかし不動産鑑定士の本分である「不動産鑑定評価基準」等に基づいて鑑定を行う業務に関して、不動産テックの波が及んでいるようにはまだ感じません。
不動産鑑定士は、ご依頼者様より報酬（鑑定料や不動産調査手数料）を頂戴し、つまり「有料」で、不動産鑑定や評価を含む調査、価格査定、賃料査定などを『業として』行うことのできる唯一の不動産スペシャリストです。
無料サービスとしての査定とは異なり、評価した価格や賃料について、公に責任を負っています。
対象物はひとつとして同じもののない不動産で、評価の過程は物件の類型ごとに異なり相当に複雑ですので、鑑定評価の完全自動化というのは難しいであろうと思えます。
とはいえ鑑定評価基準を取り込み、試行錯誤と学習を重ねたAIが”荒い”価格を導出する日はいずれ現実となるでしょう。
不動産鑑定士は、その”荒い”価格をたたき台として、正しい判断による修正を加えて鑑定評価額を確定させる･･･大きく世の中全体が変わる中では、不動産鑑定士の仕事にそんな変化があったとしても不思議ではないですね。
どのような世の中になったとしても、「結果に責任を持てるのは人間だけ」です。
弊社鑑定士一同、これからも責任ある鑑定評価を行ってまいります。
不動産の正しい価格の判定は、不動産鑑定士にお任せください！↓
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FRAコンサルティングの降矢です。
不動産の分野でIT技術を活用する「不動産テック」は世界中で急成長しています。
テクノロジーの進化、オープンデータ化によって、不動産業者の業務や不動産オーナーの賃貸管理、消費者の情報収集などを効率化する新しい不動産関連サービスが国内でも展開されつつあります。
昨年、業界団体（一般社団法人不動産テック協会）も設立されました。
不動産業の各ステージにおいて提供されている不動産テックのサービスを、類型化すると以下のとおりです。
（国土交通省の公表資料に基づく。）
１．価格査定・相場情報提供
２．仲介業務支援
３．Web接客・内見
４．物件口コミ情報サイト
５．不動産情報サイト
６．オフィス・テナントマッチング
７．VR・AR内覧
８．リノベーションマッチング
９．住宅ローンマッチング
10．契約処理電子化
11．不動産クラウドファンディング
12．不動産管理・経営支援
13．IoT不動産管理
14．スペースシェアマッチング
15．スマートホーム
各類型の具体的なサービス内容やサービス提供会社などについては、
平成30年3月に国土交通省土地・建設産業局不動産業課が公表した、
『全国空き家・空き地バンクの構築及び地域の空き家等の流通モデルの構築に関する検討業務報告書』
のうち、
「５．不動産流通における新技術（REAL ESTATE TECH）活用状況調査」
に詳しい記載があります。
深刻化する空き家・空き地問題の有力な解消の手立てとして不動産テックに期待が寄せられていますが、さらに大きな次元で、政府が目指す「Society（ソサエティ）5.0」（※）の実現に、不動産テックの発展が欠かせません。
※新たな技術を産業や社会生活に取り入れてイノベーションを創出し、一人一人のニーズに合わせる形で社会的課題を解決する、「狩猟社会」「農耕社会」「工業社会」「情報社会」に続く、人類史上5番目の新しい社会
不動産業界の不可逆的な動きである不動産テックによるサービス。
不動産にかかわるプレイヤーそれぞれにとって、ますます頼れる存在となっていくことでしょう。
新サービスも活用し、より精緻な鑑定評価に努めてまいります↓
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不動産鑑定士・降矢等です。
新しい年が始まって1週間。
例年、年始は未来予想をテーマとする新聞・雑誌記事やテレビ番組が多く目につきますね。
わたしたちの社会の未来図を、機械・ロボット技術と情報技術（IT）の進展が左右するであろうことに疑いの余地はありません。
2012年にディープラーニングの手法が高い成果をあげて新たな局面に入った人工知能(AI)や、ブロックチェーンの技術は、産業のさまざまな分野について、機械化・自動化をなしとげ、革新をもたらしています。
たとえば、金融にIT技術を取り入れる動き（フィンテック）では、スマートフォン決済が実現し、キャッシュレス化が推し進められようとしています。
【関連記事】
また、翻訳技術はここ数年で劇的に進化し、精度が飛躍的に高まりました。
ネイティブレベルの翻訳家にはおよばないものの、現時点でも意思疎通には十分なレベルとなり、精度のさらなる向上が見込まれています。
不動産の世界も、自動化や革新と無縁ではありません。
さまざまな形でIT技術を活用する動きがあり、不動産テックと称されています。
1月のブログでは、不動産テックについての官民の動きや、近未来の鑑定のありようなどについて、書いてみたいと思います。
進取の気性をもち、不動産鑑定に取り組んでおります↓
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昨年は格別の御厚情を賜り、厚く御礼を申し上げます。
本年も一層のサービス向上を目指し、スタッフ一同誠心誠意努めてまいります。
変わらぬご愛顧を賜わりますよう、宜しくお願い申し上げます。
皆様のご健勝と益々のご発展を心よりお祈りいたします。
株式会社FRAコンサルティング
代表不動産鑑定士
降矢 等
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平素は格別のお引き立てをいただき厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ではございますが、下記年末年始の期間につきまして休業とさせて頂きます。
【休業期間】平成30年12月29日（土）～平成31年1月3日（木）
ご不便おかけいたしますが、何卒ご容赦ください。
皆さまがよき新年を迎えられますことを心よりお祈り申し上げます。
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