FRA代表鑑定士の降矢等です。
前回まで3回のブログで統計の話題に触れ、いくつか評価で使用している統計をご紹介をしましたが、ほかにも私たち不動産鑑定士が日々気にかけている統計調査は多数あります。
よろしければ、弊社が所属する日本不動産鑑定士協会連合会のホームページに一般統計資料収集先リストがありますので、ご覧ください。
リストに一番多く挙げられているのが「景気指標関連」の情報ですが、これら情報は不動産の鑑定評価の「一般的要因の分析」というステップに必要となります。
社会経済情勢や、わが国不動産を取り巻く状況（海外動向も含む）が、どのようなものであるのかを分析・把握する段階です。
弊社不動産鑑定士は、統計データのみならず、各種報道や、精通者意見、自身の肌感覚など、あらゆる観点より、不動産を取り巻く一般的状況の把握に努めております。
不動産をご所有の皆さまの中には、ごく数年の短い期間において、ご自身の不動産には特段の変化はない、不動産がある街の様子も何ら変わらない、それなのに不動産価格が下がっている（上がっている）という経験をされた方が多くいらっしゃることと思います。
この価格変動の理由は・・・一般的要因の変化です。
価格の暴騰や暴落を引き起こすのは、不動産そのものの変化や地域の変化ではなく、経済環境の変動。
一般的要因の変化が不動産の価格に及ぼす影響は大きいです。
そして、不動産そのもの、あるいは地域の状況までは、多少なりとも所有者個人の力で変化をもたらすこともできるかもしれませんが、社会経済情勢ばかりはいかんともし難いものです。
30年ほど不動産の鑑定に携わって、一般的要因の変化が不動産の世界にもたらしたさまざまな浮沈を目にしてきました。
社会も経済も、変化が激しく不透明な時代ではありますが、過去の推移・現在の状況・未来の見通しを、的確にとらえ、最善の不動産鑑定評価を皆さまにご提供してまいります。
不動産について何かお困りごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）にてお悩みをお聞かせください。
FRAコンサルティング・降矢等です。
不動産鑑定評価において、ある建物についての過去の時点での建築費を求めたいとき、現時点での要素別の建築費を積み上げ計算した建築費（単価）に適切な修正率を適用して、過去時点の建築費を算定する方法があります。
この修正率を求めるときに活用するのが、「建設工事費デフレーター」です。
建設工事費デフレーターとは・・・
建設工事に係る名目工事費を基準年度の実質額に変換する目的で、毎月作成、公表しているものである。
建設工事の多くは、現地一品生産という特性のため、一般の製品の物価のように市場価格の動きでは直接的にとらえることができない。
そのため、建設工事費を構成する労務費や個々の資材費の価格指数をそれぞれの構成比（ウエイト）をもって総合する投入コスト型で算出する手法をとっている。
国道交通省ホームページ より
なお、投入コスト型での算出にあたっては、物価指数として、労務費は「毎月勤労統計調査」（厚生労働省）、個々の資材・サービス等は「企業物価指数」「企業向けサービス価格指数」（ともに日本銀行）、「消費者物価指数」（総務省）から適切な採用が行われています。
建設工事費デフレーターは、建物の用途・構造などに応じて算定されているので、例えば、「鉄筋コンクリート・事務所その他」のように、評価する不動産と合致した不動産についての指数をもとに、評価で活用する建築費修正率を求めます。
過去時点の建物鑑定評価についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお問い合わせください。
降矢等です。
賃貸借している建物について、借主と貸主の間で家賃が高すぎる・低すぎる、と主張が対立したようなケースについて賃料評価のご依頼をいただいたとき、不動産鑑定士は原則として4つの評価手法を適用して、適正な賃料を鑑定します。
そのうちの1つに「スライド法」という手法があります。
この手法は、現行の賃料を決めた時点と評価したい時点とのあいだに、経済情勢がどれほど変化しているかを各種指数から「変動率」として把握、この変動率を用いて賃料評価を行うものです。
前記の指数として、「消費者物価指数」（総務省統計局）や「企業向けサービス価格指数」（日本銀行調査統計局）があります。
消費者物価指数とは・・・
消費者物価指数は、全国の世帯が購入する家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価の変動を時系列的に測定するものです。
すなわち家計の消費構造を一定のものに固定し、これに要する費用が物価の変動によって、どう変化するかを指数値で示したもので、毎月作成しています。
総務省統計局ホームページ より
消費者物価指数は、国民の消費生活上重要な財の小売価格、サービス料金および家賃を全国的規模で小売店舗、サービス事業所、関係機関および世帯を毎月調査する小売物価統計調査を基礎資料として求められます。
例えば、”東京都心都にある事務所”が評価対象であるならば、消費者物価指数の「民営家賃・東京都区部」の数値を用います。
企業向けサービス価格指数とは・・・
企業向けサービス価格指数は、企業間で取引されるサービスの価格変動を測定するものである。
その主な目的は、企業間で取引されるサービスに関する価格の集約を通じて、サービスの需給動向を把握し、景気動向ひいては金融政策を判断するための材料を提供することにある。
また、企業間での個々の商取引における値決めの参考指標としての機能も有している。
同じく、”東京都心都にある事務所”が評価対象だとすると、企業向けサービス価格指数の「不動産・事務所賃貸」の数値を抽出します。
変動を正しく判断し、関係者間の納得を得るためには、ひとつの指数に頼るのではなく、できるだけ視点が異なる複数の指数を収集・分析することが大切となります。
スライド法ほかの賃料評価手法について、ご質問がありましたら、どうぞお気軽にご連絡（電話：０３-３６２６-５１６０）ください。
不動産鑑定士の降矢です。
本年1月、厚生労働省の毎月勤労統計についての不適切調査が判明しました。
これを受けて月内のうちに56種類の基幹統計（※）について総務省による点検が行われ、月末には233種類の一般統計（※）が総点検されることが決まりました。
※基幹統計と一般統計
統計調査は、統計の作成を目的として、個人や法人などに対し事実の報告を求める調査です。国の行政機関が行う統計調査は、「基幹統計」を作成するために行われる「基幹統計調査」と、 それ以外の「一般統計調査」とに分けられます。
国勢統計、国民経済計算、その他国の行政機関が作成する統計のうち総務大臣が指定する特に重要な統計を「基幹統計」として位置付け、この基幹統計を中心として公的統計の体系的整備を図ることとしています。（総務省ホームページより）
そもそも「統計」とは、何でしょうか･･･？
これについて、
（総務省統計局）というウェブサイトにて順を追ったわかりやすい説明がされていますのでご参照ください。
日常生活ではあまり意識が向けられることのない統計ですが、不動産の鑑定評価においては、さまざまな統計の数値を把握・活用することが欠かせません。
特に、弊社へのご依頼が多い賃料の案件など、統計より得られた数値を直接、評価で用いています。
次回以後のブログで、評価過程で用いる指数について具体的にご紹介してまいります。
【関連記事】
不動産のお悩み３大パターン：③建物を貸している方と借りている方が当事者～その１家賃
精緻な分析に基づき、鑑定評価をさせていただきます↓
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FRAコンサルティングの伊藤です。
一年ほど前、職人さんが重機を駆使して建物を解体していく様子を見せるバラエティ番組についてブログで話題にしましたが、重機、あるいは工事の現場、というのは常に熱い注目を集めるテーマのようですね！
今、東京・お台場の日本科学未来館で、重機のオールスターが大集合し、工事現場の世界を体感できる展覧会が開催中です。
★「工事中！ ～立ち入り禁止！？重機の現場」展★
◇会期 2019年2月8日(金)～5月19日(日)
◇会場 日本科学未来館（東京都江東区青海2-3-6）
◇展示時間 10：00～17：00（火曜日休館。ただし、3月26日・4月2日・4月30日は開館）
（入場は閉館30分前まで）。
◇観覧料 大人1600円ほか
展示の構成は、
プロローグ：「地球」工事中！―文明を築く技術
第1章：「大地」工事中！―世界を拓く重機たち
第2章：「都市」工事中！―建物、街、生活をつくる
第3章：「都市」再・工事中！―解体の美学
第4章：「未来」工事中？―これからもくらしを支えるために
だそうですが、工事！工事！工事！と、聞くだけでワクワクさせられますね。
詳しい内容は、日本科学未来館の特設サイト、展示構成 をご参照ください。
土木や建築の最新技術を学ぶことができる貴重な機会、私もはたらくクルマ好きの息子たちを連れて、見にいこうと思います。
【関連記事】
解体・建替えを前提とした不動産評価を承ります↓
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伊藤由美子です。
広島県庁に行った折、時間がなくて周辺には立寄れず･･･との内容を前回ブログで書きましたが、県庁付近でデパ地下以外で行きたいと思っていたのが、広島発祥のベーカリー『アンデルセン』です。
こちらも遠目に写真を撮るだけに終わりました。。
私が関西の女子高生だった当時（バブル終焉の頃です）、よく友達と待ち合わせしていたのが梅田にあった『アンデルセン』の店舗の前でした。
店内には手の込んだ美味しそうなパンが積み上がり、華やいだ雰囲気に満ちていました。
上京後には、青山にあった『アンデルセン』で大学の友達とティータイムをしたり。
『アンデルセン』は私にとって心躍る時間と結びついています。
その後『アンデルセン』は広島の会社で広島市内に本店があると知り、いつか広島の本店に行ってみたいと思ってから長い時間が過ぎています。今回は念願を叶えるチャンス！だったのですが、、、機を逃してしまいました。
残念ではありますが、実は私が行こうと思っていた広島県庁近くの『アンデルセン』本店は仮店舗で、本店舗は工事を経て2020年夏にオープンするとのことなので、お楽しみは先送ります(^_-)
さて、西に向かう出張で品川駅から東海道新幹線に乗るときに便利なカフェをご紹介します。
一度改札を出なければいけないのですが、席の配置がゆったりしていて落ち着いて過ごせるので、おススメです。
店内にはのんびりした空気が流れているのですが、平日の朝8時台、お店の窓から外を眺めると… 品川駅構内はお仕事に向かう方で埋め尽くされています。
リラックスさせてくれる一方、今日も頑張ってお仕事しなくちゃね！と背中を押してくれるカフェでもあります。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
先日、広島に行きました。
実は広島の土を踏んだのは今回が初めてです。
私は18歳まで兵庫におりまして、広島県は「隣の隣の県」であったのですが、訪問の機会はなく･･･
平和教育を兼ねた中学校の修学旅行では、長崎に行きました。
広島県庁は、繁華街の一郭の便利な場所にありました。
仕事柄、多くの官公庁を訪れていますが、ショッピングエリアに隣接していて交通至便な役所というのは実はそう多くはありません。
広島滞在は一日だけで、時間のゆとりはありませんでしたが、あわよくば東京に戻る前にちょっとデパ地下で地元の味のお買いものができたらうれしいな、との期待が膨らみました。
しかし。
事前に念入りに下調べしていたのですが、やはり現地に入ってみないとわからないことは多いもの。
全ての所用を済ませたあとは、すっかり夜になっていました(;_;)
後ろ髪を引かれる思いのまま、広島駅に向かう広島電鉄の路面電車を待っていると、やってきたのは・・・カープ電車です！
広島電鉄では、2018年12月15日(土)、16日(日)に開催された「ひろしまドイツクリスマスマーケット(千田店前広場)」にてご来場いただいた皆様より寄せられた広島東洋カープへの応援メッセージを「カープ電車」に装飾し、2018年12月27日(木)より期間限定で運行いたします。
広島電鉄HPより
こんな珍しい電車にあたるなんて！とすっかり気を取り直し、興奮したまま帰りの新幹線に乗り込みました。
中国・四国地方の不動産鑑定評価、私どもにお任せください↓
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不動産鑑定士・降矢等です。
今月の初め、2020年東京オリンピック・パラリンピックでの、選手村から各競技会場までの移動時間の目安が判明した、との報道がありました。
新聞各紙が伝えるところでは、例えば、新国立競技場までは30分（招致段階は10分）、国立代々木競技場までは50分（同15分）とのことです。
この所要時間の増大には、「環状２号線」（環２）という道路の整備事情が大きく関係しています。
環２は、戦後間もなく都市計画決定された都心と臨海部を結ぶ全長約14㎞の道路です。
オリンピックの前に完成する予定でしたが、築地市場の豊洲への移転が後ろ倒しとなったことにより、築地市場跡地の地下を通すトンネルの工事が遅れています。
東京都はオリンピック前のトンネル完成を断念し、オリンピック・パラリンピックの際には、暫定的に地上道路で対応をすると決定しました。
こうして2020年時点の環２の輸送能力は全面開通を想定した内容より劣ることになり、大会期間中の交通に負の影響をもたらすことになったのです。
東京都がホームページで公開している図面 をご覧になると、旧築地市場のあたりの輸送力低下がよくわかります。
環２が完成するのは2022年度の予定です。
完成した環２には湾岸エリアと都心（新橋）をつなぐ新交通システムが導入されます。
世界的に渋滞解決に役立つものとして注目されている、バス高速輸送システム（BRT）です。
車も人も、臨海部での移動の利便性が大きく向上します。
全面開通した環２は、湾岸をそして東京を変えていく道路となるでしょう！
環２が東京にもたらす影響や臨海部の地価動向などより詳しくお知りになりたいという方は、どうぞお電話（０３-３６２６-５１６０）でお気軽にお問い合わせください。
降矢です。
昭和37年、中央用地対策連絡協議会は、公共用地の取得にともなう損失の補償を円滑・適正に行うための統一的基準として、「公共用地の取得に伴う損失補償基準」を決定し、翌38年には細則を定めました。
「公共用地の取得に伴う損失補償基準および同細則」は、一般に、「用対連基準および同細則」と言われます。
なお、中央用地対策連絡協議会は、公共事業を施行する中央省庁ほか各種機関よりなる協議会で、「用対連基準」等の決定とその統一的な運用等を行うための連絡・調整を目的として発足しました。
「用対連基準および同細則」はたびたび改正が行われています。最新版は以下です。
不動産鑑定評価では、立退料を構成する損失補償を算定するときに「用対連基準および同細則」を援用しています。
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「用対連基準」についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお問い合わせください。
不動産鑑定士・降矢等です。
「財産評価基本通達」では、相続税および贈与税の課税価格計算の基礎となる、財産の評価に関する基本的な取扱いが定められています。
土地および土地の上に存する権利については、評価単位は利用単位である1画地として、市街地を形成する地域の宅地については”路線価方式”、これ以外の地域の宅地については”倍率方式”によって評価します。
財産評価基本通達は国税庁のホームページで全文が公開されています。
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「財産評価基本通達」についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお問い合わせください。
