東京国税局土地評価鑑定評価員（主幹）をつとめております不動産鑑定士・降矢等です。

昨日、「(相続税）路線価」最新版が公表されました。

路線価？　よくわからないなぁ…、という方はいらっしゃいませんか。

「路線価」は、相続税や贈与税を計算するときの基準となるもので、１㎡あたりの価額（千円単位）で表示されます。

国税庁は毎年7月、路線価図と評価倍率表からなる財産評価基準書によって、同年1月1日時点の価格を公表しています。

”終活”が盛んになるにつれ、相続税や贈与税にかかわる路線価に目が向けられる場面が増えました。

でも、上記のような説明だけでは、なかなかピンとこないものですよね。

そんなあなたに、路線価をわたくし降矢がポイント解説いたします。

十数年、国税局が路線価を決定する根拠の一つとなる相続税標準地価格を鑑定し、いまは同じ地区を担当する不動産鑑定士の取りまとめ役を担っております。

路線価を理解すれば、不動産の相続や贈与はもちろん売買にも役立てることができますよ！

１．路線価のポイント！

路線価について知るべき一番のポイントは、路線価は地価公示価格の80％の水準で設定されている、ということです。

公示価格は、国土交通省が「適正な土地取引価格の指標」として公表している土地価格です。

ですので、路線価を0.8で割ると公示価格の水準、すなわち、その土地について国がこうあるべきと考える売買価格がわかります。

こちらの【関連記事】もあわせてお読み下さい。
やさしくわかる！土地の「一物四価」

なお、「地価公示」等の用語説明は、弊社ホームページの「よくあるご質問　-不動産の価格についてのご質問」にまとめております。

路線価は、以下のような路線価図で、示されます。
（路線価が定められていない地域の土地には、評価倍率表で示す評価倍率が用いられますが、この記事では触れません。）

出典：国税庁『路線価図の説明』より

２．路線価の使い方①：　相続・贈与

相続税や贈与税の金額を計算するため、路線価を使います。

基本は、「土地が接する道路につけられている路線価×面積」ですが、その土地の個性（形や複数道路に接しているか、など）によって補正を行い、最終的な評価額となります。

これが本来的な路線価の使い方です。

３．路線価の使い方②：　相場把握

その土地周辺の相場をつかむ最初のステップとして、不動産鑑定士をはじめ不動産のプロは路線価を見ます。

１．でご説明したように、路線価を0.8で割ると、その土地について国がこうあるべきと考える売買価格が計算できます。

 
この0.8割戻し金額程度の取引が多い地域もあれば、路線価の1.5倍程度が相場となっている地域、路線価そのままでもなかなか買い希望が入らない地域など、エリアごとに水準が形成されていることが多いため、路線価は相場をつかむ手がかりとなります。

ここで一つ注意していただきたいのが、ここでつかんだ相場≠その土地の時価　という点です。

路線価を手がかりとした価格には、一つとして同じものがない土地に備わった個性が反映されていません。
そういった個性までを織り込んだ売り希望価格を出し、その価格で買い手がついてはじめて、時価がはっきりします。

さいごに

路線価のポイントとその活用法、ご理解いただけましたでしょうか？

ひとつ補足があります。
買い手がついてはじめて時価がわかる、と上記しましたが、売却せずに正しい時価を知る方法がもう一つあります。
それは、不動産鑑定士の鑑定評価です。

売らないけれど時価を知りたいという方は、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にてお気軽にご連絡ください。

【関連記事】

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こんにちは、FRAの伊藤です。
いきなりですが、ここで問題です。

藤川の印象を胸に、東京に戻って私がしたこと…　皆さま、お分かりになるでしょうか？

答えは、藤川町の地価公示チェックです！
地価公示はブログでたびたび話題としてきましたが、実は、旅先や出先で気になった街の「いま」を手っ取り早く掴むことに、私はよく活用しています。

数年前から鑑定評価書がサイトで公開されるようになり、地域の評価がよくわかるようになりました。

知りたい場所付近に必ず公示地が設定されているとは限らないのが難ですが、、、

 
今回は、ありました！東海道沿いに、岡崎-69 というポイントを見付けました♪

皆さまも、旅の余韻の楽しみ方の一つに、地価公示情報の検索をお役立て下さい。

検索方法は過去ブログにてご案内しております。
↓
不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索

藤川の話題へのお付き合い、有難うございました。

 
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FRA・伊藤です。

前回のブログをご覧になったお客さまから、シルバーウィーク明け早々、資産整理のご相談を頂きました。
ありがとうございます！

ご相談のとき、「地価公示と地価調査はどう違うのですか？」とのご質問がありました。

以前のブログでも、取り上げたテーマです。以下の国土交通省のことばも用いながら、改めてご説明しました。

 
●地価公示、都道府県地価調査の価格とは●

地域の標準的な土地について、売り手にも買い手にもかたよらない客観的な価値を評価した価格であり、土地取引の指標などにご利用いただくものです。
地価公示は、土地本来の価値を示すため、現存する建物の形態や様々な権利にかかわらず、その土地の効用が最高度に発揮できる想定の下での「更地」の評価を1月1日（都道府県地価調査は7月1日）の価格時点として行っています。

 
★地価公示★

実施主体 　　 国土交通省土地鑑定委員会
調査方法 　　 不動産鑑定士2名による鑑定評価
価格の性格　 1月1日時点の正常な価格（売手にも買手にもかたよらない客観的な価格）
価格の内容 　標準地（更地）1m2当たりの価格
公表内容 　　 所在、価格、地積、土地利用状況、駅への接近状況等
公表時期　　　 3月
調査地点 　　 全国約2.6万地点

 
★都道府県地価調査★

実施主体     各都道府県知事
調査方法     不動産鑑定士1名による鑑定評価
価格の性格  7月1日時点の正常な価格（売手にも買手にもかたよらない客観的な価格）
価格の内容  標準地（更地）1m2当たりの価格
公表内容      所在、価格、地積、土地利用状況、駅への接近状況等
公表時期      9月
調査地点      全国約2.3万地点

いずれの情報も、取引時期や価格時点から土地の価格変動を考慮（時点修正）するほか、画地規模、前面道路の幅員、駅距離等も考慮して利用する必要があります。

が、この「考慮」が難しいところかと…　ご不明な点はお手伝いをいたしますので、お気軽にご連絡下さい。

 
地価公示・地価調査の情報も活用して、鑑定評価を行っています。↓

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鑑定士・伊藤です。

 
昨日までのブログで、東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県、大阪府、兵庫県についての、公的な鑑定評価のエリア区分（地価公示・地価調査の分科会）についてご案内しました。

皆さまのお住まいのある街、同じ分科会にはほかにどの街が入っていましたか？

ご紹介できなかった道府県の分科会については、国土交通省のサイトに全国の一覧がありますので、ご参照下さい。

平成28年地価公示　分科会一覧

 
このように、日本全国の土地について、たくさんの不動産鑑定士が組織立って鑑定評価を行っています。

平成27年地価公示では、全国それぞれの地域の代表的（標準的）な地点が23,380地点選ばれて、鑑定が実施されました。

１月１日時点で鑑定評価する地価公示の結果は３月下旬、７月１日時点の地価調査の結果は９月下旬に公表となり、公表時は経済ニュースとして新聞・テレビ等で報道されますが、報道を見逃された場合でも、国土交通省のサイトでいつでも結果を検索・閲覧することができます。
最新の地価公示の情報を検索をする、簡単な方法をご案内します。

① まずこちらをクリックして、検索画面を立ち上げて下さい。

② 「都道府県名」「市・郡名(東京23区は入力なしです）」「区・町・村名」をそれぞれ入力します。

③ お探しの「地名」を入力します。○丁目をまずは入れず、地名のみで入力するのがお勧めです。

④ 下方の「検索」ボタンをクリックします。

⑤ 次ページが開いたら、何も入力せず「検索」ボタンをクリックします。

⑥ 開いた次ページに、お探しの「地名」での鑑定結果はありましたか？　もし結果ゼロとなった場合は、②に戻り、お探しの地名に隣接する地名に変えて検索なさってみて下さい。

 
ご関心ある鑑定地点については、枠の右上の「詳細を開く」をクリックして下さい。鑑定地点のより詳しい情報が出ます。

 
さらに、詳細を開いた状態で、枠内一番下にある鑑定評価書「詳細表示」をクリックなさると、不動産鑑定士が作成した鑑定評価書をご覧頂けます。

 
なお、地価公示・地価調査の「鑑定評価書」は専用のパソコンソフトによって作成する決まりとなっており、一般の不動産鑑定評価書の書式とは異なります。
弊社の通常の鑑定評価書は30～40ページほどで、製本して発行しております。
サンプルをお目に掛けることができますので、ご請求下さいませ。

不動産鑑定評価書のサンプルご請求は、こちらへお願いします↓

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FRA・伊藤由美子です。

大阪のお隣、私の出身県もご紹介させて頂きます…兵庫県の地価公示・分科会です。

 
兵庫第1   伊丹市・宝塚市・川西市・猪名川町
兵庫第2   尼崎市・西宮市・芦屋市
兵庫第3   神戸市東灘区・灘区・兵庫区・長田区・北区・中央区
兵庫第4   神戸市須磨区・垂水区・西区・明石市・洲本市・南あわじ市・淡路市
兵庫第5   加古川市・西脇市・三木市・小野市・三田市・加西市・篠山市・丹波市・加東市・多可町・稲美町・播磨町
兵庫第6   姫路市・高砂市・福崎町
兵庫第7   相生市・豊岡市・赤穂市・養父市・朝来市・宍粟市・たつの市・太子町・上郡町・佐用町・香美町・新温泉町

 
阪神間の不動産評価ご依頼を多く承っております！↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

名古屋に続いては、大阪府の平成28年地価公示・分科会のご紹介です。
大阪第1    大阪市福島区・西区・天王寺区・浪速区・阿倍野区・北区・中央区
大阪第2    大阪市此花区・港区・大正区・西淀川区・生野区・住吉区・東住吉区・西成区・住之江区・平野区
大阪第3    大阪市都島区・東淀川区・東成区・旭区・城東区・淀川区・鶴見区・守口市・門真市
大阪第4    八尾市・柏原市・東大阪市
大阪第5    堺市
大阪第6    岸和田市・泉大津市・和泉市・高石市・忠岡町
大阪第7    貝塚市・泉佐野市・泉南市・阪南市・熊取町・田尻町・岬町
大阪第8    富田林市・河内長野市・松原市・羽曳野市・藤井寺市・大阪狭山市・太子町・河南町・千早赤阪村
大阪第9    枚方市・寝屋川市・大東市・四條畷市・交野市
大阪第10  豊中市・吹田市・摂津市
大阪第11  池田市・高槻市・茨木市・箕面市・島本町・豊能町・能勢町

 
大阪の不動産評価の実績多数ございます！↓

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鑑定士・伊藤です。

一都三県のご紹介に加えて、三大都市の周辺分科会もご紹介します。
東京から西へ、愛知県です。
弊社所属鑑定士・池田の出身県です！

 
愛知第1    名古屋市千種区・東区・中村区・中区・熱田区
愛知第2    名古屋市中川区・港区・南区・東海市・弥富市・蟹江町・飛島村
愛知第3    名古屋市昭和区・瑞穂区・緑区・天白区・豊明市・日進市・長久手市
愛知第4    名古屋市守山区・名東区・春日井市・尾張旭市
愛知第5    一宮市・津島市・稲沢市・愛西市・清須市・あま市・大治町
愛知第6    名古屋市北区・西区・犬山市・江南市・小牧市・岩倉市・北名古屋市・豊山町・大口町・扶桑町
愛知第7    半田市・常滑市・大府市・知多市・阿久比町・東浦町・南知多町・美浜町・武豊町
愛知第8    碧南市・刈谷市・安城市・西尾市・知立市・高浜市
愛知第9    岡崎市・幸田町
愛知第10　瀬戸市・豊田市・みよし市・東郷町
愛知第11  豊橋市・豊川市・蒲郡市・新城市・田原市

 
名古屋の不動産の鑑定、多く扱っております！↓

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