◆早めの納税資金の準備が大切
相続前の不動産があるあなた。
納税資金は確保できていますか？
財産の多くが不動産で金融資産が少ない場合には、不動産を財源として納税資金を用意しなければなりません。
いざ相続が発生すると、申告期限の10ヶ月後までに何とか不動産を売却して現金を作らなければ、と誰もが焦るもの。
相場よりも安値で売却してしまった・・・
売りやすい物件から売ろう、と資産価値の高い不動産を手放してしまった・・・
後悔先に立たずです。
事前に不動産資産をしっかり分析し、手放す不動産と所有を続ける不動産を見極めて、資金メドをつけておきましょう。
◆不動産価値の見極めポイント３つ
不動産の資産価値を見極めるポイントは、
- 賃料を生むか、生まないか（収益性）
- 売れやすいか、売れにくいか（流動性）
- 問題あるいは問題のタネはないか
の３点です。
■1． 及び 2．について
① 高い賃料が取れて、売りやすい不動産（＝最も資産価値の高い不動産） ・・・所有を続けましょう。
② 売ろうと思った時すぐに買い手は見つけにくいけれど、賃料はしっかり上がっている ・・・所有する意義ありです。
③ 収益性には乏しいが、売ろうと思えばすぐ売れる不動産 ・・・納税資金源として、売却のタイミングを考えておきましょう。
④ 収益性が乏しく、さらに、なかなか売れない不動産 ・・・売却・買い替えなど、資産の組み替えを早めに検討すべきです。
■3．について
例えば…
・共有状態である
・借地権が設定された土地である
・立退き交渉をしなければいけない賃借人がいる
・隣地との境界が未確定になっている
このような問題は売却や運用の妨げとなりがちです。解決を図りましょう。
◆「所有を続ける不動産」 と 「手放す不動産」
不動産分析の結果から、「所有を続ける不動産」 と 「手放す不動産」を見極めますが、一般的な視点で、いくつか例を挙げます。
【所有を続けたほうがよい不動産】
都心部の不動産、地形がよく手頃な規模の土地 など
【手放してよい不動産】
借地権が設定されている土地（底地）、利用を制約するほど地形の悪い土地、山林 など
これらはあくまで参考例で、似た立地や利用であっても不動産は一つ一つが違うもの。
個別にしっかりと判断していくことが大切です。
◆鑑定士があなたの不動産分析をお手伝いします
不動産の個性を分析して、売却や有効活用を行えば、納税資金を確保し、価値ある不動産を次の世代に引き継ぐことができます。
ですが、お忙しく、また不動産に馴染みの薄い方にとって不動産分析は取り組みづらいもの。
お困りの場合には、是非、弊社をご活用下さい。
弊社は不動産鑑定業に特化し、宅建業は行っておりません。
そのため、仲介手数料やアパート建設受注などを一切意識することなく、100％客観的に、ご所有不動産の分析をいたします。
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◆最初にすべきは「不動産目録」作り
不動産の相続が気になり始めたけれど、何から始めていいのかわからない…
そのお悩みに、ズバリ、お答えします。
まずは「不動産目録」を作りましょう。
「不動産目録」とは
- 所在地
- 権利関係（所有権・借地権・賃借権・抵当権）
- 価格
などを一覧にしたものです。
◆「不動産目録」をもとに不動産を分析
一覧にすることで、不動産の分析ができるようになります。
分析のポイントは次の３点です。
- 賃料を生むか、生まないか（収益性）
- 売れやすいか、売れにくいか（流動性）
- 問題あるいは問題のタネはないか
これをチェックしていきます。
「目録」を作成し、分析を行い、相続関係者全員が情報を共有すれば、不動産の相続対策はグッと前進します。
◆ケースで見る、「不動産目録」作成から不動産分析、そして相続対策へ
例えば、おもな相続財産は不動産、相続人は子ども3人というケース。
「不動産目録」で以下のように整理され、時価総額2億1,000万円（法定相続で子ども一人あたり7,000万円）と分かりました。
① 都市部住宅地の自宅（所有権・時価9,000万円）
② 郊外の貸宅地（所有権（複数人で共有）、借地権設定あり・時価5,000万円）
③ 郊外のアパート（所有権・時価7,000万円）
これを前記1．～3．の基準で分析します。
① 自宅・・・貸せばそこそこ賃料は見込める。売れやすい。
② 貸宅地・・・現在の賃料は低い。共有や借地権の問題から売るまでには時間がかかる。
③ アパート・・・現在の賃料は相場よりやや低い。建物リフォームをすれば賃料は上げられる見込み。ほどほどの期間で売れそう。
一つ一つの不動産の時価も性格も違いますから、各人が単純に1物件ずつを相続するということでは、平等な遺産分割とはなりません。
どのように調整するか相談して決める必要があります。
また、金融資産が不十分な場合には、納税資金の確保も考えなければいけません。
「不動産目録」で資産の全体像とその価値を”見える化”することで、相続人同士の話合いのスタートがスムーズとなるでしょう。
そして、物件の売却や有効活用、問題解決など、ご家族に合った具体的な相続対策が可能になってきます。
◆不動産鑑定士に「不動産目録」作成を依頼するメリット
この「不動産目録」の作成は、不動産鑑定士にご依頼になるのがベストです。
時価は不動産業者に聞いて、あとは自分で整理しエンディングノートにまとめれば…というのでは、後々に問題が生じないとも限りません。
複数の相続人がいる場合に、みなが納得できる遺産分割にするためには、人間関係や不動産売買・仲介の案件受注といった利害が一切ない、不動産の評価に特化した不動産鑑定会社を「目録」作成のパートナーにお選びになるのが安心です。
【不動産鑑定士に「不動産目録」作成を依頼するメリット】
１．不動産評価の専門職に漏れのない調査を行ってもらえる
不動産の価値を左右する項目は多々あります。不慣れな調査で見落としがあった場合、大きく価値を見誤ることがあります。
２．時価（評価時点の価格）に責任をもってもらえる
対価を得て不動産の価格を示す鑑定士には説明責任があります。不動産業者による無料の査定価格に責任はありません。
３．公的信頼性がある
「不動産目録」の分析で明らかになった問題には、税務署などに「不動産鑑定評価書」を提出して解決できるケースもあります。「不動産鑑定評価書」を作ることができるのは鑑定士だけです。
「不動産目録」のご依頼は、こちらにご連絡下さい↓
不動産分析も承っております。お問合せをお待ちしております。
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◆「相続税評価額」がわかれば安心！？
相続対象となる不動産について、「相続税評価額」の計算をしておけば一安心、とあなたは考えていませんか？
安心するのはまだ早いです。
必ず、「時価評価額」についても確認して下さい。
「相続税評価額」が同じ、2つの不動産を売りに出したとき、同じ値段で売れるとは限らない。
不動産はそれぞれに個性があり、生み出す収益も違います。
「相続税評価額」≠「時価評価額」 です。
![TSU82_toukyouieji-thumb-815xauto-18119[1]](https://www.fra-c.co.jp/blog/wp-content/uploads/2015/09/TSU82_toukyouieji-thumb-815xauto-181191.jpg)
◆「相続税評価額」で遺産分割、あとからトラブルに…
あるご兄弟の事例です。
父親に続いて母親が亡くなったとき、兄弟はともに50代半ば。
相続財産は、
① 母親が建替えた直後の郊外の戸建住宅（相続税評価額：2,200万円）
② 父親が以前仕事場として使っていた都市部の築25年ほどのマンション（相続税評価額：2,200万円）
でした。
二人は話し合い、長男が築浅戸建住宅を、次男は築古マンションを相続し、それぞれの家族と住み始めました。
そして数年後、兄弟二人とも転居が必要になり、それぞれ相続した不動産の売却か賃貸かの検討に入ったところ…
①兄の戸建住宅・・・売却の場合：3,000万円前後 賃貸の場合：賃料 13万円/月（亡き母親の趣味の色の濃い特殊な間取り、入居者を見つけづらい。）
②弟のマンション・・・売却の場合：4,000万円程度 賃貸の場合：賃料 18万円/月（人気エリアであるため入居者はすぐに見つかる。）
との評価だとわかりました。
遺産分割の話合いで兄を立てて遠慮しているように思えた弟について、実は条件の良いマンションを自分がもらう作戦でいたのではないかと兄は疑い、すっかり兄弟仲が悪くなってしまいました。
◆「時価評価額」を知っておくことが大切
こういったトラブルを防ぐには、早い段階で不動産の「相続税評価額」と「時価評価額」の両方を知っておくことが大切です。
弊社ではリーズナブルに時価評価の専門サービスを行っております。
「価格査定書」あるいは「不動産目録」が3万円～ です。
不動産鑑定士による時価評価サービスについてのお問合せ・ご依頼は、こちらにご連絡下さい↓
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こんにちは。
ＦＲＡコンサルティング不動産鑑定士の池田です。
今回は、みなさまの大切な財産である土地が、前面道路にどの程度接していないと建物が建てることができないのかを法律上規定する「敷地の接道義務」について触れてみたいと思います。
建築物の敷地は、建築基準法で規定する道路（以下道路）に2ｍ以上接して（接道といいます、緩和規定あり）いなければなりません。
では、「2ｍとはどのような状態をもって満たされるのか？」ということで、いくつか例を挙げてみます。
左図のように、道路に2ｍ以上接していれば原則として建築可能となります。
次に建築不可となる事例を見てみます。
左側土地の場合
2ｍ道路に接しているようにみえますが、実質的には2ｍ未満であり接道要件を満たしません。したがって建築不可となります。
右側土地の場合
道路との間に他人地が入ってしまっているので、接道要件を満たしません。したがって原則として建築不可となります。但し、借地権等で権利を有する場合は除きます。
さらに建築不可となる事例を見てみます。
左側土地の場合
原則、道路と2ｍ以上接する箇所が1箇所以上必要ですので、合計して2ｍとなっても接道要件は満たされません。したがって建築不可となります。
右側土地の場合
接する長さとは、最小幅員を指しますので、この場合も接道要件を満たされません。したがって接道不可となります。
以上では2ｍの接道要件を前提とさせていただきましたが、想定建築物の規模、路地状敷地（旗ざお地）の路地状部分の距離等により、条例にて接道要件が異なるものとなります。
道路と土地の関係は非常に重要ですので、お困りの際にはお気軽に弊社にご相談ください。
FRAの伊藤由美子です。
人々の生活と切り離せない不動産。
国家・組織・個人の経済活動のインフラである不動産。
その不動産についての公正中立な専門家として、鑑定評価という独占業務が許されているのが不動産鑑定士です。
言い換えれば、「不動産がいくらか」を、対価を頂いて、責任をもって、回答できるのは、鑑定士のみです。
不動産鑑定士がサポートさせて頂くことで、不動産オーナーの皆さまに経済的メリットをもたらすことができる場面がたくさんあります。
ですが、不動産を所有する方からダイレクトにご連絡を頂くケースは、まだあまり多くありません。
ホームページを見て、電話帳を見て、とオーナーの方からご相談を頂くと、とても嬉しくありがたく、何としてもお困りごと解決を！と、力が入ります。
資格名にある「鑑定」の単語が大仰で、皆さまとの距離が遠くなっているのでしょうか…不動産のお悩みについては、税理士さんや会計士さん、また、弁護士さんや司法書士さん、あるいは、不動産業者さんや取引銀行等を、最初の相談先として所有者の方は考えられるようです。
そして、弊社へはオーナーの方のお悩みをまず受け止められた他の士業の方等を通じて、ご相談が寄せられています。
税務面から、法律面から、あるいはマーケットプレーヤーとして、不動産に詳しい方はもちろんいらっしゃいます。ですが、必ずしも不動産にお強い税理士さんや弁護士さんばかりではありません。
特に、悩みのタネとなるような土地や建物は、特殊・複雑な要素を含んでいて、そのような不動産の正確な価値を数字で表し、困難を解きほぐすことは、鑑定士以外の士業の方や、不動産業者さんの手に余るケースがほとんどです。
また、納税や訴訟の場面で客観的証拠となる「不動産鑑定評価書」等を発行できるのは、不動産鑑定士だけです。不動産業者さんの査定では足りません。
私どもはこれまで、多くの税理士や会計士の方、弁護士の方、経営コンサルティング会社の方とご一緒し、最適な役割分担の元で、オーナーの皆さまが不動産から得られる利益を最大化するお手伝いをしてまいりました。
創業以来、5,000件以上の評価実績がございます。
皆さまのお付き合いのある士業の方が、もしかすると不動産にあまり詳しくないのでは…とご心配になられた場合には、どうぞ一度お悩みをお聞かせ下さい。
親切、丁寧、ソフト、でも、しなやかな強さと粘りでお客様の「勝ち」にはこだわる、そんな鑑定会社です↓
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伊藤由美子です。
弊社代表鑑定士・降矢等の、東京都区部第５分科会（墨田区・江東区・台東区）の幹事としての業務についてお話いたします。
幹事として降矢は、分科会内の評価員から吸い上げたエリア内の地価に関する意見を整理し、「東京都幹事会」にて報告や質疑応答を行います。
東京都には19の分科会があるので、出席する幹事は都内全域より19名。そこに、国土交通省や東京都の職員の方も加わります。
「幹事説明会」への出席もあります。
首都圏の幹事説明会は、東京・千葉・神奈川・埼玉・長野・山梨の各分科会幹事約65名、国土交通省や各都県の職員の方、日本不動産鑑定士協会連合会の関係の方も参加なさる規模の大きな会合です。
ほか、降矢は不動産鑑定士協会連合会の「地価調査委員会」の委員を務めています。
地価公示業務実施のための「運用指針・公示システム」策定に携わり、こちらの会議にも出ております。
このような会議や鑑定士同士の横のつながり、不動産会社の方との懇談などを通し、首都圏不動産について多くの情報に触れている降矢。
弊社が皆さまに発行する不動産鑑定評価書は、複数鑑定士による検証を基本に、降矢が必ず総括を行います。
社内外で慌ただしく動き回っている降矢の目下の悩みは…江戸っ子鑑定士ブログに書きたい話題を溜めてしまっていることだそうです(^_^;)
首都圏全域の鑑定評価はお任せ下さい！↓
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FRA・伊藤由美子です。
適正な土地取引価格の指標を示すために行われる、地価公示と地価調査。
その鑑定を行う鑑定評価員＝不動産鑑定士の仕事について、弊社代表・降矢等の例を通してご紹介します。
鑑定評価員は、全国をグループ分けした「分科会」という組織に所属します。
降矢が所属しておりますのは、台東・墨田・江東エリアを担当する東京都区部第５分科会です。
台東区は外国人観光客に人気の浅草、墨田区はスカイツリー、江東区は東京オリンピックに向けて開発の進む湾岸エリアをそれぞれ抱え、今後の地域の変化が注目されています。
この区部第５分科会に所属する評価員は全員で16名。
年間に、地価公示で6～7回、地価調査は4～5回、平均すれば月1回ほど、評価員が集まって、分科会担当エリアの地価分析等を行う会議があります。
エリアに関する様々な情報収集や、取引事例の収集など、評価員同士で役割を分担し、収集データを共有した上で、それぞれの評価員が自分の担当する鑑定地点の評価を進めます。
この分科会の取りまとめを行うのが「分科会幹事」で、降矢は現在この幹事を務めております。
次回は、幹事の仕事についてお伝えします。
墨田・江東・台東に精通しております！↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
不動産の一物四価（＝一つの不動産には四つの価格がある）、単純化したモデルケースで、
①実勢価格（時価）・・・53万円/㎡
②公示価格・・・50万円/㎡
③相続税評価額・・・40万円/㎡
④固定資産税評価額・・・35万円/㎡
のような場合ですが、弊社では、①～④の全ての評価を行っております。
弊社代表の降矢等は、
国土交通省地価公示鑑定評価員（幹事）として・・・②公示価格 を、
東京国税局土地評価鑑定評価員（副主幹）として・・・③相続税評価額 を、
東京都主税局土地評価鑑定評価員として・・・ ④固定資産税評価額 を、
長年、鑑定評価しております。
公的機関からのご発注では、他にも国税局の公売用評価や、東京都建設局、東京都港湾局など、様々なご依頼を頂戴しております。
（これらご依頼は①実勢価格（時価）の鑑定となります。）
このように公的な鑑定評価も継続して行っておりますが、ご発注下さる方の属性や、取扱い評価件数としては、民間の皆さまのお仕事が圧倒的に多く、①実勢価格（時価）の評価が弊社業務の中心です。これまで5,000件以上の不動産について評価を行って参りました。
不動産の一物四価を誰よりも知っている私どもの鑑定評価が、今後とも皆さまの不動産に関する問題解決のお役に立ちましたら幸いです！
無料相談（60分・予約制）を承っております↓
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不動産鑑定士・伊藤です。
地価公示・地価調査についてご理解を頂いたところで、今日は土地の「一物四価」についてのお話を。
「一物四価」とは ”一つの土地には四つの価格がある” ことを意味します。
四つの価格、それは…
①実勢価格
②公示価格
③相続税評価額
④固定資産税評価額
です。
なお、本項では、地価調査は地価公示の補完役として、地価公示に含有されている、とお考え下さい。
このように価格が四つあるのはそれぞれの価格を求める目的が違うからです。
まず目的を確認します。
①実勢価格・・・売り手と買い手が不動産取引を行うため
②公示価格・・・適正な土地取引価格の指標を示すため
③相続税評価額・・・相続税、贈与税の課税のため
④固定資産税評価額・・・固定資産税等の課税のため
この目的の違いに応じて、
課税目的で用いる③と④は、指標である②よりも低い価格にされています。②公示価格を100％とすれば、概ね③相続税評価額は80％、④固定資産税評価額は70％の水準での評価となっています。
取引目的で見い出す①は、売り手と買い手の合意で決まります。②公示価格の水準より高くなる場合も低くなる場合もありえます。
上記の内容について、単純化したモデルケースを挙げてみます。
東京都内のある地価公示の標準地（鑑定地点として選ばれた土地をこう呼びます）について、ある年の1月1日時点の価格を確認したところ、
②公示価格は、50万円/㎡
③相続税評価額は、40万円/㎡
④固定資産税評価額は、35万円/㎡
でした。
同じ1月1日に、実はこの土地の売買があり、その時の取引は、
①実勢価格として53万円/㎡
で成立していました。
土地の一物四価、より詳しくお知りになりたい方は…↓
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鑑定士・伊藤です。
昨日までのブログで、東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県、大阪府、兵庫県についての、公的な鑑定評価のエリア区分（地価公示・地価調査の分科会）についてご案内しました。
皆さまのお住まいのある街、同じ分科会にはほかにどの街が入っていましたか？
ご紹介できなかった道府県の分科会については、国土交通省のサイトに全国の一覧がありますので、ご参照下さい。
このように、日本全国の土地について、たくさんの不動産鑑定士が組織立って鑑定評価を行っています。
平成27年地価公示では、全国それぞれの地域の代表的（標準的）な地点が23,380地点選ばれて、鑑定が実施されました。
１
月１日時点で鑑定評価する地価公示の結果は３月下旬、７月１日時点の地価調査の結果は９月下旬に公表となり、公表時は経済ニュースとして新聞・テレビ等で報道されますが、報道を見逃された場合でも、国土交通省のサイトでいつでも結果を検索・閲覧することができます。
最新の地価公示の情報を検索をする、簡単な方法をご案内します。
① まずこちらをクリックして、検索画面を立ち上げて下さい。
② 「都道府県名」「市・郡名(東京23区は入力なしです）」「区・町・村名」をそれぞれ入力します。
③ お探しの「地名」を入力します。○丁目をまずは入れず、地名のみで入力するのがお勧めです。
④ 下方の「検索」ボタンをクリックします。
⑤ 次ページが開いたら、何も入力せず「検索」ボタンをクリックします。
⑥ 開いた次ページに、お探しの「地名」での鑑定結果はありましたか？ もし結果ゼロとなった場合は、②に戻り、お探しの地名に隣接する地名に変えて検索なさってみて下さい。
ご関心ある鑑定地点については、枠の右上の「詳細を開く」をクリックして下さい。鑑定地点のより詳しい情報が出ます。
さらに、詳細を開いた状態で、枠内一番下にある鑑定評価書「詳細表示」をクリックなさると、不動産鑑定士が作成した鑑定評価書をご覧頂けます。
なお、地価公示・地価調査の「鑑定評価書」は専用のパソコンソフトによって作成する決まりとなっており、一般の不動産鑑定評価書の書式とは異なります。
弊社の通常の鑑定評価書は30～40ページほどで、製本して発行しております。
サンプルをお目に掛けることができますので、ご請求下さいませ。
不動産鑑定評価書のサンプルご請求は、こちらへお願いします↓
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