東京の不動産について
FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。
7月も半ばとなりました。
5月25日に全国の緊急事態宣言が解除に至り、消費者心理に明るさが見られつつありましたが、6月後半より徐々に東京、そして各地の新型コロナウイルス感染者数が増加するにともない、心理状態の改善にブレーキがかかっています。
感染者数増加とともに、不動産市況についての（ややセンセーショナルかつ悲観に傾きがちな）報道も心理を悪化させる要因となっているのではないでしょうか。
本日は不動産市場の現況認識について、都内で仕事をなさっている不動産鑑定士、不動産会社、不動産行政の方々との現場での対話を通して得てまいりました私見を、少しお伝えさせていただきます。
コロナ禍による不動産用途ごとの影響について、現時点で、宿泊施設や商業施設には明確な悪影響が及んでいるものの、住宅や物流施設へのプラスマイナスは中立的です。
さまざまな意見・見方があって集約しきれない状態にあるのがオフィスです。
上記をシンプルにまとめてみます。
≪コロナウイルス感染拡大後の不動産用途別の状況≫
× 宿泊施設
× 商業施設（スーパー、ドラッグストア等の一部業態を除く）
〇 住宅
〇 物流施設
△ オフィス
「リモートワークが浸透しオフィスの解約が急増中」といった報道が散見されますが、こういった解約申し入れは新興企業やIT企業等の一部企業の動きであり、東京都心部の大型ビルおよびそこに入居する大企業の多くが同様の動きを見せているとの状態にはありません。
もちろん大企業も緊急事態宣言下でリモートワークを実施し、今、新しい働き方を模索しています。
その答えが出るのはこれからというところです。
リモートの良さを語る声とともに、人と人とが対面するからこそ深い仕事ができ、新たなアイディアの創出につながることをリモートワークを通して実感した、という声が新興企業からも上がっています。
オフィス仲介大手の三鬼商事が公表した東京ビジネス地区の6月時点の平均空室率は、1.97％（前月比+0.33％)でした。
平均空室率は3月に1.50％（前月比+0.01％）と9か月振りに上昇したあと上昇傾向が続いていますが、需給均衡の空室率とされている5％には余地を残しています。
また同社によれば6月時点で平均賃料は78ヶ月連続の上昇傾向を維持しています。
コロナ禍の中で、ケースバイケースの色濃いのがオフィス市場の様相です。
影響を受けた物件もあれば、影響のない物件もあり、それぞれに状況が異なっていて、状況は日々変化している最中にあります。
大きな潮流が捉えづらい状態であるときは、過度の悲観にも過度の楽観にもよらず、不動産の需要者および供給者の動向、一般社会経済情勢の状況をつぶさに見た上で、ある時点でのある特定の不動産価値を見極めることが肝要かと存じます。
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不動産鑑定士・降矢等です。
今月も「江戸っ子不動産鑑定士ブログ」では、さまざまなことがらを取り上げてまいりました。
6月最終日となって…今月のニュースで、”江戸っ子”として見逃せない話題に触れていなかったと思い至りました。
それは”東京都の人口が推計で1400万人を超えました”との今月半ばの東京都の発表です。
「東京都の人口（推計）」の概要（令和2年5月1日現在） 東京都公式ホームページより
2020年5月1日現在の東京都の人口は、推計値※で14,002,973人となりました。
※2015年10月1日現在の国勢調査人口（確報値）を基準とし、これに毎月の住民基本台帳人口の増減数を加えて推計
都の人口は高度経済成長時代の1962年に1000万人を超え、1300万人の大台に乗ったのは2009年でした。
そして、2020年5月、1400万人の大台突破です。
2020年4月は新型コロナウイルスの感染者が多数発生していた時期でしたが、進学や就職による東京への人口に流入に変わりはなかったようです。
ちなみに、対前年同月比で人口増加数が最も多かった区市町村は、私が住む江東区でした。（1,915人）
総務省による2019年10月1日時点人口推計で、東京都は都道府県別にみて人口増加率トップ（0.71％）でした。
東京一極集中の傾向はその後も継続しているといえます。
人口推計（2019年（令和元年）10月1日現在） 総務省統計局ホームページより
一極集中傾向が今後どのようになっていくかはわかりません。
新型コロナウイルスとの共存生活がもたらす変化や政策変更によって集中が緩和されることはあるでしょうか…
しかし1500万人の次なる大台に乗ることはないのではないか、と考えるに、江戸として始まった都市が大きな節目を迎えたことについて感慨を覚えております。
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不動産鑑定士・降矢等です。
昨日（2020年6月18日）、東京スカイツリー～浅草の間に、新名所が誕生しました。
東武鉄道高架下にできた複合商業施設「東京ミズマチ」と、
隅田川にかかる鉄道橋の下流側（南側）に新設された歩道橋「すみだリバーウォーク」です。
2014年に東京都が策定した「隅田川等における新たな水辺整備のあり方」を受け、墨田区と東武鉄道が推進する「北十間川・隅田公園観光回遊路整備事業」の一環で、東京スカイツリーと浅草の東西往来に魅力的なルートが追加されました。
【ご参考】
「隅田川等における新たな水辺整備のあり方」について（東京都）
以下、東武鉄道のプレスリリースに基づく「東京ミズマチ」および「すみだリバーウォーク」の概要です。
■東京ミズマチ
敷地面積： 約5,500㎡
延床面積： 約32,000㎡
区画数 ： 14区画（12店舗、ホテル、産業支援施設）
※14施設は順次オープンとなります。最新情報については東京ミズマチホームページでご確認ください。
■すみだリバーウォーク
構 造 ： 延長 約160ｍ、通路幅 2.5ｍ
開門時間： 7：00～22：00、年中無休
通行料 ： 無料
※自転車は手押しの場合のみ通行可。バイクは不可。
目下の仕事が落ち着きましたら、梅雨の晴れ間をとらえ、リバーウォークを通って隅田川を渡ってみようと思います。
【関連記事】
東武鉄道のお得なきっぷ『台東・墨田 東京下町周遊きっぷ』
休業中「東京スカイツリー」は本日開業８周年です
7月1日を価格時点とする都道府県地価調査の評価業務が、佳境に入りました。
墨田区・台東区・江東区を評価対象エリアとする東京都区部第５分科会の鑑定評価員（幹事）を務めており、ミズマチやリバーウォークのような新施設が周辺にもたらす影響を注視しています。
しかし今期に検討すべき要因は何といっても新型コロナウイルス… 多方面からの意見・情報を集約し、価格について最終判断してまいります。
【関連記事】
ズバリ、地価公示・地価調査って？ 生活への影響は？
地価公示と地価調査の違い
東京都、（公的）不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・鑑定評価員
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FRAコンサルティング代表の降矢です。
前回のブログに続き、東京湾岸エリアのニュースをお届けします。
6月20日（土）正午、有明～中央防波堤内側埋立地～中央防波堤外側埋立地を結ぶ「東京港海の森トンネル」「海の森大橋」（臨港道路南北線および接続道路、約3.7㎞）が開通します。
これにより、東京港の物流機能を強化する新たな南北軸が誕生します。
東京港臨港道路南北線及び接続道路の開通について
（東京都公式ホームページより）
中央防波堤埋立地では、長らく江東区と大田区の間で帰属争いが続きましたが、2019年秋に裁判を経て境界が確定しました。
【関連記事】
中央防波堤埋め立て地 ～江東区・大田区の境界がついに確定！
中央防波堤埋め立て地 ～江東区 VS 大田区 帰属争いの背景
その後、これまで”名無し”であった場所について、江東区部分は「海の森」、大田区部分は「令和島」、と地名も決定。
いずれの地名も、区民への地名公募でもっとも多く寄せられた名称だったとのことです。
海の森一丁目～三丁目に住居表示を実施します
（江東区公式ホームページより）
大田区に新しい住所「令和島」が誕生します
（大田区公式ホームページより）
オリンピックは延期となってしまいましたが、港湾関連用地ほか工業地としてのポテンシャルも高いこの地域のこれからの開発動向を注視したいと思います。
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不動産鑑定士・降矢等です。
梅雨入りを間近に、夏を感じさせる陽気が続いていますね。
緊急事態宣言が全国的に解除されて2週間が経過し、各方面が動き始めました。
一般見学中止となっていた「豊洲市場」について、都は昨日から見学を再開しました。
午前9時から午後2時までの時間限定で、飲食・物販エリアを含む見学者通路と豊洲市場PRコーナーの利用が可能になります。
早朝のせりはまだ見学できません。
下記都ホームページで見学の際の留意事項（マスク着用等）をご確認の上、お出掛けください。
今年1月に開業した豊洲市場に隣接する商業施設「江戸前場下町」も6月1日から営業を再開しています。
【関連記事】
市場オープンの豊洲！ ～街はまだ変わっていません
市場オープンの豊洲！ ～街はこれからどう変わるのか
なお、湾岸エリアで注目される新しい大型複合施設「有明ガーデン」の開業は来週です。
4月下旬の予定から延期されてきた開業日は、商業施設・温浴施設・シアターについて6月17日と決まりました。
また、以前のブログ（JR横浜タワーが2020年5月30日（土）開業！）で取り上げた「JR横浜タワー」も、6月18日から順次開業、とJR東日本から昨日発表がありました。
始まったばかりの感染拡大防止と経済活動の両立の日々。
バランスを保つことができる在り方を公私それぞれに模索してまいります。
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
東京メトロを利用される皆さまに朗報です。
明日より、東京メトロ線乗り換えの利便性が増す2つの施策が新たに始まります！
東京メトロ線の多くの駅（例えば「大手町」駅）では、ひとつのメトロ線（例・丸ノ内線「大手町」駅）の改札を出て、改めて別のメトロ線（例・半蔵門線「大手町」駅）の改札を入る、といった乗換形式となっています。
こういった一度改札を出る乗換駅について・・・
◆乗換時間が30分から60分へと拡大
→一旦ひとつの改札を出場し、乗換として別の改札を入場するまでの時間制限が倍増することで、乗り換えによりゆとりが持てるようになります。
また、東京メトロ線には駅名が異なっても乗り換え指定がされている駅が複数あります。
（例えば、「赤坂見附」駅と「永田町」駅、「日比谷」駅と「有楽町」駅、など）
この乗換駅設定について・・・
◆「銀座」駅と「銀座一丁目」駅、「虎ノ門」駅と「虎ノ門ヒルズ」駅、が乗換駅に指定
→移動にかかる費用や時間の低減につながります。
なお、「虎ノ門ヒルズ」駅は、明日供用開始となる56年振りの東京メトロ日比谷線新駅です。
日比谷線の「霞ケ関」駅と「神谷町」駅の間、国道1号と環状第2号線の交差点付近に設置される同駅の開業は、虎ノ門エリアで進展中の大規模再開発にとって重要な節目となります。
「虎ノ門ヒルズ」駅の開業は、私も心待ちにしておりました。
弊社が所属する団体、
は、どちらも虎ノ門の新駅ほど近くにその事務局があります。
何かと縁のある虎ノ門ほか、都内各所をメトロで自由に動き回れる日がそう遠くではないことを願いたいです。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
昨夜、新型コロナウイルスの緊急事態宣言が全国で解除となりました。
私は本日も在宅勤務をしておりますが、さきほど昼食を買いに外へ出てみたところ、街を行き交う人たちの表情は心なしか晴れやかでした。
緊急事態宣言の発出後、徒歩圏外に出るのは最低限としてきました。
引き続き混んだ場所や時間を避けるなど、新しい生活様式に則りながら、徐々に日常生活の幅を広げていきたいです。
さて、今月の数少ない外出に、東急田園都市線・高津駅近くの物件の現地調査がありました。
調査後の帰りの電車は、多摩川を渡って隣の二子玉川駅から乗ることに。
途中で川原に降りてみましたが、雨がいまにも降りそうな日で、川べりを散歩をされている方はごく少なく、とても静かでした。
河川敷で黙々とお仕事に取り組まれていたのは、復旧工事の関係者の方たちです。
昨年10月12日～13日に日本列島を襲った台風19号によってこのあたりは冠水。
河川敷にある野球場、サッカー場といったスポーツ施設や、ピクニック広場、駐車場など幅広いエリアが被害を受けました。
周辺に残る木々の様子からもすさまじい風雨だったことが見て取れます。
兵庫島公園の一角については今週末で工事が終了するとのことですが、全体の復旧にはまだ少し時間がかかりそうです。
さらに川縁を歩いていると、不思議なでっぱりがあることに気がつきました。
「水制」でした。
水制とは、海岸や河川の水の勢いを弱め海岸や川岸が削られるの防いだり、流れの方向を整えるために水中に設ける工作物です。
古くからある治水技術のひとつで、その形によって「象の鼻」や「天狗の鼻」との呼称がついていたとか。
昔の人も現代人も、暮らしの近くにある水と向き合い続け、これに終わりはなさそうだ、と思えます。
【関連記事】
なお、台風19号では、多摩川の上流地域で土砂災害も発生しました。
【関連記事】
都内全域について、土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の指定が完了しました
もろもろのリスクへの備えを固めつつ、梅雨入り前のひとときを安らかな気持ちで過ごせたら、と願っております。
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墨田区の不動産鑑定会社・FRAコンサルティング代表の降矢等です。
東京スカイツリーが、本日開業8周年を迎えました。
末広がりの八の年。
感染症拡大による臨時休業ではじまることになるとは、一年前には全く予想がおよばなかった事態です。
【関連記事】
開業７周年を迎えた「東京スカイツリー」 その現況と周辺への影響
東京スカイツリータウンを構成する、東京スカイツリー展望台、すみだ水族館、コニカミノルタプラネタリウム“天空”はいずれも休業中で、商業施設・東京ソラマチの店舗も多くが営業を自粛しています。
日本政府観光局によれば、4月に日本を訪れた外国人旅行者は、対前年同月比マイナス99.9％という目を疑うような大幅減（推計旅行者数2900人）でした。
インバウンド需要を取り込んできたスカイツリー周辺および隅田川を挟んで隣接する浅草エリアの商業には大打撃です。
地価をみると、商業地は当然に負の影響を受けています。
住宅地についてはいまのところ特段の価格変動はありません。
経済に関する厳しい状況が報じられ続けていますが、ここまでの自粛の結果、東京都の緊急事態宣言の解除はあと一歩というところです。
安倍首相は昨夜、「来週早々の25日にも専門家の状況評価次第では緊急事態宣言の解除が可能になる」 との見通しを示しました。
東京スカイツリータウン関連の明るいニュースもちらほら出てきています。
一昨日の20日から東京ソラマチ内の営業店舗の数が増えました。
スカイツリータウンが例年開業日に合わせて開催している「感謝祭」イベントは、日程を変更して実施する、との告知がされています。
スカイツリーのオリジナルバーチャル背景（12種類）も配信中です。
（配信の詳細は、プレスリリースでご確認ください。）
【関連記事】
今後のスカイツリーおよび浅草エリアの地価は、新型コロナウイルスの感染が拡大している間は引き下げ圧力が働き続けます。
一方で、当エリアがインバウンド等の外来者を惹き寄せる地域であるというポテンシャルにも目を向ける必要があります。
過度の悲観へと偏らず、冷静に情勢を見極めて各時点の地価を判断してまいります。
墨田区・台東区の地価について、ご心配ごとがおありの際は、どうぞお気軽にご連絡ください。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
外出の自粛、テレワークが推奨されるようになって、zoom等を利用したオンライン会議、さらにはオンライン飲み会といった新しいかたちのコミュニケーションが注目されています。
その拡がりは驚くほど急速です。
そんなオンライン上でのコミュニケーションをより充実させるため、あるいはプライバシー保護のため、「バーチャル背景」を活用されてはいかがでしょうか。
ネット上では無料でさまざまなバーチャル背景が提供されています。
左の画像は、私がワークタイムの打ち合わせ用として気に入っている背景です。
企業や団体によるバーチャル背景の配布はちょっとしたブームとなっており、自治体による地域のアピール手段としても活用されはじめました。
弊社地元の東京での例では、
いま昔のその地域を感じられる背景が提供されていて、楽しいです！
弊社では電話やメールに加えてオンライン面談による不動産相談（初回無料）を承っております。
皆さまの不動産についてのお悩みごとの解決に、不動産鑑定士の知見をお役立てくださいませ。
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不動産鑑定士の降矢です。
明日4月1日より「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」に基づく、マンション管理状況届出制度が開始となります。
適切な管理によって良質なマンションストック形成を目指すこの東京都の条例では、昭和58年12月31日以前に新築されたマンションのうち、人の居住の用に供する独立部分の数が6以上であるものが管理状況届出制度の対象です。
届出の対象となるマンションは、東京都から届出用紙や制度案内が送付されているかと思います。
・管理組合の運営体制の整備
・管理規約の設定
・総会の開催
・管理費および修繕積立金の額の設定
・修繕の計画的な実施
といった管理状況に関する事項とマンションの概要（所在地・マンション名）や連絡先を届け出ます。
要届出マンションの管理組合は、2020年9月30日までに届出を行う必要があり、その後5年ごとに届出内容の更新を行わなければなりません。
詳細については、東京都の マンションポータルサイト内の管理状況届出制度のページ でご確認ください。
条例については、以前弊社ブログでも解説をしております。
こちらもぜひご参照ください。
【関連記事】
「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」 ～制定の背景
「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」 ～おもな内容
「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」 ～届け出るべきこと
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