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不動産鑑定士・降矢等です。
梅雨に入り、豪雨による水害が心配な時季となりました。
今週から、公益社団法人土木学会による、水害について総合的な知識を得て、避難や地域づくりについて学びを深めることができる無料のオンライン講座の提供が始まっています。
前提知識不要で、災害・防災・減災に関心を持つ市民に役立つ内容となっているとのことですので、公益社団法人土木学会ウェブサイト および講座配信プラットフォーム「Fisdam」ウェブサイト に掲載されている講座概要を、皆さまにご案内いたします。
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◆比較自然災害学（水災害編） ～多発する多様な自然災害にどう向き合うか～◆
◇講座内容
第1章：津波編
1-1 安全と安心
1-2 津波災害の歴史とメカニズム
1-3 地域の取り組み
1-4 今後の対応
第2章：高潮編
2-1 高潮被害と記憶
2-2 高潮のメカニズムと被害の特徴
2-3 地域の取り組み
2-4 今後の対応
第3章：豪雨編
3-1 豪雨災害の歴史
3-2 豪雨災害のメカニズム
3-3 豪雨災害への取り組み
3-4 今後の対応
第4章：避難の意識とまちづくり
4-1 避難の意識
4-2 川からみたまちづくりと海からみたまちづくり（1）
4-3 川からみたまちづくりと海からみたまちづくり（2）
4-4 自然災害への適応に向けて
◇スケジュール
開講期間1 ：第1章 2019年6月17日～2019年7月31日
開講期間2 ：第2章 2019年6月24日～2019年7月31日
開講期間3 ：第3章 2019年7月1日～2019年7月31日
開講期間4 ：第4章 2019年7月8日～2019年7月31日
◇受講方法
「Fisdam」ウェブサイトから申込み。受講は無料、7月31日まで受講可能。「Fisdam」へのユーザー登録が必要。
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防災・減災には、災害の実態についてあらかじめ学び、備えを固めておくことが大切です。
私どもが過去に発信しました災害と不動産についての記事も、あわせてお役立てください。
土砂災害の３分類＆危険を見分ける４つのステップ。そして危険の取り扱いについて。
川がなくても水害は起こります！世田谷区に聞いた水害への備え。
災害リスクが不動産価値に与える影響につきまして、個別にご相談をお受けしております。
どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）でご連絡ください。
不動産鑑定士・伊藤由美子です。
先日、多摩のほうに出掛けた際、駅構内のラックに賑やかな表紙のパンフレットを見つけました。
『るるぶ特別編集・東京の農林水産』と銘打たれたガイドシリーズです。
ためしに、自分も住む「東京23区版」のページを開いてみますと…
世界屈指の大都市・東京。なかでも東京23区は、都市としての機能が集中するエリアだ。しかし近代的な街並みの間には畑が広がり、牧場もある。また、アミューズメント施設や高級ホテルが立ち並ぶ東京湾に面したベイエリアは、江戸時代には江戸前とよばれ、江戸っ子たちに豊かな海の幸を提供してきた…（以下略）
とのまえがきに始まり、
農業に触れるお散歩コースや生産者の情報、東京産食材を使ったレストラン案内、特産品の紹介など、お出掛けや買い物がしたくなる話題がたくさん扱われていました！
こちらのガイドブック、休日の外出や買物の参考に役立てようと思います。
農林水産省統計部の調査によれば、東京都の耕地面積は、2015年時点で7,130haです。
2007年に比べて2,850ha（28.6％）減少しているものの、東京都の総面積の約3.3％を占めています。
都市農地は農作物の供給地となるのみならず、農業体験や食育の場、災害時の避難場所、ヒートアイランド現象を緩和し大雨の際に貯水する場、心和ませる緑地空間といった、様々な役割を担っています。
都会に残された緑を守るには、まずは東京の農業がもたらす恵みを感じ、味わっていきたいですね！
東京の農業について知るには、公益財団法人東京都農林水産振興財団が運営するウェブサイト「TOKYO GROWN」が役立ちます。
←ロゴもですが、お洒落なデザインの楽しいサイトです。
『るるぶ特別編集・東京の農林水産』5誌は、「TOKYO GROWN」サイトのライブラリーに収められていて、そちらでご覧いただけます。
東京にお住まいのみなさま、お近くの農業スポットの探索にご活用ください☆彡
【関連記事】
導入30年が近づく生産緑地制度と都市農地
生産緑地面積は23区内2番目・世田谷の都市農地のリアル
農地の鑑定評価を承っております↓
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
不動産鑑定の世界に入って30年、この間、建築工事費の査定のもととなる建設業界の状況を常に気にかけてきましたが、昨夏からの1年間は特異な年でした。
「高力ボルトの不足」というかつてない事態が、業界を、さらに市民生活を振り回しているのです。
高力ボルトとは、鉄骨を接合するときに使う高強度のボルトです。
リーマンショック後にボルト需要が減少し、高力ボルトの生産体制は縮小していました。
そこに昨今の人手不足を解消する手立てとして、より職人の手が必要となる鉄筋コンクリート（RC）造から鉄骨（S）造への工法変更の動きが生じ、鉄骨をつなぐ高力ボルトの需要が増加。
この需要増へボルトメーカーが対応しきれなくなっていく様子に不安をおぼえた建設会社は、手元在庫を厚くするために、過剰発注をかけるようになりました。
ボルト不足への懸念は、昨秋の時点では、建物工事を発注されている不動産業界のお客さまとの話題にとどまっていましたが、ボルトの不足は日を追うごとに深刻さを増し、2019年に入ってからは社会生活へ負をもたらす心配ごととして広くメディアで取り上げられているのを目にします。
ボルト不足が影響した、災害復旧工事や保育施設新設工事の遅延を耳にすると、胸が痛みます…
国土交通省は、2018年10月、2019年3月とボルトの需要企業・供給企業へ需給調査を行って業界の正常化を促しましたが、状況の悪化は続きました。
先月には発注書のひな型を提示し、工事日時等を明記することで、不安心理からの水増し発注をなくし、契約を適正化するよう要請していますが、まだ問題の収束には至っていません。
通常の鑑定評価業務はもとより、不動産鑑定士協会連合会の「地価調査委員会」の委員として「地価公示業務実施のための運用指針」の策定に携わっている関係で、建築工事費に関する判断をお示しする場面が多くあります。
【関連記事】
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・幹事
東京オリンピック関連の工事需要が山場を越えて、東京都内の建築工事費について今は横ばい基調になりつつあると捉えていますが、これからも、高力ボルトの需給状況や、中国景気の影響による鋼材価格の変動などに注意を払い、適正な建築工事費を見定めてまいります。
建物価格などにつきお悩みがおありの際は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）でご連絡ください。
FRAの伊藤由美子です。
これまで弊社ブログで、ちょっと不動産と関係する！？イベントの開催情報いろいろをお伝えしてまいりましたが、イベントレポートはあまりできないでおりました。
本日は、先月のブログ「令和元年、東急世田谷線が開業50周年を迎えます」の中でご紹介した「世田谷線にのって」展の会場の様子についてお伝えします！
世田谷線・三軒茶屋駅のホームに到着。
ホームに隣接する高層ビル・キャロットタワーの3階にあるギャラリーが会場です。
着きました！ 
一番、おぉっ！と私が思いました情報がこちら。
10日に1度手洗いされているなんて、ずいぶん大切にされていますね！
「世田谷線」となる前の「玉電」時代からの100年近い歴史を振り返る年表もありました。
昔懐かしい写真や映像は、こういった展覧会の定番展示品！
会場は小スペースでしたが、期待以上の濃い内容の展覧会でした(^o^)
さて以前のブログでは「幸福の招き猫電車」の復活についても触れましたが、招き猫電車の実物を見ることもできました！
車体前面に“猫耳”がありました！
そして、車内には招き猫型のつり革がズラリ。
東急電鉄は招き猫電車の運行時刻表をネットで公開しています。
皆さまも是非いちど招き猫電車に乗りにいらしてください♪
世田谷の不動産鑑定評価についてもお気軽にご相談ください↓
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伊藤由美子です。
2019年5月1日、神戸市の人口（1,524,749人）が川崎市の人口（1,526,630人）を下回り、神戸市は20ある政令指定都市の人口ランキングで6位から7位になりました。
神戸市の人口は2011年の1,544,970人をピークに、以後減少が続いています。
政令市のランキングで福岡市に抜かれて5位から6位となったのは2015年のことで、今回さらにランクを落とした格好です。
神戸に何が起こったのでしょうか…？
海があって、山がある神戸。
高度経済成長期からバブル経済期には、経済の活況を背景に、山にニュータウンを開発し、海を埋め立てて人工島を作り市街地を拡大してきました。
山麓には農園や牧場もあり、三宮周辺の都心部のほかに、多様な地域を抱えています。
独自の魅力を放ってきた神戸ですが、バブル崩壊、阪神大震災と困難に見舞われました。
そして震災の復旧・復興に追われる中で人口減少社会を迎え、対策を取りきれないまま、「大阪・京都・神戸」の関西三都のなかでまちの勢いの低下が顕著となってしまいました。
震災から来年で25年が経ちますが、この間、大阪では数多の再開発事業が施行され、京都にはインバウンドが押し寄せるようになりました。
一方、神戸は都心部の開発や交通利便性の改善について課題を残し、マンションや商業施設の開発が進んだ大阪市ほか周辺他市への人口流出を防げなくなっています。
危機感を強める神戸市は、市の中心部と北部とを結ぶ北神急行電鉄を市営化して料金を値下げを進めようとしており、中央区役所の移転など都心部の活性化を目指す各種施策にも取り組んでいます。
三宮中心市街地にオフィスや商業施設の集積を進め、2020年度にタワーマンションなど大規模マンションの建設を抑制する条例を施行させることで、都市機能を保ち、ベッドタウン化は避けたい考えです。
震災前に中学生・高校生、震災後には新卒社会人として、私は多感な時期を神戸で過ごしました。
三宮で勤務したころは忙しくてあまり街を楽しめませんでしたが、中高生のころは三宮、元町、神戸、ポートアイランド、六甲アイランドと、友達とあちこちで歩き、そのどこもが当時はキラキラしていました。
【関連記事】 不動産鑑定士になる前のこと（伊藤由美子）
関西の友人に話を聞けば… 買物や食事には大阪へ行き、神戸に出掛けることは少なくなってしまった、といいます。
ふたたび神戸が往時の煌めきを取り戻してくれることを願ってやみません！
弊社では関西の不動産鑑定評価も多く承っております。どうぞお気軽にご連絡くださいませ。
（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）
FRAコンサルティングの伊藤です。
2019年5月1日時点の川崎市の人口は、1,526,630人となり、20ある政令指定都市の人口ランキングで神戸市を抜き6位になりました。
今日は川崎の人口が増加を続ける背景について見てまいります。
川崎市が政令市となった1972年、その人口は98万人ほどでした。
市の人口は、50年弱のあいだに1.5倍超となったことになります。
国として人口減少時代に入ったいまも、川崎市の人口は増加傾向を維持しています。
川崎市の報道発表資料によると、平成のあいだの人口増加率（平成2年国勢調査結果と平成30年10月1日時点の推計人口の比較による）は29.22％。
これは政令市でトップの増加率だそうです。
川崎市報道発表資料「川崎市の人口が神戸市を上回り、政令市第６位に！」
川崎市は、首都圏、それも東京と横浜の中間に位置するという交通利便性の高さから、市内各所で人口が増え続けてきました。
とくに昨今顕著な人口増加をもたらした要因は… 武蔵小杉駅周辺でのマンション開発です！
もともと武蔵小杉駅周辺は、川崎市の中央、京浜工業地帯の一郭にあって工場が集積し、社宅等の住宅や商店街もある、というエリアでした。
それが2007年の不二サッシ本社工場ほか工場移転が相次ぎ、その跡地や未利用地にマンションが建設され、商業施設や公共施設の設置も進みました。
2010年にはJR横須賀線の新駅・武蔵小杉駅が開業して、交通利便性がさらに向上。
渋谷、新宿、横浜、東京、成田空港等と乗り換えなしでつながる武蔵小杉は、人気の「住みたいまち」となり、知名度を上げています。
社会人となって間もないころ、武蔵小杉で東横線-南武線の乗り換えをすることがよくあったのですが、記憶に残るその当時の武蔵小杉の駅周辺の風景と、当時から20年経ったいま、横浜に向かう東横線車中から見える高層マンションの林立する武蔵小杉の姿は、かけ離れすぎていて、もはや頭の中で場所を一致させることがむずかしいです…
渋谷で働く私の友人（実家は横浜）夫妻は子どもの誕生をきっかけに武蔵小杉に転居しました。
この夫妻のように、市外から市内に移り住む子育て世代が多いゆえ今後も一定の出生数が見込まれ、また進学や就職を機に川崎に住み始める若年層も多くなっています。
川崎市は2030年に約158万7000人まで人口が伸びると推計しています。
伸びる地域・縮む地域という「地域の二極化」を分析するとき、川崎への注目が薄れることはなさそうです。
川崎市の不動産評価につきまして、どうぞお気軽にお電話で（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）ご相談くださいませ。
不動産鑑定士・伊藤由美子です。
令和のスタートから1ヵ月が経ちましたが、先日、令和初日の2019年5月1日時点において、人口について川崎が神戸を抜いた！とのニュースが報じられました。
川崎市と神戸市は、いずれも政令指定都市の指定を受けた大都市です。
政令指定都市とは、地方自治法で「政令で指定する人口50万以上の市」と規定されている都市をいいます。
「政令市」「指定市」とも称され、地方自治法では「指定都市」と表記されています。
現在、以下の20市が政令市に指定されています。
札幌市、仙台市、さいたま市、千葉市、川崎市、横浜市、相模原市、新潟市、静岡市、浜松市、名古屋市、京都市、大阪市、堺市、神戸市、岡山市、広島市、北九州市、福岡市、熊本市
これら政令市には、一般の市では都道府県が行っている事務の一部を行っている、市域を複数の行政区に分けて区役所を設置している、といった特徴があります。
このような特徴によって、行政サービスの効率化や迅速化、地域の実情に応じたまちづくりを図ることができます。
政令市についての詳しい情報は、指定都市市長会ホームページ がわかりやすいのでご覧になってみてください。
さて、平成最後の基準日・2019年4月1日時点における政令市の人口ランキングは、
１位 横浜市（374万人）
２位 大阪市（273万人）
３位 名古屋市（232万人）
４位 札幌市 （197万人）
５位 福岡市 （159万人）
６位 神戸市 （1,522,635人）
７位 川崎市 （1,522,241人） でした。
それが5月1日時点には…
川崎市が1,526,630人で６位、神戸市は1,524,749人で７位、と順位が入れ替わりました！
報道によると、この結果を受けて、
川崎市の福田紀彦市長は「令和の最初の日に6位となったことの喜びを市民と分かち合いたい。新時代も安心して暮らせる持続可能なまちを築いていきたい」
神戸市の久元喜造市長は「残念なこと。人口減少対策への取り組みが十分ではなかったと申し訳なく思っている」
とコメントをされているそうです。
今回の順位逆転の背景にはなにがあったのでしょうか？
川崎・神戸それぞれのまちの変化について、次回以後続けてブログ記事としてまいります。
鑑定評価における基礎的自治体や人口の見方について等、ご質問がおありの際は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）ください。
FRAコンサルティング・伊藤です。
前回ブログに続き、横浜開港160周年に関係するイベントのご紹介です。
第38回横浜開港祭「開港160周年 ～みんなでつくろう みなとのみらい～」が明日から始まります！
横浜開港祭は、港に感謝し、横浜の開港記念日である6月2日を祝い、さまざまな催しを実施して、まちづくりと観光の活性化を図るために開催される”市民祭”なのだそうですが、まだ私は行ったことがありません。
この週末も別の予定が入ってしまっており… 残念です。
6月1日・2日の2日間、臨港パーク・みなとみらい21地区・新港地区、その他周辺で開催される横浜開港祭ですが、例年約75万人の来場があるそうです。
マリン・ランド・ステージの3つに大別されるイベントは、官公庁艇パレード、アクアボード・フライングショー 、物販や展示が楽しめる横浜開港祭ストリート、横浜開港祭検定スタンプラリー、歌やダンス、太鼓のショーなど盛りだくさんとなっています。
イベント一覧のページは、こちら です。
上の写真のような、2日の夜の花火打ち上げ（ビームスペクタクルinハーバー）で祝祭はクライマックスを迎えるとのこと。
記念の年である今年は例年以上の人出かもしれませんね！
オフィシャルサイトの「横浜開港祭とは」のページに、次のような説明がありました。
横浜開港祭は市民・行政そして企業が一体となって参画し運営している市民祭です。毎年約75万人の来場者を迎えるために、忘れてはならないのは多くのボランティアの存在です。
例年横浜開港祭の準備は約9ヶ月前の9月頃からスタートします。
各企業に協賛のお願いをする担当、当日実施する様々なコンテンツを考え設営する担当、開港祭の認知度をあげるために様々な手法でPRする担当、これら3つの役割を軸に、行政や市民団体と連携しながら取り組んでいきます。
そして開港祭当日には多くの横浜市民のサポーターも参加して来場者をもてなします。みなさん、仕事の合間を縫って開港祭実現にむけ日夜遅くまで取り組んでおります。
このようにとても多くのボランティアの活躍で成り立っているのが横浜開港祭です。
横浜開港祭もボランティアの方々が支えているのですね。
以前、ボランティアについて考えたとき↓のことを思い出しました。
夏の社会見学からの学び（その２） ～NPO編（セカンド・ハーベスト・ジャパン）
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伊藤由美子です。
年に何度か私は横浜に行く機会があり、横浜の話題をブログで取り上げたりもしておりますが、今年は横浜にとって特別な年です。
横浜港が開港したのは1859年。
今年は開港160年です！
昨年、明治改元・東京改称から150年ということが話題となりましたが、横浜港が開港したのはそれ以前。
横浜が明治の時代を引張っていったのだなぁ、と思います。
開港当時を感じることができる資料の一つに、当時の人々の関心に応えて出版された「横浜浮世絵」があるそうです。
神奈川県立歴史博物館によれば、
「横浜浮世絵」とは開港をきっかけとして新しく造られていった横浜の街、来日した外国人たちの自分たちとは異なる容姿や生活を描いた浮世絵にはじまり、明治期に、さらに洋風に整備されていった街や鉄道などを描いて出版された一連の作品群を指します。
描かれた表現がすべて事実というわけではありませんが、当時の人々の旺盛な好奇心に応えて描かれた表現は、国際都市横浜のイメージの原点といえます。
というものだそうです。
同博物館でいま、「横浜浮世絵」を紹介する展覧会が開かれています。
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★「横浜開港160年 横浜浮世絵」展★
◇会期 2019年4月27日(土)～6月23日(日)
（月曜日、5月28日・29日は休館）
◇会場 神奈川県立歴史博物館（横浜市中区南仲通5-60） 1階 特別展示室・コレクション展示室
◇開館時間 9：30～17：00 （入館は閉館30分前まで）
◇観覧料 一般700円 20歳未満・学生500円 65歳以上200円 高校生100円 中学生以下無料
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会期中に横浜での予定が入り、横浜浮世絵に会いにいけたらいいのですが…！
【関連記事】
日本で最初の西洋式街路、横浜・日本大通り
2020年東京オリンピック・横浜港のホテルシップ「サン・プリンセス」
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FRAコンサルティング代表の降矢です。
前回ブログで開業7周年を迎えた東京スカイツリーについて取り上げましたが、今日ももう一つ地元の話題をお届けします。
先端技術によって作り上げられたスカイツリーとは対照的ともいえる、職人技が光る伝統工芸品。
台東区は日本有数の伝統工芸産業の集積地で、伝統工芸品の情報発信に力を入れています。
3月末、旧施設をリニューアルする形で「江戸たいとう伝統工芸館」を浅草にオープンしました。
浅草の浅草寺、上野の寛永寺を始め、寺町として賑わいを見せていた現在の台東区は、江戸の市域が再編され、拡大するにつれて多くの職人が集まるようになりました。また、遊里「吉原」や歌舞伎、人形浄瑠璃の劇場が浅草に移されたことで、それまでの浅草寺境内の奥山とあわせて、浅草が江戸随一の盛り場として栄えたことなどから、人と物の供給が増え、さまざまな場面で職人の技能が求められるようになりました。このような歴史的背景のもと、台東区には多くの職人が集まり、現在に至るまで伝統の技を受け継ぎ、活躍を続けています。
江戸たいとう伝統工芸館は、より多くの国内外の皆様に伝統工芸品を広く紹介できるよう、館内展示解説をスマートフォンに対応させ、大型ディスプレイを備え、平成31年3月にリニューアルオープンしました。江戸簾（すだれ）・東京桐たんす・江戸指物など、約48業種250点余りを常設展示しています。
「江戸たいとう伝統工芸館」では伝統工芸品を展示して紹介するほか、週末には職人の製作実演を行うなど、様々な催しが行われています。
浅草にいらっしゃった折には、是非お立ち寄りになってみてください。
また、台東区は「伝統工芸品サイト」を開設して、ウェブでの伝統工芸・職人についての情報提供もしています。
歴史あるもの、人の手によるものが持つ価値の再認識は、外国人観光客の増加がもたらしたプラスの影響の一つで、伝統や職人技に接することができる場所（不動産）の価値は上昇するようになっています。
伝統や職人技を大切にすることで経済を活性化する･･･この動きを不動産鑑定士の立ち位置よりお手伝いしていく所存です！
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企業不動産の評価事例：役員所有の工房を会社所有とする事業承継対策
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