鑑定士の交換の提案に、Eさんの妹は前のめりです。

 
【　固定資産の交換特例について②　】

「そう交換できるなら、したいです」

元々、世田谷の土地に関心がない妹は、即答。

私は、おいおい、ちょっと。よく考えてからにしろ、と苦笑いです。

 
他人に売ってスッキリするぐらいの案しか浮かばずにいましたが…

土地を手放すことなく、将来の子どもたちの負担をなくせるというのは、私たち兄妹にとって大きなメリットです。

 
ここで、交換について一つ疑問が湧いたので聞いてみました。

「あの、固定資産の交換というのは、固定資産であれば、何を交換してもいいのですか。うちの墨田の土地は借地人がいて、江東や世田谷とは条件が違いますが」

鑑定士は丁寧に説明をしてくれました。

「交換により譲渡する資産と取得する資産は、土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産でなければいけません。
借地人が持っている借地権や、Eさんがお持ちの底地－借地権のついた土地の所有権を底地といいます－、は、いずれも土地の種類に含まれます。
ですから、今回ご提案した交換は、同じ種類の資産の交換となるのですよ」

「ほかの適用条件としては、資産は1年以上所有していたもので交換のために取得したものではないこと、交換により取得する資産を譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用することなどがありますが、いずれの条件も、Eさんのケースでは問題なくあてはまるかと思います」

＜次回に続く＞

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固定資産の交換特例について、鑑定士は話を続けます。

 
【　固定資産の交換特例について①　】

「土地を売却すると、通常、譲渡益について譲渡税がかかります。

ですが、”固定資産の交換特例”を利用できますと、等価の部分について課税されなくなります。

現金支出を抑えて、共有関係を整理するのに役立つ手法です。

 
”固定資産の交換特例”が適用されるには、交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20％以内であることがポイントとなります。

正確な時価は評価手法をあてはめてみないと申し上げられませんが、概算では交換部分の差額は20％以内に収まり、特例が適用できると考えています。

親族間での不動産の交換で、税務署に適正な時価に基づく交換だとスムーズに認めてもらうためには、鑑定評価額での交換とすることが有効です。

 
Eさんが世田谷の土地を単独で所有、妹さんがご実家の土地と墨田区の貸地を単独所有なされば、将来のいとこ間での共有を避けられますし、土地活用もスムーズになると思いますが・・・いかがでしょうか」

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ヒアリングを終え…ズバリ、不動産鑑定士が提案します。

 
【　FRAコンサルティングからの提案　】

じっと私たちの話に耳を傾けていた不動産鑑定士が、口を開きました。

「お二人それぞれのお考えを伺って、ご検討の俎上に乗ると思いましたので、ご提案します。

ご所有の土地の持分を交換し合うことで、共有を解消する、というのはいかがでしょうか？

具体的に申しますと、Eさんの＜江東の土地の3/4持分 及び 墨田の土地の1/2持分＞と、妹さんの＜世田谷の土地1/2持分＞との交換です。

それぞれの土地の価格を概算したところ、この組み合わせの交換ですと、交換部分の価値が等価に近くなります。

税法上の”固定資産の交換特例”が使える可能性が高いです」

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交換特例の適用可能性についてアドバイスさせて頂きます↓

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FRAコンサルティングの無料相談が始まりました。

 
【　FRAコンサルティングのヒアリング　】

約束の面談の日です。

できれば妹さんもご一緒下さい、と言われていたので声を掛けたところ、錦糸町なら家に近いから…と妹も都合をつけました。

席について挨拶を交わすと、まず不動産鑑定士から、私が送った資料に基づいて、所有不動産とその権利関係について改めて確認がありました。

 
墨田区の貸地については、いつ頃からの契約であるのか、地代の額はいくらかなど、質問も出ました。

そのあと、「お二人がご所有不動産についてお考えになっていることを自由にお聞かせ下さい」と言われました。

私は、妹とのやり取りの負担感や子どもたちの代になって共有でやっていけるかの不安、実家の空き家をどうすればいいか、世田谷の土地はもっと活用できるのではないか、あるいは売却して現金化してしまったほうがいいのではないか…等々、胸のうちをそのまま話しました。

妹は、やはり将来いとこ同士で共同管理するのは難しいと思う、しかし義父母の介護なども抱えて手一杯の今、投資など新しいことはしたくない、当面はなるべく現状維持がいい、と言います。
実家を売ってしまうことには抵抗がある、夫が庭いじりが好きなので、実家の土地を使っていいなら、いずれ今のマンションを売って終の棲家を実家の場所に新築できたら…とは、私が初めて耳にする妹の希望です。

財産についての話は、第三者同席のほうが、身内だけより実は気持ちを明らかにしやすい…　意外でした。

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不動産の共有に潜む問題について気付いたEさん。対応を開始します。

 
【　FRAコンサルティングに問い合わせ　】

私は、墨田の貸地の正確な価値について、専門家に聞いてみることを決めました。

「墨田　不動産　評価」とインターネットで検索し、検索結果の上位に出てきた会社の中から、親しみやすさを感じたFRAコンサルティングへ、問い合わせました。

 
すると早速、不動産鑑定士から返答が。

「貸地の時価を評価するだけであれば3万円～ 対応できますが、3つの土地の詳細を聞かせて頂ければ、土地を第三者に売却せずに共有を解消する方法をご提案できるかもしれません」

 
土地を売らずに、共有を解消できる？

それは願ってもないことです！

無料面談を申し込み、3物件の登記簿謄本と所在地を赤ペンで囲った地図をPDFにして、FRAに送りました。

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Ｅさんは、この先に問題が起きるのではないかと、懸念を強めています。

 
【　Eさんの将来の悩み　】

私には息子が3人、妹には娘が2人います。

5人が小さい頃には、正月など実家に集まって顔を合わせる機会もありましたが、大きくなってからは男の子と女の子ということもあって、交流はほとんどなくなりました。

このまま私と妹が不動産の共有を続ければ、いつか子どもたち5人が不動産を共有し、共同して管理をしていくことになります。

住む場所も考え方も様々な彼らがうまくやっていけるとは思えません。

 
何とか、いまの共有を解消できないものか…
いっそ土地を売って現金にして分けて、という考えが頭をよぎります。
でも世田谷の土地は売るには惜しい。また、墨田の貸地は果たしてスムーズに売れるのか…

そもそも、3つの所有土地は、実際のところ今一体いくらの価値があるのでしょう。
特に、借地人のいる土地の価値など、私には見当もつきません。

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共有不動産のご心配ごと、お話下さい↓

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慌ただしく二次相続の手続きを終えたEさん。
その後、兄妹共有となった不動産について悩ましく思うようになってきました。

 
【　Eさんの今の悩み　】

母親の遺志を第一に、と兄妹で共有することになった不動産ですが、色々と面倒に感じることが増えてきました。
妹は墨田の土地の地代を受け取り、私が世田谷の駐車場収入を管理。
各不動産の税金は私が支払った上で、兄妹間の精算をしていますが、妹との都度のやり取りはそれなりに手間です。

 
江東区の実家は、空き家状態です。

 
先日、大型台風が東京を直撃したときには、庭の木の枝が折れて隣家に迷惑をかけてしまいました。
妹が菓子折りを持って隣家にお詫びに行きましたが、実家の中に入ってみれば、2階の和室の屋根から雨漏りしているらしく、畳に水溜りができていたそうです。

 
築40年以上の家ですから…もう誰も住むことはなく、このままにしておいては朽廃が進む一方だと思うと心配です。

 
妹の家から世田谷は遠いので、妹が世田谷の土地を見にくることは一切ありませんが、私は時折車で近くを通ります。

世田谷は人口が90万人超えへと近付いています。うちの土地の近くでも、確かにマンションやアパートの建設が多く、人口流入を肌で感じます。
今は工事車両の駐車などでうちの駐車場の収入は順調です。
しかし、順調と言っても、住宅地の駐車料金ですからしれた額で…

リタイアした身の私ですから、時間はあります。
世田谷の土地で上手くアパート経営ができるならば、駐車場のままにしておくよりいいのではないか、と考え、最近いくつかアパート経営セミナーに参加してみました。
うちの土地なら十分に経営が成り立つとはずだ、との思いが強まっています。

 
ただ、不動産投資には必ずリスクがあります。

妹を納得させられるのか…私には自信がありません。

 
＜次回に続く＞

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

本日より新ブログシリーズとして、相続した複数の共有土地について等価交換し、土地の有効活用に成功したEさんのストーリーをお届けいたします。

（このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。）

 
【　E家の家族構成と所有不動産　】

私は東京の下町出身のEです。
金融機関勤務が長く、妻子を伴い全国を回る転勤族でした。

現役を退いて、今ようやく今は目黒のマンションに落ち着いています。

きょうだいは妹が一人。
妹は、住宅設備関係の仕事をする同級生だった男性と結婚し、ずっと地元に住んでいます。

父は10年前、母は3年前に亡くなりました。
父が亡くなったときの一次相続では、父が所有する不動産全てを母が相続しました。

不動産の概要は以下です。

①江東区の土地（100㎡）…古家（実家）付土地。

②墨田区の土地（350㎡）…貸地。革小物製造の小工場が操業中。

③世田谷区の土地（160㎡）…更地。時間貸駐車場。

 
母は急に亡くなったのですが、公正証書遺言を残していました。

財産については兄妹で均等に分けること。
ただし、江東区の土地については、妹夫婦が自宅マンションを購入するときに資金援助をしたことを考慮して、私に3/4、妹に1/4を残す。

私たち兄妹は、母の遺言通りに、遺産分割を行いました。

 
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