不動産鑑定士・伊藤由美子です。
不動産のお悩み３大パターンの最後は、その③、建物を貸している方と借りている方 が当事者のケースです。
家賃をめぐるお悩みと、立退きをめぐるお悩みがありますが、本日は その１ として家賃をめぐるお悩みについて見てまいります。
家賃の金額設定については、貸主はより高く、借主はより安く、と思うのが当然です。
マンション等の住宅の場合、インターネット掲載情報から類似マンションの賃貸事例との比較が容易になっていますから、お部屋を借りるときに、ネット情報を根拠に、大家さんに家賃交渉をなさるのはごく一般的になってきています。
ただ、それが事務所、店舗となっていくと、物件の個性が強まり、賃料交渉の根拠集めは容易にはいかなくなってきます。
そこで、私どもにご相談を頂いています。
◆お悩みの本質◆
「高すぎる！／安すぎる！」
◆解決へのステップ◆
現時点で新たに契約を結んだ場合の適正な賃料(新規賃料）を知り、交渉根拠とする。
さらに、当事者間での契約締結から今に至るまでの経緯を考慮した上での適正賃料（継続賃料）を把握し、交渉を進める。
◆不動産鑑定士に加えての解決パートナー◆
（場合により）弁護士
家賃交渉のお悩み解消事例として、弊社ブログカテゴリー『やさしくわかる！不動産鑑定ストーリー』の中に、
「家賃を下げたい。Aさんのストーリー」
「家賃を上げたい。Bさんのストーリー」 を収録しております。
是非ご一読下さいませ！
家賃の減額、増額、成功実績が多くございます↓
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お電話、土日祝日もお受けします！ ⇒ ０３-３６２６-５１６０
【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング
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ＦＲＡ・伊藤です。
不動産のお悩み３大パターンその②、土地を貸している方と借りている方 が当事者の場合です。
土地を借りている方は「借地権」をお持ちです。
土地を貸している方は、借地権の付着した土地の所有権、すなわち「底地」をお持ちです。
いずれかの当事者が、借地権/底地について、売りたい/買いたいと思っている。
もう一方の当事者は、（自分は）買いたくない・（第三者に）売ってほしくない/売りたくない、と希望がすれ違い、お悩みとなるケースが多いです。
当事者で売買の意思が一致していても、売買価格の意見は不一致、ということもよくあります。
◆お悩みの本質◆
「いくらなの？」
「売ってほしい／売りたくない のすれ違い」
◆解決へのステップ◆
借地権あるいは底地の客観的な時価を知った上で、交渉を進める。
◆不動産鑑定士に加えての解決パートナー◆
（場合により）借地権・底地の買い取り業者
借地権も底地も、一般の方が不動産市場を通して価格を把握することは難しいです。
交渉がどのような段階にあるかやご予算に応じて、弊社では「価格査定書」「簡易鑑定」「一般鑑定」と評価サービスをご用意しております。
円満解決に向けて、ご一緒させて頂きます↓
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伊藤由美子です。
不動産のお悩み３大パターンその①は、兄弟姉妹 が当事者となるケースです。
◆お悩みの本質◆
「いくらなの？」
「どう整理をつけたらいいの？」
◆解決へのステップ◆
(1) 時価を知る （詳しくはこちら）
(2) 現状を整理する （詳しくはこちら）
(3) 不動産の今後について分析する （詳しくはこちら）
(4) 共有をできるだけ避ける手立てを考える （詳しくはこちら）
(5) 複数の不動産が関係する場合は、交換特例が使えないか検討する （詳しくはこちら）
◆不動産鑑定士に加えての解決パートナー◆
税理士
兄弟姉妹で共有不動産をお持ちの方や、今後のご両親からの不動産相続を控えた多くの方が、お悩みを抱えていらっしゃいます。
不動産について”金銭的価値”と”感情的価値”の見方について、ごきょうだいがそれぞれに異なることは多いです。
金銭的価値については、私どもの客観評価を、ごきょうだい間の目線の統一にご活用下さい。
豊富な評価根拠を盛り込んだ書面を発行するのみならず、関係者皆さまにご納得頂けるよう、鑑定士が口頭説明を差し上げます。
また、皆さまそれぞれが不動産に抱いていらっしゃる想いにも配慮して、権利関係を整理するご提案もいたします。
多くの兄弟姉妹の方々の笑顔をサポートしてまいりました↓
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ＦＲＡ・伊藤です。
弊社にご相談をお寄せ下さる皆さまは、20代の方から90代の方まで、また、個人の方から法人の担当者の方まで、その年代・属性は様々です。
しかし、3月のブログで少し触れましたが、お立場はそれぞれであっても、実はそのお悩みの本質は共通、というケースが多いと感じます。
私どもが認識している不動産３大お悩みパターンには、
① 兄弟姉妹
② 土地を貸している方と借りている方
③ 建物を貸している方と借りている方
が、当事者として登場します。
次回からのブログで、それぞれのケースのお悩みの本質とその解決について、ご説明いたします！
具体的なご相談テーマがすでにおありの場合はこちらへ…↓
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伊藤由美子です。
来たる5月22日、東京スカイツリータウンは開業４周年を迎えます！
昨年の12月5日、スカイツリータウンに隣接する京成本社跡地にホテル｢リッチモンドホテル プレミア東京押上」と、スーパーマーケット 「ライフ セントラルスクエア押上駅前店」がオープン。
工事中だった3周年の一年前とは風景が異なる中、スカイツリーはもうあるのが当たり前の存在として地域に溶け込み、周辺もすっかり落ち着きを見せています。
それでも、やはりこの時期を迎えると私は何となく心ウキウキしてしまいます。
明日から開業4周年イベントがいろいろ予定されているようです。以下、プレスリリースより。
東武タワースカイツリーおよび東武タウンソラマチにて運営を行っている東京スカイツリータウンでは、２０１６年５月２２日（日）に開業４周年を迎えるにあたり、「感謝」をテーマに様々なイベントを開催します。
５月１８日（水）～２２日（日）の期間は、ベルギー・日本友好１５０周年とタウン４周年を記念して、「東京スカイツリータウン４周年記念 ブリュッセル・フラワーカーペットフェスティバル Supported by アサヒビール」を開催します。東京スカイツリーの足元にあるスカイアリーナが、縦約２０メートル、横約２０メートルの色鮮やかなフラワーカーペットで敷き詰められ、ベルギービール等を飲みながら、初夏を華麗に彩るアート・ムーブメントが楽しめます。また、東京スカイツリー天望回廊の最高到達点４５１．２メートルにもフラワーカーペットを制作。
夜には東京スカイツリーが、ベルギー国旗をイメージした黒・黄・赤３色の特別ライティングに彩られます。
開業４周年の当日となる５月２２日（日）には、先着６３４名さまに「しあわせの四つ葉のクローバー」の種とポットをプレゼントします。 このほか、のべ７０組を超える大道芸や、全国各地約９０のご当地キャラクターによるパフォーマンス等、様々なイベントを行います。
皆さま、お時間がおありでしたら、是非スカイツリーを起点に墨田・台東観光にお出掛け下さい☆
スカイツリー観光のついでに是非お立ち寄りを…↓
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新緑が眼に眩しい爽やかな季節となりました。FRAコンサルティング・伊藤由美子です！
江戸っ子鑑定士ブログに、戻ってまいりました(^o^)
秋～冬の業務繁忙期を過ぎたあとに、今年は子どもの新入学が続き…
さらに、菊地桃子さんが問題提議をなさって話題のＰＴＡの役員にも就き…
年度初めは会社自体を休みがちな状態でした。。。
さて、ブログ執筆をできずにおりました間にも、不動産市況に関係する様々な動きがありました。
中でも、私が2016年に入って一番大きな出来事だったと思いますのは、1月29日の日銀によるマイナス金利の導入です。
REITの投資口価格は直後より急上昇し、実物不動産価格も一部で上昇。
不動産所有者や投資家の意識と行動にインパクトを及ぼしています。
これをお読みの皆さまにも、マイナス金利という状況に、不動産について行動を起こそう！とお考えの方がいらっしゃることでしょう。
行動の前に、状況やお気持ちを整理なさりたいと思われたなら、是非弊社にご連絡下さい。
まずは初回ご相談を．．．可能な限りのアドバイスを差し上げます！↓
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FRAコンサルティングの池田です。ご無沙汰しています。
東京は桜が満開です！お花見などで賑わいを感じられますね。
◆目黒川の夜桜ですが、大変な数の人で賑わってました。
さて、今回は「土地って何年でなくなるの？」というテーマについて触れてみたいと思います。
土地がなくなるといっても、物理的に消えてしまうのではなく、経済的な側面でなくなってしまうというものです。
お読みいただいている方々の中にも、ご先祖様から受け継いでいる未利用の土地をお持ちの方がいらっしゃるかもしれません。この場合、何もしないで放置しておくと勿体ないことになってしまいます。以下、例を挙げて見てみましょう。
地価が今後変わらずに推移したとします。
上記のグラフは、坪当たり取引価格100万円、固定資産税路線価坪当たり70万円、土地面積100坪、土地売却時の税率を30％（現在20％）、取得時の価格は不明のものとして、当該未利用の土地を保有し続けると、61年程度でなくなってしまうことになります。つまり、手取りで7,000万円以上の収入が期待できたものが、固定資産税及び都市計画税の累計額で差し引くとゼロとなってしまいます。なお、固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％としています。
次に、地価が毎年2％ずつ下落してしまう場合を想定してみます。
上記のグラフも同様に、坪当たり取引価格100万円、固定資産税路線価坪当たり70万円、土地面積100坪、土地売却時の税率を30％（現在20％）、取得時の価格は不明のものとして、当該未利用の土地を保有し続けるものとします。毎年の地価の下落率2％によりさらに短い32年程度でなくなってしまうことになります。
ではどうすれば良いのか？
例として挙げますと、青空駐車場として利用することにより、固定資産税及び都市計画税分を賄って余力がでることも考えられます。あるいは賃貸住宅などの住宅用地として利用すれば、税金面で有利となることも考えられます。但し、売却をお考えの場合には、それぞれ一長一短ありますので、専門家にご相談いただければ幸いです。
＊＊＊参考（国税庁HPより）
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
長期譲渡所得 所得税15％ 住民税5％ 短期譲渡所得 所得税30％ 住民税9％
皆様からのご相談、お待ちしております！
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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。
桃の節句を過ぎ、陽射しがある日中には春の訪れを肌で感じられるようになってきましたね！
本日は、不動産無料相談会についてお知らせをいたします。
～平成28年 不動産鑑定士による 春の
不動産無料相談会～
日時：平成28年4月4日(月) 10時00分～16時00分
場所：JR錦糸町駅北口 アルカタワーズ錦糸町 アルカキット前広場
毎年恒例の街頭無料相談会（主催・公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会、後援・国土交通省）で、申込不要、先着順の受け付けです。
弊社代表の降矢等が参加を予定しております。
不動産の相続、売買、賃貸借等のお悩みごとについて、何なりとご相談下さい。
久々のブログアップがお知らせだけとなってしまって申し訳ありません。
冬の公的評価業務については一段落したものの、いま多くの相続不動産整理や賃料交渉に関する評価ご依頼を頂戴しており、スタッフ一同西に東に動き回っています。
お立場はそれぞれでも、お悩みは共通、というケースが多いと感じます。
そんな問題の解決事例をまたブログにまとめられればと思いつつ、ご依頼あったお困りごと解消に専心の日々です。
解決事例はお電話でもご紹介できますので、どうぞお問合せ下さいませ↓
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伊藤です。
朝夕はかなり冷え込むようになってきましたが、日中の陽射しに癒されますね。
そんな嬉しいお日さまですが、姿を隠す時間は早くなり、物件の写真撮影にヤキモキすることが増えています。
以前書いたように、社外調査の点からは 夏がうれしい不動産鑑定士！ です。
しかし、秋・冬こそ、実は不動産鑑定士の華の（？）シーズン。
公的評価や決算評価などが集中するため、多くの不動産鑑定会社は秋・冬が繁忙期で、弊社も同様です。
特に地価公示の評価員は、クリスマス～年末年始にかけて評価のヤマ場を迎えることが多く、大晦日・元旦も落ち着いていられない…ということも。
公的評価が完全に落ち着いたあとの4月を、「不動産鑑定士のお正月」と言ったりもします（笑）。
これから少しブログアップに間があいて、私どもからの情報発信が滞ってしまうこととなるかもしれません。
ですが、皆さまからのご質問・お問合せは、いつでも大歓迎でおります！
連絡先はこちら↓↓です。スタッフ一同、お待ちしております。
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伊藤由美子です。
東京オリンピック関連施設の整備が進む湾岸地区は、いま東京都内での最注目エリアです。
選手村や競技場の建設はもとより、
・東京メトロ有楽町線延伸
・環状2号線延伸
・BRT計画
・豊洲新市場整備
といった大型プロジェクトがあり、民間投資も活発です。
職住近接で流入するファミリー層、来訪する訪日外国人、といった人の動きも見逃せません。
弊社では、年末に向けてマーケット調査を行って参ります。
東京湾岸エリアの情報、どうぞお寄せ下さい！↓
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