Monthly Archives: 6月 2015
FRA・伊藤です。
昨日のブログで空き家の存在が近隣に及ぼす悪影響について触れましたが、近隣にお住まいの方のみならず、まちづくりを担う市町村といった行政も、空き家に危機感を持っています。近年、全国の多くの自治体が、老朽住宅の所有者に適正な管理を求める条例を制定してきました。
![kokugikan03-500x375[1]](https://www.fra-c.co.jp/blog/wp-content/uploads/2015/06/kokugikan03-500x3751.jpg)
弊社のある墨田区にも「老朽建物等の適正管理に関する条例」があります。
区は、昨年の12月11日、この条例に基づいて、戸建住宅などを行政代執行で強制撤去しました。東京都内では大田区に続いて2例目です。
このような自治体の条例に基づく対策を法律でバックアップし、自治体ごとで異なっている条例内容に統一的な指針を示す目的で作られたのが、「空き家対策特別措置法」です。
市町村は立入調査を行い、倒壊や衛生上有害となるおそれがあったり、著しく景観を損っていたりする空き家を、「特定空家」と判定します。
そして、特定空家の所有者に撤去や修繕を助言・指導、勧告、命令できます。
勧告が出された段階で、固定資産税などの住宅用地特例（住宅やアパート等の敷地で200㎡以下の部分の固定資産税が6分の1に軽減されるなど）が外され、勧告に従わず、さらに命令が出されても従わない場合には、過料（50万円以下）を課したり、強制撤去（費用は所有者より徴収）することも可能です。
また、空き家の所有者を迅速に特定するために、固定資産税の納税情報を利用することが解禁されました。
上記した内容をより詳しくお知りになりたい方は、国土交通省の「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）をご覧ください。
市町村は、今後このガイドラインを参考に条例を制定することになり、条例には地域の実情を反映した特定空家の判断基準や、手続の付加・省略が定められます。
ですから、まずは、ご心配な空き家のある市町村にどのような条例があるのか、を確認することが大切です。
条例の確認、ご一緒に行います！↓
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伊藤です。
「空き家対策特別措置法」の成立前後より、空き家の増加について、マスメディアが盛んに報じています。
報道の基礎となっている統計情報は、総務省の「住宅・土地統計調査」（2013年10月1日時点）です。
総務省ウェブサイト「空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果について」にある以下内容を、新聞やテレビで目にされたことがおありでしょう。
住宅のうち空き家についてみると，空き家数は820万戸となり，5年前に比べて63万戸（8.3％）増加しました。空き家率（総住宅数に占める割合）は，平成10年に初めて１割を超えて11.5％となり，平成25年には13.5％と，20年に比べ0.4ポイント上昇し，空き家数，空き家率共に過去最高となりました。
このように空き家が増加してくると、まず直接的な問題にさらされるのは、近隣にお住まいの方です。
建物や庭について適切な管理がされないと、建物朽廃や雑草の繁茂、庭木の隣地や道路への飛び出しなどが進んで見苦しくなります。
そして空き家だとの認知が広まると、敷地内へのゴミの不法投棄が起こりやすく、さらに、害虫・害獣や悪臭が発生して不衛生となったり、また、不法侵入や火災といった防犯面のトラブルも現実に起きています。
その上、地震による倒壊や、自然崩落の危険がありますから、放置された状態の空き家の近くにお住まいの方は常に心配を抱えて生活することになってしまいます・・・
ご近所に空き家があるお困りのご相談、承ります↓
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伊藤由美子です。
弊社ブログのスタートから4ヵ月が過ぎました。
4ヶ月前には接点のなかった全国の皆さまから、ブログを見て…とお問合せを頂くことが、スタッフ全員の励みとなっています。
ありがとうございます！
さて、このところ一番多いお問合せは…空き家問題についてです。
代表鑑定士の降矢が以前アップしました、空き家のお悩みの事例、「空き家対策特別措置法」完全施行のお知らせの2つのブログをご覧になった方から、メールやお電話を頂いています。
はからずも空き家所有者となってしまい、誰に相談すればよいのかわからない、どんな対策があるかわからず途方に暮れている…とお困りの方、また、業者さんに言われるがままにリスクの高い契約をなさろうとしていた方など、不動産鑑定士の客観的アドバイスを必要としている皆さまが、とても多くいらしたことに、驚いています。
また、空き家の所有者ではなく、近隣にお住まいの方が、空き家が近くにあることの不安、お悩みを切々と訴えてこられたこともありました。
個人の問題ではなく、社会全体の問題となっている空き家問題。
これより、ブログシリーズで考えてみたいと思います。
空き家のお悩み、お話し下さい↓
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FRAコンサルティングの不動産鑑定士・伊藤由美子です、こんにちは！
東京スカイツリーが、5月22日に開業丸3年を迎えました。
弊社をご紹介したブログでも、真っ先に書きました通り、墨田区・錦糸町に不動産鑑定会社を構える私たちにとって、スカイツリーはいつも側にある存在です。3年を迎えた日は、我が子の誕生日のような気持ちに！
スカイツリーが間近に見える地域にお住まいの方は、皆さまきっと同じように感じられたのではないでしょうか？
さて、2015年5月22日の日本経済新聞では、
国内外から観光客が集まる人気ぶりは依然健在だが、開業時のブームは落ち着き、集客力は鈍化してきた。周辺施設やツリーへの「足」となる鉄道・バス会社は誘客のためのテコ入れ策を急いでいる。
東武鉄道グループによると、ツリーと周辺施設を含めた「スカイツリータウン」の来場者数は2015年度に3200万人を見込み、東京ディズニーリゾート（14年度は約3100万人）並みの集客力を誇る。ただ、初年度の12年度（10カ月弱）に比べると約3割減る見通しだ。
というように、ブームから平常へとソフトランディングしつつあるスカイツリーの姿が伝えられています。
そんな地元で、これからの動きとして注目しているのは、ホテル建設の増加です。
2015年12月には、スカイツリーの目の前に「リッチモンドホテル」がオープンの予定ですが、ほかにも、押上、錦糸町で新規のホテルの建設計画が相次いでいます。
スカイツリー以前にはなかったこの新しい動きが、これから街をどう変えていくか…注目していきたいと思います。
なお、弊社代表の降矢等は、スカイツリーに隣接する商業地について、国土交通省の地価公示の鑑定評価を担当しています。
国交省のサイトで、公表資料として、今年1月1日時点の鑑定評価書をご覧頂けますので、ご興味ある方は、ご一読下さいませ。
スカイツリー観光のついでにお立ち寄りを…↓
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伊藤由美子です。
今日は、皆さまがよく混乱なさる言葉の説明をさせて頂こうと思います。
「”不動産鑑定書”を取って下さい」
「”鑑定書”を取得しましょう」
「”評価書”の作成を依頼します」
主に、税務や融資の必要により税理士さんや税務署、金融機関から、また係争上必要となる場合には弁護士さんから、上記のような言葉を投げかけられて、お困りになるお客様が多くいらっしゃいます。
一体、どの言葉が正式なの？？と…
正解は…
どれも正式な言葉ではなく、略された言葉です。
正しくは、”不動産鑑定評価書”で、私どもはこの名称で書面を発行しております。
長い言葉は略されるのが世の常ですが、特に、”不動産鑑定評価書”について、混乱が生じやすいのは、発注下さるお客様の側は「鑑定書」と略されることが多く、受注する私たち鑑定士側は「評価書」と略して言うことが多いからだと、最近気が付きました。
「鑑定書」と「評価書」だと、ちょっと別のものに思えてしまいますよね。
耳慣れない言葉はどんどんご質問下さい↓
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鑑定士・伊藤です。
昨日のブログで、弊社の経験した”明るい立退き”について書きました。
海外の明るい立退きの風景が、2015年5月20日の日本経済新聞「アジア便り」にあったので、ご紹介します。
以下、引用です。
日本の旅行ガイドにも載っている上海の骨董街「東台路古玩市場」。お宝探しのスポットとして人気だが、再開発の計画が進んでいる。「また古い街並みが失われる」と意気消沈しているかと思いきや、現地では「もうすぐ立ち退きだよ！」と早くも閉店セールがにぎやかだ。再開発に伴う巨額の不動産投資の一部が立ち退き料として懐に入ることも、店主らの気持ちを明るくしているのだろう。
力強いお国柄を感じますね。
きっと、この店主の方達は、立退料の交渉にもパワフルだったことでしょう！
立退料評価、パワフルに行います↓
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FRA・伊藤由美子です。
このところ、「立退きは身近なもの」という話を続けていますが、実は、弊社も立退きと無縁ではありません。
以前借りていた事務所には、近い将来の立退きを前提に、入居していました。
地下鉄駅にほど近いそのビルには数年先に建替え計画がありましたが、その建替えまでの間のテナントを募集していました。
私たちの業種は、一般的なオフィス街（例えば、丸の内、六本木、新宿、渋谷、等々というように捉えられる各エリア）として同エリア内の移転であれば、事務所移転によって顧客離れが進むという業種ではありません。
ですので、「将来の移転時にかかる手間や費用のマイナス面」と、「期間限定の賃貸借であるがゆえ相場より低い家賃というプラス面」とを考えて、プラスのほうが大きいと判断したわけです。
「立退き」という言葉には暗い印象があるかもしれませんが、それは誤解です！
立退き、前向きに考えてみませんか↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
ランチに入ったお店での世間話で、そのお店が、家賃交渉・立退料の問題に直面し、そして店舗移転へと至ることになったと聞きました。
店主の方から、詳しく、ご事情・お気持ちを伺えば伺うほど、聞くしかできない自分が歯がゆく…
立退きの合意書にサインをなさる前に、お会いできていれば！！！
特に店舗物件の場合は、家賃・立退料ともに、適正額について個別性が大きいです。
しっかりと事実関係を伺い、それを反映することで、多くの場合に十分ご納得頂ける評価額が出ます。
お店をやっていらっしゃる方は、熱心に事業に取り組んでいらっしゃる方ほど、不動産の問題についての検討は後回しになってしまいますよね。
ですが、家賃は、毎月の固定費の大きな部分を占めるものです。
また、立退料の多寡が、新店舗での再始動がスムーズにいくかどうかを大きく左右することでしょう。
ご商売にお忙しい皆さま、どうぞ私どもの無料相談をご活用下さい！
前回のブログで、お店の方が話して下さっているような感じで、お電話やウェブフォームにてご事情をお聞かせ下さいましたら、現在の金額が高いのか低いのか相場なのか、概算してアドバイス差し上げます。
こちらのご相談に、費用は頂いておりません。
経営順調なお店が、不動産に関する問題のために困難に陥ってしまうことは残念でなりません。。
立退きのお話を聞かせて下さった店主の方に、新しいよい不動産との出会いがありますことを・・・！
立退料も賃料も、いつでもお話聞かせて下さい↓
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鑑定士・伊藤です。
立退きせざるをえなくなり、お困りのラーメン店の方に立退きの事情を伺ったところ…
「去年、ビルのオーナーさんが、近所の八百屋さんから、不動産会社に変わったのです。4月の更新期の前、2月に立ち退いて欲しいと言われ… このままここで店を続けていきたかったけれど、ここをあちらが使うとかで。」
典型的な立退きのケース、です。
思わず、立退料はありました？ と突っ込んだ質問を。
「迷惑料という形で500万円。原状回復なしで、保証金は90万円しか入れていなかったし、安いかなとも思ったけれど、あちらは会社だから、すごい弁護士さんが何人もついているし、裁判になるのはイヤだったから、書類に判を押しました。」
わかります、訴訟となさりたくないお気持ち…
こちらで10年営業してこられたのですよね、何坪をいくらで借りていらっしゃるのですか、と聞くと、
「契約している面積は5坪・賃料は坪3万円。（＝賃料月額15万円、ですね。） だけど、外のテラス部分にも自分が席作りました。10年前の契約のときから、このあたりの相場からすれば高かったのだけど、八百屋さんのおじいちゃんにそのうちに下げるからと言われて。その後、その先代がなくなって下げる話はうやむやになったままできてます」とのこと。
潜在的に家賃交渉の問題もあったのか…
店舗評価の実績豊富です↓
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FRAの伊藤由美子です。
立退きなさることになった美味しいラーメン店の話題を続けます。
店主の方の熱意が伝わってくるようなお店が、私は大好きです。
恥ずかしがりなところがあり、また縛られる感じが苦手で、”常連さん”になることは避けてしまうのですが、そういう素敵なお店は密かにリピートしたり、口コミしたりで応援しています。
このお店は、まさに応援したくなる、他と差別化された魅力のあるお店でした。
きっとお店にはたくさんの地域の常連さんがついていて、皆さん、閉店の張り紙を見て、悲しい思いをされていることでしょう…
けれど、一番お困りなのは、間違いなく店主の方。
「よい情報がありましたら、宜しくお願いします」と張り紙に書いてあることに勇気を得て、
「あの、私、不動産鑑定士なんですけれど…」
と、思い切って、お店の方に話しかけました。
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