◆「遺留分」に不動産がある場合、鑑定士が時価を評価します

終活が盛んになって、遺言書を残す方が多くなっています。

原則、遺産分割については自由な遺言をすることができます。

ただ、相続人の生活を守るために、相続財産の一定割合を一定の相続人が取得することを民法は保証しています。 これが遺留分です。

もしあなたが遺留分をもらう立場となったなら、「遺留分減殺請求」を行わなければなりません。
この請求は、相続開始あるいは遺留分の侵害を知った時から1年以内に行います。

遺留分を請求するにあたり、遺産の額を計算します。
遺産が不動産である場合、評価額は相続開始時の時価です。

この時価評価については、不動産鑑定士にお任せ下さい。

• マーケットリサーチと評価理論に基づく説得力ある評価で、交渉が有利に進められます
• 弁護士と連携し、係争となった場合も視野に入れてアドバイスいたします

◆FRAコンサルティングの時価評価ノウハウ
遺留分減殺請求のための不動産評価では、対象不動産への立入りが困難であったり、通常より乏しい資料で評価を進めなければならないこともあります。

弊社は、不良債権の担保不動産評価など、所有者の協力を得られない中での評価を多数こなしており、厳しい条件でも的確に価値を見極める評価ノウハウを培っております。

遺留分請求時の評価は、弊社に任せて安心です↓
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◆遺産分割のスタートは「時価評価額」を知ることから
事前準備がない状態で不動産の相続が発生したとき、不動産の価値がわからなければ遺産分割の話し合いはスタートできません。

遺産分割時点での最も正確な不動産価値を知るためには…不動産鑑定士による「時価評価」をご利用下さい。
相続税の計算に用いる相続税評価額は、あくまで税務申告を目的とした評価額です。
今の不動産の市場価値を評価したものではありません。

 
市場価値なら、不動産業者に無料査定してもらえばいいのでは、とあなたはお考えになりますか？

不動産業者は、「不動産の売買等」が専門で、「不動産の評価」を専門とはしていません。
そして、本業である売買や開発の思惑が絡んだ場合には、真の価値より高すぎる査定や低すぎる査定になってしまわないとも限りません。
また、無料サービスですから、査定した価格に責任はなく、大まかな地域の相場に基づいた程度の、大ざっぱな金額査定となるかもしれません。

 
このように、「相続税評価額」や「不動産業者査定価格」によってでは、真に公平な遺産分割は難しいです。

◆「相続税評価額」で遺産分割、あとからトラブルに…

以前にもご紹介した、あるご兄弟の事例を再掲します。
父親に続いて母親が亡くなったとき、兄弟はともに50代半ば。

相続財産は、

①　母親が建替えた直後の郊外の戸建住宅（相続税評価額：2,200万円）
②　父親が以前仕事場として使っていた都市部の築25年ほどのマンション（相続税評価額：2,200万円）

でした。

二人は話し合い、長男が築浅戸建住宅を、次男は築古マンションを相続し、それぞれの家族と住み始めました。
そして数年後、兄弟二人とも転居が必要になり、それぞれ相続した不動産の売却か賃貸かの検討に入ったところ…

①兄の戸建住宅・・・売却の場合：3,000万円前後　　賃貸の場合：賃料　13万円/月（亡き母親の趣味の色の濃い特殊な間取り、入居者を見つけづらい。）
②弟のマンション・・・売却の場合：4,000万円程度　　賃貸の場合：賃料　18万円/月（人気エリアであるため入居者はすぐに見つかる。）

との評価だとわかりました。

遺産分割の話合いで兄を立てて遠慮しているように思えた弟について、実は条件の良いマンションを自分がもらう作戦でいたのではないかと兄は疑い、すっかり兄弟仲が悪くなってしまいました。

◆不動産鑑定会社の時価評価サービス

 
公平な遺産分割を実現し、将来のトラブルを防ぐには、相続人全員が信頼できると判断した、利害関係のない不動産鑑定会社に不動産時価評価を依頼することが一番です。

弊社ではリーズナブルに時価評価の専門サービスを行っております。
「価格査定書」は3万円～　です。

 
鑑定士による時価評価サービスについてのお問合せ・ご依頼は、こちらにご連絡下さい↓
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◆きょうだいで共有している不動産、今すぐ整理しましょう！

あなたは、きょうだいで不動産を共有なさっていませんか？

不動産の共有は、お子さんの世代にリスクを背負わせます。

あなたは３人のきょうだいがいて、それぞれの方にお子さんが２人ずついたとしましょう。

今は不動産の運用について、かつて同じ家庭で育った３人きょうだいで話し合って、うまくいっているかもしれません。
しかし、３人が亡くなられたあとは、６人のいとこで共同して利用や管理を行っていかなければなりません。

• その不動産を使っていようがいまいが、どの人にも等しく固定資産税等の支払い義務があります。お子さんたち６人は毎年きちんと精算できそうでしょうか？

• 不動産が建物であれば、いずれリフォームや建替えを行わなければなりません。
  いつ工事を行うのか、費用はどう捻出するのか、など、育った環境も考え方も異なる６人で、スムーズに方針一致ができるものでしょうか？

• お子さんのどなたかが、将来結婚なさって住宅や教育の資金ニーズが切迫したとき、共有持分を第三者に売ってしまうかもしれません。赤の他人と一緒に、上手く不動産を管理していけるでしょうか？

先々、色々な問題が生じ、人間関係や金銭面でお子さんが悩まれる可能性は決して低くありません。
永く幸せな親戚付き合いのため、あなたとごきょうだいがお元気なうちに、財産整理（不動産共有の解消）を行うことをおすすめます。

◆共有解消に役立つ「固定資産の交換特例」とは

あなたが複数の同じ種類の不動産（＝土地を複数、建物を複数など）を共有なさっている場合には、「固定資産の交換特例」を利用して共有を解消できるかもしれません。
売買で共有を解消しようとすると、譲渡益について譲渡税がかかります。
けれど、この特例が利用できれば税金がかからないというのが大きなメリットです。
（ただし、交換する固定資産の時価に差があり、交換時に「差金」のやりとりがあった場合は、その金額については課税対象となります。）

特例の適用にはいくつかの要件がありますが、特にポイントとなる要件は、
”交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20％以内であること”　です。

ここで、「時価」が問題です。

• 税務署に、適正な時価と認めてもらえるでしょうか？親族間の交換時の時価に税務署のチェックは厳しいです。認めてもらえないと、特例は適用されません。

• 交換の当事者が、納得できる時価でしょうか？不満を抱えた状態での交換となってしまっては、円満な親族関係維持の目的が果たせなくなってしまいます。

このような心配事をなくすには、鑑定評価を活用するのが一番です。
不動産鑑定士が、あなたも税務署も納得できる公正な「時価」をお出しします。

◆兄と妹、土地共有を解消！

以前、ご依頼頂いた事例です。

両親から相続した５ヶ所の土地を、それぞれ兄が３/４、妹が１/４の持分で共有していました。
自分たちが死亡し子どもたちが相続する前に共有解消を、との希望より、鑑定を実行。
４ヶ所について妹の持分を全て兄に移し、残る１ヶ所の持分を兄から妹に全て移すことで、交換特例の適用が可能になるとわかりました。
兄と妹の時価の差額は7％で、この7％相当額を兄から妹に現金で払ってもらいます。
交換の内容に二人は納得、税務上も問題なく、この先の不安がなくなりました！

弊社は、税務署提出用の鑑定評価書の実績が豊富です。
税務署が発注者である評価依頼も、常時頂いています。

あなたとごきょうだいの不動産が交換で共有解消できるかどうか、ご相談下さい↓

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◆不動産鑑定士の考える、不動産相続２つの大問題とは

高齢化の進展、相続増税によって、相続は多くの人に身近なテーマとなっています。

現実に地域社会に悪影響が及び始めている「空き家」
将来の親族関係に影を落とす「共有」

これらを、不動産相続が関係する２大問題と、弊社は考えています。

（それぞれの問題のあらましはこちら→空き家、共有）

◆「空き家」と「共有」　必ず解決！

いずれの問題も、あなたの決断で解決できます。

ただ、この決断にはさまざまな情報の収集・分析、そして選択と交渉が必要で、誰にとっても簡単なことではありません。

二の足を踏んでいるあなた、不動産鑑定士の助力を得てみませんか？

不動産鑑定士は、あなたが抱える不動産の問題解決パートナーに最適です。

その理由は、

• 専門的な知識とアドバイスが得られる（鑑定士は不動産の国家資格最高峰です）

ことは当然ですが、加えて、

• 親族の利害や感情がぶつかる場面でも、公平な立場の第三者が間に入ることで話し合いがスムーズになる

• 不動産鑑定士の見解が、公的機関への証明・証拠となる

からです。

 
◆３名が共有していた空き家の老朽ビル

鑑定士をパートナーとするメリットを、「空き家」と「共有」の問題の両方を同時解決した事例でご紹介します。

依頼者の男性には、高齢の父上がいて、父上には２人の弟がありました。３人の兄弟は、築50年を過ぎた古いビルを１/３の持分で共有しています。

ビルは、長く放置された空き家で、人が再び利用するのは難しいほどに老朽化していて、外壁もいつ落ちてくるかわからない状態です。
危険を見かねた区役所から、対策を取るように連絡が来ています。

依頼者は、共有関係の解消、建物取壊しや土地の売却など、問題を解決する決意をしました。

 
共有を解消するには、兄弟に不動産の持分を売ってもらう必要があります。
しかし、父上の弟のうちの１人は認知症を発症して保佐人をつけていて、不動産売買には家庭裁判所の許可が必要です。

 
不動産鑑定士による公正な鑑定価格で売買した場合には、判断能力が失われた認知症の方にとって、経済的不利益のない不動産取引だと家庭裁判所が認めます。
そこで、弊社が１/３の不動産持分について時価評価を行い「不動産鑑定評価書」（時価1,500万円と鑑定）を発行、依頼者はこれを裁判所や保佐人の方に提示し、無事に「共有」と「空き家」の問題を解消して、安心を手にしました。

 
FRAの鑑定士も、親世代からの相続を控えています。

あなたと同じ目線で、問題解決のお手伝いができれば幸いです。

お気軽にご連絡下さい↓

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◆不動産の「共有」は危険！

一つの不動産を複数の人が共同で所有している状態を、「共有」といいます。

例えば、一つの戸建住宅（土地と建物）を、夫婦やきょうだいなど複数の人が所有しているイメージです。

みんなで仲良く、不動産を所有…穏やかで平和な印象ですね。また相続であれば平等で公平な方法のように思えます。

ですが、「共有」は先々の火種を抱えた、実は、危険ともいえる状態なのです。
相続の結果、不動産が「共有」となることは、できる限り避けましょう。

 
◆「共有」のデメリット

共有不動産は、その不動産の使用・利用や、処分の場面で、不便や問題が起こりがちです。

具体的に見てみましょう。

①　土地全部の売却や建物の建替え、建物賃貸人の変更など、全員の同意がなければ行えないため、意見が分かれた場合は厄介。
②　自分の持分については共有者の同意を得ずに第三者に売却できるため、突然見知らぬ第三者と共有関係になる事態がありえる。
③　居住や使用をしていない共有者にも、持分に応じた固定資産税の支払い義務がある。

親からの不動産を相続で子どもが共有し、子どもからその子ども（親から見て孫）へ相続…と世代を重ねると、さらに共有関係が複雑となり、売却や建築がより難しくなってしまいます。

 
◆「共有」を防ぐために

相続財産に不動産がある場合、相続時に共有とすることは珍しいことではありません。
不動産は金銭のように等しく分割することが難しいものです。
相続人同士の公平を尊重する気持ちや、面倒な分割の話合いを当面避けたい心情などが、「では共有で…」と、背中を押します。

ただ、登記を行う前に、いま一度、考えてみて下さい。

将来、血を分けたきょうだいあるいは赤の他人との紛争が起き、金銭的、またそれ以上に大きな精神的トラブルに悩まされるかもしれないことを…

 
相続による共有を防ぐには、遺産の分割対策をあらかじめしておくこと、これに尽きます。

また、相続予定の不動産が既に共有状態にある場合は、相続後に問題を残さないように、できる限り現所有者の間で共有を解消しておきましょう。

共有持分の価値がいくらとなるかについては、通常の単独所有の不動産より複雑な計算が必要となります。

共有者全員が納得できる解決に、客観的な不動産鑑定士による評価を活用下さい。

 
共有不動産の評価のご依頼・ご相談はこちらより承ります↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

一昨日、2015年7月1日時点の都道府県地価調査の結果が公表されました。

以下、結果概要(国土交通省発表）です。

 
【住宅地】

緩やかな景気回復基調が続く中、低金利の継続及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えに加え、株価上昇による資産効果等もあって、住宅地の地価は総じて堅調に推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。

【商業地】

緩やかな景気回復基調が続く中、金融緩和による資金調達環境が良好なこと等を反映し、不動産投資意欲は旺盛で、商業地の地価は総じて堅調に推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。また、堅調な住宅需要を背景に利便性が高い地区を中心に商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られ、上昇ないし下落幅の縮小となった要因の一つとなっている。 主要都市の中心部などでは、外国人観光客をはじめ国内外からの来街者の増加等を背景に店舗等の需要が旺盛であり、また、オフィスについても空室率は概ね低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善が見られるなど、総じて商業地としての収益性の高まりが見られる。

全国の地価がおおむね堅調な状況にある今は、ご所有不動産の資産整理を検討なさるには良いタイミングだと思います。

権利関係や有効活用などのお悩みがある場合には、弊社へご一報下さい。
首都圏はもちろん全国の不動産についてご相談を承っております↓

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◆早めの納税資金の準備が大切

相続前の不動産があるあなた。
納税資金は確保できていますか？

財産の多くが不動産で金融資産が少ない場合には、不動産を財源として納税資金を用意しなければなりません。

いざ相続が発生すると、申告期限の10ヶ月後までに何とか不動産を売却して現金を作らなければ、と誰もが焦るもの。

相場よりも安値で売却してしまった・・・
売りやすい物件から売ろう、と資産価値の高い不動産を手放してしまった・・・

後悔先に立たずです。

事前に不動産資産をしっかり分析し、手放す不動産と所有を続ける不動産を見極めて、資金メドをつけておきましょう。

 
◆不動産価値の見極めポイント３つ

不動産の資産価値を見極めるポイントは、

1.  賃料を生むか、生まないか（収益性）
2. 売れやすいか、売れにくいか（流動性）
3. 問題あるいは問題のタネはないか

の３点です。

 
■1． 及び　2．について

①　高い賃料が取れて、売りやすい不動産（＝最も資産価値の高い不動産）　・・・所有を続けましょう。
②　売ろうと思った時すぐに買い手は見つけにくいけれど、賃料はしっかり上がっている　・・・所有する意義ありです。
③　収益性には乏しいが、売ろうと思えばすぐ売れる不動産　・・・納税資金源として、売却のタイミングを考えておきましょう。
④　収益性が乏しく、さらに、なかなか売れない不動産　・・・売却・買い替えなど、資産の組み替えを早めに検討すべきです。

 
■3．について

例えば…

・共有状態である
・借地権が設定された土地である
・立退き交渉をしなければいけない賃借人がいる
・隣地との境界が未確定になっている

このような問題は売却や運用の妨げとなりがちです。解決を図りましょう。

 
◆「所有を続ける不動産」 と 「手放す不動産」

不動産分析の結果から、「所有を続ける不動産」 と 「手放す不動産」を見極めますが、一般的な視点で、いくつか例を挙げます。

【所有を続けたほうがよい不動産】

都心部の不動産、地形がよく手頃な規模の土地　など

【手放してよい不動産】

借地権が設定されている土地（底地）、利用を制約するほど地形の悪い土地、山林　など

これらはあくまで参考例で、似た立地や利用であっても不動産は一つ一つが違うもの。
個別にしっかりと判断していくことが大切です。

 
◆鑑定士があなたの不動産分析をお手伝いします
不動産の個性を分析して、売却や有効活用を行えば、納税資金を確保し、価値ある不動産を次の世代に引き継ぐことができます。

ですが、お忙しく、また不動産に馴染みの薄い方にとって不動産分析は取り組みづらいもの。

お困りの場合には、是非、弊社をご活用下さい。

弊社は不動産鑑定業に特化し、宅建業は行っておりません。
そのため、仲介手数料やアパート建設受注などを一切意識することなく、100％客観的に、ご所有不動産の分析をいたします。

 
ご連絡はお気軽に。初回ご相談は無料です。（60分・予約制）↓

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◆最初にすべきは「不動産目録」作り

不動産の相続が気になり始めたけれど、何から始めていいのかわからない…

そのお悩みに、ズバリ、お答えします。

まずは「不動産目録」を作りましょう。
「不動産目録」とは

• 所在地
• 権利関係（所有権・借地権・賃借権・抵当権）
• 価格

などを一覧にしたものです。

 
◆「不動産目録」をもとに不動産を分析

一覧にすることで、不動産の分析ができるようになります。

分析のポイントは次の３点です。

1. 賃料を生むか、生まないか（収益性）
2. 売れやすいか、売れにくいか（流動性）
3. 問題あるいは問題のタネはないか

これをチェックしていきます。

「目録」を作成し、分析を行い、相続関係者全員が情報を共有すれば、不動産の相続対策はグッと前進します。

◆ケースで見る、「不動産目録」作成から不動産分析、そして相続対策へ

 
例えば、おもな相続財産は不動産、相続人は子ども3人というケース。

「不動産目録」で以下のように整理され、時価総額2億1,000万円（法定相続で子ども一人あたり7,000万円）と分かりました。

①　都市部住宅地の自宅（所有権・時価9,000万円）
②　郊外の貸宅地（所有権（複数人で共有）、借地権設定あり・時価5,000万円）
③　郊外のアパート（所有権・時価7,000万円）

これを前記1．～3．の基準で分析します。

①　自宅・・・貸せばそこそこ賃料は見込める。売れやすい。
②　貸宅地・・・現在の賃料は低い。共有や借地権の問題から売るまでには時間がかかる。
③　アパート・・・現在の賃料は相場よりやや低い。建物リフォームをすれば賃料は上げられる見込み。ほどほどの期間で売れそう。

一つ一つの不動産の時価も性格も違いますから、各人が単純に1物件ずつを相続するということでは、平等な遺産分割とはなりません。
どのように調整するか相談して決める必要があります。
また、金融資産が不十分な場合には、納税資金の確保も考えなければいけません。

 
「不動産目録」で資産の全体像とその価値を”見える化”することで、相続人同士の話合いのスタートがスムーズとなるでしょう。
そして、物件の売却や有効活用、問題解決など、ご家族に合った具体的な相続対策が可能になってきます。

 
◆不動産鑑定士に「不動産目録」作成を依頼するメリット

この「不動産目録」の作成は、不動産鑑定士にご依頼になるのがベストです。

時価は不動産業者に聞いて、あとは自分で整理しエンディングノートにまとめれば…というのでは、後々に問題が生じないとも限りません。

 
複数の相続人がいる場合に、みなが納得できる遺産分割にするためには、人間関係や不動産売買・仲介の案件受注といった利害が一切ない、不動産の評価に特化した不動産鑑定会社を「目録」作成のパートナーにお選びになるのが安心です。

【不動産鑑定士に「不動産目録」作成を依頼するメリット】

１．不動産評価の専門職に漏れのない調査を行ってもらえる

不動産の価値を左右する項目は多々あります。不慣れな調査で見落としがあった場合、大きく価値を見誤ることがあります。

２．時価（評価時点の価格）に責任をもってもらえる

対価を得て不動産の価格を示す鑑定士には説明責任があります。不動産業者による無料の査定価格に責任はありません。

３．公的信頼性がある

「不動産目録」の分析で明らかになった問題には、税務署などに「不動産鑑定評価書」を提出して解決できるケースもあります。「不動産鑑定評価書」を作ることができるのは鑑定士だけです。

 
「不動産目録」のご依頼は、こちらにご連絡下さい↓
不動産分析も承っております。お問合せをお待ちしております。

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◆「相続税評価額」がわかれば安心！？

相続対象となる不動産について、「相続税評価額」の計算をしておけば一安心、とあなたは考えていませんか？
安心するのはまだ早いです。
必ず、「時価評価額」についても確認して下さい。

 
「相続税評価額」が同じ、2つの不動産を売りに出したとき、同じ値段で売れるとは限らない。
不動産はそれぞれに個性があり、生み出す収益も違います。
「相続税評価額」≠「時価評価額」　です。

◆「相続税評価額」で遺産分割、あとからトラブルに…

あるご兄弟の事例です。

父親に続いて母親が亡くなったとき、兄弟はともに50代半ば。

相続財産は、

①　母親が建替えた直後の郊外の戸建住宅（相続税評価額：2,200万円）
②　父親が以前仕事場として使っていた都市部の築25年ほどのマンション（相続税評価額：2,200万円）

でした。

二人は話し合い、長男が築浅戸建住宅を、次男は築古マンションを相続し、それぞれの家族と住み始めました。
そして数年後、兄弟二人とも転居が必要になり、それぞれ相続した不動産の売却か賃貸かの検討に入ったところ…

①兄の戸建住宅・・・売却の場合：3,000万円前後　　賃貸の場合：賃料　13万円/月（亡き母親の趣味の色の濃い特殊な間取り、入居者を見つけづらい。）
②弟のマンション・・・売却の場合：4,000万円程度　　賃貸の場合：賃料　18万円/月（人気エリアであるため入居者はすぐに見つかる。）

との評価だとわかりました。

遺産分割の話合いで兄を立てて遠慮しているように思えた弟について、実は条件の良いマンションを自分がもらう作戦でいたのではないかと兄は疑い、すっかり兄弟仲が悪くなってしまいました。

 
◆「時価評価額」を知っておくことが大切

こういったトラブルを防ぐには、早い段階で不動産の「相続税評価額」と「時価評価額」の両方を知っておくことが大切です。

弊社ではリーズナブルに時価評価の専門サービスを行っております。
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FRA・伊藤由美子です。

国土交通省による空き家対策の新事業のお知らせです。

「住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業」という名称で、空き家を活用した高齢者、障がい者、子育て世帯向けの賃貸住宅の整備にかかる事業が、補助金の対象となります。

事業の対象地域が定められていますので、まず該当の有無をこちらでご確認下さい。

改修後の状態が以下の全てを満たす物件について、一定の所得以下の高齢者世帯・障がい者等世帯・子育て世帯で、現在持家ではなく賃貸住宅に暮らしてしている世帯を入居者として迎えることが条件となります。

○住戸の床面積は原則として25㎡以上
○住宅設備を有すること（台所､水洗便所､収納設備､洗面設備､浴室）
○現行の耐震基準に適合していること
○バリアフリー化（２箇所以上の手すり設置、屋内の段差解消、車いすで通行可能な廊下幅の確保のいずれか）がなされていること

補助の対象となる工事は、バリアフリー改修工事、耐震改修工事、用途変更工事等で、補助率は１/３。
補助限度額は、現在賃貸住宅の場合が50万円、戸建持家等から賃貸住宅へ用途変更する場合が100万円です。

 
その他詳細は、国土交通省の事業案内ページでご確認下さい。申請用紙もここから取得できます。
応募〆切は、平成28年1月29日（金）までです、ご検討はお早目に…

空き家のお悩み、ご一緒に解決します↓

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