相続対策・終活・空き家
固定資産の交換特例について、鑑定士は話を続けます。
【 固定資産の交換特例について① 】
「土地を売却すると、通常、譲渡益について譲渡税がかかります。
ですが、”固定資産の交換特例”を利用できますと、等価の部分について課税されなくなります。
現金支出を抑えて、共有関係を整理するのに役立つ手法です。
”固定資産の交換特例”が適用されるには、交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20％以内であることがポイントとなります。
正確な時価は評価手法をあてはめてみないと申し上げられませんが、概算では交換部分の差額は20％以内に収まり、特例が適用できると考えています。
親族間での不動産の交換で、税務署に適正な時価に基づく交換だとスムーズに認めてもらうためには、鑑定評価額での交換とすることが有効です。
Eさんが世田谷の土地を単独で所有、妹さんがご実家の土地と墨田区の貸地を単独所有なされば、将来のいとこ間での共有を避けられますし、土地活用もスムーズになると思いますが・・・いかがでしょうか」
＜次回に続く＞
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ヒアリングを終え…ズバリ、不動産鑑定士が提案します。
【 FRAコンサルティングからの提案 】
じっと私たちの話に耳を傾けていた不動産鑑定士が、口を開きました。
「お二人それぞれのお考えを伺って、ご検討の俎上に乗ると思いましたので、ご提案します。
ご所有の土地の持分を交換し合うことで、共有を解消する、というのはいかがでしょうか？
具体的に申しますと、Eさんの＜江東の土地の3/4持分 及び 墨田の土地の1/2持分＞と、妹さんの＜世田谷の土地1/2持分＞との交換です。
それぞれの土地の価格を概算したところ、この組み合わせの交換ですと、交換部分の価値が等価に近くなります。
税法上の”固定資産の交換特例”が使える可能性が高いです」
＜次回に続く＞
交換特例の適用可能性についてアドバイスさせて頂きます↓
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FRAコンサルティングの無料相談が始まりました。
【 FRAコンサルティングのヒアリング 】
約束の面談の日です。
できれば妹さんもご一緒下さい、と言われていたので声を掛けたところ、錦糸町なら家に近いから…と妹も都合をつけました。
席について挨拶を交わすと、まず不動産鑑定士から、私が送った資料に基づいて、所有不動産とその権利関係について改めて確認がありました。
墨田区の貸地については、いつ頃からの契約であるのか、地代の額はいくらかなど、質問も出ました。
そのあと、「お二人がご所有不動産についてお考えになっていることを自由にお聞かせ下さい」と言われました。
私は、妹とのやり取りの負担感や子どもたちの代になって共有でやっていけるかの不安、実家の空き家をどうすればいいか、世田谷の土地はもっと活用できるのではないか、あるいは売却して現金化してしまったほうがいいのではないか…等々、胸のうちをそのまま話しました。
妹は、やはり将来いとこ同士で共同管理するのは難しいと思う、しかし義父母の介護なども抱えて手一杯の今、投資など新しいことはしたくない、当面はなるべく現状維持がいい、と言います。
実家を売ってしまうことには抵抗がある、夫が庭いじりが好きなので、実家の土地を使っていいなら、いずれ今のマンションを売って終の棲家を実家の場所に新築できたら…とは、私が初めて耳にする妹の希望です。
財産についての話は、第三者同席のほうが、身内だけより実は気持ちを明らかにしやすい… 意外でした。
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不動産の共有に潜む問題について気付いたEさん。対応を開始します。
【 FRAコンサルティングに問い合わせ 】
私は、墨田の貸地の正確な価値について、専門家に聞いてみることを決めました。
「墨田 不動産 評価」とインターネットで検索し、検索結果の上位に出てきた会社の中から、親しみやすさを感じたFRAコンサルティングへ、問い合わせました。
すると早速、不動産鑑定士から返答が。
「貸地の時価を評価するだけであれば3万円～ 対応できますが、3つの土地の詳細を聞かせて頂ければ、土地を第三者に売却せずに共有を解消する方法をご提案できるかもしれません」
土地を売らずに、共有を解消できる？
それは願ってもないことです！
無料面談を申し込み、3物件の登記簿謄本と所在地を赤ペンで囲った地図をPDFにして、FRAに送りました。
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Ｅさんは、この先に問題が起きるのではないかと、懸念を強めています。
【 Eさんの将来の悩み 】
私には息子が3人、妹には娘が2人います。
5人が小さい頃には、正月など実家に集まって顔を合わせる機会もありましたが、大きくなってからは男の子と女の子ということもあって、交流はほとんどなくなりました。
このまま私と妹が不動産の共有を続ければ、いつか子どもたち5人が不動産を共有し、共同して管理をしていくことになります。
住む場所も考え方も様々な彼らがうまくやっていけるとは思えません。
何とか、いまの共有を解消できないものか…
いっそ土地を売って現金にして分けて、という考えが頭をよぎります。
でも世田谷の土地は売るには惜しい。また、墨田の貸地は果たしてスムーズに売れるのか…
そもそも、3つの所有土地は、実際のところ今一体いくらの価値があるのでしょう。
特に、借地人のいる土地の価値など、私には見当もつきません。
＜次回に続く＞
共有不動産のご心配ごと、お話下さい↓
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慌ただしく二次相続の手続きを終えたEさん。
その後、兄妹共有となった不動産について悩ましく思うようになってきました。
【 Eさんの今の悩み 】
母親の遺志を第一に、と兄妹で共有することになった不動産ですが、色々と面倒に感じることが増えてきました。
妹は墨田の土地の地代を受け取り、私が世田谷の駐車場収入を管理。
各不動産の税金は私が支払った上で、兄妹間の精算をしていますが、妹との都度のやり取りはそれなりに手間です。
江東区の実家は、空き家状態です。
先日、大型台風が東京を直撃したときには、庭の木の枝が折れて隣家に迷惑をかけてしまいました。
妹が菓子折りを持って隣家にお詫びに行きましたが、実家の中に入ってみれば、2階の和室の屋根から雨漏りしているらしく、畳に水溜りができていたそうです。
築40年以上の家ですから…もう誰も住むことはなく、このままにしておいては朽廃が進む一方だと思うと心配です。
妹の家から世田谷は遠いので、妹が世田谷の土地を見にくることは一切ありませんが、私は時折車で近くを通ります。
世田谷は人口が90万人超えへと近付いています。うちの土地の近くでも、確かにマンションやアパートの建設が多く、人口流入を肌で感じます。
今は工事車両の駐車などでうちの駐車場の収入は順調です。
しかし、順調と言っても、住宅地の駐車料金ですからしれた額で…
リタイアした身の私ですから、時間はあります。
世田谷の土地で上手くアパート経営ができるならば、駐車場のままにしておくよりいいのではないか、と考え、最近いくつかアパート経営セミナーに参加してみました。
うちの土地なら十分に経営が成り立つとはずだ、との思いが強まっています。
ただ、不動産投資には必ずリスクがあります。
妹を納得させられるのか…私には自信がありません。
＜次回に続く＞
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
本日より新ブログシリーズとして、相続した複数の共有土地について等価交換し、土地の有効活用に成功したEさんのストーリーをお届けいたします。
（このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。）
【 E家の家族構成と所有不動産 】
私は東京の下町出身のEです。
金融機関勤務が長く、妻子を伴い全国を回る転勤族でした。
現役を退いて、今ようやく今は目黒のマンションに落ち着いています。
きょうだいは妹が一人。
妹は、住宅設備関係の仕事をする同級生だった男性と結婚し、ずっと地元に住んでいます。
父は10年前、母は3年前に亡くなりました。
父が亡くなったときの一次相続では、父が所有する不動産全てを母が相続しました。
不動産の概要は以下です。
①江東区の土地（100㎡）…古家（実家）付土地。
②墨田区の土地（350㎡）…貸地。革小物製造の小工場が操業中。
③世田谷区の土地（160㎡）…更地。時間貸駐車場。
母は急に亡くなったのですが、公正証書遺言を残していました。
財産については兄妹で均等に分けること。
ただし、江東区の土地については、妹夫婦が自宅マンションを購入するときに資金援助をしたことを考慮して、私に3/4、妹に1/4を残す。
私たち兄妹は、母の遺言通りに、遺産分割を行いました。
＜次回に続く＞
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こんにちは！ FRAコンサルティングの伊藤です。
不動産３大お悩みパターンの一つ、兄弟姉妹が当事者となる不動産のお悩み。
ご両親から相続する（した）不動産について、
「いくらなの？」
「どう整理をつけたらいいの？」
とお困りの方は、高齢化や増税の影響で、年々増加しています。
不動産相続のお悩みは、専門家と協同で以下取り組みを行うことで、解決します！
(1) 時価を知る
(2) 現状を整理する
(3) 不動産の今後について分析する
(4) 共有をできるだけ避ける手立てを考える
(5) 複数の不動産が関係する場合は、交換特例が使えないか検討する
次のブログシリーズでは、「固定資産の交換特例」を使って、相続不動産の共有を解消した実例ストーリーを用意しております。
底地（借地権が設定されている土地の所有権、をいいます）の評価の方法にも、スポットをあてます。
皆さまのお悩み解消のヒントとなりましたら幸いです(^o^)
不動産相続のお困りごと、何なりとお話下さい↓
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伊藤由美子です。
不動産のお悩み３大パターンその①は、兄弟姉妹 が当事者となるケースです。
◆お悩みの本質◆
「いくらなの？」
「どう整理をつけたらいいの？」
◆解決へのステップ◆
(1) 時価を知る （詳しくはこちら）
(2) 現状を整理する （詳しくはこちら）
(3) 不動産の今後について分析する （詳しくはこちら）
(4) 共有をできるだけ避ける手立てを考える （詳しくはこちら）
(5) 複数の不動産が関係する場合は、交換特例が使えないか検討する （詳しくはこちら）
◆不動産鑑定士に加えての解決パートナー◆
税理士
兄弟姉妹で共有不動産をお持ちの方や、今後のご両親からの不動産相続を控えた多くの方が、お悩みを抱えていらっしゃいます。
不動産について”金銭的価値”と”感情的価値”の見方について、ごきょうだいがそれぞれに異なることは多いです。
金銭的価値については、私どもの客観評価を、ごきょうだい間の目線の統一にご活用下さい。
豊富な評価根拠を盛り込んだ書面を発行するのみならず、関係者皆さまにご納得頂けるよう、鑑定士が口頭説明を差し上げます。
また、皆さまそれぞれが不動産に抱いていらっしゃる想いにも配慮して、権利関係を整理するご提案もいたします。
多くの兄弟姉妹の方々の笑顔をサポートしてまいりました↓
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◆あなたの土地、大幅節税が可能！？
あなたが相続予定の土地についてお尋ねします。
① 周りの土地と比べて広くありませんか？（三大都市圏では500㎡以上）
② 戸建住宅の分譲地に相応しい場所ですか？
③ 戸建分譲のために、敷地に道路を新たにつくる必要がありそうでしょうか？
①～③について「そうかもしれない…」と思われたなら、弊社に詳しくお話を聞かせて下さい。
「広大地」と判定され、相続税評価額がグッと下がる可能性があります。
◆なぜ「広大地」だと評価額が下がるのか
敷地内に道路を開発して戸建分譲用地とするのが、最も経済的合理性にかなう使い方である場合、その道路用地は潰れ地（公共施設のための土地）になります。
真に活用できる、価値ある土地は潰れ地以外の宅地です。
そこで、「広大地」と判定された土地は、その面積に応じて、路線価での評価額の55％～35％へと評価を大幅に低くしてもらえます。
その結果、数百万円～数千万円の節税となることも珍しくありません。
◆「広大地」で、1,600万円節税！
例えば、弊社が神奈川県内の土地について、意見書で「広大地 」と判定したケースでは、
（意見書作成前）
土地評価額：１億円
→
（意見書作成後）
土地評価額：4,800万円
と、大幅な評価減となり、他の相続不動産と合わせて結果として、1,600万円の節税効果となりました。
土地の最も合理的な戸建分譲用地であるか否かを判定し、土地の開発図面の作成までできるのは、不動産鑑定士です。
弊社は、税務署の指摘が考えられる論点に重きを置いた、説得力ある意見書作りを行っております。
広大地の可能性があるかどうか、どうぞお気軽にご質問下さい↓
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