海外の不動産について
不動産鑑定士・伊藤由美子です。
かつて「アジアの病人」と呼ばれたフィリピンは、今や「アジアの希望の星」と言われるようになりました。
貧富の格差、インフラの不備、雇用の不足といった克服すべき課題を抱えつつ、人口が増加し、経済は成長しています。
消費への高い意欲や、よりよい未来への期待、といった人々の内から外へ出るプラスのエネルギーを肌で感じること。
これが、私のフィリピンの旅の一番の目的でした。
また、土地の空気を味わうことも、その地でなければできません。
写真だと東京と遜色ない都会的なセブのビジネスエリアですが、熱帯性気候がもたらす湿った熱気や車の排気ガスの匂いは視覚ではとらえられません。
フィリピンを旅したことで、「日本は先進国である」と普段意識の外にある事実に気付き、まずこの点で東南アジアの国々の方にとって日本は魅力的な旅先となっているのだな、と思い至りました。
ドゥテルテ大統領がフィリピンのリーダーとなって一年を迎えます。
今後ますます発展していくであろうフィリピンと日本が、良い関係を維持できることを願っています。
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伊藤由美子です。
2015年実施の国勢調査で、フィリピンの総人口は1億98万1437人。（2015年8月1日時点）
国際連合の人口推計では、フィリピンの人口は年間約1.5％というアジアの中でも高い伸び率で増加を続け、2025～30年のうちに日本の人口を追い越すと予測されています。
さらに人口構成が若いことから、ASEANの国々の中で少子高齢化となるのが一番遅く、人口ボーナス期（15～64歳の生産年齢人口の総人口に占める比率が増える時期）は2050年頃までと長く続きます。
2050年時点では総人口の約2/3を生産年齢人口が占める見通しです。
たしかに、セブの巨大ショッピングモールは人であふれ、どこにいても目に付くのは若者や子どもでした。
フィリピンに近い奄美大島に1年前に行ったのですが、奄美では年配者しか目に入ってこなかったことと対照的です。
フィリピンの人たちは、概して明るくフレンドリー、そして大らかです。
大らかさは、クリスマスツリーからもわかりました。
ホテルロビーを彩る素敵なクリスマスツリーですが、もうクリスマスは過ぎています（笑）
日本では一夜にしてクリスマスからお正月へと装飾切り替え…ですが、ここまで厳密なのは日本だけかもしれませんね。
このようなフィリピンの人の気質は、BPO産業や英語教育産業がフィリピンに拠点を置く理由の一つとなっているようです。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
旅出ちの前はもちろん、どこに行こうかを考える段階から、渡航先の物価は気になる情報です。
まずは、2017年1月5日の日本経済新聞より。
『フィリピン政府は5日、2016年の消費者物価指数（CPI）上昇率が1.8％だったと発表した。フィリピン中央銀行のインフレ目標の2～4％の下限を下回った。2016年のCPI上昇率は前年より0.4ポイント拡大した。ペルニア国家経済開発庁長官は「原油価格の上昇などが見られるものの、17、18年のインフレ率も目標の範囲に収まるだろう」と述べた。』
インフレ率が安定的に推移し、物価に関してフィリピンは健全な状態にあるようです。
旅をして、フィリピンの物価水準はフィリピン国産品については日本の同等品の1/2～2/3の価格水準だと思いました。
人件費のコスト割合が高いもの、例えばタクシーや美容サービスの価格は日本の1/5以下ではないかと…
これには、フィリピン国内の所得格差や高い貧困率が関係していそうです。
所得格差を示す指標であるジニ係数は、近年でも社会騒乱が起きる目安とされる40％を超えています。
また、人口に占める貧困層の割合である貧困率も、近年緩やかに低下傾向にあるものの、いまだ近隣諸国と比べて高い20％超の水準となっています。
体験した朝食価格の事例を挙げます。
フィリピン・ファーストフードの雄、ジョリビーでの3名の朝食が、170ペソ（約370円）
セブ市内で一番のホテルビュッフェだというマリオットでの3名の朝食は、1850ペソ（約4000円）
ジョリビーの価格と人気振りにはびっくりしました。
一方、マリオットの朝食を悠然と楽しむフィリピン人ファミリー達の姿も印象に残っています。
特に賃料の評価では、物価動向が重要ファクターです。↓
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伊藤由美子です。
「不動産鑑定士が見たフィリピン（その３） ～消費は善なり！」でフィリピンの国内総生産（GDP）について、需要項目からみた特徴（＝民間消費がGDPの7割を占める）を挙げましたが、ほかにも特徴的な点が2つあります。
① GDPの6割をサービス業が占める
② 海外への出稼ぎ労働者による送金がGDPの1割を占める ということです。
先に、②の特徴について見ていきます。
フィリピン中央銀行によると、2016年の海外出稼ぎ労働者を含む在外フィリピン人からの送金額（銀行経由のみ）は、前年比5.0％増の269億米ドル（約3兆400億円）となり、2000年代に入って毎年過去最高を更新し続けています。
送金額が対GDP比1割というのは、世界の他の国々と比べて際立って高い割合です。
また、出稼ぎ者数の対総人口比も1割です。フィリピン国民の10人に1人が国外で働いていることになります。
フィリピン経済の成長を労働力の輸出が支えており、海外就労は国内の失業対策ともなるため、フィリピン政府は海外雇用庁という海外での雇用促進を目的とした機関を置いて出稼ぎを後押ししています。
次に、①の特徴です。
フィリピンのサービス業は、旺盛な民間消費の需要を反映し、商業、金融、不動産、通信などいずれも盛んで、全就業人口の約56％がサービス業に従事しています。（2016年1月・フィリピン国家統計局）
近年成長分野として注目をされているのが、「不動産鑑定士が見たフィリピン（その４） ～活発な不動産投資」でもふれた、BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング：自社の業務プロセスの一部を継続的に外部の専門企業に委託すること）産業です。
フィリピンでは英語が公用語となっている（国語はフィリピノ語）ため、国民の多くが高い英語力を備えています。
海外やBPO産業で働くフィリピン人の増加は、この英語力があってこそです。
旅行中、英語が通じなくて困ることはなく、フィリピン人の英語はクセがなくて聞きやすいと感じました。
フィリピン独特だな、と感じたのは、「sir」と「ma’am」の多用です。
“Yes, ma’am.” “Thank you, ma’am. ” “Good morning, ma’am.” あらゆる会話の最後に、ma’amがつけられたような…^_^;
行ってみて初めてわかった発見の一つでした。
フィリピン人の英語力の高さを活用した新しいサービス業として、セブには韓国資本や日本資本の英語スクールが増えています。
日本人の英語力の底上げが国の課題となっている今、近くてリゾートも楽しめるセブの語学学校の魅力は大きい！ ポテンシャルの高い産業だと思いました。
企業活動や雇用状態は、不動産市場に影響します↓
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伊藤です。
フィリピンのインフラ（道路、電力、鉄道、下水等）整備は、非常に遅れており、これが製造業育成の阻害要因となっていると言われます。
ダボス会議で有名な、世界経済フォーラムが発表した「2016-2017 世界競争力レポート」によれば、フィリピンの公共インフラの質は、対象138ヶ国中95位です。
ちなみに、日本は5位です。
滞在中にインフラの不備を体感したのは… 道路とトイレでした。
仕事・プライベートを問わず、足を使って発見・刺激を得ることを私は大切にしています。セブでも連日街を歩きました。
ホテルが面する車道と歩道が分離した大通りは幹線道路のはずですが… 道路に凹凸があるのはもとより、唐突に歩道が消えて平均台わたりのようなことをしなければ先に進めなくなったことに驚きました。おそるおそる何とか渡りました。
タクシーに乗ったときには渋滞に遭い、目的地はすぐ近くなのにいっこうに辿りつけないことがありました。
何より一番私が困ったのは、トイレにトイレットペーパーを流せないことです。
ペーパーはトイレの横にあるカゴ等に捨てなければいけませんが、身についている習慣は簡単には変えられず、つい流してしそうになります。
宿泊ホテルだけでなく、ITパーク内・リゾートエリア内、いずれの高級ホテルでも流すことはNGでした。
2017年5月2日の日本経済新聞に、以下の記事がありました。
『フィリピンのドゥテルテ大統領がインフラ開発を軸とした経済政策を始動させる。今後3年間で3兆6000億ペソ（約7兆9000億円）を投じる。インフラ整備資金は積極的な首脳外交で日本と中国から取り付けた経済支援を活用。脆弱な公共インフラを改善し、7～8％の経済成長を目指す。』
公共投資が着実に実行されてインフラの質が上がり、フィリピン滞在がより快適になる日が楽しみです。
上下水道・都市ガスの普及率は、大切な地域要因です↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
近年、セブはビジネス都市として成長を続けています。
世界のグローバル化とIT化を捉えたBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング：自社の業務プロセスの一部を継続的に外部の専門企業に委託すること）産業が、フィリピン経済を牽引していますが、セブはフィリピン中部におけるBPO産業の中核都市です。
私が宿泊したホテル近くの「セブITパーク」には、多数のBPO企業が集積して近代的な街並みが形成されています。
そのITパーク周辺には、外国人やフィリピン人富裕層をターゲットとした高層の高級コンドミニアムが林立していました。
セブ島の湾岸エリア（サウス・ロード・プロパティ（SRP）と呼ばれる埋立地）では大規模開発が進められて、2015年11月に新ショッピングモール「SMシーサイドシティセブ」がオープン。
マクタン島の国際空港のほど近くでは、「マクタンニュータウン」という新しい街を大手ディベロッパーが開発しています。
島内リゾートエリアにおいても、世界的なホテルブランドのコンドミニアムなど、外国人投資家向けの様々な物件の建設が進められています。
こういった大規模開発のみならず、セブシティとマクタン島を行き来するタクシー車中から、住宅・商業様々な種類の中・小規模建物の工事も目にし、セブにおける不動産投資の活況を感じました。
首都圏はもとより、全国の不動産投資の状況に目を光らせています↓
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FRAコンサルティングの伊藤です。
バニラ・エアの就航初便で、クリスマスの日に私はセブの地に着きました。
セブの滞在は、3泊4日の短い日程でしたが、百聞は一見に如かず。
報道や本で得ていた情報に、現地での体感が加わって、フィリピンへの理解が深まりました。
この旅での見聞をもとに、不動産の価値に影響する様々な観点から、フィリピンの状況をお伝えします。
興味ある街で宿を探すとき、私はできるだけ現地の方の生活の場に近い場所を選ぶようにしています。
セブはビーチリゾートとして有名ですが、メトロ・セブはフィリピン第2の都市圏であり、経済活動も活発です。
ビーチリゾートが建ち並ぶマクタン島ではなく、セブ・シティのビジネスエリアの周辺にあるホテルを拠点としました。
宿に落ち着いたら、次はスーパーマーケットを押さえます。
スーパーはその国を最もダイレクトに感じられる場所だと思います。
フィリピン統計庁によれば、2016年の国内総生産（GDP）の伸び率は6.9％（2015年は5.9％）。GDPを需要項目でみると、その7割を占めるのは民間消費で、民間消費がフィリピンの成長を支えています。
はたして、一日いても見て回れないような、巨大なショッピングモール内のスーパーで、大きなカートに大量の商品を載せて買物をするたくさんのフィリピン人家族の姿が見られました。
さらにフィリピンらしさを感じたのは、レストランです。
日本で家族の外食といえば夫婦と子どもの核家族が中心ですが、こちらでは10～20人の三世代の親族があちこちでテーブルを囲み、大量の料理が所せましと並んでいました。
フィリピンの味として、ガイドブックで必ず紹介されているのが、ジョリビーというフィリピン発祥のファーストフード店。
モール内では各階に複数の店舗を擁し、存在感でマクドナルドを圧倒しています。
ロードサイドでも、数百メートルに1軒あるのでは？！と思うくらいに、一度見たら忘れられないユニークな蜂のキャラクターの看板が目につきました。
買って、食べて、大きな笑顔… 今から30年前、私はまだ子どもでしたが確かに消費に情熱を燃やしていたなぁ、との感慨がわき、フィリピンの人たちの姿をまぶしく感じました。
不動産の有効活用が豊かな消費につながります↓
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伊藤です。
昨年の秋、フィリピン行きの背中を押してくれるニュースがありました。
12月、日系航空会社で初めて、バニラ・エアがセブ直行便の運航開始！
例年小学生の子どもたちと時間を持て余す冬休みに、初便が出ます。
これは、いくしかない！
バニラ・エアというLCC（ローコストキャリア：効率的な運営により低価格の運賃で運航サービスを提供する航空会社）にも興味深々です。
低いコストで移動が可能となるLCCが路線開設すると、潜在的な旅客需要が掘り起こされ、地域活性化につながると報告されています。
国土交通省国土交通政策研究所の2015年の調査によれば、LCCが就航すると、
・来訪者の増加のみならず、個人客・若年層の利用者の増加など客層が変化
・客層の変化に伴い小規模宿泊施設やレンタカー利用者や、ツアーでは立ち寄らない地元の商店街・飲食店への客が増加
したそうです。（特に奄美大島では顕著とのこと。）
地域が活性化すれば、不動産価格にもよい影響が出ます。
さて、そして向かった成田空港・第3ターミナル。
このターミナルはLCC専用で、2015年4月にできました。
建物は、合理的でシンプルな作り。まだ新しくてきれいです。
機内での食事・飲み物は都度購入、映画や新聞・雑誌等のエンターテイメントが提供されないですが、親会社のANAのサービスと大きな違いを感じることはなく、快適な空の旅でした。
旅好きの鑑定士ばかりです↓
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伊藤由美子です。
今日からフィリピンの話題を綴らせていただきます。
まずは、なぜ、フィリピンに興味をもったのかのお話を。
私は幼少時から外国文化（ディズニーのプリンセスものなど…）に憧れてきました。
中高生の頃には洋画が好きになり、学校の授業では世界史が一番楽しみでした。
大学は、そんな趣味に沿う授業が多く選択できる、英語学科に進みました。
この間ずっと、私が心惹かれていた先は、ヨーロッパです。
アジアはもとより、アメリカにさえあまり興味が持てませんでした。
でも、1年間の交換留学は、帰国時期等の理由から、ヨーロッパの大学ではなくアメリカの大学を選びました。
アメリカのヨーロッパへの玄関口・ボストンで妥協、です。
このボストンでの生活から、ちょっと心境に変化が…
寮生活でアメリカ人のルームメイト達と仲良くなり、フランス人などヨーロッパからの留学生とも交流しました。
ですが、話していて波長が合い、互いに言葉にする前に考えていることがわかるのは、アジアにルーツのある人たち。
自分はアジアの中の日本人なのだなぁ、とアジアを意識するようになりました。
その当時から20年が経ち、世界の状況も日本の状況も大きく変化しています。
どちらかと言うと悩ましい方向へと…
私の異文化へ憧れる気持ちは昔と同じですが、今は以前にはない切実感が加わって、他国について知りたいと思うようになっています。
フィリピンは、不動産投資先、労働力輸出国、退職後ロングステイ先などとして注目されている国です。
人口ピラミッドはきれいな三角形（国民の平均年齢25才）で、年6％超の経済成長を続け、これから豊かになろうとしています。
日本と対照的な国として興味が湧き、東南アジアの中で日本から最も近くて、英語が公用語であることに魅力を感じました。
近いうちにフィリピンに行ってみたい… そう願うようになった私は、チャンスを待ちました。
国内の様々な土地の文化も知りたいです↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
このところ、地政学リスク（※）を強く意識させる出来事が相次いでいます。
※特定地域が抱える政治的・軍事的・社会的な緊張の高まりが、その地域や周辺の経済、あるいは世界経済全体の先行きを不透明にする不確実性
グローバル化した世界では、ある地域での出来事が、ときに世界のマーケット全体に大きな影響を及ぼします。
不動産マーケットも例外ではありません。
地政学リスクが顕在化すると、金融市場ほどの即時反応ではありませんが、不動産市場の転換につながることがあります。
また、訪日外国人観光客は世界最速のスピードで、増加を続けています。
アジアからの来日者を中心に、訪日外国人の日本国内での存在感は年々高まり、不動産の利用や投資に変化をもたらしています。
不動産の細かな部分まで見落としがないようグッと目を近付けると同時に、視点を大きく引いて他国の状況も視野に入れておく。
私たち不動産鑑定士に、そんな新たな心構えが求められていると数年前より感じてきました。
さて、知りたいとなったら現地調査、が鑑定士の基本行動！？
昨年末、今一番関心があるフィリピンへ行きました！
次回よりフィリピン現地調査報告をお届けいたします。
常に不動産市場を見つめています↓
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