不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。

【　FRAコンサルティングとの打合せ　１　】

FRAとの打合せは、友人の弁護士事務所の応接室で行いました。

打合せに先立って、テナントのスポーツ用品店と交わした賃貸借契約書・覚書、法務局で取得した登記簿謄本・建物図面のコピーをFRAに郵送しておきました。
建築時の設計図面のコピーは、今日渡すことになっていました。

不動産鑑定士は、事前にこちらが渡した資料を読み込み、また、契約当時から今に至るまでの不動産市況や経済の変動といった事情の変更について確認を済ませたそうです。

そして、私たちの契約関係について、

①第一回の賃料改定で、2/3の水準に賃料が一挙減額されたのが、問題の発端であること
②契約から今に至るまで不動産市況回復期もあったにもかかわらず、常に賃料は減額で改定がなされてきたため、市場賃料を大きく下回る状態が続き、結果、借り手にとって”借り得”となって、利益を得てきたこと
③更新自体は全て貸し手・借り手の合意ある有効なものであること

といった諸般の事情を認めました。こういった事情はしっかり考慮しなければなりません、そして、今新たに契約を結んだ場合の相場に基づく「市場賃料」により近付く「継続賃料」が評価されることになります、との説明がありました。

「市場賃料」は、何もしがらみのない者同士にとって妥当な賃料、「継続賃料」は、しがらみある者同士にとって納得感ある賃料、というものか、と私は理解しました。

 
＜次回に続く＞

家賃の減額、増額、成功実績が多くございます↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。

【　FRAコンサルティングへの相談　】

相場から大幅に低い賃料について、次の更新で何とか是正したいと願う私の状況を聞いたFRAコンサルティングは、早速、周辺の賃料相場データを調べて、連絡をくれました。

やはり、現在のうちの店舗の賃料は、新しく契約が結ばれている同じような条件の店舗の賃料（市場賃料）に比べ、明らかに低く、是非、増額交渉をしたほうがいいとのことです。

では、相場並みだと、うちの物件の賃料はいくら取れるようになるのでしょうか？　と、私は喜び勇んで質問しました。

FRAの不動産鑑定士の答えは、こうでした。

「不動産の賃貸借を今まで継続して行ってきた当事者の間での適正な賃料は、『継続賃料』と言って、『市場賃料』とは違ってきます。これは、契約当初から今まで、借り手と貸し手の間には様々な経緯や事情があるので、今の市場賃料を見据える一方、そういった経緯や事情も考えての賃料設定としなければ、衡平でない、つまり、釣り合いの取れた状態とならないからです」

継続賃料…？　何だか難しそうです。。。

ですが、増額が成功する可能性が高いのであれば、費用をかけてFRAに依頼する価値はある、と私は判断しました。

私は依頼を前提に、面談を申し入れ、継続賃料についてそのときに詳しく説明してもらうことにしました。

＜次回に続く＞

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

今回のブログシリーズでは、不動産鑑定士がお手伝いする家賃交渉の実際の流れを、増額交渉に成功したBさんのストーリーを用いてお届けいたします。

（このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。）

 
【　Bさんの状況　】

横浜市郊外在住のBと申します。

私の父は、祖父からいくつかの不動産を引き継ぎ、資産管理会社で不動産経営を行ってきました。
高齢となった父の体力の衰えが顕著となり、2年前からは私が中心となって一族の不動産管理をしています。

所有する不動産の中で、最も立地条件がいいのが、私鉄駅の目の前にある、築30年ほどの4階建て店舗・事務所ビルです。
上の階には学習塾、1階はスポーツ用品店が入居しています。

今、一番頭が痛いのが、このスポーツ用品店の賃料が、相場からかけ離れて低くなっていることです。

バブルが弾けた頃が契約の初めで、それから更新の都度、不況を理由に賃料の減額改定が重ねられ、現在では当初賃料の1/2以下の金額に。

更新は不動産業者立会いの下で父が対応してきましたが、先方は全国チェーンの会社で、本部の店舗開発部が交渉窓口です。
父はうまい交渉ができず、テナントの意向に沿う形での更新となってきたようです。

数ヶ月先に迫った更新で、初めて私が話合いの席に着くこととなり、不安を募らせていました。

そんな折、地元で弁護士事務所を開いている旧友と会う機会があり、この話をしたところ、以前、賃料訴訟で組んだ、賃料の問題に強い不動産鑑定会社があると教えてくれました。

その会社がFRAコンサルティングです。

友人を通じて連絡を入れました。

 
＜次回に続く＞

 
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こんにちは！　FRAコンサルティングの不動産鑑定士・伊藤由美子です。

前回のブログシリーズ「家賃を下げたい。Aさんのストーリー」は、借り手の方がお悩みのケースでした。

新シリーズでは、逆に、貸し手の方がお悩みを抱えていらしたケースを、同じくストーリー形式でご紹介します。

不動産収入が主たる収入源である方は、多くいらっしゃいます。
そのような方にとって、賃料の下落は死活問題です。

そうは言え、地域の相場の賃料（市場賃料）より安い賃料設定ではあるけれど、テナントの方が出て行ってしまうよりは…と現状維持に甘んじたり、先方からの強い賃料引き下げの主張に、泣く泣く応じてしまった、といったご経験はありませんか？

お一人で悩まれることなく、是非、Bさんのように外部専門家の力を活用なさって、家賃交渉に立ち向かって下さい！

家賃の増額交渉に成功なさったBさんのストーリーが次回から始まります、ご期待下さい。

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料減額交渉に成功したＡさんのストーリーの続きです。

【　オーナーとの交渉　】

「意見書」が届いてから5日後、店が休みの日、オーナーの元に出向いて話し合いをしました。

FRAの鑑定士からは、「何か意見書の内容でオーナーさんに理解してもらえないことがあれば、いつでも連絡を下さい」と言われました。

自分は逆に家賃は高いのではないかと思ってきたこと、ただそれが思い込みであってはいけないことから、専門家の客観的意見を聞くために「意見書」を取ったこと、いままで賃料の改定が曖昧になってきていたが、ここで双方納得できる形に仕切り直しがしたいこと、などを私は、話しました。

オーナー夫妻は「意見書」の内容をよく確かめてからでなくては、返事ができない、ということで、その日は終わりました。

3日後、オーナーから電話があり、「『意見書』の市場賃料について、地元の不動産業者に確認したが、相場はほぼ『意見書』と同じ見方だった。『意見書』の金額と現在の金額との中間の額で、今回の改定とすることではどうだろうか」と言われました。

私は、これを受け入れることにしました。

減額して負担が減った金額の3ヶ月分が、今回の「意見書」の料金と同じでした。
次の更新期は3年後（36ヶ月後）です。

プロの手を借りたことで、オーナーとの関係を悪くすることなく、大きなメリットが得られました！

 
＜この項終わり＞

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

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【　「意見書」の内容　】

1週間後、「意見書」が出来上がった、と連絡があったので、まず原稿をPDFファイルで送ってもらうことにしました。

「意見書」には、最初に店舗建物がある土地の面積、店舗建物面積や契約面積、日付などが示されたあと、以下のような内容が書いてありました。

●市場賃料（正常家賃）とは、
①周辺の地域相場を基礎として、
②対象建物の存する近隣の地域特性を分析のうえ、
③建物の個別性（建物グレード・築年・規模・位置等）を織込んで把握されるもの
であること

●周辺店舗の地域相場を捉えるための、最近成約した賃貸事例、現在募集中の事例との比較

●私の飲食店と、事例店舗との地域の格差についての説明
（平日夕刻の一定時間内で人通りがどの程度異なるかの調査など）

そして、事例を客観資料とし、地域の違いや建物の違いといった様々な格差を反映して、私の店の妥当な市場賃料（正常家賃）が算出されていました。

いくつか、難しいと思った言葉については、電話で説明してもらいました。

不動産鑑定士の出した賃料は、オーナーが改定希望額として出してきた金額はもとより、私が思っていた通り、現在の賃料よりも低く、私としては十分に納得がいく金額でした。

原稿の内容で、「意見書」を発行してもらいました。

＜次回に続く＞

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【　申し込みと資料の準備　】

打合せ翌日に見積り金額の連絡がありました。

妻とも相談し、「意見書」の発行を申し込むことにしました。

登記簿謄本と、建物図面はありますか、と鑑定士に聞かれましたが、どちらも持っていません。

いずれも、インターネットを利用した「登記情報提供サービス」を利用すれば手数料は数百円で、FRAがその取得を代行してくれるということなので、お願いしました。

「意見書」の発行は、1週間後になるとのことです。

＜次回に続く＞

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【　FRAコンサルティングとの打合せ　】

打合せ当日、私は店舗の賃貸借契約書を準備して、鑑定士の到着を待ちました。

店に着いた鑑定士に、店舗内を見てもらいました。
店舗の外観や近隣の様子については、鑑定士は既に地図を片手に見て回ってきたそうです。

そして、契約書を確認した鑑定士から、オーナー側の姿勢や私の希望について、質問がありました。

私は、地元の人間関係もあるのでなるべく穏便にオーナーと話し合いで着地点を見い出したいこと、オーナーも聞く耳は持っていると思うこと、訴訟のように事を荒立てるのは極力避けたいこと、を話しました。

すると鑑定士は、今の相場の賃料（市場賃料）についての客観意見という形の「意見書」を作成し、これを根拠としてオーナーと話し合ってみるのはどうかと言います。

時間も費用も一番抑えられるとのことなので、この「意見書」の見積りを出してもらうことにしました。

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【　FRAコンサルティングへの相談　】

FRAコンサルティングに電話をかけ、元々高い気がする家賃について値上げの申し入れを受けて困っていることを話しました。

電話を受けた不動産鑑定士から、「1日お時間を下さい。Aさんのお店の周辺の賃料相場を調べ、こちらからご連絡します」と言われました。

翌日、FRAからの回答は、「Aさんのおっしゃる通り、オーナーさんの言う賃料は、高すぎます。減額交渉の余地は十分にあると思います。具体的な対応策についてお話できればと思いますが、いかがですか」とのことでした。

ちょうど他の案件の調査が同じ沿線であるそうなので、3日後、鑑定士に店に来てもらうことにしました。

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（このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。）

 
【　Aさんの状況　】

私は、23区西部の某商店街にて小さな洋食店を経営しているＡです。

かれこれ30年ほど同じ場所で営業しており、固定客もついていて、経営は順調です。
店舗は同じ商店街で、物販店を経営する、同世代のオーナーからずっと賃借してきました。

オーナーはたまにゴルフも一緒にする地元の仲間でした。

契約当時から賃料はほとんど変わっておらず、景気の低迷からすれば高い家賃なのではないかと思ってきましたが、お互いに遠慮もあり、契約更新も口頭確認程度で、今に至ってきました。

ところが、少し前にそのオーナーが体調を崩して入院、そのまま回復することなく亡くなってしまいました。

奥さんは既になく、娘さんが新しいオーナーとなったと連絡がありました。

ほどなく迎えた契約の更新期、娘さんとその旦那さんが店にやってきて、長らく賃料を上げないできたので、今回の更新では賃料を上げさせてほしい、と言ってきたのです。

そもそも高いのではないかと思っていた賃料、増額は到底受け入れられない！というのが私の思いです。

改めて具体的に話し合う、ということで、その日は終わりましたが、不動産について詳しくない私は、話し合いでうまく新オーナーに反論する自信がなく困ってしまいました。

付き合いのある不動産屋さんもおらず、どこかにこういった時に頼れる専門家はいないものかとインターネットで検索しました。

そこで、FRAコンサルティングを知り、相談してみることにしたのです。

＜次回に続く＞

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