平成27年2月の第２回目立会（一筆地の境界確認立会）の結果を基に、地籍調査の成果となる地籍簿・地籍図の作成が世田谷区によって進められていきます。

 
私たちマンション所有者（土地共有者）の側では、6月に管理組合の定期総会が開催され、地籍調査が議案に上がりました。

区のご担当者が総会にお越し下さり、いまだ地籍調査について疑問に思うところのある所有者に丁寧な説明をして下さいました。

そしてこの場で地籍調査による私たちの共有地の筆界案についての合意方法としては、原則である全所有者それぞれが筆界案を確認（＝署名・押印）して最終合意に至る方法を取ることを確認しました。

マンションではこのような全員合意よりも、総会の場でどなたか（必ずしも管理組合理事長には限定されない）に地籍調査の立会と承認を委任する旨の決を採って、代表合意とすることが多いのだそうです。

代表合意には、管理規約に財産処分に関する内容があるかどうかがポイントとのこと。

さて9月、いよいよ筆界案と合意書の用紙が所有者へと送付されました。

 
この合意書（筆界案返答書）が揃わないときには、筆界未定となってしまいます！

返送期限は2週間少々先に設定されていましたが…　あいにく期限内に私たちのマンション所有者すべてからの返答は集まらなかったそうです。

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前回ブログで取り上げた第２回目立会（一筆地の境界確認立会）で、世田谷区が調査測量した境界位置と土地面積がマンション所有者（土地共有者）へに示されました。

この提示への所有者の反応は…

まず、境界位置についての疑問はほとんど出ませんでした。

一方、測量による土地面積には戸惑いの声が多く上がりました。

土地面積は、

①建築当時の測量面積　＜　②現時点の測量面積＝今後の登記面積　＜　③現時点の登記面積

と判明。

この結果に、少なからぬ所有者の方が、いま登記簿に載っていて課税基礎ともなっている面積（③）と、地籍調査の結果による面積（②）に差（約0.62％減少）が生じることに納得できない、面積が減ると資産価値が減少するのではないかと、困惑していました。

マンションの管理組合理事の方々と私は、状況分析をご一緒しました。

面積に差が生じる理由は、以前のブログ、地籍調査におけるハードル　その①　～「面積のズレ」が必ず生じます　に書いた事情によると理解できます。

 
マンション資産価値への影響については、私は以下のような個人的意見を申し上げました。

（１）現在の資産価値に影響はない

地籍調査の結果が登記簿に反映された前後で、それぞれの区分所有建物についての資産価値の変動は起こらない。なぜならば、マンション一戸の売買時に考慮されるのは個別のユニット面積等が中心で、ごく僅かの共有敷地面積の変動が価格形成に影響することはない。
（そもそも物件の現実の状況については登記内容変更の前後で全く同じ。）

 
（２）将来の資産価値についての影響もほぼない

将来の建替え時には、共有敷地面積は価値要素となるが、将来時点の価値については土地相場の変動やその時点での法規制の状態が大きく影響し、僅少な敷地面積変動は土地相場・法規制の変動と同様、将来不確定要素の範囲と解釈できる。
（今回の地籍調査に伴う測量がなくとも、将来、建替えのための測量がなされ、その時点で測量方法の進歩等によって過去資料にある面積との違いが生じる。）

（３）資産維持コスト（＝固定資産税）についての影響もほぼない

今回登記簿上の敷地面積が減ることで、他の条件が同じであれば、固定資産税の金額はマイナス方向へ動く。しかし他の条件は変動する、すなわち土地の評価は3年に1度の見直しがなされる。課される税金の額への影響は、ごく僅かな敷地持分面積の変動よりも、評価の変動のほうがおそらく大きい。よって、個人が受け取る納税通知の金額の段階で、地籍調査による測量で減税になったと実感することはまずないものと思われる。

 
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第２回目立会（一筆地の境界確認立会）では、測量作業の結果（土地境界の位置や測量数値）について市区町村より説明があり、所有者が現地を確認します。

 
この立会は大切です。立会拒否状態が続くと、最後には筆界未定に至ってしまいます。

 
原則は「指定日時に所有者が現地で立会い確認」ですが、日時の調整、代理人による立会い（委任状が必要）、さらには図面・写真送付による確認、とすることも市区町村との相談により可能です。

ですから立会について、都合が合わず無理だ…と思われても、どうぞ通知を放置するのではなく、まずは応答なさって下さい！

ご自身の所有地の境界が決まらないということは、四方を道路に囲まれた土地でない限り、隣人が所有する土地についても境界が決まらないこととなり、その方の資産に悪影響を及ぼすこととなってしまいます。

私たちのマンションの立会は、月曜日の夕方という日時設定で、集まったのは区分所有者の概ね半数というところでした。

 
まず、区のご担当者とともに一同で土地の境界位置を確認して回り、その後ご担当者から測量による土地面積が示され、最後に質疑の時間が入りました。

 
立会の開始から終了までは1時間強でした。

 
同じ工区内には近畿や北陸から立会に来られた方もいらしたそうです。

なお、立会にかかる交通費は、土地所有者負担です。

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説明会に続いて行われる第１回目立会（境界等の事前調査立会）は、測量に入る前に区が民間の資料を収集するための現地立会いです。

境界位置認識についての聴取や、隣地所有者同士での「民-民」境界取り決めに関する書類・建物建築時の図面等の収集を行い、測量の参考情報とするそうです。

（なお、自治体によっては、公的資料のみで測量を進めるところもあるとのこと。）

地籍調査対象地上の我が家はマンションで、第１回目立会は、マンションの管理会社と管理組合により対応がなされました。個々の区分所有者の出番はありませんでした。

市区町村による測量作業は、以下の手順で進みます。

（先月のブログ、地籍調査におけるハードル　その①　～「面積のズレ」が必ず生じます　に書いた内容を再掲します。）

＜観測値を求める＞

地籍調査の工区を面的に観測し、全体の面積を求めます。

これには「座標」が用いられます。
「座標」とは、緯度および経度に関連した位置情報で、GPS衛星を利用した高精度の測量技術により求められます。「座標」を土地の各境界点に設定することで、地球規模で位置の特定が可能となります。

 
＜計測値を求める＞

土地所有者立会いで確定された境界に基づき、不動産登記簿に登記されている土地ひと筆ごとに、最新の測量技術で計測を行い、一筆ごとの面積を求めます。

 
＜観測値と計測値を調整し、面積を決める＞

面的に工区を観測した値に対して、筆ごとの計測値を積み上げた工区全体の値には、どうしてもズレが生じます。このズレを工区内の筆それぞれに割り振る調整を行って、地籍調査による面積を決めます。

 
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地籍調査の開始にあたり、世田谷区主催の説明会が、平日の夜に2回・休日の午前に1回（すべて同一内容）開催されました。

対象区域の土地の所有者および居住者全員に開催のお知らせが配付され…　ていたようなのですが、実は、私は案内書を全く気に留めないでおりました(>_<)

あとになって、世田谷区の地籍調査ご担当・Sさんの前で「お知らせを見た記憶がないのですが…」と小さな声にて呟いたところ、Sさんは「区は都市計画変更や道路整備など色々な説明会の案内をしていますから、このご案内もご自身とは直接関係ないと思ってしまわれる方が多いのですよ」と慰めてくださいました。。。

そうこうあって説明会への参加率は高くないのが現状のようですが、もし皆さまにご案内が来た場合は、万難を排して参加なさることをお薦めします。

はじめに専門の方からの説明を聞き、疑問点について質問できれば、地籍調査の各ステップへの対応がスムーズになると思います。

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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願いいたします。

地籍調査のブログシリーズを、またお届けしてまいります。

昨年の8回のブログでは、地籍調査とは何か、そのメリットとリスク、進捗状況など”地籍調査の概要”についてご説明しました。
今回からは”地籍調査の実体験”をお話したいと思います。

開始から終了まで丸3年（平成26年夏～平成29年夏）を要した地籍調査は、以下のように進みました。

 
【平成２６年】

「地籍調査説明会」（7月）★
↓
「第１回目立会」（9月）★
↓
「測量作業」

 
【平成２７年】

↓
「第２回目立会」（2月）★
↓
「地籍簿・地籍図作成」
↓
「筆界案返答書の送付」（9月）★
↓
「地籍簿・地籍図の閲覧」（11月）★

 
【平成２８年】

↓
「東京都・国の認証、承認を得る」

 
【平成２９年】

↓
「地籍調査の成果の登記」
↓
「地籍調査事業終了の通知」（8月）★

 
土地所有者が直接関係する項目に★のマークを付けています。

次回より各場面について、世田谷区の担当部局へのヒアリング内容を交えつつ順を追ってお話します。

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こんな言葉があるそうです・・・「寝た子をおこす、地籍調査」

重ねて申し上げますが、地籍調査は社会的意義ある事業です。

個人の立場から地籍調査をみると、通常は個人の手間と費用によって行わなければならない隣地との境界確認や土地実測が、公による人的・費用的なサポートを受けて実現する、というのはメリットです。

その一方で「寝た子をおこす、地籍調査」が示唆するリスクはというと…

これまで様子見していた隣地との境界争いに向き合わざるをえなくなった末に決着がつかない、自身や隣人が測量結果の面積に納得できない、隣地所有者の境界確認立会が得られない、といった問題が地籍調査の過程で発生し、この解決がかなわず、最終的に「筆界未定」の扱いとなってしまうことです。

 
土地の境界が定まっていないと、不動産の利用や処分に不利益が生じます。

 
・相続・贈与・売買のために分筆登記したくても、原則として出来ない。

・後日、境界を決めようとするときは、隣地所有者の承諾取り付けや手続き費用の負担が生じる。

・抵当権の設定が難しい。

 
このような状況から、筆界未定地は売却したくてもなかなか買い手がつかなくなり、資産価値の低下が避け難くなります。

個人がデメリットを被るだけでなく、筆界未定地となった土地を公共事業用地とする際に事業期間やコストに負の影響が生じてしまった事例も、各地で見られています。

 
筆界未定の回避には、土地所有者お一人お一人が実際に地籍調査の連絡を受ける前に、地籍調査を知り理解を深め、地域として地籍調査実施に前向きな機運が広がっているという状態が一助となるかと思います。

 
国土交通省は、地籍調査webサイト　という情報サイトを立ち上げています。

サイト内の「まんが地籍調査」　は、地籍調査の全体像をまず掴むためにおススメです。

当ブログシリーズと併せて、是非上記サイトもご覧になってみて下さい！

 
評価時は現地調査と役所資料で境界の確認に努めております　↓

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地籍調査では、市区町村等によって測量が行われます。

世田谷区地籍調査ご担当のSさんのお話を総合し、この測量作業について以下整理してみます。

 
＜観測値を求める＞

地籍調査の工区を面的に観測し、全体の面積を求めます。
これには「座標」が用いられます。
「座標」とは、緯度および経度に関連した位置情報で、GPS衛星を利用した高精度の測量技術により求められます。「座標」を土地の各境界点に設定することで、地球規模で位置の特定が可能となります。

＜計測値を求める＞

土地所有者立会いで確定された境界に基づき、不動産登記簿に登記されている土地ひと筆ごとに、最新の測量技術で計測を行い、一筆ごとの面積を求めます。

 
＜観測値と計測値を調整し、面積を決める＞

面的に工区を観測した値に対して、筆ごとの計測値を積み上げた工区全体の値には、どうしてもズレが生じます。このズレを工区内の筆それぞれに割り振る調整を行って、地籍調査による面積を決めます。

 
測量の精度区分には段階があり、都市部ではミリ単位の一番厳しい設定となっています。

以上の測量手順を踏まえますと…　土地所有者がこれまで登記簿面積あるいは実測面積として認識していた面積と、地籍調査によって求められた面積とが一致することはまずない、程度の差はあれ必ず数値にズレが生じる、という結論になります。

 
地価の高い都市部では、資産価値を左右する主たる要因である土地面積には敏感になるのが当然です。

しかし、計測手法によって生じる「面積のズレ」の受け入れを拒みハードルの前で立ち止まる所有者が出てこられると、次回にお話する地籍調査最大の問題「筆界未定」へとつながっていく可能性があります。

 
冷静な理解と判断が必要です。

 
Sさんによれば、調査結果の面積提示当初、製作年の新しい地積測量図をお持ちの所有者の方からは、ズレに納得がいかない…との疑問が多く出るそうです。

 
そこで「作成当時には正しい図面です」とお伝えした上で、上記内容を丁寧に説明し、土地所有者の方のご理解へとつなげていらっしゃるとのことでした。

 
鑑定評価では面積把握に細心の注意を払っております　↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

前回まで5回のブログで、地籍調査の制度や状況を概観してまいりました。

今回からは、都市部（東京・世田谷）の地籍調査の実際を、お伝えしたいと思います。

 
東京の都市部では10.3％しか進捗していない地籍調査。

（2016年度末時点・国土交通省調査）

世田谷区で地籍調査実施済み・実施中の地域は、左図の赤く色付けされた地域です。

（2017年度4月時点・同省調査、図は同省HPより)

 
先日、世田谷区役所にて地籍調査を担う道路・交通政策部の方とお話する機会をいただきました。

お時間を取って下さったSさんは、私の自宅周辺の工区のご担当者でした。

 
Sさんの根気強いお取り組みのお陰様で、「筆界未定※」になるという地籍調査が実施で生じる最大のリスクが工区全体についてクリアされました。

※「筆界未定」については、追って別のブログ項目を設けて詳述いたします。

 
Sさんに伺った世田谷区の地籍調査事業の概要は以下のとおりです。

・現在3工区が実施中。これを専任・兼任含めて5名の職員の方で担当している。

・平成16年度に若林5丁目地区に着手し事業スタート。平成28年度末で調査対象区域の2.7％が完了となる予定。

・地籍調査実施地域は、区役所周辺、外環道周辺で選定されたというわけではない。若林5丁目地区の隣接地へと広げる一方、若林エリアと地域性が違うところとして大蔵エリアが設定されたと聞いている。

 
次回からは、地籍調査の実施で私たちの前に立ちはだかる二つのハードル、「面積のズレ」「筆界未定」　の話へと進めてまいります。

東京西部の不動産についても迅速な鑑定評価をいたします　↓

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