土地（宅地、農地、林地など）
不動産鑑定士・降矢等です。
前回ブログに続き、特別な状況にあった「道路」の事例をご紹介します。
東京都社会福祉協議会ご依頼の、墨田区北部の小規模住宅が密集する地域での評価案件です。
道路について、図面（道路概念図等）では問題なく、現地で問題がわかったケースでした。
図面を確認した段階では、対象土地は西側で幅員1.8～2ｍほどの私道（建築基準法第42条2項道路）に接しており、その私道の終端は、北側隣接地との筆界（公図上の地境）までだと把握しました。
しかし現地に行ってみると、対象地の北西端にあたる私道終端が不分明（北側隣接地との境を明確にすることが困難）で、対象地の接道状況を確定することができません。
この特殊事情を、鑑定評価では「正常化費用」として考慮することにしました。
私道の北端（隣接地との地境）の確定には、土地家屋調査士(登記を要しないとすれば測量士でも可）に調査を依頼することになります。
この調査にあたり支払わなくてはならない費用について見積りを取得し算定。
この算定額を正常化費用（＝本件の市場性減退の相当額）として道路に問題のない場合の土地価格より控除することで、鑑定評価額を導出しました。
なお、上記の建築基準法第42条2項道路とは、幅員4ｍ未満（原則として現況幅員1.8ｍ以上）の狭い道で、建築基準法が施行された昭和25年時点で現に存在する道、または都市計画区域等に指定された際にすでに存在する道です。
公道と私道のいずれの場合もあり、道路中心線から2ｍ（原則として）が道路とみなされます。
不動産市場の状況を的確にとらえ、鑑定評価に反映しております↓
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ＦＲＡの降矢です。
本日より「土地面積」から「道路」へと話題を移します。
原則として、建築基準法上の道路に接していない土地には建物を建てることができません。
利便性や環境に優れた土地でも、建物が建てられなくては宝の持ち腐れです。
建築不可の土地の価値は非常に低い評価とならざるをえなくなります。
それゆえ土地が接する道路、特にその性質の把握に、常に注意を払っています。
つい先日も、建物の再建築ができるかどうかを見極める道路調査を行いました。
評価対象の土地が接面する幅員約3.8～4.0ｍの舗装された道は、現地では特段問題のない道路と見受けられました。
ところが役所で確認したところ、この道は建築基準法上の道路と認められていない私道との由。
建築基準法の第43条1項に、
「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」
と定められていますが、この規定の”ただし～”の認定を受けて、現在の建物が建てられた経緯があったのです。
こういった場合に土地が接している道は「43条但書道路」とよばれます。
一度許可が下りて建物が建ったからといって、43条但書道路が建築基準法上の道路と見なされるわけではないため、建築（再築）可否について所管の建築審査課に確認に行きました。
得られた回答は、
『まず道路調査を行う必要があり、その結果として建築基準法上の道路と判定されれば建築可能となるが、そうでない場合は再認定（平成11年より許可制度となる）の手続きに移り、但書許可が得られれば建築は可能、当該許可が下りない場合は再築できないことになる。当地域の現状から判断して再築可能となる蓋然性は高いが、いずれにしても道路調査を行わなければ何とも言えない』
というものでした。
この状況を踏まえた評価額を求める必要があります。
本件は、法43条但書道路であっても建築（再築）できる蓋然性は高いと推知されます。
ただ、現段階では建築基準法上の道路とは言えないことから、需要者の敬遠を招き、市場性の減退は否めません。
そこで、建築基準法上の道路に接している場合との比較で10％程度の市場性減価を施すのが適当と判断し、鑑定評価額を決定しました。
新築・再築が可能かどうかの調査をいたします↓
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降矢等です。
ご所有地が前回ブログでご紹介した「縄伸び」「縄縮み」の状態にある場合は、土地家屋調査士に依頼し、土地地積更正登記をすることで、是正されます。
手順は以下のとおりです。
まず、所有地に隣接する土地所有者や道路管理者の立会いのもとで境界を確定して境界標を設置、土地の測量を行います。
そして、境界確認書面と地積測量図を添えて法務局に申請することで、土地登記簿の地積が改められ、実測面積＝登記面積 となります。
このときの登記原因は「錯誤」（間違い、認識と客観的事実との不一致）です。
なお、地積更正登記について申請義務の定めはありません。
「縄伸び」「縄縮み」と思われる土地の正確な面積が知りたい、しかし更正登記は考えていない、という場合には、土地家屋調査士ではなく測量士に測量依頼をするとの対応を取ることもできます。
地積更正登記をするか否かや、「縄伸び」「縄縮み」の鑑定評価への反映は、ケースバイケースの判断となりますので、お悩みやご心配のある方は一度お話をお聞かせ下さい。
「縄伸び」「縄縮み」の物件を多く扱ってまいりました↓
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前回に続き、代表の降矢です。
地籍調査について回を重ねたブログからもご理解いただけるかと思いますが、土地の「境界」は不動産に関しての基本中の基本といえる確認事項です。
「境界」と同じように重要な基本の確認事項には、「土地面積」や「道路」があります。
「境界」についてのトラブルは皆さまもイメージをお持ちでしょう。
鑑定の現場では、「土地面積」や「道路」にもエピソードが色々です。
いくつかお話していきたいと思います。
まず「土地面積」について。
「縄伸び」「縄縮み」と呼ばれるケースが確認されることがあります。
●縄伸び… 実測（とされる）面積 ＞ 登記面積
●縄縮み… 実測（とされる）面積 ＜ 登記面積 となっている状態を言います。
評価数量としては、現況測量図などの資料に基づく実測面積を採用する場合が多いです。
ただ、測量図も作成年代等によっては当時の技術的限界から精度に劣る場合があり、また実測面積と登記面積の差が僅少であったり、ご依頼者からのご希望があった場合などには、登記面積採用の判断をすることもあります。
たとえば、以下です。
「登記面積は188.40㎡であるが、入手した分割求積図の地積は205.53㎡となっている。作成日等の記載がないことから本件では求積図面積は参考にとどめ登記面積を採用する。ただし、縄伸びが生じている可能性は否定できない」
何千件にも及ぶこれまでの土地評価経験より得た感覚では、宅地や田畑・原野には、縄伸びや縄縮みがあった場合でもその幅は0.9～1.2倍といったところでしょうか、伸び縮みの程度はそれほど大きくなりません。
しかしこれが山林になると、大幅な縄伸びが珍しくありません。2倍以上とみられる縄伸びも何度かありました。
次回は「縄伸び」「縄縮み」を是正する方法をお伝えします。
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代表鑑定士の降矢等です。今年に入って初めてのブログ記事執筆になります。
例年通り、年頭は地価公示ほか公的評価に全力投球しておりました。
さて、先日まで伊藤が世田谷区の事例を盛り込みつつ地籍調査についてお伝えをしてまいりましたが、弊社のある墨田区での地籍調査は、世田谷区とは違う運営がなされています。
実は「地籍調査」は、「街区調査」と「一筆地調査」から成り立っています。
「街区調査」とは民有地と官有地の境界の調査、すなわち私たちの所有地と道路等との官民の境界を明らかにしていくものです。
「一筆地調査」は、土地について一筆ごとに所有者・面積・地目・地番・境界を調査し、民有地間を含む筆界を確定していく作業です。
世田谷では「街区調査」と「一筆地調査」が一連の流れとして行われていますが、墨田ではまず区内全域について「街区調査」を先行させ、その完了後に「一筆地調査」に入ります。
現在この街区調査の達成率は、墨田区の担当部局によると6～7割との由です。
いまから数年前、弊社のある錦糸一丁目8番街区でも「街区調査」がありました。
調査担当の方の明治時代にまで遡ったという調査によれば、弊社のあるビルが建つ土地と前面道路との正確な境界は、現状境界と見える場所より、5cm～15cmほど私ども民間の側に後退した地点にある、とのこと。
ビルの建替え等の段階で、官民境界を区と協議することになりそうです。
墨田区その他の自治体でこのような2段階の運営が行われているのは、都市部で滞っている地籍調査の進捗（参考：地籍調査とは その③ ～都市部での地籍調査 ）を、取り組みやすい官と民の境界を先に固めていくことで、スピードアップするためです。
国土交通省 地籍調査Webサイト ～都市部官民境界基本調査 に「街区調査」の先行実施についての詳しい説明があります。こちらもご覧下さい。
物件の境界確認には常に細心の注意であたります↓
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都市部での地籍調査には、特有の難しさがあります。
◆都市部で地籍調査が進まない理由◆
① 調査に費用や時間がより多く必要
都市部では他の地域と比べ、一筆ごとの土地が細かく分割されており、小さな土地が数多く存在しています。
また、土地に関する権利関係が複雑な場合が多く、境界の確認に困難を伴う場合が多くみられます。
さらに都市部では土地の売買等に伴った所有権等の異動も多く、この結果、都市部は他の地域に比べ、調査の実施には多くの費用と期間が必要になっています。
② 土地の資産価値が高く境界確認に時間を要する
都市部では土地の資産価値が高いこともあり、土地の所有者等の権利意識が強く、境界の確認に非常に多くの時間を要しています。
③ 住民の立会等の調査への協力が得られない場合が多い
都市部の住民には、トラブルにつながらないよう隣人との接触をできるだけ避けたいとの意識が強くみられます。
このため特に民有地間の境界に関する調査について、現地での立会い等の調査への協力を得られない場合が多く見られます。
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社会的意義の大きい地籍調査ですが、進捗ははかばかしくありません。
1951年の調査開始から65年超を経て、国全体の進捗率は52％にとどまっています。
特に、山村部(林地)は45％、都市部(人口集中地区)は24％の進捗で、取り組みの遅れが目立ちます。
（2016年度末時点）
地籍調査が進まない理由については、国土交通省が詳しい分析を行っています。
その内容に基づき、山村部と都市部に分けて見ていきたいと思います。
（参考： 国土交通省 地籍調査Webサイト ～地籍調査が進まない要因）
◆山村部で地籍調査が進まない理由◆
① 登記所の図面の精度が悪い
山村部では、登記所に備え付けられている図面が精度上問題のある昔の図面を基にしている場合が多く、現状と大きく異なっているなど、地籍調査を実施する場合の基礎資料として使用することが難しい場合が多くあります。
② 調査の優先度が高くならない
山村部は、他の地域と比べれば土地取引等が少ないにも関わらず、地籍調査を実施するためには一定の費用と手間がかかることから、山村部を優先的に調査を実施しようという市町村内の気運が高まりづらい状況です。
③ 調査が困難な地域が存在
山村部には、急傾斜地など危険な箇所や、山奥で容易にはたどり着けない箇所などもあり、測量や調査を実施することが困難な地域が存在します。
④ 土地所有者等の高齢化等の進行
山村部では、土地所有者等の高齢化や不在村化が他の地域と比べて著しく進行しており、またこれに合わせて山林の荒廃も進んでいることから、土地の境界の確認に必要な人証や物証が失われつつあります。
このため、地籍調査を円滑に実施することが困難になってきています。
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地籍調査は、「一筆ごとの土地について、その所有者、地番及び地目を調査し、境界及び面積に関する測量を行い、その結果を地籍図及び地籍簿に取りまとめる事業」です。
国土調査法という法律にもとづき、市区町村などが調査主体となって行われます。
国土調査全体での地籍調査の位置付けは、下記のとおりです。
国土調査─┬─ 地籍調査 ・・・土地の各筆ごとの境界、面積、
│ │ 所有者、地目及び地番の調査
│ ├ 基準点測量
│ ├ 地籍調査
│ └ 公共事業等確定測量の国土調査に準ずる指定
│
├─ 土地分類調査 ・・・土地の利用状況、
│ │ 自然的要素及び生産力の調査
│ ├ 土地分類調査
│ ├ 土地分類調査（細部調査）
│ └ 土地保全基本調査
│
└─水調査 ・・・水文、水利等の調査
├ 水基本調査（地下水調査）
└ 水系調査
市区町村が地籍調査を実施する場合、その事業費は国が1/2、都道府県と市町村がそれぞれ1/4ずつ負担するのが原則です。住民の個人負担はありません。
地籍調査が実施されて土地境界や面積が明確になると、公共事業や民間取引・事業が円滑になります。
土地に関係する課税が適正化され、万一の災害発生時には復旧が迅速にできます。
通常、土地取引等の際に古い登記簿面積の資料しか手元にない場合、正確な面積を知るには、取引当事者が、測量にかかる費用を自己負担して土地の実測や隣地との境界確認を行わなければなりません。
地籍調査では、測量費用が公負担です。また、隣地との境界確認を第三者たる行政に取り仕切ってもらえます。
公的評価の実績豊富です ↓
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地籍調査について第2回目のブログです。
前回ブログで、「それぞれの土地の面積と境界をはっきりさせて、正確な地図をつくること」
が、地籍調査のゴールだとお話しました。
これも前回触れましたが、地籍調査が終わると、登記所に結果が送られ、不動産登記簿が書き改められて地籍図という図面が備え付けられます。
なぜ 地籍図＝正確な地図、をつくらなければならないかと言うと…
実は、地籍調査が未了の地域（全国の約50％）では、その多くで明治時代の地租改正当時の情報に基づいて作成された不動産登記簿や地図が今に至るまで使われ続けています。
そのため登記簿記載の土地面積が正しくなかったり、図面に記載されている土地の位置や形が現実と異なる場合があるのです。
皆さまは、登記所にある土地の登記簿や、土地の位置や形状を示す図面を見たことがおありですか？
少し古いデータとなりますが、国土交通省が2009年に全国の満20歳以上の本人もしくは配偶者が土地を所有している人・1,008人のアンケート回答を取りまとめた結果では、「見たことがある」と答えた方は6割弱（58.5％）でした。
さらに、同じアンケートで、「登記所にある土地登記簿・地図のおよそ半分は明治時代の古い情報に基づいていると知っている」と答えた方は、わずか2割強（22.5％）にとどまりました。
日常の暮らしでは気付きにくいですが、登記された情報が不正確であることは、土地取引の際にトラブルが起きたり、官民の事業が滞ったり、災害が起きたときに原状回復が難しくなったり、と、様々な不都合につながっていきます。
こういった不都合の解消が、地籍調査の目的です。
2018年に弊社は開業20年を迎えます ↓
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
収穫の秋、皆さまいかがお過ごしでしょうか。
実りをもたらす都市の農地を守る制度に、1992年に導入された「生産緑地制度」があります。
生産緑地地区に指定されると、土地を農地として管理する義務が生じ、建築行為などが制限されます。
そのかわりに固定資産税は農地並みとなり、相続税の納税猶予制度も適用されます。
指定から30年が経過した場合には、所有者は市町村長に土地の買取りを申し出ることができます。
国土交通省によれば、2015年3月時点の東京都内の生産緑地面積は、3296.4ha。
23区内の面積トップ３は、①練馬区 189.4ha ②世田谷区 95.4ha ③江戸川区 63.9ha です。
（ちなみに墨田区を含め都心周辺の12区には生産緑地はありません。）
都市農地は農作物の供給地となるのみならず、農業体験や食育の場、災害時の避難場所、ヒートアイランド現象を緩和し大雨の際に貯水する場、心和ませる緑地空間といった、様々な役割を担っています。
制度導入の最初に指定を受けた生産緑地が指定から30年を迎えるのは5年後の2022年です。
その時点で農業継続をあきらめて宅地転用するケースが多く出た場合には、緑が失われ、宅地の大量供給で住宅価格が急落するのではないか、と心配されています。
2017年4月に生産緑地法が改正され、買取り申し出時期の10年延期が可能となり、建築制限も緩和されました。
農林水産省・国土交通省は、さらなる転用抑制策として、生産緑地の賃借を後押しする法案を成立させようとしているようです。
今後の動きが気になります。
私の自宅周辺にも都市農地があり、過去10年近く、子どもたちの園・学校での農業体験の日には採れたての大根、小松菜、さといも、じゃがいも等を美味しく味わってきました。
つい先日も、下の息子がさつまいもを持ち帰り、焼きいもとレモン煮にしたところです。
都市農家の皆さま、いつもありがとうございます(*^_^*)
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