不動産鑑定士・降矢等です。

10月1日より、江東区の『マンション等の建設に関する条例』が一部改正となりました。

江東区はファミリー向け住戸を「バルコニーやパイプスペース等を除く専用面積が40㎡以上の住戸」と定義しています。

このファミリー住戸を151戸以上含む大規模マンションの建設にあたり、事業者は、

・90㎡以上の住戸をファミリー住戸数の10％以上設置
・25㎡以上40㎡未満の住戸をファミリー住戸数の20％以上設置

することが必要となります。

 
また、

・生活利便施設または地域貢献施設（店舗、医療施設、子育て等支援施設など）の設置
・緊急車両等を停留させるための自動車駐車場の設置
・障害者用自動車駐車場の設置
・バリアフリー住戸の設置

も定められました。

 
(改正の詳細については、江東区「マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き」の22ページ～24ページをご覧ください。)

 
江東区にとって、ファミリー世帯の流入にともなう小・中学校等の公共施設整備は負担となってきました。

この状況を背景にファミリー世帯の抑制につなげる条例改正ですが、江東区の意図するところは、単純な人口抑制というのではなく、単身者やファミリー世帯の親世代を呼び込むことで、世代の偏りを和らげて住環境をより良好なものとしていくことにある由です。

 
江東区は、過去（2004年）、「マンション建設計画の調整に関する条例」を4年間の時限立法として制定し、学校が不足する地区を受入困難地区に指定して、大規模マンションの建設をを抑制しました。

前記条例が施行されて失効するまで、江東区の人口増のペースは一時的に鈍化。

今回の改正も今後の人口動態に影響を及ぼしてくるものと考えられます。

2020年東京オリンピックがもたらすインパクトともども、注視していきたいと思います。
最新の江東区不動産市況につきましては、お電話（０３-３６２６-５１６０）でお気軽にお問い合わせください。

異文化に触れる旅が大好きな、不動産鑑定士・伊藤由美子です。

振り返れば、先月は旅につながる話題のブログが多くなりました。

次回ブログよりしばらく降矢に執筆のバトンをわたすその前に、都内にいながら外国暮らし気分になれるスポットをご紹介したいと思います。

「サクラホテル」のカフェです。

サクラホテルは、神保町、幡ヶ谷、池袋、日暮里にあり、外国人ゲストを主たるターゲットとするリーズナブルな価格設定のホテルです。

神保町と池袋のホテルには、個室だけでなくドミトリータイプのシェアルームも備わっています。

サクラホテル併設のカフェはホテルのラウンジを兼ねており、宿泊ゲストに世界のドリンクと食事の提供をしています。

このサクラカフェ、宿泊ゲストではなくても利用することができるのです。

もともとサクラホテルは「世界中の人びとが出会い、お互いに理解し合う場を作りたい」をモットーに始まったとのことですから、そのカフェの雰囲気はフレンドリーで、インターナショナル。そして、とてもカジュアルです。

いずれも大通りではない裏道沿いの比較的静かなロケーション　…旅の途中の外国の方と同じ空間に身を置き、アフリカやアジアの見慣れないお料理を口にすると、海を渡ったような気がしてきます。

他にはない価値の提供で不動産を活かす。そんな視点からも、興味深いサクラホテルとサクラカフェです。

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伊藤です。

前回ブログで、「平成29年 京都観光総合調査」を取り上げましたが、今日は東京都の「平成29年 国別外国人旅行者行動特性調査」をご紹介します。

こちらは、東京を訪れた１万3045人の外国人に行ったアンケートの回答を基にした、東京都の観光振興にむけての基礎資料となる調査です。
 
 
私が一番気になったのは 「外国人旅行者はどこにいるのか」 でしたが、その答えは・・・

出典：東京都「平成29年 国別外国人旅行者行動特性調査　結果概要」（PDF：598KB）

「平成29年 国別外国人行動特性調査報告書」 （PDF：1.9MB）　　より

１位　新宿・大久保
２位　銀座
３位　浅草
４位　渋谷
５位　秋葉原

なのですね。

新宿・大久保がトップ、というのはちょっと意外だったのですが、アンケート回答者数が多かったアジア地域からの旅行者の間で新宿・大久保と答えた方が多数を占めたようです。

なお、欧米地域からの旅行者には、渋谷が1位となっていました。

渋谷駅周辺では、現在100年に一度といわれる大規模開発が行われています。

2017年4月にオープンした「渋谷キャスト」、この秋開業予定の「渋谷ストリーム」（グーグルの移転先として話題です）ほか、2022年ごろまで大型プロジェクトが続きます。
 
 

工事中の今は渋谷エリア内の行き来が不便で回遊が難しいですが、開発が進展してますます魅力的な街となっていけば、外国人旅行者の訪問場所として順位を上げてくるかもしれませんね！

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FRAコンサルティングの伊藤です。

7月9日、東京都は臨海副都心で整備を進めている新たな客船ターミナルの名称を「東京国際クルーズターミナル」とすると発表し、同ターミナルやクルーズ振興についての情報を発信する「東京国際クルーズターミナルWEBサイト」を立ち上げました。

船の科学館の近くに設けられる新ターミナルは、22万総トン級という世界最大級のクルーズ客船に対応可能で、2020年6月末の完成の予定です。

これに先立つ2019年3月ごろ、新交通システムゆりかもめの「船の科学館」駅を「東京国際クルーズターミナル」駅に改称することを、ゆりかもめの運営会社が発表。

同時に「国際展示場正門」駅は「東京ビッグサイト」駅になります。
 
「東京ビッグサイト」が利用者により親しまれているわかりやすい呼称だから、というのが変更の理由だそうです。

東京オリンピック・パラリンピックの開催まであと2年。
これからますます、東京の変化が見えるかたちとなって目前にあらわれてくることでしょう。

変化が不動産市況に与えるインパクトを見落とさないよう心してまいります。

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伊藤です。

前々回ブログでは、2020年東京オリンピックで横浜で実施されるホテルシップ（※）について書きましたが、東京でもホテルシップの実施が決定しています。

※クルーズ船を一定期間にわたりホテルとして活用すること

株式会社MSCクルーズジャパン（本社所在地：スイス）の「MSCリリカ」が選ばれました！

「MSCリリカ」の概要は以下のとおりです。

出典：東京都港湾局・報道発表資料より

江東区の15号地木材ふ頭に、大会期間中停泊する予定となっています。

クルーズが盛んな海外と違い、長らくクルーズ旅行は日本人にとって身近なものといえませんでした。

しかし近年は日本人のクルーズ人口（船内1泊以上の外航クルーズ又は国内クルーズを利用した日本人乗客数の合計）も訪日クルーズ旅客数（日本へクルーズ船により入国した外国人旅客数）も増加が顕著です。

国土交通省の「2017年の我が国のクルーズ等の動向(調査結果)」によれば、

・日本人のクルーズ人口は、31.5万人（対前年27.0％増）
・訪日クルーズ旅客数は、約252.9万人（前年比27.0%増）

と、いずれも過去最多を記録しています。

国土交通省は、官民連携による国際クルーズ拠点設置など、クルーズ船の受入環境を整備して外航クルーズ船の寄港を促進しており、今後も訪日クルーズ旅客数は増加が期待されます。
 
ホテルシップが話題となることで日本人のクルーズ人口も上昇傾向が続くことでしょう。
 
 

数千人の観光客の来訪が寄港地にもたらす経済効果は、その規模が大きい場合には当地の不動産市況に影響を与えます。
 

港湾都市についてはクルーズ動向にも目配りが必要です。

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不動産鑑定士として、日々気に掛けている埋蔵文化財。

世田谷区立郷土資料館の展示会「遺跡調査速報展　低地の縄文集落と横穴墓」にて、外環道（東京外かく環状道路）・東名ジャンクションの予定地で発掘された品々を目にする機会を得ました！

 
旧石器時代～中近世の集落跡（中心となるのは縄文時代）である田直遺跡からは、旧石器時代の土器、縄文土器、石器、土製品、須恵器、陶磁器などが出土していました。

 
15000年という想像が及ばない昔にこのあたりに住んでいた人たちがいて、彼らが使っていた品々を介して過去と今がつながる…

 
こうして書いているブログも含め、万事がデータ化へと向かっている現代ですが、形あるモノの持つパワーを感じました。

合計17基の横穴墓が発掘された古墳時代の殿山横穴墓群については、区民による保存活動運動を受け、3号墓だけは現状保存されることになったそうです。

 
出土品は、人骨のほか、直刀、須恵器、管玉、切子玉の数々でした。

左の写真は、3号墓から出土したという切子玉は思わずその美しさに目を奪われました。

 
ここはデパートのアクセサリー売り場？と錯覚してしまいそうになるシックな3点。

 
まじまじと眺め続けてしまいました。

世田谷区では、多摩川の水と緑に恵まれた自然条件のもと、約35000年前から人々が生活していたそうです。

そんなはるか彼方の生活の一端を見せてくれる埋蔵文化財。

 
土地開発と保護のバランスを保ちつつ、埋蔵文化財が今後も守られ、存在し続けてくれればいいなと思います。

外環道が周辺不動産及ぼす影響を注視しております↓

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ＦＲＡコンサルティング・伊藤です。

突然ですが、外環道・東名ジャンクション予定地で、古墳時代の遺跡が発見されたことをご存じでしょうか？

 
外環道（東京外かく環状道路）は、都心から約15㎞の地点で放射道路を相互につなぎ、首都圏の渋滞緩和、環境改善や円滑な交通ネットワークを実現する重要な役割を担う道路として整備が進められています。

総延長約85kmのうち、現時点で約34kmが開通済み。

関越道から東名高速までの約16㎞の区間が現在事業中ですが、東名高速と接続する東名ジャンクション（世田谷区大蔵5丁目）の工事地にて、2015年6月～7月、偶然17基もの横穴墓群（殿山横穴墓群）が見つかったのです。

考古学でいうところの「遺跡・遺構・遺物」は、”地中に埋まっている文化財”ということで、文化財保護法では「埋蔵文化財」とよばれます。

開発事業にともなう埋蔵文化財の発掘調査について、文化庁『埋蔵文化財関係統計資料-平成28年度-』をみると、調査費用総額に占める事業種別の割合では道路事業が全体の過半となっていました。

 
殿山横穴墓群については、2015年8月～10月まで発掘調査が実施され、人骨のほか副葬品の数々（鉄製品、装身具、須恵器など）が出土しました。

2018年4月～5月、この殿山横穴墓群と、同じく東名ジャンクション工事で発見された田直遺跡（旧石器時代～中近世の集落跡）からの出土品の公開展示が世田谷区内であり、足を運びました。

不動産鑑定士にとって、実は「埋蔵文化財」はとても身近なもの。業務の上では日常用語です。

 
けれども、鑑定の仕事を初めてからその現物を意識的に目にしたのは、今回が初めてかもしれません。

 
「埋蔵文化財」に関して、本日より数回ブログをお届けしてまいります。

 
開発事業に伴う鑑定ニーズにお応えしてまいりました↓

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降矢等です。

前回に続き、最近の報道に関するブログをお届けします。

東京湾の中央防波堤埋め立て地の帰属を江東区、大田区の双方が主張している問題で、東京都が約500ヘクタールの土地のうち86.2％を江東区、13.8％を大田区とする調停案を示しました。

しかし、大田区はこの案を受け入れず、江東区を相手取っての提訴に踏み切り、これを受けて都は調停打ち切りを決めたことが明らかになりました。

 
弊社は2年ほど前、この中央防波堤埋め立て地の鑑定評価をさせて頂きました。

 
東京都からのご依頼です。帰属の決まっていないこちらの土地は東京都港湾局が管理し、民間へ倉庫用地やコンテナ置場等として貸付が行われています。この貸付のための鑑定評価でした。

 
不動産鑑定評価書で、最初に書かなければならないのが対象不動産の所在です。
その所在表示で市区町村の記載ができない、というのは私の鑑定士人生で初めてのケースでした。

「中央防波堤内側埋立地のうち　〇〇〇㎡」

帰属のない土地はこう記すしかありませんでした。

中央防波堤内側埋立地は、平成8年に埋立が完了し、現在は第二航路海底トンネル・臨海トンネル・東京ゲートブリッジの3ルートで有明ほか周辺地域と接続されています。

オリンピックの競技会場となるほか、工業地（港湾関連用地や埠頭用地等）という位置付けのもとで今後の開発が見込まれ、交通量増加に対応すべく新たな臨港道路も整備されます。

東京港を成し、羽田空港、都心へのアクセスが容易で、実は「陸・海・空の結節点」と呼ぶべき地理的優位性があるエリアなのです。

こういった中央防波堤埋め立て地の持つポテンシャルが、帰属問題が複雑な様相となっている背景にあります。

オリンピックまでの解決は本当にもう無理なのでしょうか…　今後も動向を注視していきます。

 
臨海/内陸の工業地の鑑定評価も実績多数ございます↓

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代表鑑定士の降矢です。

新聞・雑誌等メディアで、浅草寺の仲見世商店街に対する家賃値上げ要求が話題になっています。

下記、東京新聞2017年11月12日の報道からの引用です。

東京を代表する観光名所・浅草寺（東京都台東区）が門前の仲見世商店街に来年一月から家賃を十六倍にする案を提示し、騒動となっている。寺側は「近隣相場に合わせた」と理解を求めるが、商店街側は「値上げに耐えられず廃業する店が出たら、街の風情が失われる」と訴え、協議が続いている。

 
「家賃十六倍」は、九月に寺から商店街に伝えられた。十平方メートル当たり月額一万五千円を、来年一月から二十五万円にするという内容だ。

東京都が七月、所有していた商店街の長屋の建物を浅草寺に約二千万円で売却したのが、騒動のきっかけ。仲見世商店街の土地は寺のものだが、建物を所有していたのは都で、各店は家賃を都に払っていた。

（引用おわり）

 
この浅草寺の事例のように、台東区をはじめ東京下町では寺社が地主ということがよくあります。

浅草寺は商業地にありますが、住宅地にある寺社周辺では戸建住宅やマンションが所有権ではなく借地権を権原に建っている場合が珍しくありません。

これまで寺社所有地に関係する様々な評価をお受けしてまいりました。

3例、挙げてみます。

・借地権付建物（土地所有者は寺）の売買に際し、借地権付建物価格と名義書換料を鑑定

・神社所有の底地を借地人に買い取ってもらうため、交渉資料となる底地価格を査定

・借地非訟事件（相手方が寺）での鑑定

 
台東、荒川、墨田等の寺社集積エリアの借地権と、これにより派生する底地等の価格については、是非弊社にお問い合わせ下さい。

烏山寺町も馴染み深い地域です↓

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