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代表の降矢等です。
前回の伊藤のブログに続いて、今日のブログも空き家に関係する話題です。
不動産需要の乏しい地域にある老朽空き家の取り壊しを決断・実行された方の多くが、建物のなくなった土地（更地）をいかに処分するかという問題に直面なさいます。
かつては多少の引き合いもあった土地だけれど、その地方の商業中心地の移り変わりなどにより、もはや一般不動産市場で買い手が現れる見込みは皆無…という厳しい状況は、地価の二極化が進んだ昨今、珍しくありません。
長らくその地域で不動産取引がないと、不動産業者に連絡・照会してみても、所有土地について適当な価格はいくらなのか見当がつかない… しばしば耳にする話です。
このような問題の解決を、不動産鑑定士がお手伝いいたします。
その土地を所有することによるマイナス面が大きく、とにもかくにも手放したいとお考えの場合に、隣接土地所有者の方に購入していただくべく積極的に働きかけることが功を奏する場合があります。
不動産には「限定価格」と呼ばれる価格があるのをご存じでしょうか。
限定価格は、一般取引市場で価格が形成されるのではなく、市場が限定されている場合に、特定の当事者の間においてのみ経済合理性が認められる価格です。
私どもは鑑定評価の過程に市場が限定されている事情をしっかりと織り込み、当事者双方にご納得いただける価格（限定価格）をお示しいたします。
取引交渉の糸口・たたき台として、不動産鑑定評価書・不動産調査報告書を活用なさり、お話がうまくまとまったお客様から、お喜びのお声を多くいただいてきました。
とくに対象地が無道路地である場合は、一般の不動産取引市場から”無道路地”の相場把握はできないので、無道路地の扱い経験が豊富な不動産鑑定士の評価による適正価格が必要となります。
不動産の合理的価格算定は、弊社にお任せください。
隣地取引交渉を、サポートさせて頂きます ↓
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伊藤由美子です。
先月の 2月9日ブログ と 2月13日ブログ で、空き家を解体して更地にするテレビ朝日のバラエティ番組『THE更地』を取り上げました。
その直後、2月18日にはフジテレビで『空き家、つぶします。～ワケあり物件VS依頼殺到の解体名人～』という2時間番組が放映されました。
えっ、また建物解体ショー！？
と驚き、調べてみたところ、12月には関西テレビで『私の家を壊して下さい』という番組も、放送されていました。
空き家解体バラエティ、複数テレビ局により3ヶ月連続で製作！！
2月ブログでも書きましたように、「空き家は社会問題である」との認識が広がったゆえの現象だと思います。
また、建物はそこで暮らしを営む方の人生ドラマの舞台であり、その建物が失われる過程には当事者のみならず第三者であっても心揺さぶられます …ここにテレビ業界の方は着目されたのでしょう。
さて、『空き家、つぶします。』では、4件の所有者による取壊し事例（①～④）と、2件の行政が関与した取壊し事例（⑤⑥）が取り上げられていました。
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①岐阜県高山市の築100年・古民家（木造・300㎡）
空き家で不審者侵入による火災の心配あり取壊し決断。
タナカ技建が14日（250万円）で解体。新居を建築する。
②徳島県徳島市の築45年・3F建住宅（鉄筋コンクリート造・191㎡）
居住には補修が必要な建物だがその費用が高額なので取壊し決断。
フクブロが40日（310万円）で解体。新居を建築する。
③神奈川県横浜市港北区日吉の築38年・2F建喫茶店（木造・面積不明）
廃業後の不審者侵入による犯罪が心配で取壊し決断。
三友建設が27日（475万円）で解体。貸店舗ビルを建築する。
④北海道美唄市の購入後20年・平家住宅（木造・面積不明）
特別豪雪地帯にある空き家で、落雪により近隣に被害及ぼし取壊し決断。
ユースフルシステムが4日（80万円）で解体。
⑤和歌山県田辺市の築50年・平家住宅（木造・面積不明）
害獣が住みつき、悪臭発生や瓦の飛散で近隣に被害。田辺市の助成金により解体。
⑥兵庫県尼崎市の築51年・2F建店舗付住宅（木造・56㎡）
害虫が発生し近隣に被害。尼崎市の略式代執行により解体。
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以上、放送から、空き家の取壊し検討で参考となるであろうポイントをピックアップしました。
（解体にかかる費用は、所在地・建物の規模や構造・立地条件等によりさまざまです。）
②以外では、空き家となったことによる問題・心配が、解体の理由でした。空き家が招く問題に関しては、
空き家は、景観・衛生・治安を悪化させ、倒壊の危険も をご一読いただければと思います。
⑤⑥のような行政との連携については、
空き家の心配解決、市町村の条例確認から始めましょう をご参照下さい。
老朽建物についてのご質問を承ります↓
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ＦＲＡ代表の降矢です。
先日の道路に関する私のブログをお読みくださった方が、私道に関するご質問を寄せて下さいました。
ありがとうございます。
この場でお答えさせていただきます。
【ご質問】
『私道負担のある分譲住宅地について、分筆された私道の所有部分が、建物の建つ敷地とは離れた場所に設定されています。どうして敷地に接した部分の私道を所有としないのでしょう？』
この方がおっしゃているのは左図のような状況です。
赤の太線囲みが敷地、破線囲みが私道の所有部分です。
開発分譲地について、土地の一部に私道を作って位置指定道路（一定の基準に適合し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路）とした場合、その私道部分の登記をみると、私道部分が一筆となっているケースと、この図のように細かに分筆されているケースの両方があります。
どのような所有形態であっても、位置指定道路となった私道は、関係者全員で道路として利用・管理していかなければなりません。
しかし、敷地に接した私道部分を所有すると、その所有者には往々にして所有私道部分が敷地の一部であるような意識が生じ、それがトラブルや迷惑行為へとつながってしまうことがあります。
たとえば、私道部分に通行の妨げとなるような私物（自転車、バイク、物置、植木鉢など）を常置したり、人間関係がもつれたときに「うちの道を通るな」といった態度に出てしまったり、というような事態です。
このようなトラブル発生を抑える目的で、私道を分筆し、あえて自身の敷地に接していない私道部分を関係者それぞれが所有する、という形を取ることがあるのです。
余談となりますが、私道であっても不特定多数が利用可能な公共性の高い道路であれば、申告書を提出することで固定資産税等について非課税扱いとすることができます。
23区内の私道についての申告の詳細は、こちらをご覧ください。
不動産にまつわるお悩み・ご質問、どんなことでもお聞きします↓
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降矢です。
先日の 「鑑定評価での困りごと ～どこまでが道路かわからない」 の記事では東京都社会福祉協議会からご依頼があった案件に触れました。
この件は、同協議会の事業の一つである「生活福祉資金貸付事業」のうち、「不動産担保型生活資金」の貸付に際して必要な鑑定評価を私どもにお任せいただいたものです。
これまで10年ほど継続して事業案件の不動産鑑定評価ご依頼を頂戴しております。
「生活福祉資金貸付事業」の概要について、同協議会HPから引用します。
低所得世帯や障害者世帯、高齢者世帯に無利子または低利で福祉資金・教育支援資金等の他、緊急小口資金の貸付を行っています。
また、失業等により生計の維持が困難となった世帯に対し、世帯の自立を支援することを目的として、生活再建までの取組みへの支援と生活費等の貸付を行う総合支援資金があります。
さらに、高齢者世帯を対象とした不動産担保型生活資金の貸付を行っており、これは土地・建物を所有し、将来にわたりその住居に住みつづけることを希望する高齢者に、その土地、建物を担保として生活資金の貸付を行う制度です。なお、生活保護世帯の場合は、要保護世帯向け不動産担保型生活資金があります。
お亡くなりになったときに不動産を売却して得られる資金で、借入金を返済する形になります。
よって申込みには慎重な検討が必要ではありますが、高齢化社会の下支えともなる制度だと思いますのでご紹介させていただきます。
詳細については、不動産担保型生活資金 貸付のご案内 をご覧ください。
なお、資金貸付のご相談、お申込みはお住まいの地区の区市町村社会福祉協議会が窓口です。
不動産担保評価は弊社にお任せください↓
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不動産鑑定士・降矢等です。
前回ブログに続き、特別な状況にあった「道路」の事例をご紹介します。
東京都社会福祉協議会ご依頼の、墨田区北部の小規模住宅が密集する地域での評価案件です。
道路について、図面（道路概念図等）では問題なく、現地で問題がわかったケースでした。
図面を確認した段階では、対象土地は西側で幅員1.8～2ｍほどの私道（建築基準法第42条2項道路）に接しており、その私道の終端は、北側隣接地との筆界（公図上の地境）までだと把握しました。
しかし現地に行ってみると、対象地の北西端にあたる私道終端が不分明（北側隣接地との境を明確にすることが困難）で、対象地の接道状況を確定することができません。
この特殊事情を、鑑定評価では「正常化費用」として考慮することにしました。
私道の北端（隣接地との地境）の確定には、土地家屋調査士(登記を要しないとすれば測量士でも可）に調査を依頼することになります。
この調査にあたり支払わなくてはならない費用について見積りを取得し算定。
この算定額を正常化費用（＝本件の市場性減退の相当額）として道路に問題のない場合の土地価格より控除することで、鑑定評価額を導出しました。
なお、上記の建築基準法第42条2項道路とは、幅員4ｍ未満（原則として現況幅員1.8ｍ以上）の狭い道で、建築基準法が施行された昭和25年時点で現に存在する道、または都市計画区域等に指定された際にすでに存在する道です。
公道と私道のいずれの場合もあり、道路中心線から2ｍ（原則として）が道路とみなされます。
不動産市場の状況を的確にとらえ、鑑定評価に反映しております↓
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ＦＲＡの降矢です。
本日より「土地面積」から「道路」へと話題を移します。
原則として、建築基準法上の道路に接していない土地には建物を建てることができません。
利便性や環境に優れた土地でも、建物が建てられなくては宝の持ち腐れです。
建築不可の土地の価値は非常に低い評価とならざるをえなくなります。
それゆえ土地が接する道路、特にその性質の把握に、常に注意を払っています。
つい先日も、建物の再建築ができるかどうかを見極める道路調査を行いました。
評価対象の土地が接面する幅員約3.8～4.0ｍの舗装された道は、現地では特段問題のない道路と見受けられました。
ところが役所で確認したところ、この道は建築基準法上の道路と認められていない私道との由。
建築基準法の第43条1項に、
「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」
と定められていますが、この規定の”ただし～”の認定を受けて、現在の建物が建てられた経緯があったのです。
こういった場合に土地が接している道は「43条但書道路」とよばれます。
一度許可が下りて建物が建ったからといって、43条但書道路が建築基準法上の道路と見なされるわけではないため、建築（再築）可否について所管の建築審査課に確認に行きました。
得られた回答は、
『まず道路調査を行う必要があり、その結果として建築基準法上の道路と判定されれば建築可能となるが、そうでない場合は再認定（平成11年より許可制度となる）の手続きに移り、但書許可が得られれば建築は可能、当該許可が下りない場合は再築できないことになる。当地域の現状から判断して再築可能となる蓋然性は高いが、いずれにしても道路調査を行わなければ何とも言えない』
というものでした。
この状況を踏まえた評価額を求める必要があります。
本件は、法43条但書道路であっても建築（再築）できる蓋然性は高いと推知されます。
ただ、現段階では建築基準法上の道路とは言えないことから、需要者の敬遠を招き、市場性の減退は否めません。
そこで、建築基準法上の道路に接している場合との比較で10％程度の市場性減価を施すのが適当と判断し、鑑定評価額を決定しました。
新築・再築が可能かどうかの調査をいたします↓
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降矢等です。
ご所有地が前回ブログでご紹介した「縄伸び」「縄縮み」の状態にある場合は、土地家屋調査士に依頼し、土地地積更正登記をすることで、是正されます。
手順は以下のとおりです。
まず、所有地に隣接する土地所有者や道路管理者の立会いのもとで境界を確定して境界標を設置、土地の測量を行います。
そして、境界確認書面と地積測量図を添えて法務局に申請することで、土地登記簿の地積が改められ、実測面積＝登記面積 となります。
このときの登記原因は「錯誤」（間違い、認識と客観的事実との不一致）です。
なお、地積更正登記について申請義務の定めはありません。
「縄伸び」「縄縮み」と思われる土地の正確な面積が知りたい、しかし更正登記は考えていない、という場合には、土地家屋調査士ではなく測量士に測量依頼をするとの対応を取ることもできます。
地積更正登記をするか否かや、「縄伸び」「縄縮み」の鑑定評価への反映は、ケースバイケースの判断となりますので、お悩みやご心配のある方は一度お話をお聞かせ下さい。
「縄伸び」「縄縮み」の物件を多く扱ってまいりました↓
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前回に続き、代表の降矢です。
地籍調査について回を重ねたブログからもご理解いただけるかと思いますが、土地の「境界」は不動産に関しての基本中の基本といえる確認事項です。
「境界」と同じように重要な基本の確認事項には、「土地面積」や「道路」があります。
「境界」についてのトラブルは皆さまもイメージをお持ちでしょう。
鑑定の現場では、「土地面積」や「道路」にもエピソードが色々です。
いくつかお話していきたいと思います。
まず「土地面積」について。
「縄伸び」「縄縮み」と呼ばれるケースが確認されることがあります。
●縄伸び… 実測（とされる）面積 ＞ 登記面積
●縄縮み… 実測（とされる）面積 ＜ 登記面積 となっている状態を言います。
評価数量としては、現況測量図などの資料に基づく実測面積を採用する場合が多いです。
ただ、測量図も作成年代等によっては当時の技術的限界から精度に劣る場合があり、また実測面積と登記面積の差が僅少であったり、ご依頼者からのご希望があった場合などには、登記面積採用の判断をすることもあります。
たとえば、以下です。
「登記面積は188.40㎡であるが、入手した分割求積図の地積は205.53㎡となっている。作成日等の記載がないことから本件では求積図面積は参考にとどめ登記面積を採用する。ただし、縄伸びが生じている可能性は否定できない」
何千件にも及ぶこれまでの土地評価経験より得た感覚では、宅地や田畑・原野には、縄伸びや縄縮みがあった場合でもその幅は0.9～1.2倍といったところでしょうか、伸び縮みの程度はそれほど大きくなりません。
しかしこれが山林になると、大幅な縄伸びが珍しくありません。2倍以上とみられる縄伸びも何度かありました。
次回は「縄伸び」「縄縮み」を是正する方法をお伝えします。
不動産に関するあらゆる異同について厳密な調査を行います ↓
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代表鑑定士の降矢等です。今年に入って初めてのブログ記事執筆になります。
例年通り、年頭は地価公示ほか公的評価に全力投球しておりました。
さて、先日まで伊藤が世田谷区の事例を盛り込みつつ地籍調査についてお伝えをしてまいりましたが、弊社のある墨田区での地籍調査は、世田谷区とは違う運営がなされています。
実は「地籍調査」は、「街区調査」と「一筆地調査」から成り立っています。
「街区調査」とは民有地と官有地の境界の調査、すなわち私たちの所有地と道路等との官民の境界を明らかにしていくものです。
「一筆地調査」は、土地について一筆ごとに所有者・面積・地目・地番・境界を調査し、民有地間を含む筆界を確定していく作業です。
世田谷では「街区調査」と「一筆地調査」が一連の流れとして行われていますが、墨田ではまず区内全域について「街区調査」を先行させ、その完了後に「一筆地調査」に入ります。
現在この街区調査の達成率は、墨田区の担当部局によると6～7割との由です。
いまから数年前、弊社のある錦糸一丁目8番街区でも「街区調査」がありました。
調査担当の方の明治時代にまで遡ったという調査によれば、弊社のあるビルが建つ土地と前面道路との正確な境界は、現状境界と見える場所より、5cm～15cmほど私ども民間の側に後退した地点にある、とのこと。
ビルの建替え等の段階で、官民境界を区と協議することになりそうです。
墨田区その他の自治体でこのような2段階の運営が行われているのは、都市部で滞っている地籍調査の進捗（参考：地籍調査とは その③ ～都市部での地籍調査 ）を、取り組みやすい官と民の境界を先に固めていくことで、スピードアップするためです。
国土交通省 地籍調査Webサイト ～都市部官民境界基本調査 に「街区調査」の先行実施についての詳しい説明があります。こちらもご覧下さい。
物件の境界確認には常に細心の注意であたります↓
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伊藤です。
前回ブログに書きましたとおり、先月、テレビ朝日の『THE更地』～空き家を解体のプロたちがテクニックを駆使して更地にする空き家解体バラエティ～を見ました。
そのとき、「空き家問題」のほかに頭に浮かんだ言葉があります ― 「取壊し最有効」です。
「取壊し最有効」とは、不動産鑑定用語で、古い建物とその敷地（＝不動産）について”この不動産の最も合理的な利活用は、建物を解体して更地化すること”と判断した時の表現です。
『THE更地』に登場した、
・横浜市の築40年の空き家
・富山市の築50年の空き家
のどちらも、迷うことなく「取壊し最有効」と判断されます。
不動産の評価に際して「取壊し最有効」となることは決して珍しくありません。
ある不動産について「取壊し最有効」との判断に基づく鑑定評価書を提出、その後に評価地を訪れたときには、建物が取り壊されて更地の状態になっていた、あるいは新しい建物が建っていた、という経験は多いのですが… 「取壊し」の作業の流れ全体を通しで見る機会はこれまでなかったです。
そんな私にとって、解体工事の全容がドラマチックに映し出された『THE更地』はとても興味深い番組でした。
次に木造住宅の案件で「取壊し最有効」となったときには、見る目が変わりそうです！
『THE更地』の続編が制作されて、今度はビルの解体が取り上げられたら嬉しいです☆
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