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FRAコンサルティングの降矢等です。
先月、『借家権の評価ご依頼が多い理由』とのタイトルでブログを書きましたが、今日は同じく鑑定ご依頼が多い「無道路地」について、借家権と同様にご依頼の背景を分析してみたいと思います。
「無道路地」とは、「道路に接面していない土地」です。
建築基準法で規定する道路に接していない土地には、原則として建物を建てることができません。
（ご参考：『敷地の接道義務について』）
（1）無道路地の価格は不動産鑑定士でないとわからない
建物が建てられないとなると、土地の利用方法は資材置場などに限られてしまいます。
このような土地の価値は、当然、建物が建てられる土地と比べて大幅に低くなります。
では、どの程度低くなってしまうのか…簡単に掴めるものではありません。
借家権とは違い、無道路地は市場取引されています。
しかし、取引の数が少ない上、物理的状態や価格把握の事情に関して無道路地の個性は様々で、その価格を根拠に基づき論理的に把握・説明できるのは、実際のところ不動産鑑定士だけです。
そこで、無道路地について、売買や相続、あるいは徴税の場面において、民間・公的機関の方から多くのご相談を受けております。
（2）土地の実態に即した納税とする（節税）には、鑑定評価書が必要
無道路地には、財産評価基本通達（相続税）、固定資産評価基準（固定資産税）といった税務上の評価手法があります。
ですが、これは画一的な基準であるため、前述した特有の個性や現時点の市況を正確に反映することは難しく、規定に則った価格と、鑑定評価による価格にはしばしば大きな金額差が認められます。
実態に即した納税をご希望される方が税務当局へ更正請求をなさる際の根拠資料として、鑑定評価書をご利用いただいています。
評価以前に、そもそも無道路地か否かの調査判定よりお手伝いをしております。
無道路地のご心配がおありでしたら、弊社鑑定士にご連絡ください。
無道路地の評価は実績豊富な弊社にお任せ下さい↓
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不動産鑑定士・降矢等です。
もうかなり前のこととなりますが、親しい知人が賃貸する物件で、事故判明の瞬間に居合わせ、事後対応を引き受けたことがあります。
知人はアパートの1室を一人暮らしの男性に賃貸していました。
2、3ヶ月の滞納が何度かあったものの、督促には応じてもらえていたので、知人は男性に部屋を貸し続けていました。
しかしあるとき滞納が4ヶ月に至り、いよいよ一度しっかりと話合いをしなければ…と考えた知人に、私は話合いの場への同席を頼まれました。
指定された日、私はアパートに出向きました。
「〇〇さん。いらっしゃいますか」
呼び鈴を押し、ドアの外から何度か声をかけましたが、反応がありません。
一応、部屋のマスターキーを持ってはいましたが、どうしたものか…と私たちが考えあぐねていますと、たまたま別の部屋の修繕にきていた地元の大工の棟梁が、訝しげな顔で廊下に出てきました。
棟梁に事情を説明したところ、「オレ、あの人と顔見知りだし、ちょっと見てやるよ」と言うが早いか、棟梁は鍵を手に取り玄関を開けました。
「おーい。こんにちはー」
返事はありません。
おかしいな…、と言って靴を脱いだ棟梁は、部屋の奥へと入り… 次の瞬間「ギャーー」という声がして、棟梁が血相を変えて私たちの待つ外へ飛び出してきました。
「死んでる！！ 入らないほうがいい！ 見ないほうがいい！」
男性は、首を吊っていたのです。
すぐに私は警察を呼びました。
私服警官が数名やってきて、ご遺体を下ろし、ワゴン車で運んでいきました。
男性は自殺であると警察は判断し、後日聞いたところでは、ご遺体はそのまま無縁仏として処置されたそうです。
私は男性の離婚した元ご家族に連絡を取って事の次第をお伝えしましたが、先方からは「もう関係ない人です」との言葉しかなく、私物の引き取り等には応じてもらえませんでした。
私たちのほうで専門業者を手配して、部屋の片付けとクリーニングを行いました。（費用25万円。）
最後にご供養（お祓い）を僧侶の方にしていただきました。
儀式自体は20～30分ほどでしたが、設営・撤収等含めると2時間ほどかかり、3万円をお支払いしました。
・・・忘れられない出来事です。
不動産について様々な経験を重ねております↓
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降矢等です。
今日は、事故物件の鑑定評価事例のお話をします。
ご依頼者は不動産会社で、某別荘地の開発素地を取得しました。区画割して分譲地として販売する計画でした。
しかし売買契約を結んだあとになって、実は一団の土地の端のあたりで焼身自殺が過去に起きていたとわかりました。
地元では知らぬもののない事件だそうです。
このような心理的瑕疵ある物件であるにもかかわらず、重要事項説明での告知がなかったため、高額で土地購入をしてしまったご依頼者は、契約解除はしないが売買価格を実態に見合う金額に引き下げたいとのお考えより売り主を提訴。
訴訟での根拠資料とするため、事故物件の鑑定評価ご依頼が弊社にありました。
いくら一団の土地の端とはいえ、物件の範囲内で発生した自殺で、周辺住民周知の事件であり、素地全体を依頼者が計画する15区画に造成して市場に出しても、自殺のあった辺りの区画の販売は困難です。
そこで作成した区画割図から想定し、開発道路を境に焼身自殺のあった（影響のある）エリア一体を5区画と判断してその範囲（5/15区画相当）の販売収入はゼロ計上としました。
一方、土地開発に要する費用は、15区画相当を全て計上します。
このような前提で開発法とよばれる鑑定評価手法を適用し、事故物件であることを考慮した鑑定評価額は、当初の契約額の半分程度となりました。
その後、裁判所で当方の鑑定額が相当であると認められました。
前々回のブログでも触れましたが、”心理的嫌悪感”という漠たるものを、鑑定においては何かしら定量的な形として反映しなければなりません。
事故物件に限りませんが、この種の判断・変換をいかなるロジックで行うかが、鑑定評価書の信頼性の差、鑑定士の力量の差になると考えております。
難しい要素を含む判断について鑑定士一同で議論を重ね、これからも皆さまのお手元に高精度の鑑定評価書をお届けしてまいります。
論理的に不動産の真の価値を算出いたします↓
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ＦＲＡの降矢です。
先日、松原タニシさんという芸人さんのことを知りました。
この方は、事故物件を渡り住み、そこでの日常の現象を検証する「事故物件住みます芸人」として活動されているそうです。
以前ピスタチオのお二人にお会いしたときにも強いエネルギーを感じましたが、芸人さんは凡人には考えつかないことをされますね…
さて、「事故物件」とは、敷地や建物内において、自殺、殺人、火災による焼死、変死、長期未発見の孤独死といった、事件・事故があった物件をいいます。
新たにその物件を利用する人が心理的な嫌悪感を持つ可能性の高い物件であることから「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
事故物件の賃貸・売買では、契約時の重要事項説明の際に、借主または買い主に事実を伝える告知義務があると宅地建物取引業法で定められています。
また、不動産鑑定評価においては、事故の事実を減価要因として扱って評価に反映します。
こういった原則はありますが、どこまでを事故と捉えるかや、いつまでその心理的悪影響が継続するかなどに関し、一律の規定はありません。
取引における告知や鑑定における減価をいかに行うか、過去の判例やその不動産が存する地域特性等に照らし、個別事案ごとに判断することになります。
次から2回のブログでは、事故物件に関する私の実体験をお話しようと思います。
どのような不動産のお悩みもご遠慮なくお話ください↓
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降矢等です。
最近弊社にご依頼があった借家権鑑定評価の事案をご紹介します。
地方中核市の中規模ビル（1980年代築）の1階で飲食店を営んでおられる方が依頼主です。
ビル周辺は市役所等の公共施設が集積しているエリアで最寄駅からは徒歩3～4分程度と、立地条件良好。
ビルオーナーは当地と隣地と一体でマンション開発を進めたい意向で、店主の方へ立退きの話がもちかけられました。
ご依頼主はこの場所で10年弱営業を続けてきました。
昼夜それぞれに固定客もついており、店舗経営は順調です。
移転しないで済むのが一番なのですが、他のテナントが順次明け渡しに応じていった結果、とうとうビル内で営業を続ける最後の店舗となってしまいました。
そこで、一方的な事由で退去せざるを得ないのであれば、実態に即した立退料等を請求したいとのお考えに至り、立退料の基礎となる借家権の適正な経済価値を知る必要があるということより、弊社に鑑定評価をご依頼下さいました。
前回ブログで書きました手順に則り、本件借家権は2000万円ほどと評価をいたしました。
以上、事案の概要のみ記しましたが、借家権あるいは立退料の鑑定評価にご関心がおありの方は
『やさしくわかる！不動産鑑定ストーリー』 のカテゴリーに収められております、
・店舗の立退料。Ｃさんのストーリー
・事務所の立退料。Ｄ社のストーリー
の両シリーズブログに是非お目通しください。
『やさしくわかる！不動産鑑定ストーリー』のシリーズでは、不動産鑑定が皆さまにもたらすメリットや、ご依頼～お悩み解消まで実際どのような経過を辿るのかを、分かりやすい形でお伝えすることを目的に、弊社が今までご依頼頂いた案件を、お客さま（＝依頼者）を主役にした物語仕立てにてご紹介しております。
借家権・立退料の鑑定評価、全国対応をしております↓
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代表鑑定士の降矢です。前回に続き、借家権についてです。
不動産について、所有権など売買の対象となる権利で、取引市場で価格がつく場合は、市場性や収益性からアプローチして価格を求めます。
しかし借家権は、原則として売買されず、取引市場はありません。
それゆえ借家権の価格を形成する要因は他の不動産の権利の場合とは異なります。
借家権の価値は、前回ブログにも書きましたが、賃貸人から建物の明渡し請求を受けた場合に認められます。
借家人が不本意な立退きを余儀なくされて事実上喪失する建物占有権をはじめ、借地借家法をはじめとする法令等によって保護されている借家人の社会的、経済的あるいは法的利益で形成されている、賃貸人が補償するべき借家人の喪失利益、というのが借家権です。
ですから、借家権については「補償の原理」が評価の観点となります。
喪失する借家権の適正な価値の把握には、客観性の高い「権利割合法」という手法を用いて価格を導出します。
この手順は以下のとおりです。
１．建物の建つ敷地の土地価格を求める。
２．建物価格を求める。
３．土地価格についての借地権（※1）割合を求める。
４．土地価格×借地権割合で、借地権価格を求める。
５．借地権価格についての借家権（※2）割合＝α、建物価格についての借家権割合＝β、を求める。
６．借地権価格×α＋建物価格×β を求め、熟成度修正を行って、借家権価格を算定する。
※1 「借地権」とは、借地借家法に基づく建物の所有を目的とする地上権または賃借権のこと。
※2 「借家権」とは、借地借家法が適用される建物の賃借権のこと。
今回は少々専門的な内容となってしまいましたが、次回は借家権評価の具体的な事例を一つご紹介します。
厳密な調査に基づき、借家権評価をを行っています ↓
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
昨年12月から1月にかけて、借家権の鑑定評価のご依頼を複数いただきました。
この時期に立て込んだのは、公的機関からのご依頼のように季節要因があったわけではなく偶然です。
借家権という言葉を縁遠いものと感じられる方が多いと思いますが、実は、借家権評価は年間を通して弊社にご依頼の多い類型です。
これまで私はブログで取り上げていなかったかと思いますので、この機会に少し借家権についてお話します。
「借家権」とは、「借地借家法（旧借家法を含む）が適用される建物の賃借権」です。
この権利は、通常、売買の対象となることはなく、不動産市場での取引によって価格がつけられることは原則としてありません。
賃貸人から建物の明渡し請求があり、借家人がしかたなく立退く、との状況において、借家権という権利の価格にスポットライトが当たることになります。
建物からの立退きにより消滅することになるメリットにいくらの価値があるのか、を算定するのが借家権の評価であり、借家権価格はいわゆる立退料を構成する要素の一つとなっています。
上記をふまえ、弊社に借家権評価のご依頼が増えている理由をご説明しましょう。
（1）老朽建物取壊しに伴う立退きが増えており、借家権の価格は不動産鑑定士でないとわからない
市場で取引されることのない借家権の価格の算定は、不動産鑑定士でないとできません。
借家権の価格を知る必要があるのは立退きを進める場面ですが、1960年・70年代に建てられた事務所ビルや共同住宅の老朽化に伴い、建替えに伴う立退き案件が増加しています。
（2）立退きに際してまず借家権の価格を基礎に交渉を始める当事者が多い
立退きに際して支払われるのが立退料で、その構成要素は次の3項目です。
①立退きによってテナントが支払わなければならない移転費用の補償
②立退きによってテナントが事実上失う利益の補償（いわゆる居住権、営業権）
③立退きにより消滅する利益権の補償（いわゆる借地権・借家権）
理論的には①～③を足し合わせた金額が正当な立退料ですが、当事者双方が納得すれば立退料の額はいくらであっても構いません。
不動産鑑定士にしかわからない③に比べ、①②は一般の方でもある程度の見積りができなくはありません。
そこで、賃貸借期間中の当事者の関係が良好なケースでは、費用面を考慮して、まず③の金額のみ鑑定評価で把握して交渉を開始し様子をみよう、という賃貸人・借家人の方も多いです。
もし交渉が不調となった場合には、訴訟の資料としても堪える「立退料の不動産鑑定評価書」（①～③の全てを勘案したフルバージョン）へ、と段階を踏んでいかれます。
借家権や立退料の評価は、個々の事情の漏れない考慮と高度な論理に基づく説明が求められる類型で、経験の差が鑑定評価書の説得力の差に直結します。
皆さまの立退料交渉に、弊社鑑定士の技能をお役立ていただけましたら幸甚です。
借家権・立退料の評価は実績豊富な弊社にお任せ下さい↓
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ＦＲＡの伊藤です。
ブログでもしばしば話題に上げておりますように、空き家問題の解決はＦＲＡ所属鑑定士に共通する関心事です。
昨日のランチ時間にも、最近のブログ記事などを振り返りつつ、代表鑑定士・降矢と私で雑談しました。
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降「危険な状態にある空き家を解体したり、再生したりする動きが出てきているのは良い流れだね」
伊「はい！ でも、対症療法だけでなく、新しい建物を建てる時点で、将来空き家とならないような建物をつくらなければ、空き家問題の根本的な解決にはならないと思うんです…」
降「たしかに、そうだね」
伊「100年もつ建物を目指して建てることが標準になる、というのはきっと難しいだろうなと思えて… 日本は地震国ですから」
降「地震国であるがゆえ、建築技術が著しく向上した、というプラスの面もある。高層ビルのような堅固建物では、地震に耐え、時の経過に耐え残る、強く美しい建物が建てられていて、資産価値を維持・向上する追加投資も計画的に行われているよ」
伊「個人住宅については、また事情が違うと思います。今からご自宅を建築される方は、命を守るための耐震性はしっかり配慮なさると思います。でも、予算の制約もありますし、50年、60年と時が過ぎても、高い価値が残る住宅にしよう、と新築のとき、住んでいるときに意識を向けられる方は、そう多くはないような… 東日本大震災、阪神・淡路大震災、そして関東大震災といった大きな地震の歴史から、いずれ建物は失われるものだという観念が日本人の深いところに根付いてしまっていますし、実際この観念は否めません」
降「諸行無常というか。長い目で、なんて考えない江戸っ子気質もあるね」
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結局、私たちの間で答えは出ませんでした…
このテーマ、皆さまならどのようにお考えになられるでしょうか？
【過去のブログ記事です】
古家付き土地として空き家を売却 ～空き家解決・建物を残したまま
リフォームをして戸建住宅として空き家を貸す ～空き家解決・建物を残したまま
DIY型賃貸借で空き家を貸す ～空き家解決・建物を残したまま
高齢者施設を建て一括貸しする ～空き家解決・新しい建物を建てる
さまざまなご意見、お待ちしています↓
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不動産まわりのTV番組マニア！？ 伊藤です。
「”空き家解体”番組のブーム到来！」と驚いている折、一歩先に進んだ”空き家救済”の取り組みを紹介する番組を見ました。
3月6日にテレビ東京で放送された『ガイアの夜明け ニッポン転換のとき 住宅編・『中古』に価値がある！～“新築信仰”に挑む～』です。
最初に紹介されたのは、株式会社カチタス。
中古住宅を買い取り、リフォームをして再販するビジネスでトップを走る企業です。
番組内では、つくば市内にある築40年ほどの買い手がつかない住宅を買い取り、リフォーム工事をし、甦らせた物件の販売内覧会を開催するまでが映されました。
カチタスに物件を買い取ってもらった方の、解体費用の出費がなくて済んでホッとされた表情が印象的でした。
続いては、長野県諏訪市にあるリビルディング・センター・ジャパン。
どのような活動をされているかというと… 信念をもった活動内容がHPで説明されています。以下、その引用です。
*****私たちについて*****
私達の理念は”ReBuild New Culture”。
それは「次の世代に繋いでいきたいモノと文化を掬い上げ、再構築し、楽しくたくましく生きていけるこれからの景色をデザインする」ということ。
いま、日本中で解体されている古い建物から、
古物や古材、建具などをレスキュー・販売します。
私達は、こういった捨てられるはずだった古材の救済にいくことを「レスキュー」と呼んでいます。現場でいい表情の古材達に出会うと「良かったね、また暫く活躍できるねー！」と話かけたりすることそしてこの時、古材や古物はもちろん、その建物と一緒に育った人がもし、建物を壊してしまうことになくなってしまう寂しさや、守れなかったという後ろめたさがあるのなら、その気持ちも含めてレスキューできればいいな、とそう思っています。
そして、いつか全国にリビセンができて、全国で古材がレスキューされ、新たな役割を持って世の中に送り出されていく。そうして、古材や古いものが活用された、いい空間がたくさん出来ていく。
そんな景色を遠くのほうに見つめながら、進んでいきます。
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2社のビジネス、個人的に応援したいです。
以前のブログ (「築38年は新しい！？」)に書きましたように、私自身が古い家を好み、2度のリフォームを施して住み続けています。
また、古いものとの別れには寂しさを感じ、無にすることを後ろめたく感じる性格です。
あらゆるモノについて「できるだけ循環させたい」と願い、行動しています。
一例を挙げますと…
2000年の秋、北欧の中古テーブルを買いました。
購入場所は、当時も今も中目黒にお店を構えるハイクです。
13年間、このテーブルは我が家のリビングの主役となってきましたが、リフォーム工事を経て、いったん一線を引退させました。
納戸での保管から4年経った2017年の冬。
私はこのテーブルに新たな活躍の場を与えよう！と心を固めました。
さまざまな方策を考えましたが、一番良いだろう、と思ったのが、”出戻り”の道です。
勇気を出して購入したお店に連絡を取ったところ、3万円で買い取っていただけることになりました。（もともと16万円で買った品です。）
テーブルは手離したものの、形あるものを通して重ねられた時間を味わい、次へと時間をつなぐこともできて、幸せな記憶が残りました。
ちなみに、リフォーム後のリビングに置くことにしたのは「築38年は新しい！？」の写真にある白いテーブルです。
こちらはピカピカの新品！
新しいものには、新しいがゆえの良さ・幸福感がありますネ。
鑑定評価で中古物件の再生をサポートいたします↓
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代表の降矢等です。
前回の伊藤のブログに続いて、今日のブログも空き家に関係する話題です。
不動産需要の乏しい地域にある老朽空き家の取り壊しを決断・実行された方の多くが、建物のなくなった土地（更地）をいかに処分するかという問題に直面なさいます。
かつては多少の引き合いもあった土地だけれど、その地方の商業中心地の移り変わりなどにより、もはや一般不動産市場で買い手が現れる見込みは皆無…という厳しい状況は、地価の二極化が進んだ昨今、珍しくありません。
長らくその地域で不動産取引がないと、不動産業者に連絡・照会してみても、所有土地について適当な価格はいくらなのか見当がつかない… しばしば耳にする話です。
このような問題の解決を、不動産鑑定士がお手伝いいたします。
その土地を所有することによるマイナス面が大きく、とにもかくにも手放したいとお考えの場合に、隣接土地所有者の方に購入していただくべく積極的に働きかけることが功を奏する場合があります。
不動産には「限定価格」と呼ばれる価格があるのをご存じでしょうか。
限定価格は、一般取引市場で価格が形成されるのではなく、市場が限定されている場合に、特定の当事者の間においてのみ経済合理性が認められる価格です。
私どもは鑑定評価の過程に市場が限定されている事情をしっかりと織り込み、当事者双方にご納得いただける価格（限定価格）をお示しいたします。
取引交渉の糸口・たたき台として、不動産鑑定評価書・不動産調査報告書を活用なさり、お話がうまくまとまったお客様から、お喜びのお声を多くいただいてきました。
とくに対象地が無道路地である場合は、一般の不動産取引市場から”無道路地”の相場把握はできないので、無道路地の扱い経験が豊富な不動産鑑定士の評価による適正価格が必要となります。
不動産の合理的価格算定は、弊社にお任せください。
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