権利(借地権、底地、借家権など)
FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。
5月25日、緊急事態宣言が解除されました。
解除後に初めて迎えるこの週末、お出掛けを予定されている方は、標記の運休にご注意ください。
渋谷駅ホーム並列化工事(埼京線のホームを北側へ約350m移設し、山手線ホームと隣合わせにする)にともない、埼京線・湘南新宿ラインの大崎~新宿の区間が丸2日間運休となります。
この区間の移動には通常運転される山手線への乗り換えが必要となります。
詳細につきましては、JR東日本の 「渋谷駅ホーム並列化工事のお知らせ」 をご覧ください。
渋谷駅とその周辺における100年に一度といわれる大型再開発は、着実に進展しています。
さて、昨日の日本経済新聞の記事に、「緊急事態宣言解除初日の26日の渋谷の人出は、前週の平日より24%増加」とありました。
ただし、「前年同週との比較では、49%減少している状態」とのことです。
(位置情報分析サービスを提供するクロスロケーションズ社調べ。)
今月半ばに鑑定評価する不動産の現地調査で渋谷に行った折は、ひっそりと静まりかえった渋谷の様子に驚きました。
左の写真は昼下がりの明治通りの様子です。
人も車もまばらで、私が見知った渋谷とは別世界に思えました。
以前のブログで、私が不動産鑑定士になるまでの経緯について書かせていただきました。
このブログで書きましたように、不動産鑑定事務所を立ち上げてもう20年以上となりますが、独立前の7年間お世話になった不動産鑑定会社(株式会社国土評価研究所)は、渋谷の宮益坂にありました。
曲折を経て不動産鑑定の道を志し、修業時代を過ごした渋谷は個人的に思い入れがある街です。
国土評価研究所は再開発事業や共同ビル事業等に係る鑑定業務を多く手掛けており、私は川崎や多摩、横浜といった地域の大型再開発案件の担当となって、渋谷を起点に駆け回っておりました。
再開発事業は、ひとつの案件の着手から完了まで10年以上を要します。
商業コンサルタントとともに鑑定会社も数年間にわたり業務を担うことが珍しくありません。
不動産鑑定会社の主な仕事は、不動産の権利変換をするために、再開発工事前の「従前資産」と予定される再開発施設完成後の「従後資産」の価値を鑑定評価することですが、再開発では価格や賃料はもとより、借地権や借家権、立退料など、あらゆる種類の価値評価が求められる場面があります。
必然的に、鑑定理論と深く向き合うこととなり、不動産に関しての法務や税務についても詳細に学びました。
渋谷の地で必死になっていたころが、私が不動産鑑定士としての基礎を固めた時期であったな、と振り返って思います。
…運休にご注意を、という話から、思い出話となり、失礼いたしました。
世の中が落ち着いて街に人が戻り、進化する渋谷が未来仕様の姿を見せてくれる日が待ち遠しいです。
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底地の売却をお手伝いしてまいりました、不動産鑑定士・降矢等です。
「底地」を借地人に買ってもらいたい。
でも、どう話を進めていけばいいのだろうか… 地主の方からよくいただくご質問です。
所有する土地をどなたかに貸していていて、借地権などが設定されている場合の、その土地の所有権のことを「底地」といいます。
少ない地代収入しかないのに、相続税評価額は高かったり…底地を手放したい、とお考えになるタイミングってありますよね。
第三者で底地を買ってくれそうなのは、底地買い取りを専門とする不動産業者のみ。
彼らには、相当安い金額でないと買ってはもらえません。
底地は借地人に買っていただくのが一番です。借地人は底地を購入すれば制約のない土地所有権を手にすることができます。
不動産鑑定評価書を利用すれば、借地人との交渉がよりスムーズになります。
この記事では、底地の解消を目指す2つの方法をご紹介します。
1.借地人に底地を買ってもらう
借地人に、底地を買ってくれないか、話をもちかけましょう。
このとき、底地についての不動産鑑定評価書をお持ちになって下さい。
鑑定評価書が必要となる理由は・・・
① 底地の適正な価格を一般の方が知ることは困難
借地人に売る場合は、第三者へ売る場合と異なり、制約のない土地所有権が回復する価値が金額に上乗せされます。
不動産鑑定士は、こういった価値も理論的に計算していきます。
② 根拠に基づく価格なので、説得力があり、借地人との交渉が円滑になる
合理的な希望価格を示しておけば、もし資金の問題で今すぐは買えないとしても、資金準備を進め、条件が整ったら借地人が購入してくれるかもしれません。
これまで円満な関係にあったのであれば、借地人は新地主の登場を(地主変更による地代値上げの心配もあり、)望まないはずです。
2.借地人の借地権とあなたの底地を交換する
借地人と話をして、借地人は底地を買って所有権がほしい、けれど買う資金がない、とわかった場合には、「固定資産の交換特例」が活用できないか、考えてみましょう。
2-1.「固定資産の交換特例」とは
土地を売却すると、通常、譲渡益について譲渡税がかかります。
しかし、固定資産の交換特例を利用できると、等価の部分について課税されなくなります。
売買と違って多額の現金を用意する必要がない、不動産の権利関係を整理するのに役立つ手法です。
特例の適用にはいくつかの要件がありますが、ポイントとなる要件は、”同一種類の不動産”と”交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20%以内であること”です。
底地と借地権は、実は、どちらも土地の種類の一つです。
そこで、底地の一部と借地権の一部との交換は、”土地と土地との交換”、となり”同一種類の不動産”の要件はこれで満たされます。
そして、交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20%以内であれば特例が使えます。
なお、交換する底地と借地権の時価に差がある場合は、交換時に「差金」として現金での精算が必要となり、その金額については課税されます。
また、交換時の時価が適正なものでなければ、税務署は交換特例の適用を認めてくれません。
地主・借地人・税務署それぞれが納得できる「時価」の算出と交換の枠組みをづくりを不動産鑑定士がお手伝いします。
2-2.現金を使わずに、底地一部を更地(完全所有権)とした具体例
2-1.の説明だけではお分かりになりにくいと思いますので、底地と借地権の交換を、事例でみていきましょう。
土地面積:400㎡
地主Aさんの持つ底地: 時価2,000万円
借地人Bさんの持つ借地権: 時価6,000万円 であったとします。
すると、
①底地300㎡の価値・・・1,500万円
②借地権100㎡の価値・・・1,500万円 です。
そこで①と②を交換します。
結果、
地主だったAさんの持つ更地(完全所有権): 100㎡
借地人だったBさんの持つ更地(完全所有権): 300㎡ と整理されます。
さいごに
借地人との交渉で底地を解消する方法について、売却と交換という2つの方法をご紹介しましたが、もし、資金事情が許すようであれば、借地権をあなたが買い取り完全所有権とすることも有効です。
借地権、底地のご相談を、初回無料(60分)でうけたまわっております。
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降矢等です。
最近弊社にご依頼があった借家権鑑定評価の事案をご紹介します。
地方中核市の中規模ビル(1980年代築)の1階で飲食店を営んでおられる方が依頼主です。
ビル周辺は市役所等の公共施設が集積しているエリアで最寄駅からは徒歩3~4分程度と、立地条件良好。
ビルオーナーは当地と隣地と一体でマンション開発を進めたい意向で、店主の方へ立退きの話がもちかけられました。
昼夜それぞれに固定客もついており、店舗経営は順調です。
移転しないで済むのが一番なのですが、他のテナントが順次明け渡しに応じていった結果、とうとうビル内で営業を続ける最後の店舗となってしまいました。
そこで、一方的な事由で退去せざるを得ないのであれば、実態に即した立退料等を請求したいとのお考えに至り、立退料の基礎となる借家権の適正な経済価値を知る必要があるということより、弊社に鑑定評価をご依頼下さいました。
前回ブログで書きました手順に則り、本件借家権は2000万円ほどと評価をいたしました。
以上、事案の概要のみ記しましたが、借家権あるいは立退料の鑑定評価にご関心がおありの方は
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』 のカテゴリーに収められております、
・店舗の立退料。Cさんのストーリー
・事務所の立退料。D社のストーリー
の両シリーズブログに是非お目通しください。
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』のシリーズでは、不動産鑑定が皆さまにもたらすメリットや、ご依頼~お悩み解消まで実際どのような経過を辿るのかを、分かりやすい形でお伝えすることを目的に、弊社が今までご依頼頂いた案件を、お客さま(=依頼者)を主役にした物語仕立てにてご紹介しております。
借家権・立退料の鑑定評価、全国対応をしております↓
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代表鑑定士の降矢です。前回に続き、借家権についてです。
不動産について、所有権など売買の対象となる権利で、取引市場で価格がつく場合は、市場性や収益性からアプローチして価格を求めます。
しかし借家権は、原則として売買されず、取引市場はありません。
それゆえ借家権の価格を形成する要因は他の不動産の権利の場合とは異なります。
借家権の価値は、前回ブログにも書きましたが、賃貸人から建物の明渡し請求を受けた場合に認められます。
借家人が不本意な立退きを余儀なくされて事実上喪失する建物占有権をはじめ、借地借家法をはじめとする法令等によって保護されている借家人の社会的、経済的あるいは法的利益で形成されている、賃貸人が補償するべき借家人の喪失利益、というのが借家権です。
ですから、借家権については「補償の原理」が評価の観点となります。
喪失する借家権の適正な価値の把握には、客観性の高い「権利割合法」という手法を用いて価格を導出します。
この手順は以下のとおりです。
1.建物の建つ敷地の土地価格を求める。
2.建物価格を求める。
3.土地価格についての借地権(※1)割合を求める。
4.土地価格×借地権割合で、借地権価格を求める。
5.借地権価格についての借家権(※2)割合=α、建物価格についての借家権割合=β、を求める。
6.借地権価格×α+建物価格×β を求め、熟成度修正を行って、借家権価格を算定する。
※1 「借地権」とは、借地借家法に基づく建物の所有を目的とする地上権または賃借権のこと。
※2 「借家権」とは、借地借家法が適用される建物の賃借権のこと。
今回は少々専門的な内容となってしまいましたが、次回は借家権評価の具体的な事例を一つご紹介します。
厳密な調査に基づき、借家権評価をを行っています ↓
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
昨年12月から1月にかけて、借家権の鑑定評価のご依頼を複数いただきました。
この時期に立て込んだのは、公的機関からのご依頼のように季節要因があったわけではなく偶然です。
借家権という言葉を縁遠いものと感じられる方が多いと思いますが、実は、借家権評価は年間を通して弊社にご依頼の多い類型です。
これまで私はブログで取り上げていなかったかと思いますので、この機会に少し借家権についてお話します。
「借家権」とは、「借地借家法(旧借家法を含む)が適用される建物の賃借権」です。
この権利は、通常、売買の対象となることはなく、不動産市場での取引によって価格がつけられることは原則としてありません。
賃貸人から建物の明渡し請求があり、借家人がしかたなく立退く、との状況において、借家権という権利の価格にスポットライトが当たることになります。
建物からの立退きにより消滅することになるメリットにいくらの価値があるのか、を算定するのが借家権の評価であり、借家権価格はいわゆる立退料を構成する要素の一つとなっています。
上記をふまえ、弊社に借家権評価のご依頼が増えている理由をご説明しましょう。
(1)老朽建物取壊しに伴う立退きが増えており、借家権の価格は不動産鑑定士でないとわからない
市場で取引されることのない借家権の価格の算定は、不動産鑑定士でないとできません。
借家権の価格を知る必要があるのは立退きを進める場面ですが、1960年・70年代に建てられた事務所ビルや共同住宅の老朽化に伴い、建替えに伴う立退き案件が増加しています。
(2)立退きに際してまず借家権の価格を基礎に交渉を始める当事者が多い
立退きに際して支払われるのが立退料で、その構成要素は次の3項目です。
①立退きによってテナントが支払わなければならない移転費用の補償
②立退きによってテナントが事実上失う利益の補償(いわゆる居住権、営業権)
③立退きにより消滅する利益権の補償(いわゆる借地権・借家権)
理論的には①~③を足し合わせた金額が正当な立退料ですが、当事者双方が納得すれば立退料の額はいくらであっても構いません。
不動産鑑定士にしかわからない③に比べ、①②は一般の方でもある程度の見積りができなくはありません。
そこで、賃貸借期間中の当事者の関係が良好なケースでは、費用面を考慮して、まず③の金額のみ鑑定評価で把握して交渉を開始し様子をみよう、という賃貸人・借家人の方も多いです。
もし交渉が不調となった場合には、訴訟の資料としても堪える「立退料の不動産鑑定評価書」(①~③の全てを勘案したフルバージョン)へ、と段階を踏んでいかれます。
借家権や立退料の評価は、個々の事情の漏れない考慮と高度な論理に基づく説明が求められる類型で、経験の差が鑑定評価書の説得力の差に直結します。
皆さまの立退料交渉に、弊社鑑定士の技能をお役立ていただけましたら幸甚です。
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不動産鑑定評価で、共有解消と有効活用が実現します!
【 Eさん、今と将来のお悩み解消! 】
一連の鑑定評価によって、土地の全体評価額が、
①江東区の土地(100㎡)…4,400万円
②墨田区の底地(350㎡)…2,000万円
③世田谷区の土地(160㎡)…9,200万円 であることがわかりました。
鑑定評価書に示された詳しい根拠によって、私と妹はそれぞれの金額に納得しています。
この鑑定評価額に基づいて、私と妹の間で土地の交換取引を行えば、下の表にある通り、私が世田谷の土地を、妹が江東区の土地と墨田区の底地を完全所有することになって、共有は解消です。
江東区の土地に建っている実家の空き家は共有のままですが、妹が管理に責任を持ち、時期がきたら、二人で取り壊し費用を折半する約束としました。
不安のない未来への道が開けました。
私も妹も晴れ晴れとした気分です。
私は、世田谷の土地のアパート建設に動き始めたいと思います。
・・・このまだ見ぬアパートについて、いずれうちの息子たちが、共有の問題に直面するかもしれません・・・
FRAコンサルティングをアドバイザーに、先手を打って相続トラブル防止策を取ろうと思います!
<この項終わり>
私たちは不動産相続対策のパートナーです↓
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ついに…鑑定評価額の決定です。
【 底地の鑑定評価:鑑定評価額の決定 】
”権利割合法”による価格・・・21,000,000円
”収益還元法”による価格・・・18,000,000円
最終的な鑑定評価額・・・全体 20,000,000円・私と妹それぞれの持分10,000,000円 鑑定評価書の冒頭で示された金額です。
二つの手法で求められた価格を平均したのではなく、手法の持つ説得力の違いを考慮して、鑑定評価額は決められていました。
「権利割合法による価格は、更地としての価格を基礎に、一般市場下での第三者間取引に相当する権利割合から底地価格を算出したものであり、その試算過程が明確である。
したがって、十分な信頼性を有し、その説得力は高い。
収益還元法による収益価格は、底地を取得する第三者の市場人の立場からアプローチし、収益性を反映した底地価格として経済価値の本質を表している。
しかし土地完全所有権に復帰した場合、すなわち更地に戻る場合の価値増(またはその可能性)が反映されていない分、試算価格の説得力がやや劣ることになる。
以上の通り、適用した各手法の特徴及び適用過程の内容等を再検討、再吟味した上で、本件鑑定評価においては、権利割合法による価格を重視し、収益価格についてはその試算意義に鑑みて比較考量の上、底地の正常価格を評定した。
その上で、共有持分(持分1/2)に基づき、本件鑑定評価額を決定した。」
<次回に続く>
鑑定評価書の内容について、詳しく説明いたします↓
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権利割合法による価格に続いて、収益還元法による価格の算定です。
【 底地の鑑定評価:収益還元法 】
”収益還元法”による価格は 18,000,000円となったそうです。
算定の流れは、別表に基づいて説明を受けました。
不動産価値の源泉・収益分析を承ります↓
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権利割合法による価格が、算定されます!
【 底地の鑑定評価:権利割合法④ 】
一つ目の適用手法”権利割合法”による価格は、以下の計算により出されていました。
更地価格 (単価) 面積 本件底地割合 権利割合法による価格
300,000円/㎡ × 350㎡ × 20% = 21,000,000円
鑑定士の説明で、ドラフトを読んだ段階では理解しきれなかった、借地人への底地売却と第三者への売却との違いについて、納得できました。
<次回に続く>
借地人への底地譲渡、鑑定評価がお役に立ちます↓
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借地権割合は60%。では、底地割合は?
【 底地の鑑定評価:権利割合法③ 】
本件における底地割合は、20%となっています。
借地権割合が、60%だったのですから、100%-60%=40% ではないのでしょうか…?
「借地権の権利割合を控除した場合の底地割合を40%相当(=100%-60%)と算出した。
これは当該地の借地人が底地を買取る場合に把握される権利割合であり、契約当事者間で取引される場合においてのみ成立する限定市場における割合(借地人が底地を取得することで借地権が消滅し、土地の完全所有権を得ることができるため)である。
しかし、本件では限定価格を求めるのではなく、第三者への底地売却を前提とする正常価格を求めるものであることから、一般市場における底地取引上の市場性を検討する必要がある。
第三者が対抗力ある借地権の付着した底地を取得したとしても、長期に亘り完全所有権に復帰する可能性は低く、合法的に賃貸借契約が継続する限りにおいては賃貸人(地主)として地代等の収益を期待するにとどまるものである。したがって、完全所有権の取得を期待する借地人が当該底地を購入する場合と比較すれば、大幅に市場性が減退し、市場に参入する需要者は限られることになる。
以上の検討を踏まえ、一般市場における第三者間売買の底地取引動向等を勘案し(通常は更地価格の10~20%程度)、本件では▲1/2程度の減率が必要と判断、上記査定の底地割合40%に1/2相当の減率を施し、40%×(1-1/2)= 20%をもって本件底地割合を算定した。」
やはり底地は売れにくいものなのだな…
<次回に続く>
底地のお悩み、ご相談下さい↓
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