やさしくわかる！不動産鑑定ストーリー
面談翌日、評価作業開始です。
【 不動産を確定する法務局資料の入手 】
納期までは10日ほど頂きましたが、できるだけ早く評価額をお伝えできるよう、作業計画を考え、動き始めます。
まずは、評価に必要な資料収集です。
面談時に、Fさんから頂いた資料は、マンションの新築分譲時パンフレットのコピーのみ。
固定資産税・都市計画税の課税明細書だけ、追加でお送り下さるようFさんにお願いし、他の資料はこちらで代行取得します。
登記簿謄本などの入手に必要な、対象物件の地番や家屋番号はまだ不明。
課税明細書が届けば、そちらを見て地番等わかりますが…すぐに評価をスタートするため、私は法務局へ向かいました。
ブルーマップの確認や、Fさんのお部屋番号からの推測で、無事、土地・建物登記簿、公図、建物図面、の法務局備付資料を入手することができました。
住宅地図や都市地図は、会社に揃っていますので、そちらを使います。
これで、評価対象不動産を確定するために、最低限必要な資料が揃いました。
＜次回に続く＞
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オフィスビル内カフェにて、Fさんにお目にかかりました。
【 ご夫妻へのヒアリング 】
お約束の時間の5分前に、待ち合わせのカフェに着きましたが、Fさんはもう先にいらっしゃっていました。
早速お話を伺います。
30代のFさんは、ご結婚6年目。
Fさんは金融機関勤務、3歳年下の奥様はIT系ベンチャー企業で役員を務める、いわゆるDinksのご夫婦です。
4年前に港区内に自宅マンション（15階建の14階にあるお部屋・壁芯面積55㎡で2LDKの区分所有建物）を9,200万円で購入なさいましたが、それぞれに多忙な生活でご夫婦はすれ違いが続き、奥様は1年前にマンションを出られて、以後別居されています。
この夏の休暇時に話し合いの機会を持たれ、離婚することで合意なさったそうです。
お二人ともに弁護士のご友人がいて、アドバイスを受けながら諸々の整理を進めていく中で、自宅マンションの価値についてだけご夫婦の見方が分かれました。
そこで、マンションの時価については不動産鑑定士の公正な判断によることに。
同じ大学のご出身で、共通の友人・知人が多いお二人は、離婚に際して互いにわだかまりを残さないことを、一番に考えているとのことです。
評価書面の形式については、最も正式な「不動産鑑定評価書」で、とのご希望でした。
面談終了の少し前には、奥様もカフェにいらっしゃり、ご挨拶ができました。
お二人が新しい道へとスムーズに進まれるお手伝いができるよう、誠心誠意を尽くす評価を…と身が引き締まる思いで、私は大手町を後にしました。
＜次回に続く＞
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Fさんの案件は、FRAコンサルティングの女性鑑定士が担当することになりました。
【 Fさんへのお返事 】
Fさんの担当となった私は、以下のようにご返信しました。
F様、お問い合わせをありがとうございます。
ご面談にて詳しいお話を伺わせて頂ければと存じます。
（初回ご相談は1時間まで無料です。）
弊社にお越しになれる日時のご希望をいくつか挙げて頂けましたら幸いです。
宜しくお願い申し上げます。
すると、ものの数分のうちに、Fさんから「仕事が多忙なので、できれば勤務先近くでの面談はできないだろうか」との連絡が。
Fさんの勤務地は、大手町とのことです。
2日後の夕方、Fさんご指定の大手町のカフェにて、お会いすることになりました。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
今回のブログシリーズでは、財産分与のためのマンションの時価評価について、Fさんのストーリーを用いてお届けいたします。
（このストーリーは、弊社の女性鑑定士が担当した実例を、個人情報に配慮し改変しております。）
【 Fさんからの問い合わせ 】
秋の始まりがわずかに感じられるようになってきた9月初旬、一通のメールによるお問い合わせがFRAコンサルティングに届きました。
ホームページを見て、問い合わせいたします。
自宅マンション（港区）の価値評価を依頼したく、面談をお願いします。
夫婦で所有する物件ですが、離婚の話合い中です。
よろしくお願いします。
＜次回に続く＞
財産分与のための評価を数多く行っております↓
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不動産鑑定士の伊藤です。
ご結婚されている皆さまに伺います。
結婚生活の中で、「離婚」の文字が頭をよぎった経験がおありではないですか？
昭和の時代とは違い、離婚はもはや珍しくなく、また前向きに捉えられるケースも増えてきていますね。
（ちなみに、私の祖母は昭和元年生まれですが、離婚経験者でした。）
離婚時には、元配偶者との間で財産分与を行います。
財産分与とは、
「夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を、離婚する際または離婚後に分けること」
です。
この”婚姻中の取得財産”に、マイホームや投資用物件といった不動産が含まれる場合、その不動産の適正価値（＝時価）を把握して、財産分与を行わなければなりません。
FRAコンサルティングでは、この財産分与のための不動産時価評価のご依頼を長年お受けしています。
財産分与を背景とするご依頼は、話がこじれて裁判になってしまったから裁判資料として鑑定評価書を…というケースが以前は主流でした。
しかし近年は、協議離婚の場合でも、確実な不動産鑑定士の評価を初めから得てスムーズな財産分与としよう、と合理的にお考えになる方が増えていると感じます。
不動産会社さんの査定（価格に責任をもってもらえないためトラブルを招く懸念あり）や、固定資産税評価額（時価より安い場合が多く不公平となる）に基づく財産分与では、先々に禍根・リスクが残ってしまうことが意識されるようになってきたからです。
このような傾向にあって、ご自身の主張の裏付けとするための評価ご依頼だけではなく、お互い無用に神経をすり減らすことは避けたい…と、ご夫婦共同で鑑定会社をインターネットで検索なさり、公正な第三者として弊社を選ばれご依頼下さる場合が増加しています。
あらゆるケースにおいて、私どもは不動産の状況と依頼者のお気持ちを十分に伺って、説得力の高い評価書面をお出しいたします。
次回より、財産分与に関係する評価事例を、不動産鑑定ストーリーシリーズで具体的にご紹介してまいります。
お客様の不動産への思いを、根拠と数字でサポートいたします↓
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不動産鑑定評価で、共有解消と有効活用が実現します！
【 Eさん、今と将来のお悩み解消！ 】
一連の鑑定評価によって、土地の全体評価額が、
①江東区の土地（100㎡）…４，４００万円
②墨田区の底地（350㎡）…２，０００万円
③世田谷区の土地（160㎡）…９，２００万円 であることがわかりました。
鑑定評価書に示された詳しい根拠によって、私と妹はそれぞれの金額に納得しています。
この鑑定評価額に基づいて、私と妹の間で土地の交換取引を行えば、下の表にある通り、私が世田谷の土地を、妹が江東区の土地と墨田区の底地を完全所有することになって、共有は解消です。
江東区の土地に建っている実家の空き家は共有のままですが、妹が管理に責任を持ち、時期がきたら、二人で取り壊し費用を折半する約束としました。
不安のない未来への道が開けました。
私も妹も晴れ晴れとした気分です。
私は、世田谷の土地のアパート建設に動き始めたいと思います。
・・・このまだ見ぬアパートについて、いずれうちの息子たちが、共有の問題に直面するかもしれません・・・
FRAコンサルティングをアドバイザーに、先手を打って相続トラブル防止策を取ろうと思います！
＜この項終わり＞
私たちは不動産相続対策のパートナーです↓
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ついに…鑑定評価額の決定です。
【 底地の鑑定評価：鑑定評価額の決定 】
”権利割合法”による価格・・・21,000,000円
”収益還元法”による価格・・・18,000,000円
最終的な鑑定評価額・・・全体 20,000,000円・私と妹それぞれの持分10,000,000円 鑑定評価書の冒頭で示された金額です。
二つの手法で求められた価格を平均したのではなく、手法の持つ説得力の違いを考慮して、鑑定評価額は決められていました。
「権利割合法による価格は、更地としての価格を基礎に、一般市場下での第三者間取引に相当する権利割合から底地価格を算出したものであり、その試算過程が明確である。
したがって、十分な信頼性を有し、その説得力は高い。
収益還元法による収益価格は、底地を取得する第三者の市場人の立場からアプローチし、収益性を反映した底地価格として経済価値の本質を表している。
しかし土地完全所有権に復帰した場合、すなわち更地に戻る場合の価値増（またはその可能性）が反映されていない分、試算価格の説得力がやや劣ることになる。
以上の通り、適用した各手法の特徴及び適用過程の内容等を再検討、再吟味した上で、本件鑑定評価においては、権利割合法による価格を重視し、収益価格についてはその試算意義に鑑みて比較考量の上、底地の正常価格を評定した。
その上で、共有持分（持分1/2）に基づき、本件鑑定評価額を決定した。」
＜次回に続く＞
鑑定評価書の内容について、詳しく説明いたします↓
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権利割合法による価格に続いて、収益還元法による価格の算定です。
【 底地の鑑定評価：収益還元法 】
”収益還元法”による価格は 18,000,000円となったそうです。
算定の流れは、別表に基づいて説明を受けました。
＜次回に続く＞
不動産価値の源泉・収益分析を承ります↓
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権利割合法による価格が、算定されます！
【 底地の鑑定評価：権利割合法④ 】
一つ目の適用手法”権利割合法”による価格は、以下の計算により出されていました。
更地価格 （単価） 面積 本件底地割合 権利割合法による価格
300,000円/㎡ × 350㎡ × 20% ＝ 21,000,000円
鑑定士の説明で、ドラフトを読んだ段階では理解しきれなかった、借地人への底地売却と第三者への売却との違いについて、納得できました。
＜次回に続く＞
借地人への底地譲渡、鑑定評価がお役に立ちます↓
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借地権割合は60％。では、底地割合は？
【 底地の鑑定評価：権利割合法③ 】
本件における底地割合は、20％となっています。
借地権割合が、60％だったのですから、100％－60％＝40％ ではないのでしょうか…？
「借地権の権利割合を控除した場合の底地割合を40％相当（＝100％－60％）と算出した。
これは当該地の借地人が底地を買取る場合に把握される権利割合であり、契約当事者間で取引される場合においてのみ成立する限定市場における割合（借地人が底地を取得することで借地権が消滅し、土地の完全所有権を得ることができるため）である。
しかし、本件では限定価格を求めるのではなく、第三者への底地売却を前提とする正常価格を求めるものであることから、一般市場における底地取引上の市場性を検討する必要がある。
第三者が対抗力ある借地権の付着した底地を取得したとしても、長期に亘り完全所有権に復帰する可能性は低く、合法的に賃貸借契約が継続する限りにおいては賃貸人（地主）として地代等の収益を期待するにとどまるものである。したがって、完全所有権の取得を期待する借地人が当該底地を購入する場合と比較すれば、大幅に市場性が減退し、市場に参入する需要者は限られることになる。
以上の検討を踏まえ、一般市場における第三者間売買の底地取引動向等を勘案し（通常は更地価格の10～20%程度）、本件では▲1/2程度の減率が必要と判断、上記査定の底地割合40％に1/2相当の減率を施し、40％×（１－1/2）＝ 20％をもって本件底地割合を算定した。」
やはり底地は売れにくいものなのだな…
＜次回に続く＞
底地のお悩み、ご相談下さい↓
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