その他
社会的意義の大きい地籍調査ですが、進捗ははかばかしくありません。
1951年の調査開始から65年超を経て、国全体の進捗率は52％にとどまっています。
特に、山村部(林地)は45％、都市部(人口集中地区)は24％の進捗で、取り組みの遅れが目立ちます。
（2016年度末時点）
地籍調査が進まない理由については、国土交通省が詳しい分析を行っています。
その内容に基づき、山村部と都市部に分けて見ていきたいと思います。
（参考： 国土交通省 地籍調査Webサイト ～地籍調査が進まない要因）
◆山村部で地籍調査が進まない理由◆
① 登記所の図面の精度が悪い
山村部では、登記所に備え付けられている図面が精度上問題のある昔の図面を基にしている場合が多く、現状と大きく異なっているなど、地籍調査を実施する場合の基礎資料として使用することが難しい場合が多くあります。
② 調査の優先度が高くならない
山村部は、他の地域と比べれば土地取引等が少ないにも関わらず、地籍調査を実施するためには一定の費用と手間がかかることから、山村部を優先的に調査を実施しようという市町村内の気運が高まりづらい状況です。
③ 調査が困難な地域が存在
山村部には、急傾斜地など危険な箇所や、山奥で容易にはたどり着けない箇所などもあり、測量や調査を実施することが困難な地域が存在します。
④ 土地所有者等の高齢化等の進行
山村部では、土地所有者等の高齢化や不在村化が他の地域と比べて著しく進行しており、またこれに合わせて山林の荒廃も進んでいることから、土地の境界の確認に必要な人証や物証が失われつつあります。
このため、地籍調査を円滑に実施することが困難になってきています。
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地籍調査は、「一筆ごとの土地について、その所有者、地番及び地目を調査し、境界及び面積に関する測量を行い、その結果を地籍図及び地籍簿に取りまとめる事業」です。
国土調査法という法律にもとづき、市区町村などが調査主体となって行われます。
国土調査全体での地籍調査の位置付けは、下記のとおりです。
国土調査─┬─ 地籍調査 ・・・土地の各筆ごとの境界、面積、
│ │ 所有者、地目及び地番の調査
│ ├ 基準点測量
│ ├ 地籍調査
│ └ 公共事業等確定測量の国土調査に準ずる指定
│
├─ 土地分類調査 ・・・土地の利用状況、
│ │ 自然的要素及び生産力の調査
│ ├ 土地分類調査
│ ├ 土地分類調査（細部調査）
│ └ 土地保全基本調査
│
└─水調査 ・・・水文、水利等の調査
├ 水基本調査（地下水調査）
└ 水系調査
市区町村が地籍調査を実施する場合、その事業費は国が1/2、都道府県と市町村がそれぞれ1/4ずつ負担するのが原則です。住民の個人負担はありません。
地籍調査が実施されて土地境界や面積が明確になると、公共事業や民間取引・事業が円滑になります。
土地に関係する課税が適正化され、万一の災害発生時には復旧が迅速にできます。
通常、土地取引等の際に古い登記簿面積の資料しか手元にない場合、正確な面積を知るには、取引当事者が、測量にかかる費用を自己負担して土地の実測や隣地との境界確認を行わなければなりません。
地籍調査では、測量費用が公負担です。また、隣地との境界確認を第三者たる行政に取り仕切ってもらえます。
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地籍調査について第2回目のブログです。
前回ブログで、「それぞれの土地の面積と境界をはっきりさせて、正確な地図をつくること」
が、地籍調査のゴールだとお話しました。
これも前回触れましたが、地籍調査が終わると、登記所に結果が送られ、不動産登記簿が書き改められて地籍図という図面が備え付けられます。
なぜ 地籍図＝正確な地図、をつくらなければならないかと言うと…
実は、地籍調査が未了の地域（全国の約50％）では、その多くで明治時代の地租改正当時の情報に基づいて作成された不動産登記簿や地図が今に至るまで使われ続けています。
そのため登記簿記載の土地面積が正しくなかったり、図面に記載されている土地の位置や形が現実と異なる場合があるのです。
皆さまは、登記所にある土地の登記簿や、土地の位置や形状を示す図面を見たことがおありですか？
少し古いデータとなりますが、国土交通省が2009年に全国の満20歳以上の本人もしくは配偶者が土地を所有している人・1,008人のアンケート回答を取りまとめた結果では、「見たことがある」と答えた方は6割弱（58.5％）でした。
さらに、同じアンケートで、「登記所にある土地登記簿・地図のおよそ半分は明治時代の古い情報に基づいていると知っている」と答えた方は、わずか2割強（22.5％）にとどまりました。
日常の暮らしでは気付きにくいですが、登記された情報が不正確であることは、土地取引の際にトラブルが起きたり、官民の事業が滞ったり、災害が起きたときに原状回復が難しくなったり、と、様々な不都合につながっていきます。
こういった不都合の解消が、地籍調査の目的です。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
いよいよ師走に入りました、早いものですね！
慌ただしい時季ですが、本日よりしばらく腰を据えて「地籍調査」についてお伝えをしてまいります。
地籍調査とは、国および地方公共団体によって行われる土地の調査です。
国土調査法という法律に基づき、土地を一筆ごとに測量し、面積や境界を明確にしていきます。
2014年から2017年まで、私はこの地籍調査を経験いたしました。
具体的には…
所有する土地が地籍調査の対象工区に入ったとの連絡を受けたとき、私たちは境界の確認に立会います。
その後、測量結果の図面を閲覧・確認（必要な場合は訂正）します。
工区全域の地籍調査が終わると、登記所に結果が送られて、不動産登記簿が書き改められ、地籍図という図面が備え付けられます。
それぞれの土地の面積と境界をはっきりさせて、正確な地図をつくること。
これが地籍調査のゴールです。
この地籍調査は、東京の都市部ではわずか10.3％しか進捗していません。
（2016年度末時点・国土交通省調査）
世田谷区で地籍調査実施済み・実施中の地域は、左図の赤く色付けされごく限られたエリアです。
（2017年度4月時点・同省調査、図は同省HPより)
私の居所周辺の地籍調査は、事業予定期間は2年とされていましたが、実際には3年がかりとなりました！
地籍調査の社会的意義は大きいものの、私たち土地所有者ひとりひとりの制度理解と、行政ご担当者の熱意なくしてはスムーズに進まない事業だと身をもって知りました。
開始から終了までの3年間の心境を振り返りますと…
当初は状況がよく飲み込めずに戸惑い、境界立会いのヤマを越えたあとにはヤキモキ、そして無事事業が完了した今は世田谷区ご担当者のひとかたならぬご尽力に深く感謝しております。
地籍調査について予備知識があれば、もう少し心穏やかでいられたのかもしれません。
そんな思いより、はじめて地籍調査という言葉を聞いた、地籍調査の区域となって驚いている、といった方々にお役立ていただけるよう、次回より順を追って地籍調査の概要と体験談をお届けしたいと存じます。
どうぞお付き合い下さいませ。
弊社は東京都墨田区の不動産鑑定会社です ↓
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伊藤由美子です。
錦糸町のすぐ近くの浅草橋にあり、ずっと気になっていたNPO「セカンド・ハーベスト・ジャパン（2hj）」。
8月、この2hjをお伺いして、運営について詳しく教えていただく機会を得ました。
2hjは、まだ食べられる食品を生活に困っている方に配る「フードバンク」という活動を、日本で最初に始めた団体です。
賞味期限が近付いた等の理由により、企業が市場に出せなくなった食品を引き取り、それを必要となさる個人や団体へと届けています。
訪問して一番感銘を受けたのは…
CEOのマクジルトン・チャールズさんをはじめ2hjの皆さまの、活動に向き合う姿勢です。
NPOスタッフ、ボランティアスタッフ、食品提供企業、食品受取団体・個人のそれぞれが対等であること、win-winであること、を大切にされていました。
そして、活動の動機には、「社会のため」「思いやり」といった言葉ではなく、「やるのが面白いから」を第一に挙げられました。
私は”ボランティア”ってなに？ という問いを、20年来抱えてきました。
大学時代に1年を過ごしたボストンでは、ルームメイトほか多くのアメリカ人が、気軽に週末の一日を「今日はボランティア」といって出掛けるのを目にしました。
日本でも、最近は若い世代や引退世代に、ボランティアにカジュアルに取り組む方が増えていると聞いていますし、活動している姿をお見掛けしたりもありますが、そういった方と語り合う機会はこれまでなく…
今回、活動の場にお邪魔して、2hjのスタッフの方・ボランティアの方とお話できたことで、先の問いの答えがわかったような気がします。
「面白いからやろう」という気持ちにはじまって、活動は楽しく、無理なく。関係者それぞれにwin-winのメリットがあり、だからみんなが対等。
本当のボランティア活動というのは、義務感に促され、自己犠牲を伴うような息苦しいものではないのだな、と気づきました。
長年の謎が解けて、一番私がやりたいボランティアは何だろう？と、情報を集めています(*^_^*)
前回と今回のブログでご紹介した社会見学は、息子が読んでいる「読売KODOMO新聞」の”夏休み・自由研究企画”に応募して参加できました。
お子さんやお孫さんに、新聞に親しんでもらいたい…とお考えの方がいらっしゃいましたら、週1回発行の「読売KODOMO新聞」は読まずにたまってしまうリスクが低く、このような読者企画も多いのでおススメです！
街頭不動産無料相談会のボランティアでは新しい出会いが楽しみです！↓
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伊藤です。
前々回のブログで、花卉業のユー花園さん訪問について書きましたが、8月に私はあと2つ”社会見学”をしてきました。
いずれも子どもの付き添いですが、前回ブログで触れましたように、事業の現場にお邪魔させていただくことは自身にとっても有意義な体験となりました。
今回と次回で少しだけご紹介させて下さい。
まず、スーパーのユニーさん（アピタ稲沢東店）への訪問。
新幹線に乗って、愛知県の稲沢市まで行きました！
ユニーさんが行っている下記「食品リサイクルの仕組み」を知る見学会で、 お店の支配人の方が、店内ほかバックヤードや堆肥工場を案内して下さいました。
(1) スーパーから出るゴミは19種類もに細かく分類され、生ゴミ（レタスの外側の葉、魚のアラなど）が堆肥工場へと運ばれます。
↓
(2) 生ゴミにおがくず・もみがら等を混ぜ、バクテリアなどの微生物の力でこれらを分解し、堆肥をつくります。
↓
(3) その堆肥を農家へ出荷し、野菜作りに利用。
↓
(4) できた野菜は、スーパーの店頭に並べ販売します。
見事な好循環で、ここまで細やかな取り組みをなさっているなんて素晴らしい！！と思いました。
・・・広い店内を見渡して、以前スーパーの評価を担当したとき、売上を推定するために必死にレジの台数を目視カウントしたことをふと思い出しました。
今回のようなご案内付きの内覧では堂々と写真を撮れますが、内密な評価のときは、挙動不審者とならないよう、店内をしっかりと観察しつつも振る舞いは買い物客らしく自然に…と、気分は探偵業です(^_^.)
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FRA・伊藤です。
2017年は3年に1度の固定資産税評価がある年。
例年にもまして、FRA鑑定士一同はバタバタとした冬を過ごしました。
春を迎えて、ようやく雑談の余裕がうまれ…
『湾生回家』という台湾のドキュメンタリー映画について、池田と私で盛り上がりました。
（忙中閑あり（笑）。二人それぞれ、冬のうちに劇場鑑賞に出掛けていました。）
『湾生回家』は、終戦前の台湾に生まれた「湾生」と言われる日本人の方々の、望郷の念をすくい取った台湾のドキュメンタリー映画です。
以下、公式サイトから引用します。
敗戦によって台湾から日本本土へ強制送還された日本人は、軍人・軍属を含め50万人近かったと言われています。
彼らの多くにとって、台湾は仮の住まいの土地ではなく、一生涯を送るはずの土地でした。
しかし残ることはできず、その願いはかないませんでした。
そこで生まれ育った約20万人の「湾生」にとって、台湾は紛れもなく大切な「故郷」でした。
しかし、彼らは敗戦という歴史の転換によって故郷から引き裂かれ、未知の祖国・日本へ戻されたのです。
戦後70年という長い年月を経るなかで、かつて20万人と言われた「湾生」が高齢化して、「湾生」が忘れ去られようとしている現在、台湾の人々の心とまなざしで、彼らの人生を、引揚者の想いを記録しました。
子ども時代を過ごした土地は、その人が生涯忘れ得ぬ、かけがえのない存在となる。
土地が人間にとっていかに深い意味を持つ存在であるのか、ジーンと胸に響く、素敵な映画でした。
映画への感想からさらに話は広がって、台湾好きな池田が、ブログで台湾をテーマにいくつかお伝えすることを決定！
…したところで、有難いことに、ボリュームのある評価案件をいただき、降矢・池田両名が、各地を飛び回ることになりました…
池田の執筆が終わるまで、次回からもいましばらく、私のブログにお付き合い下さいませ。
鑑定士にとって映画からの学びは多いと感じています↓
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伊藤由美子です。
4月も半ばにさしかかり、桜が楽しめるのもあと少しですね。
華やかに枝を広げる桜の木には、ちらほらと元気な若葉が姿を見せ始めていました。
さて、春といえば子どもたちの入学・進級。
我が子の入学・進級といえば親にとってはPTA。（ちょっと強引な連想…^_^;）
昨年度、私は子どもの通う小学校でPTA役員を務め、先日次の方へとバトンタッチをしたばかりです。
活動を通して様々な発見・経験がありましたが、地域活動の中心の場としての学校の重みを体感できたこともその一つでした。
住宅（宅地、戸建、マンション）需要者のうち、子育て層の場合は学区を考慮要因とする方が少なくありません。
販売チラシでも、「人気の〇〇小学校の学区です！」などとよく謳われています。
では、”学区”の色を決めるもととは…？
授業やクラス運営は重要ですが、公立校の先生方はローテーションで入れ替わります。
となると、学区の特色の決め手は、そこに通う子どもたちを育てる親であり、見守る地域の方といえるのではないでしょうか。
学校を拠点に展開されるPTA活動には、親と地域の住民・事業者が手をたずさえる場が多々あります。
そうしたPTAの活動内容やその頻度、運営スタイル等は、学区の評判につながります。
ゆえに、ある学校のPTA活動は学区内の不動産価値に影響する…！？
子どもたちのためのみならず、ご自宅を所有される方にとっては資産価値の維持向上にも、PTA活動が役立つとしたら、PTA活動にお悩みの方のお心が少し安らぎますでしょうか。
地縁のないエリアで居住用の不動産を購入なさる方は、学区の小・中学校のPTA活動について情報収集し、地域を知る一助となさってみて下さいませ(^_-)
不動産価値の将来見通しについてのアドバイスもいたします↓
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伊藤由美子です。
テレビ番組出演をきっかけに始まった弊社代表・降矢等のブログシリーズは、皆さまいかがでしたでしょう？
私は、読者として過ごしたこの1ヶ月、どこかに自分を待つお得な別荘があるかも！？…箱根、熱海、伊豆、軽井沢、苗場…と、脳内旅行をしていました。
関西で育っておりますので、六甲や有馬、箕面、伊勢志摩…へも想像は広がり…
不動産については、考えているだけでワクワクして気分が上がってきます。
そんな夢見る心の旅の一方で、次のブログシリーズはどうしようかな、と現実的なことも考えていましたが…別荘と同じく、居宅の中で特殊性がある高級住宅の評価をテーマに、ストーリーシリーズを書かせて頂きたいと思います。
高級住宅については、相続に関係してトピック（高額な相続税や分割の問題）となることが多いのですが、今回は弊社が以前ご依頼を頂いた財産分与の実例を元にお話をして参ります。
どうぞ宜しくお願いいたします！
北は北海道から南は沖縄まで、全国の別荘評価に対応しております↓
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伊藤由美子です。
9月も半ばを過ぎましたが、皆さま、夏のお疲れは出ていらっしゃいませんか？
8月、私は縁あって2週間ほど愛知県岡崎市で過ごしてまいりました。
日頃は何足かのわらじを履いたり脱いだりで慌ただくしておりますが、旅では「いまこの時」に集中できたことが、リフレッシュとなりました。
この旅の途中で立ち寄った、藤川という町にて、思いがけず不動産について色々と思いをめぐらし…
前回までのブログが不動産の等価交換というちょっと硬めのテーマでしたから、箸休めではないですが、穏やかな時間流れる藤川の話題を少し綴らせていただこうと思います。
どうぞお付き合い下さいませ！
仕事でもプライベートでも、スタッフ一同旅好きです↓
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