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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
いよいよ師走に入りました、早いものですね！
慌ただしい時季ですが、本日よりしばらく腰を据えて「地籍調査」についてお伝えをしてまいります。
地籍調査とは、国および地方公共団体によって行われる土地の調査です。
国土調査法という法律に基づき、土地を一筆ごとに測量し、面積や境界を明確にしていきます。
2014年から2017年まで、私はこの地籍調査を経験いたしました。
具体的には…
所有する土地が地籍調査の対象工区に入ったとの連絡を受けたとき、私たちは境界の確認に立会います。
その後、測量結果の図面を閲覧・確認（必要な場合は訂正）します。
工区全域の地籍調査が終わると、登記所に結果が送られて、不動産登記簿が書き改められ、地籍図という図面が備え付けられます。
それぞれの土地の面積と境界をはっきりさせて、正確な地図をつくること。
これが地籍調査のゴールです。
この地籍調査は、東京の都市部ではわずか10.3％しか進捗していません。
（2016年度末時点・国土交通省調査）
世田谷区で地籍調査実施済み・実施中の地域は、左図の赤く色付けされごく限られたエリアです。
（2017年度4月時点・同省調査、図は同省HPより)
私の居所周辺の地籍調査は、事業予定期間は2年とされていましたが、実際には3年がかりとなりました！
地籍調査の社会的意義は大きいものの、私たち土地所有者ひとりひとりの制度理解と、行政ご担当者の熱意なくしてはスムーズに進まない事業だと身をもって知りました。
開始から終了までの3年間の心境を振り返りますと…
当初は状況がよく飲み込めずに戸惑い、境界立会いのヤマを越えたあとにはヤキモキ、そして無事事業が完了した今は世田谷区ご担当者のひとかたならぬご尽力に深く感謝しております。
地籍調査について予備知識があれば、もう少し心穏やかでいられたのかもしれません。
そんな思いより、はじめて地籍調査という言葉を聞いた、地籍調査の区域となって驚いている、といった方々にお役立ていただけるよう、次回より順を追って地籍調査の概要と体験談をお届けしたいと存じます。
どうぞお付き合い下さいませ。
弊社は東京都墨田区の不動産鑑定会社です ↓
**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************
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お電話、土日祝日もお受けします！ ⇒ ０３-３６２６-５１６０
【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング
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降矢等です。
前回に続き、最近の報道に関するブログをお届けします。
東京湾の中央防波堤埋め立て地の帰属を江東区、大田区の双方が主張している問題で、東京都が約500ヘクタールの土地のうち86.2％を江東区、13.8％を大田区とする調停案を示しました。
しかし、大田区はこの案を受け入れず、江東区を相手取っての提訴に踏み切り、これを受けて都は調停打ち切りを決めたことが明らかになりました。
弊社は2年ほど前、この中央防波堤埋め立て地の鑑定評価をさせて頂きました。
東京都からのご依頼です。帰属の決まっていないこちらの土地は東京都港湾局が管理し、民間へ倉庫用地やコンテナ置場等として貸付が行われています。この貸付のための鑑定評価でした。
不動産鑑定評価書で、最初に書かなければならないのが対象不動産の所在です。
その所在表示で市区町村の記載ができない、というのは私の鑑定士人生で初めてのケースでした。
「中央防波堤内側埋立地のうち 〇〇〇㎡」
帰属のない土地はこう記すしかありませんでした。
中央防波堤内側埋立地は、平成8年に埋立が完了し、現在は第二航路海底トンネル・臨海トンネル・東京ゲートブリッジの3ルートで有明ほか周辺地域と接続されています。
オリンピックの競技会場となるほか、工業地（港湾関連用地や埠頭用地等）という位置付けのもとで今後の開発が見込まれ、交通量増加に対応すべく新たな臨港道路も整備されます。
東京港を成し、羽田空港、都心へのアクセスが容易で、実は「陸・海・空の結節点」と呼ぶべき地理的優位性があるエリアなのです。
こういった中央防波堤埋め立て地の持つポテンシャルが、帰属問題が複雑な様相となっている背景にあります。
オリンピックまでの解決は本当にもう無理なのでしょうか… 今後も動向を注視していきます。
臨海/内陸の工業地の鑑定評価も実績多数ございます↓
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代表鑑定士の降矢です。
新聞・雑誌等メディアで、浅草寺の仲見世商店街に対する家賃値上げ要求が話題になっています。
下記、東京新聞2017年11月12日の報道からの引用です。
東京を代表する観光名所・浅草寺（東京都台東区）が門前の仲見世商店街に来年一月から家賃を十六倍にする案を提示し、騒動となっている。寺側は「近隣相場に合わせた」と理解を求めるが、商店街側は「値上げに耐えられず廃業する店が出たら、街の風情が失われる」と訴え、協議が続いている。
「家賃十六倍」は、九月に寺から商店街に伝えられた。十平方メートル当たり月額一万五千円を、来年一月から二十五万円にするという内容だ。
東京都が七月、所有していた商店街の長屋の建物を浅草寺に約二千万円で売却したのが、騒動のきっかけ。仲見世商店街の土地は寺のものだが、建物を所有していたのは都で、各店は家賃を都に払っていた。
（引用おわり）
この浅草寺の事例のように、台東区をはじめ東京下町では寺社が地主ということがよくあります。
浅草寺は商業地にありますが、住宅地にある寺社周辺では戸建住宅やマンションが所有権ではなく借地権を権原に建っている場合が珍しくありません。
これまで寺社所有地に関係する様々な評価をお受けしてまいりました。
3例、挙げてみます。
・借地権付建物（土地所有者は寺）の売買に際し、借地権付建物価格と名義書換料を鑑定
・神社所有の底地を借地人に買い取ってもらうため、交渉資料となる底地価格を査定
・借地非訟事件（相手方が寺）での鑑定
台東、荒川、墨田等の寺社集積エリアの借地権と、これにより派生する底地等の価格については、是非弊社にお問い合わせ下さい。
烏山寺町も馴染み深い地域です↓
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
ブログ記事にもなっていますが、伊藤から世田谷の吉実園さんに行った話を聞きました。
タヌキやカラスの攻撃など伊藤には信じられない出来事のようです。
しかし実は昔の世田谷を知っている私は、まだそんなこともあるか、と少々懐かしい光景を思い出しました。
かつて父の実家が吉実園さんの近くにあり、幼少期には両親に連れられてよく世田谷を訪れました。
錦糸町から新宿は総武線の黄色い電車、新宿から千歳烏山までは京王線の緑の電車に乗り、駅からは子どもの足で20分ほどの道を父母に手をひかれて懸命に歩きました。
もう半世紀近くも前のことです。
駅周辺には多少商店が集まっていましたが、今のような立派な商店街ではありません。
少し離れると道の舗装はなくなり、畑や雑木林の間にポツリポツリと家が建っている状態でした。
祖父母の家はまだ新しい平家の一戸建で、目の前に雑木林が広がっていました。
父、弟と蝉取りを競ったり、祖父と犬の散歩に出て畑の前に並ぶ大きなスイカを買ってもらったり、錦糸町ではできないあれやこれやが世田谷にはありました。
スイカは井戸水で冷やして食べ、三世代で囲む夕食はすきやきが定番です。
夜、帰途につき、満腹で歩く駅までの道に街灯はごくわずかで、辺りは真っ暗でした。
ある晩、母が「危ないから走らないのよ」と静止するのを聞かずに駆けだした私は、道端のドブ川に頭から落っこちてしまいました。
慌てて父が私を抱きかかえて実家へ逆戻りし、看護婦だった祖母に手当てをしてもらいました。
お恥ずかしながら、猪突猛進タイプは昔からです…
東京は、東には東の、西には西の良さがあります。
鑑定業務を通して東京の価値を内外に正しく伝える…微力ながらこれを私の責務と思い努めてまいります。
東も西も、東京の不動産評価はお任せください↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
前回のブログで、子どもたちを通して都市農地からの恵みをいただいているというお話をいたしましたが… 私自身も都市農地にお邪魔し、そこで驚きのお話を聞いてきました！
先月の台風一過の朝、東京都世田谷区にある吉実園さんに伺いました。
吉実園さんは、大根、小松菜、なす、キャベツなど様々な野菜や果物を生産なさると同時に、鶏（ボリスブラウン、アローカナ、烏骨鶏）の飼育と豚（東京Ｘ）の肥育をされています。
今、鶏は1,200羽、豚は3頭いるとのことでした。鶏たちは広い園内を自由に走り回っています☆彡
園主の方のお言葉によれば、「日本の農業は雑草との戦い」だそうです。
23年前に鶏を飼い始めたところ、雑草を残らず鶏が食べてくれるので、年間50～60万円かかっていた草むしりの費用が不要になったとのこと。 素晴らしい効果ですね！
鶏を飼っていらしての一番のお悩みは、鳴き声による近隣住宅とのご関係かなと私は思っていたのですが、予想と全く違いました。
害獣被害だとおっしゃいます。
ハクビシン、ネコ、タヌキ、ときにアライグマが、夜明けに何十羽と鶏を襲う。
タヌキは鶏を襲うことをおもしろがっていて、基本は食べない。食べる時には頭だけ。
カラスも冬は栄養をつけるために鶏を狙い、このときは毛羽しか残らない… こんなお話を聞きました。
住宅地域の一角で、シートン動物記のような世界が！ 少し頭がクラッとなりました((+_+))
園内を見て回る間、雨上がりのぬかるんだ土になんども足をとられて、あぁ、こうして土をしっかりと足に感じることは日常には全くないなぁ…との思いが湧いてきました。
様々な価値を生み出す”土地”そのものに触れられて、貴重な経験となりました。
生産緑地の鑑定評価を承っております↓
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
収穫の秋、皆さまいかがお過ごしでしょうか。
実りをもたらす都市の農地を守る制度に、1992年に導入された「生産緑地制度」があります。
生産緑地地区に指定されると、土地を農地として管理する義務が生じ、建築行為などが制限されます。
そのかわりに固定資産税は農地並みとなり、相続税の納税猶予制度も適用されます。
指定から30年が経過した場合には、所有者は市町村長に土地の買取りを申し出ることができます。
国土交通省によれば、2015年3月時点の東京都内の生産緑地面積は、3296.4ha。
23区内の面積トップ３は、①練馬区 189.4ha ②世田谷区 95.4ha ③江戸川区 63.9ha です。
（ちなみに墨田区を含め都心周辺の12区には生産緑地はありません。）
都市農地は農作物の供給地となるのみならず、農業体験や食育の場、災害時の避難場所、ヒートアイランド現象を緩和し大雨の際に貯水する場、心和ませる緑地空間といった、様々な役割を担っています。
制度導入の最初に指定を受けた生産緑地が指定から30年を迎えるのは5年後の2022年です。
その時点で農業継続をあきらめて宅地転用するケースが多く出た場合には、緑が失われ、宅地の大量供給で住宅価格が急落するのではないか、と心配されています。
2017年4月に生産緑地法が改正され、買取り申し出時期の10年延期が可能となり、建築制限も緩和されました。
農林水産省・国土交通省は、さらなる転用抑制策として、生産緑地の賃借を後押しする法案を成立させようとしているようです。
今後の動きが気になります。
私の自宅周辺にも都市農地があり、過去10年近く、子どもたちの園・学校での農業体験の日には採れたての大根、小松菜、さといも、じゃがいも等を美味しく味わってきました。
つい先日も、下の息子がさつまいもを持ち帰り、焼きいもとレモン煮にしたところです。
都市農家の皆さま、いつもありがとうございます(*^_^*)
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代表鑑定士の降矢等です。
前回までの5回のブログで、企業活動において「不動産鑑定評価書取得で可能となること」「不動産鑑定評価書取得が必要となること」を、事例を挙げてご紹介してまいりました。
事業承継対応、家賃交渉、立退交渉、企業会計対応、訴訟対応… 不動産のお困りごとは経験豊富な弊社鑑定士にお任せください。
私どもは鑑定業に特化し、専門性を磨き上げております。
不動産会社様は不動産売買や運用のプロフェッショナル集団です。
ある不動産につき、不動産会社の方が見極めた価格と、同じ不動産について鑑定士が把握した価格とが、ほぼ同じということはままあります。
（お互いがプロであるならば、当然の帰結でしょう。）
その見い出された価格について、様々な視点からの理論的裏付けに基づいて説明する能力 …これが不動産鑑定士に固有の専門性です。
お客様が不動産に抱かれている”想い”を第三者へ伝えるための橋渡し役を務められるのが、私どもであると自負しております。
理論に基づき、根拠を示してこの価格（賃料）が正当であると訴えることができるのが不動産鑑定士。
その鑑定士が記名押印して発行した書面であるがゆえ、公的資料として鑑定評価書が受け入れられているのです。
お出しした内容に、鑑定士はしっかり責任を負います。
私どもの経験・能力を、どうぞ皆様のビジネスにお役立てください。
クールヘッド、ウォームハートな不動産鑑定士が揃っています↓
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ＦＲＡ・降矢等です。
今回ご紹介するのは企業活動上で不動産に関する係争が生じ、私どもにご依頼があった案件です。
ご依頼下さった法人は、破産した会社所有の林地を破産管財人を通して購入しました。
対象土地は著名な別荘地域に所在するものの、いびつな形状の200㎡に満たない急峻地です。
このような現況に基づき売買価格が決定されました。
この売買について、破産会社の債権者が、売買価格が低廉すぎると主張し、詐害行為取消と所有権移転登記抹消登記手続きを請求する訴訟をおこしました。
お困りになった依頼者から弊社にご相談が入り、売買契約時点での適正時価を求める鑑定評価をお受けしました。
私が現地調査を行ったところ、対象地は開発地域内にありますが雑木、竹、雑草等が生い茂っており、凹凸ある土地の整地ほか宅地造成工事には多額の費用がかかることがわかりました。
良好な景観や温泉の引込口もありません。
結果、売買価格と近似の鑑定評価額となり、不動産鑑定評価書を裁判資料としてご活用いただきました。
なお、債権者（原告）の側からも鑑定評価書が提示されましたが、そちらの鑑定評価書には不備が多々あり、これを質す意見書も弊社で発行しています。
不動産取引にかかる係争が皆様に起きないにこしたことはありませんが… 万一の際には全力サポートをいたします！
裁判所への証人もお受けしてまいりました↓
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不動産鑑定士・降矢等です。
本日も法人からのご依頼案件のご紹介です。
依頼主は全国に所有不動産がおありの不動産会社です。
経営上の理由で一旦子会社へ移された不動産を親会社が買い戻すに際し、不動産鑑定士による鑑定評価書を必要とされていました。
親会社と子会社のような関係会社間での不動産の譲渡では、適正時価であることの客観的証明を伴う取引とすることで、後々に税務当局等から譲渡価格について照会を受けたり、低廉譲渡と指摘されたりといったトラブルの発生を抑えられます。
本件では「使用借権が付着した都市計画道路予定地」「テナントの内装工事によって耐震性が損なわれた建物」といった少々複雑な状況の不動産が含まれていましたが、それぞれの問題をときほぐし、最終的な鑑定評価額をお出ししました。
私が不動産鑑定業者として独立しておおむね20年です。
ありがたいことに、今でこそ法人・個人の幅広いお客様に支えていただいていますが、事務所立ち上げ当初は不動産会社のお客様が中心で、ここに至るまでお付き合いを続けて下さっている方々に衷心より御礼申し上げます。
難しい案件なので降矢さんに発注します、というこれまでいただいたお声掛けに日々身が引き締まる思いでおります。
今後も頼られる不動産鑑定会社であり続けられるよう精進する所存です、不動産に関するお困りごとについて何なりとご質問ください。
複雑な不動産について、他の鑑定事務所からも評価ご依頼を頂いています↓
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降矢です。
企業会計からの要請による不動産評価について、今日もご紹介します。
現物出資の目的となる不動産の鑑定評価ご依頼をいただいた事案です。
ご依頼企業の棚卸資産である販売用不動産の一部と社長の個人資産である不動産を、現物出資に充てるというスキームでした。
金銭ではなく不動産の現物出資による会社設立（出資）や新株発行（増資）を行う際には、不動産の適正時価の証明のため、商法等がそれら不動産の鑑定評価を義務付けています。
現物出資される不動産の鑑定評価額は払込財産額の基礎となるもので、ご依頼企業のみならず取引企業等の多くの利害関係者にその影響がおよぶことになります。
そのため対象不動産がたとえばホテルやレジャー施設あるいは別荘地といった社会経済情勢の行方に将来収益が大きく左右される物件である場合には、とくに慎重な検証が欠かせません。
本案件の対象物件は、都市部にある土地（住宅地）と賃貸用マンションという居住用の不動産で、スムーズな評価となりましたが、諸々の判断事項には保守的に臨み鑑定評価書を発行いたしました。
現物出資のための鑑定評価については、弁護士、会計士、税理士の方々から多くお問い合わせをいただいています。
スキーム検討の段階より、どうぞお気軽にご連絡ください。
企業活動に鑑定評価をお役立てください↓
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