2015/05/05
こんにちは! FRAコンサルティングの不動産鑑定士・伊藤由美子です。
ブログシリーズ「Cさんのストーリー」で老朽店舗の立退料についてお伝えしてきましたが、新シリーズは、意に反して立退き請求を受けたD社のストーリーを用いて、事務所の立退料のケースをご紹介したいと思います。
D社へ舞台を移す前に、ここで「立退料」とは何か、について改めて確認しておきましょう。
「立退料」とは、オーナー側の事情等で、賃貸借契約が結ばれている土地や建物をテナントから明渡してもらう必要がある場合に、オーナーからテナントに対して支払われる金銭です。
「立退料」の内容は、次の3つに大別することができます。
①立退きによってテナントが支払わなければならない移転費用の補償
②立退きによってテナントが事実上失う利益の補償(いわゆる居住権、営業権)
③立退きにより消滅する利益権の補償(いわゆる借地権・借家権)
以上のうち①②は、「通損補償」、③は「権利補償」と呼ばれて区分されます。
①~③の具体的な内容は以下のとおりです。
①テナントが支払わなければならない移転費用の補償
-引越しにかかる費用(梱包、運送、保険、分解取付調整、住所変更諸届、移転通知費用等)
-移転先取得のために支払いを要する費用(敷金、権利金、保証金、仲介料等)
-従前賃料から移転先において増加した賃料差額 など
②テナントが事実上失う利益の補償(居住権・営業権)
-居住権の補償…ただし、この権利は精神的な要素を含むため、一定の算定式により金額を出すことは一般に困難。
-営業権の補償…算定可能(移転先で従前営業と同一内容の設備で営業開始するための費用、休業期間中の損失、新規営業による減収分の補償 等)
③消滅する利益権の補償(借地権・借家権)
-鑑定評価手法等を用いて算定。
<参考資料>大野喜久之輔・ 仲肥照暁・嶋田幸弘『転換期にある借地権・借家権の評価と補償』住宅新報社、2011年
以前のブログで書きましたように、オーナーとテナントが、賃貸借中の不動産について抱える事情は様々です。
その事情を十分に聴取・分析して、上記①~③の内容と照らし合わせ、適正な金額を求めていくのが立退料の評価です。
立退料評価、数多く行っております↓
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