2015/10/19
◆悩みのタネ・底地は、借地人に売るのがベストだけど…
- 収益性が低い!
- 売り先がわからない!
- 相続時の評価が高い!
底地は悩みのタネとなりがちです。
土地を手放すことが可能なら、底地は借地人に売ることをまず一番にお勧めします。
(前回のブログをご参照下さい)
借地人と話をして、借地人は底地を買って所有権がほしい、けれど買う資金がないとわかった場合。
「固定資産の交換特例」が活用できないか、考えてみましょう。
◆底地のお悩み解消に役立つ「固定資産の交換特例」とは
底地と借地権は、実は、どちらも”土地の種類の一つ”。
よって、底地の一部と借地権の一部との交換は、”土地と土地との交換”、となります。
「固定資産の交換特例」の適用要件の一つである、”同一種類の不動産”はこれでOK。
そして、交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20%以内であれば特例が適用されます。
【底地と借地権の問題を「固定資産の交換特例」によって解決した場合のメリット】
① 交換だと、売買と違って多額の現金を用意する必要がない
② 通常の売買では譲渡益について譲渡税がかかるところ、この特例が利用できれば税金がかからない
※ただし、交換する底地と借地権の時価に差がある場合は、交換時に「差金」として現金での精算が必要となり、その金額については課税されます
◆現金を使わずに、底地を更地(完全所有権)に変える!
底地と借地権の交換を、事例でみていきましょう。
土地面積:400㎡
オーナーAさんの持つ底地: 時価2,000万円
借地人Bさんの持つ借地権: 時価6,000万円 であったとします。
すると、
①底地300㎡の価値・・・1,500万円
②借地権100㎡の価値・・・1,500万円
です。
そこで①と②を交換します。
結果は、
オーナーだったAさんの持つ更地(完全所有権): 100㎡
借地人だったBさんの持つ更地(完全所有権): 300㎡ と整理されます。
なお、交換時の時価が適正なものでなければ、税務署は交換特例の適用を認めてくれませんので注意が必要です。
不動産鑑定士が、オーナーのあなた・借地人・税務署それぞれが納得できる「時価」を理論的に算出、交換の枠組み作りをお手伝いします。
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