地籍調査におけるハードル その① ~「面積のズレ」が必ず生じます

2017/12/22

 

地籍調査では、市区町村等によって測量が行われます。

世田谷区地籍調査ご担当のSさんのお話を総合し、この測量作業について以下整理してみます。

 

 
<観測値を求める>

地籍調査の工区を面的に観測し、全体の面積を求めます。
これには「座標」が用いられます。
「座標」とは、緯度および経度に関連した位置情報で、GPS衛星を利用した高精度の測量技術により求められます。「座標」を土地の各境界点に設定することで、地球規模で位置の特定が可能となります。

 

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<計測値を求める>

土地所有者立会いで確定された境界に基づき、不動産登記簿に登記されている土地ひと筆ごとに、最新の測量技術で計測を行い、一筆ごとの面積を求めます。

 

 

 
<観測値と計測値を調整し、面積を決める>

面的に工区を観測した値に対して、筆ごとの計測値を積み上げた工区全体の値には、どうしてもズレが生じます。このズレを工区内の筆それぞれに割り振る調整を行って、地籍調査による面積を決めます。

 

 
測量の精度区分には段階があり、都市部ではミリ単位の一番厳しい設定となっています。

 

 

以上の測量手順を踏まえますと… 土地所有者がこれまで登記簿面積あるいは実測面積として認識していた面積と、地籍調査によって求められた面積とが一致することはまずない、程度の差はあれ必ず数値にズレが生じる、という結論になります。

 
地価の高い都市部では、資産価値を左右する主たる要因である土地面積には敏感になるのが当然です。

 

しかし、計測手法によって生じる「面積のズレ」の受け入れを拒みハードルの前で立ち止まる所有者が出てこられると、次回にお話する地籍調査最大の問題「筆界未定」へとつながっていく可能性があります。

 
冷静な理解と判断が必要です。

 

 
Sさんによれば、調査結果の面積提示当初、製作年の新しい地積測量図をお持ちの所有者の方からは、ズレに納得がいかない…との疑問が多く出るそうです。

 
そこで「作成当時には正しい図面です」とお伝えした上で、上記内容を丁寧に説明し、土地所有者の方のご理解へとつなげていらっしゃるとのことでした。

 

 
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