生産緑地の鑑定評価 ~相続税納税猶予と土地有効活用を両立した事例(その1)

2021/12/10

 
FRAコンサルティング代表の降矢等です。

本日のブログでは、首都圏に所在する生産緑地について、不動産鑑定評価の活用で相続税納税猶予土地有効活用両立をなさったご一家の事例をご紹介します。

(個人情報保護のため、実際の事例を改変しております。)

 

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1992年、このご一家は、お母様1/3・ご長男1/3・ご次男1/3の持分割合で共有する市街化区域内農地について、生産緑地の指定を受けました。

指定から間もない1994年、お母様が逝去し、相続が発生。

遺産分割協議で、お母様の持ち分についてはご長男が相続すると決まり、以後の土地所有割合は以下のとおりとなりました。
 
 

・長男…  所有されていた1/3相続された1/3(納税猶予対象)を合わせた 2/3
・次男…  3/1

 

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ご長男は当地での農業を続け、ご次男は農業から離れ会社員としての生活を送り、2017年の生産緑地法改正を迎えました。

法改正で、2022年の生産緑地地域の指定切れ前に「特定生産緑地」の指定を受ければ、10年の間、営農を続けることで相続税納税猶予が継続できることになりました。

なお、指定はその後も10年単位で延長が可能です。

 

ご兄弟ともに70代に入っておいでで、次世代の親族に農業を引き継ぎたい方はいません。
 
土地は最寄り駅から徒歩10分圏内、住宅地として一定の評価を得ており、このところの地価は安定的に推移しています。

住宅用地として土地を有効活用することは十分可能です。
 
しかし、相続税納税猶予を受けてから四半世紀となった今、利子税が加算された相続税を「さかのぼり納付」することは資金面より現実的ではありません。
 
今後についてどうするのがご一家にとって一番良い方策であるのか?
 
頭を抱えていらしたご兄弟は、ある提案に心動かされました。
 
その内容は、

「2022年の指定切れに際し、納税猶予対象となっている1/3持分部分についてだけ特定生産緑地にして、ご長男が終身(亡くなるまで)営農を継続。 残る2/3持分部分については、生産緑地を解除して、宅地転用するとのはどうか」

というものです。

 
現在は土地全体の持分1/3が相続税納税猶予となっている状態なので、上記案を実現するには、相続税納税猶予を土地全体ではなく一画地(単独地)に付け替えて、納税猶予を受けていない土地と区分する必要があります。

そして全体像について論理的に所轄の税務署に提示し、承認を得なければなりません。
 
ご一家はこの税務対応のための鑑定評価書の発行を弊社にご依頼くださいました。
 

弊社不動産鑑定士は、生産緑地としての経緯現状および相続税納税猶予対象地となるべき一画地の想定について整理・説明する不動産鑑定評価書を作成。

提出した鑑定評価書の内容について税務当局にご理解頂き、ご依頼者さまにお喜びいただくことができました。
 

次回ブログでは、本事案の具体的な鑑定評価内容をお示しいたします。
 
 
 
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