無道路地の価格はどのように鑑定するか

2018/04/20

代表の降矢です。

建築基準法上の道路に接しておらず、現状のままでは建物が建てられない無道路地。

この無道路地の鑑定評価について、ポイントを押さえながら評価の大枠を以下ご説明します。

 
無道路地は、”依頼者聴取”が特に重要な類型で、鑑定評価において”通路に関する判断”をするのが、この類型に特有の手順です。

 
4596473b8cd8f09532c71f2860a1e100_s~Step1.依頼者聴取~

①鑑定評価の依頼目的

民間取引や公売に関する評価、また税額の更正請求に際してご依頼いただくケースがあります。
売買の相手方が決まっている場合は、隣地所有者か否かを把握することが大切です。

 

②無道路地となった経緯

③隣地の状況と隣地所有者との関係

 

 
~Step2.通路に関する判断(正常化判断)~

公道に通じる隣地の土地に、無道路地から公道へアクセスする通路を開設することを検討します。

通路開設を前提とすることが妥当と判断した場合、土地を買う、借りる、あるいは民法210条(公道に至るための他の土地の通行権※)による、等の通路開設を可能にする選択肢の中から、依頼者聴取・現地調査・役所調査から得た情報を基に、実現可能性のある方法を選び、合理的な内容を設定します。

 

※平成16年の民法改正(現代語化)前は「囲繞地通行権」と呼ばれていた。
”他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる”とされる。

 

 
~Step3.鑑定評価手法の適用~

依頼者聴取、現地調査、役所調査、市場調査で把握した内容を総合的に検討し、正常化判断の結果を前提に、鑑定評価の方針を固め、各手法を適用していきます。

Step1.で得た情報や、Step2.の判断により、Step3.は、さまざまな展開を見せることになります。

通路開設等の想定事項の実現不確実性、無道路地の市場性を、鑑定評価額決定までの過程に織り込みます。

 

 

次回ブログより、弊社が過去にお受けした無道路地の事案のいくつかをご紹介し、多様な無道路地評価の一端をお示しします。

 

 

 

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