2016/08/26
借地権の経済価値を表した権利割合、は、どのように求められるのでしょう？
【 底地の鑑定評価：権利割合法② 】
借地権の経済価値を表した権利割合は、60％。
以下の考察より求められたそうです。
「借地権の経済価値を表した権利割合を求めるに際しては、財産評価基準における相続税路線価の借地権割合を参考とするが、実際の借地権売買等の際に把握される権利割合については、地上権・賃借権の別、建物の堅固・非堅固の別、借地契約の経緯、契約残存期間、契約更新の可能性、建物使用目的などの契約個別性を考慮する必要がある。
そこで、地域の市場調査を踏まえた上で本件借地契約の個別性を勘案し、更地価格に対する借地権の適正な権利割合を査定する。
相続税路線価における借地権割合は60％となっている。
当地域の市場調査を行った結果、借地契約の内容等によりある程度の幅が生じているが、地域の標準的な権利割合としては50～60％程度（但し、契約始期より20年以上経過した正常な借地契約の場合）と把握され、概ねこの範囲内で取引されるケースが多いようである（但し、名義書替料など手数料としての性格を有する一時金の額は考慮外）。
したがって、対象地の存する近隣地域では、50～60％程度をもって慣行的な借地権割合と判定される。
対象土地上に存する借地権について、敷地利用権とする建物が小工場であることに照らし、相応の収益性が認められる事業用建物であることから、対象土地上の借地権割合について地域の慣行的割合の上限60％とと判定した。
当該借地契約は昭和の時期に創設されたものと推知され、40年以上又はそれ以上長期間経過していることからその熟成度は高く第三者対抗力も具備しており、市場性、流動性についても十分である。」
＜次回に続く＞
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