2015/05/02
代表鑑定士・降矢等です。
なぜ、収益不動産（投資用物件）の取引価格が高騰傾向にあるのでしょうか＜その１の続きです＞。
もちろん、様々な要因が複合しているわけですが、賃貸マンションをはじめ、店舗やオフィスの家賃等に目立った上昇がない以上、前回の＜その１＞でお話しました③還元利回り、つまりキャップレートが実質的に大きく下がったから、ということになります。
このキャップレート（ＣＲ：ネットの資本還元利回り）は、簡単ですが次のように表すことができます。
ＣＲ ＝ 超低リスク投資金利 ＋ （ａ.不動産投資による将来的なリスクプレミアム － ｂ.増収益に対する期待性など）
たとえば、都内有数のオフィス街にある投資用不動産を考えた場合、稼働率の向上などで緩やかな家賃増収はあるとしても将来的に大幅な家賃上昇が見込めると考えるには議論に大きな余地が残ります。
つまり、ＣＲが低下傾向にあると見る主な考えとしては、デフレ懸念の解消から投資マインドが改善されたことや、円安により海外投資家の市場参入が増大したことなどから、上式のａ値が下がり、ｂ値が上昇傾向にあると思われるからです。
このような市況の変化などから、収益不動産の価格は上昇していますが、私が申し上げたいのは、というより心配していることは不動産価格の高騰ではありません。
＜次回に続く＞
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