過去時点の建物評価に活用!「建設工事費デフレーター」

2019/03/08

 
FRAコンサルティング・降矢等です。
 
不動産鑑定評価において、ある建物についての過去の時点での建築費を求めたいとき、現時点での要素別の建築費を積み上げ計算した建築費(単価)に適切な修正率を適用して、過去時点の建築費を算定する方法があります。
 
この修正率を求めるときに活用するのが、「建設工事費デフレーター」です。
 
 
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建設工事費デフレーターとは・・・

建設工事に係る名目工事費を基準年度の実質額に変換する目的で、毎月作成、公表しているものである。

建設工事の多くは、現地一品生産という特性のため、一般の製品の物価のように市場価格の動きでは直接的にとらえることができない。

そのため、建設工事費を構成する労務費や個々の資材費の価格指数をそれぞれの構成比(ウエイト)をもって総合する投入コスト型で算出する手法をとっている。

国道交通省ホームページ より

 
 
なお、投入コスト型での算出にあたっては、物価指数として、労務費は「毎月勤労統計調査」(厚生労働省)、個々の資材・サービス等は「企業物価指数」「企業向けサービス価格指数」(ともに日本銀行)、「消費者物価指数」(総務省)から適切な採用が行われています。
 
建設工事費デフレーターは、建物の用途・構造などに応じて算定されているので、例えば、「鉄筋コンクリート・事務所その他」のように、評価する不動産と合致した不動産についての指数をもとに、評価で活用する建築費修正率を求めます。
 
 
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