2017/07/11
伊藤です。
事務所ビルについて、建物の３つのトレンド 「中古」「環境」「耐震性」を見ていきます。
今日のテーマは「中古」です。
国内の既存ビルのストックが積み上がる中、これらビルの再生・活用が所有者のみならず社会にとっての課題となっています。
建築当初は先端技術が用いられて競争力が高かった事務所ビルも、時間とともに劣化が進み、竣工から20年もすれば機能や性能について一般的に要求される水準を満たせなくなってきます。
そのため、修繕工事やバリューアップ工事を適切に施していくことが大切です。
（修繕工事とバリューアップ工事の違いについては、以前のブログでご確認ください。）
建物の顔となるエントランスやエレベーターホールのリニューアル、ビル全体の印象を決める外壁の改修、トイレの快適性を高めるリノベーション、建物の省エネ性やセキュリティ向上を図る改良工事、といった各種バリューアップ工事を行うことで、ビルの原価の積み上げ計算に基づく建物価格は上がります。
土地・建物一体としての不動産価格も上がりますが、どの程度上昇するかは、工事への投下資本の額から一律に導き出せるものではありません。
事務所ビルの立地（都心のオフィス立地として評価の確立した場所か、周縁のオフィス需要の弱い場所か）によって価格上昇の程度は異なります。
どれほどハイグレードな機能・管理システムだとしても、オフィス需要次第で設定できる賃料には上限があるので、需要が旺盛ではない立地ではオーバースペックとなってコスト倒れしてしまうおそれがあり、不動産価格も抑えられてしまいます。
さらに、そもそも不動産市況が冷え込んでいる時には、バリューアップによって高いレベルの価格上昇を期待することが難しくなります。
「市況を読み、費用対効果を見極める眼」が、中古事務所ビルのオーナーには必要です。
オーナーの皆さまの眼となって、建物の今とこれからの判断をいたします↓
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