2015/09/30
FRAの伊藤です。
中古マンションの価格は新築マンションと比べ、地価との連動性が高いと言われます。
新築マンション価格も地価の影響を受けますが、新築マンションは企画~販売までかなりの期間を要し、土地部分のコストは、用地仕入の段階の地価水準によります。
また、新築マンションはコスト+ディベロッパー利益を得ることを前提に価格設定がされますから、地価とはそもそも価格の成り立ちが違うのです。
これに対し、中古マンション価格は最近の取引事例や収益性がベースとなっています。
事例や収益期待(利回り)は地価を中心とした不動産市況そのものを映し、地価と似た価格形成になっていると言えます。
東京中心部の地価ですが、2008年9月のリーマンショック後より下落し、近年は上昇に転じているのは皆さんご存知の通りです。
では、中古マンション価格はどのような変化を見せているでしょうか?
ある投資用ワンルームマンションの事例をご紹介しましょう。
品川区の1998年築・14階建・専有面積18.9㎡ のマンションの売出し価格2例です。
①2009年9月<8階・賃料83,500円/月>・・・1,400万円
②2015年9月<11階・賃料85,000円/月>・・1,830万円
所在階と、賃料収入の違いはありますが、6年古くなったにも関わらず、このように価格上昇しています。
上昇の要因は地価トレンドのみではなく、色々と考えられるものの(例えば、近隣の変化や相続対策需要の高まり)、変化を数字で具体的に感じて頂きたく、ご紹介しました!
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