2026/08/07
8月になりました。お盆にはご家族やご親族が集まることが多くなります。相続の話題が自然と持ち上がりやすい時期です。
2015年（平成27年）の相続税法改正により基礎控除額が引き下げられ、その後の地価上昇もあって、相続税の対象となる方は、法改正以前より都市部を中心に大幅に増えました。
相続財産となる土地や建物について、
- 相続税はいくらになる？
- 相続対策はなにをしたらいい？
- 兄弟姉妹で揉めないためにはどうしたらよい？
と、不安を抱く方も増加傾向にあります。
以前の記事「【不動産鑑定士が解説】相続に関わる士業それぞれの役割」でご説明しましたとおり、不動産相続の手続きでは、税理士・弁護士・司法書士等、複数の士業が専門性を活かしたサポートを提供しています。
不動産鑑定士もそうした士業にあたるのですが、相続不動産についての相談先として、不動産鑑定士を思い浮かべる方は多いとは言えません。
実のところ不動産鑑定士は、相続不動産の相続税申告に関係する評価だけでなく、生前対策や遺産分割、共有不動産の整理など、相続のさまざまな場面で専門性を発揮して節税やトラブル回避をお手伝いできます。
この記事では、「相続発生前」「相続税申告前」「相続税申告後」と相続発生前後を3段階に区切り、各段階で不動産鑑定士がお役に立てる代表的なケースについて、実際のご相談事例を交えながら分かりやすくご紹介します。
監修：降矢 等（不動産鑑定士）
執筆：伊藤 由美子（不動産鑑定士）
目次
不動産相続の3ステップ
不動産相続の進行を3ステップに分解すると、以下のようになります。
- 相続発生前：生前対策として、不動産をあらかじめ整理する段階
- 相続税申告前：遺産分割や相続税申告のため、不動産の評価額を算定する段階
- 相続税申告後：遺留分侵害額請求、共有持分売却や、更正の請求をする段階
各段階で節税やトラブル防止の手立てとして、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書（あるいは不動産調査報告書）をご活用いただけます。
弊社への相続関連のご依頼件数をみると、最多が生前対策（相続発生前）に関係する評価で、次いで相続税申告後の各種評価となります。遺産分割協議のための評価もお受けしておりますが、相続税申告用の評価は限定的です。
実務では、相続税申告のための不動産の評価額算定は、近年ほぼ税理士のみで完結するようになり、鑑定士が携わることは少なくなりました。この理由に触れながら、次項以降、それぞれの段階について詳しく説明します。
本記事が、皆さまの不動産相続での選択肢を広げる一助となりましたら幸いです。
相続発生前にできること（生前対策）・・・共有持分評価、等価交換のための評価、低廉譲渡回避のための評価
弊社への相続関連の不動産評価ご依頼で、数の上で一番多いのが、生前対策に関係した不動産鑑定評価です。
共有不動産を単独所有へと整理するための評価
被相続人に、兄弟姉妹や第三者と共有している不動産があるケースは珍しいことではありません。 相続が発生する前は特にトラブルがなかったとしても、相続人（たとえば被相続人の息子さん）がその共有持分を引き継いだ途端、これまで面識の薄かった伯父・叔母や、ときには全く面識のない他人と不動産を共有することになり、そこから新たなトラブルが生まれてしまうことがあります。
不動産を共有することの難しさについては、別記事「なぜ、不動産の共有は危険？」をご用意しております。
将来のトラブル発生を避けるために有効なのが、被相続人がご存命の間に、他の共有者から持分を買い取っておき、単独所有にしておくという対策です。 この共有持分の売買にあたって不動産鑑定評価を取得しておくと、適正な価格で取引したことの根拠になります。
特に、血縁関係がある共有者間での売買では、「著しく安い価格で譲渡していないか（低廉譲渡ではないか）」が税務上問題になりやすいため、不動産鑑定士による鑑定評価書があることは、売主・買主双方にとって安心材料になります。
買う側にとって、完全所有権を得て自由に不動産を活かせるメリットは大きいです。そして売る側も、持分をそのまま持ち続けるより金銭に換えておいた方が良い、と考えていただけるようなら、双方にとって望ましい取引が実現します。
過去記事で、複数の更地を親族間で共有している経営者の方が、生前整理として共有解消を進め、節税へとつなげたケースをご紹介しております。共有不動産をお持ちの方は、「相続のお悩みを鑑定士がズバリ解決 ～更地を共有する社長さんの節税法」をご一読ください。
固定資産の交換の特例（等価交換）を使った不動産整理のための評価
前項のように被相続人が不動産を共有していてその解消を目指す際、条件が揃えば、税法上の「固定資産の交換の特例（等価交換）」を活用できる場合があります。
たとえば、被相続人と兄弟姉妹や第三者が、A・Bという2つの不動産を共有している場合、被相続人のAの持分と、共有相手のBの持分を交換して、Aは被相続人の単独所有に、Bは相手の単独所有に、という形に相続発生前に整理することが考えられます。
このとき、土地を売却すると通常は譲渡益について譲渡税がかかるところ、「固定資産の交換の特例」が利用できると、等価の部分について課税されなくなります。現金支出を抑えて、共有関係を整理するのに役立つ手法です。 この特例の適用を受けるためには、原則として交換する資産が「概ね等価」である必要があり、交換する不動産が（概ね）等価であることを証明する不動産鑑定評価書は、税務当局に適正な時価に基づく交換と認めてもらう根拠資料となります。
この制度をご存じない方は意外と多いです。知らないまま個別に売買契約を結んでしまうと、それぞれの契約に対して譲渡所得税が発生してしまいます。
弊社では、等価交換の特例を使って共有を解消、完全所有を実現なさってお喜びいただいたケースを多く経験しておりますが、その一例を記事化しましたのが「鑑定価格で等価交換、不動産の兄妹共有解消！ ～Ｅさんの事例」です。
お客さまと弊社代表・降矢とのやり取りを再現したストーリー形式の記事シリーズで、初回お問い合わせから鑑定評価書納品までの一連の流れを体感していただけます。物語のなかで、鑑定評価書の記載内容や鑑定評価手法についてもわかりやすくご説明しておりますので、「不動産鑑定評価とはどんなもの？」と思われた方の疑問解消にも、当ストーリーをご活用ください。
収益不動産の親族への売却による財産移転のための評価
賃貸用不動産を生前贈与すると、不動産そのものと、生前贈与した時点から相続発生時までの家賃収入が受贈者（贈与を受けた親族など）のものになります。これにより、被相続人の将来の遺産総額を減少させることができます。
贈与ではなく、親族間売買によって、今後の家賃収入を次世代に付け替えて、将来の相続財産を増やさないようにすることも可能です。この場合、前項の共有解消のための親族間売買等と同様に、親族への低廉譲渡とみなされないよう、不動産鑑定評価に基づいた価格での売買が安心です。
資産管理会社へ不動産を移すことによる財産移転のための評価
賃貸用不動産を所有されている方が、資産管理会社（自らの資産の管理を目的として設立される会社）を設立し、個人の不動産をその会社に移すことで、資産の整理や相続税対策をすることができます。
これまで不動産賃貸経営による賃料収益をオーナー個人が得ていたところを、資産管理会社で受け入れる形とすると、役員報酬や給与という形でオーナーだけでなく他の親族に配分していくことが可能になります。 このように収入を分散することで将来の遺産総額が減少して相続税の節税につながり、贈与税よりも低い税率の所得税・住民税で財産を移転することが叶います。
こうした資産管理会社設立の場面でも、移転する不動産の適正な価値を示すために不動産鑑定評価が活用されます。
なお、親族間売買や資産管理会社への資産移管では「建物のみ」を対象とすることがあります。 賃貸用の複合不動産（土地と建物一体の不動産）で、収益をあげているのは土地ではなく建物です。建物のみの所有権を移転することでも、家賃収入を被相続人ではなく相続人あるいは法人が受け取るようにすることができます。
財産を相続人や法人に移転する相続対策スキームの事例や詳細につきましては、記事「建物のみの鑑定評価：事例① 相続対策として建物のみを母と息子の間で売買」と「建物のみの鑑定評価：相続対策として、個人所有の賃貸用建物を法人所有とする」をご参照ください。
ここまで見てまいりましたように不動産相続では生前にできる対策があります。そしてこういった終活は、まずご自身の所有不動産の全体像を把握することから始まります。まずは全容把握からという方は「不動産を所有される皆さまに、お勧めのエンディングノート」そして「終活のお悩みを鑑定士がズバリ解決 ～「不動産目録」の作成でご家族全員が安心！」の記事をお読みください。
相続税申告前にできること・・・遺産分割のための評価
相続税の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月です。
法定相続人が複数名いて、遺言によってすべての遺産相続方法が定められていない場合には、原則として相続税の申告期限までに、相続人全員が参加する遺産分割協議を行い、遺産分割についての合意が必要になります。
この重要な場面で、不動産鑑定士による不動産評価をお役立ていただけます。
遺産分割のための不動産時価評価
遺産分割は相続人全員の合意が必要であり、1人でも納得しない相続人がいれば協議は成立しません。
遺産分割に際しては不動産の価値の把握が必要となりますが、これは当事者の合意があれば、どのような方法で決めてもよいことになっています。 そのため、路線価や固定資産税評価額をそのまま時価として話し合いを進めることもありますが、これらはあくまで課税のための評価額であり、実際の時価とは乖離していることが珍しくありません。
特に不動産評価が重要となるのは、代償分割を行う場合です。 一部の相続人が不動産を相続し、その代わりに、不動産の価値評価に基づいて当該相続人からほかの相続人に対して金銭による補償が行われます。
現実に不動産を売却することなく、金銭による清算を行うため、不動産の価値がいくらと算定されるかは関係者にとって極めて重要です。 この場合に、相続人ご一同のご納得を得られる価格として、不動産の経済価値の客観的判定を専門業務とする不動産鑑定士による評価額をお役立ていただけます。
【関連記事】
相続や賃料改定で揉めないために｜客観的な不動産の価格/賃料の把握に欠かせない3つのポイント
相続財産に不動産があったとき…モメない遺産分割のポイントは、鑑定時価評価！
相続税申告のための不動産評価
相続税の申告のためには、相続財産である不動産の評価額の算定が必要です。
この当初申告時の評価に不動産鑑定評価が用いられることは、最近はかなり稀になりました。
不動産の相続税評価については、課税の公平性・簡便性・客観性を重視する方針が税務当局より示されており、これに沿った評価が現在は定着しています。
相続税における土地（宅地）の評価は、国税庁が毎年公表する相続税路線価（路線価方式）、または固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる方式（倍率方式）によって計算するのが原則です。
路線価図の見方や路線価を用いた相続税の計算方法については、記事「【令和8年分】相続税路線価の完全ガイド」の解説をご覧ください。
路線価は、公示地価のおおむね8割程度、固定資産税評価額はおおむね7割程度とあらかじめ抑えめに設定されているため、不動産鑑定評価による対象土地の評価額は路線価等による評価額よりむしろ高くなってしまうことが多いです。
そして建物（自用家屋）については、基本的に、固定資産税評価額＝相続税評価額、となります。
財産評価基本通達に基づく不動産の相続税評価額の計算方法は下表のとおりです。
| 類型 | 計算方法 |
|---|---|
| 宅地（路線価方式） | 路線価×【各種調整率】×地積 |
| 宅地（倍率方式） | 固定資産税評価額×倍率 |
| 借地権 | 路線価方式または倍率方式の評価額×借地権割合 |
| 底地 | 路線価方式または倍率方式の評価額×（1－借地権割合） |
| 農地 | 固定資産税評価額×倍率など |
| 自用家屋 | 固定資産税評価額×1.0 |
| 貸家 | 自用家屋の価額×（1－30％×賃貸割合） |
宅地の評価で路線価に乗じる【各種調整率】は、下記ウェブサイトで確認できます。
土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表（国税庁）
さらに、「小規模宅地等の特例」の適用が可能な場合は、最大80％評価額を減額できます。
土地のマイナス要因を見逃さず適切に補正を施し、小規模宅地等の特例の適用を図ることが節税につながります。小規模宅地等の特例は要件が細かいので、特例の適否の判断が難しい場合は、資産税が専門の税理士に早めにご相談されることをおすすめします。
なお、画一的な計算方法では実態を反映しきれない、特殊な事情を抱えた不動産の場合には、例外的に、相続税評価額の算定に不動産鑑定評価を用いることが認められることがあります。例えば、極端な不整形地や、複雑な権利関係が絡む不動産などがこれにあたります。
事前に所管の税務署に相談された上で、否認の可能性が低いとみられる際には、鑑定評価をご利用ください。
相続税申告後にできること・・・遺留分侵害額請求のための評価、共有持分評価、更正の請求のための評価
相続税申告後、不動産鑑定士には以下のような場面で出番があります。
遺留分侵害額請求のための不動産評価
遺産分割について原則的には被相続人が自由に遺言をすることができますが、相続人の生活保障のため、相続財産の一定割合を一定の相続人が取得することを民法が保証しています。 これが遺留分です。
遺留分を得るためには、相続開始あるいは遺留分の侵害を知った時から1年以内に「遺留分侵害額請求」を行います。
遺留分を請求するにあたり遺産の額を計算する必要がありますが、遺産が不動産である場合、評価額は相続開始時の時価によって判定されます。
マーケットリサーチと評価理論に基づいた不動産鑑定士による時価評価は、こうした過去時点の適正な価格を客観的に示す有力な資料となり、相手方との交渉や係争の場面で大きな説得力を発揮します。
買取業者へ共有持分を売却するための評価
相続によって不動産が共有名義になった場合、共有の負担の回避策としてその持分を専門の買取業者に売却するという選択肢があります。 こうした業者と価格交渉を進める際に、不動産鑑定評価書は価格の根拠資料として有用です。
更正の請求のための不動産評価
最後に、相続税申告後の更正の請求における不動産鑑定評価書の役割についてご説明します。
相続税法第22条では、相続財産は「取得の時における時価」により評価することとされています。実務では、相続税の当初申告においては財産評価基本通達に基づく路線価方式や倍率方式による評価が原則として用いられます。
これを踏まえ、特殊な事情を有する土地などで、財産評価基本通達による評価額が適正な時価を反映しておらず、市場価格との乖離が著しいと考えられる場合に、当初申告では通達に基づく評価で申告し、追って不動産鑑定評価書を添付して更正の請求を行うケースがあります。このような場面では、不動産鑑定士による時価評価が、財産評価基本通達による評価では適切に反映できない個別事情を説明する重要な資料となります。
不動産鑑定士へのご相談はお早目に
ここまで見てきたように、相続税申告時に不動産鑑定評価書を添付するケースは限られてきている一方で、生前対策や、遺産分割・共有解消といった相続の様々な場面で、不動産鑑定評価書や不動産調査報告書大きな力を発揮します。
複雑な相続については、まずは資産税に強い税理士のパートナーを探されることが肝心です。その上で、不動産が絡む相続では、早い段階で不動産鑑定士にも一声かけていただくことで、選択肢が広がります。
弊社では税理士・弁護士・司法書士等の他の専門職と連携しながら、それぞれの案件に応じたご提案をしております。弊社の不動産相続向けサービスの概要につきましては「相続対策・個人資産鑑定・不動産目録作成」のページをご参照ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続税申告では必ず不動産鑑定評価が必要ですか？
A. いいえ。現在の相続税実務では、不動産鑑定評価が必要となるケースは限られています。
土地は原則として国税庁が公表する相続税路線価（路線価方式）または倍率方式によって評価され、建物は固定資産税評価額を用いて評価します。そのため、多くの相続税申告では、税理士がこれらの評価方法によって申告を行います。
ただし、特殊な事情を有する土地など、財産評価基本通達による評価では適正な時価を反映しないと考えられる場合には、不動産鑑定評価が活用されることがあります。
Q. 路線価評価と不動産鑑定評価は何が違うのですか？
A. 最も大きな違いは、「評価の目的」です。
路線価評価は、全国で公平かつ効率的に相続税を計算するための評価方法です。一方、不動産鑑定評価は、対象不動産の個別性や市場動向を詳細に分析し、その時点の適正な市場価格（時価）を求めることを目的としています。
そのため、遺産分割や共有持分売買など、「実際の時価」が重要になる場面では、不動産鑑定評価が役立ちます。
Q. どのような相続の場面で不動産鑑定評価が役立ちますか？
A. 不動産の個別性が強く、一般的な評価方法では実態を十分に反映できない土地（極端な不整形地、開発や建築に制約のある土地、権利関係が複雑な土地など）の相続税評価では、不動産鑑定評価が有効な場合があります。 また、生前対策としての親族間売買や等価交換、資産管理会社への資産移転などでも、適正な時価を示す資料として鑑定評価書が活用されています。
Q. 遺産分割では路線価ではなく時価で話し合うべきですか？
A. 遺産分割において法律上決められた評価方法はなく、相続人全員が合意すれば、どのような評価方法を用いることも可能です。
しかし、路線価や固定資産税評価額は相続税や固定資産税を計算するための評価額であり、市場価格とは一致しないことが少なくありません。
特に代償分割などで不動産の価値が金銭の支払いに直結する場合には、客観的な時価を把握するため、不動産鑑定評価を利用することが公平な遺産分割につながります。
Q. 共有持分だけでも不動産鑑定評価を依頼できますか？
A. はい。共有持分のみの鑑定評価も可能です。
共有持分は、不動産全体とは異なる市場性や処分の制約があるため、その価値は単純に全体価格に持分割合を掛けた金額とは一致しません。
親族間での共有持分売買や、共有解消、買取業者との価格交渉などでは、不動産鑑定評価書が適正価格を判断するための有力な資料になります。
Q. 更正の請求で不動産鑑定評価書は役に立つのですか？
A. はい。ただし、すべてのケースで認められるわけではありません。
相続税法では財産は取得時の時価によって評価することとされていますが、実務では財産評価基本通達による評価が原則となっています。
そのため、当初申告では路線価方式などによって申告し、その後、特殊な事情により通達評価では適正な時価を反映していないと考えられる場合には、不動産鑑定評価書を添付して更正の請求を行うケースがあります。
このような場合には、単に鑑定評価額を示すだけでなく、「なぜ通達評価では適正な時価を表していないのか」を客観的に説明することが重要になります。
Q. 税理士と不動産鑑定士はどのように役割分担するのですか？
A. 相続では、それぞれの専門家が異なる役割を担っています。
税理士は相続税の計算や申告を担当し、不動産鑑定士は不動産の経済価値（時価）の判定を専門としています。
通常の相続税申告では税理士が中心となりますが、
- 生前対策
- 親族間売買
- 等価交換
- 遺産分割
- 遺留分侵害額請求
- 共有持分評価
- 更正の請求
など、不動産の時価が重要となる場面では、不動産鑑定士が作成する鑑定評価書が有効な資料となります。
税理士・弁護士・司法書士・不動産鑑定士が連携することで、それぞれの専門性を活かした、より適切な相続対策や問題解決につながります。
まとめ
「相続と不動産鑑定」というと、「相続税評価のために鑑定評価を依頼するもの」と思われがちですが、現在の実務では、そのようなケースはむしろ例外的です。
一方で、相続発生前の共有不動産の整理や親族間売買、等価交換、資産管理会社への資産移転、さらには相続発生後の遺産分割や遺留分侵害額請求など、不動産鑑定士の専門性が大きな価値を発揮する場面は数多くあります。
相続は一度始まると、期限があり、やり直しが難しい手続きです。
相続に不動産が関係する場合には、税理士等の専門家に加えて、不動産鑑定士にも早い段階でご相談いただくことで、将来の税負担やご家族間のトラブルを未然に防げる可能性があります。
「現在あるいは過去の時価はいくらなのだろうか」「生前のうちに整理した方がよいだろうか」「どういった対策が有効なのか」と迷われた際には、どうぞお気軽に弊社不動産鑑定士にご相談ください。 お客さまの状況を丁寧に伺い、最適な方法をご提案いたします。
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