不動産鑑定士・伊藤由美子です。
深まる秋を皆さまいかがお楽しみでしょうか。
さて、今回から”企業不動産の評価”をテーマにブログをお届けしたいと思います。
私どもは、スタートアップ企業から、中堅企業、老舗企業と、規模も業種もさまざまな法人より不動産鑑定のご依頼をいただいております。
そのような企業不動産の、特に企業不動産戦略に基づいて評価へと至った事案について、ご紹介してまいります。
まず、「企業不動産」と「企業不動産戦略」という2つの言葉のご説明を。
「企業不動産（Corporate Real Estate、CRE）」とは、企業が利用（所有・貸借）する不動産すべてを意味します。
あらゆる企業の活動は、不動産と切り離して考えることはできません。
各企業の経営において、どのような不動産がどこにどれほど必要か、不要な不動産はないか等を検討し、不動産戦略を立案することを、「企業不動産戦略（CRE戦略）」と言います。
企業不動産の価値が上がれば、ともなって企業価値も向上します。
ですから、漫然と土地・建物を所有や利用するのではなく、CRE戦略のもとで積極的に不動産の有効活用（取得・売却・所有・賃借）を図っていくことが大切です。
CRE戦略については、国土交通省が2008年に『CRE戦略を実践するためのガイドライン』を公表していますので、是非ご一読なさってみて下さい。
CRE戦略立案をお手伝いいたします↓
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こんにちは、FRAの伊藤です。
いきなりですが、ここで問題です。
藤川の印象を胸に、東京に戻って私がしたこと… 皆さま、お分かりになるでしょうか？
答えは、藤川町の地価公示チェックです！
地価公示はブログでたびたび話題としてきましたが、実は、旅先や出先で気になった街の「いま」を手っ取り早く掴むことに、私はよく活用しています。
数年前から鑑定評価書がサイトで公開されるようになり、地域の評価がよくわかるようになりました。
知りたい場所付近に必ず公示地が設定されているとは限らないのが難ですが、、、
今回は、ありました！東海道沿いに、岡崎-69 というポイントを見付けました♪
皆さまも、旅の余韻の楽しみ方の一つに、地価公示情報の検索をお役立て下さい。
検索方法は過去ブログにてご案内しております。
↓
不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索
藤川の話題へのお付き合い、有難うございました。
気になる不動産のお悩みはこちらまで…↓
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伊藤です。
前3回のブログで、岡崎市藤川町にて私が見たこと、思ったこと、を記しました。
藤川の雰囲気、皆さまに感じとっていただけましたでしょうか？
プライベートでの訪問でしたが、藤川は同行者のいない一人旅だったためか、観光のはずなのに、気付けば鑑定目線になっている自分がいました（苦笑）。
通常のブログは、主に実際にこれまで評価のご依頼を頂いた不動産をテーマに書いています。
そのため、プライバシー保護や守秘義務の点より、対象不動産とその近隣が特定されるような、現地実査の具体的な描写は控え目にせざるをえません。
現地や対象不動産についての表現がボヤッとしてしまうことを物足りないと感じることも…
ですが、不動産が”不動”である以上、現地に赴いて調査する重要性については言わずもがな。
所有者や管理者の方と現地でご一緒することもよくあります。
現地では、私たちはいつも五感をフル活用して情報収集に当たっています。
今回のブログでその様子の一端をお伝えできていましたら、幸いです。
現地調査をご一緒する機会を楽しみにお待ちしております↓
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伊藤由美子です。
町の散策を終え、「道の駅 藤川宿」にてお茶を飲みました。
一帯を歩いて回って得た印象と情報について、頭の中で整理がついてきました。
藤川町は、岡崎市の中心部からは離れた郊外ですが、名鉄の駅はすぐそばで、大都会・名古屋まで50分ほど。
食品と日用品は、徒歩で買いに行けます。（それも新鮮な産直品を！）
地元の小学校や大学など、様々な立場の方が協力して、むらさき麦の栽培復活等のまちおこし、まちづくりに取り組んでいるようですが「むらさきかん」の存在はそういった活動に大いに役立っていることでしょう。
行政施設の影響力は、特に地方都市で大きいです。
麦や稲が風に揺れていて、山の緑が目に飛び込みます。
目にわずらわしいものは、周囲にありません。
戦後開発されたベッドタウンとは違い、歴史が息づいている、小さな、美しい町。
この藤川町の東海道沿いの土地を、最も活かす方法を考えるとすれば…戸建住宅用地。
ですが、もしそこに既にまだ使用可能な建物があるとしたら、民泊の法制度が整った時点で外国人向けの宿泊施設にするのが面白い、と考えます。
静かに日本を感じられる環境は、旅慣れた旅行客を惹きつけるでしょう。
外国人観光客の関心は、モノ（買物）からコト（体験）へと移っています。
「藤川」駅から名鉄に乗車9分で、「岡崎公園」駅。
徳川家康が生まれた岡崎城で、葵武将隊の演武鑑賞や、八丁味噌の工場見学が可能です。
大々的な観光地に飽き足らない通好みの価値を提供できると思います。
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FRA・伊藤です。
昨日は、藤川の東海道沿いの様子をお話しましたが、今日は、国道1号側のお話をします。
「藤川」駅から、南ではなく北に向かうと、名鉄の線路や東海道と平行に、国道1号が通っています。
この国道1号側の駅前には、市民活動・地域活動の支援施設「岡崎市東部地域交流センター むらさきかん」と、県内初の国道1号沿いの道の駅「道の駅 藤川宿」がありました。
いずれも今から4年前、2012年にオープンしたようです。
「むらさきかん」はお休みの日にあたってしまいましたが、「道の駅」に入りました。
観光客向けの物販コーナーや情報提供コーナーもありますが、充実していたのは産直コーナー。
市内の農産物や加工品のみならず、他県からの野菜や果物も売られています。
コンビニエンスストアや軽食コーナーも入っていて、ここは地域の方の生活に必要な場所ともなっているのだな、と見て取れました。
「むらさきかん」「道の駅」いずれもかなり大きな建物です。
東海道側とは違った景色ですが、穏やかな空気感には不思議と同じだと思えました。
この空気感、別の言葉にするなら、地に足がついた感じ、といいましょうか…
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
9/16ブログ予告から少し時間が経ちましたが…藤川のお話をさせていただきます！
藤川町は、愛知県岡崎市の東部にある、かつて東海道五十三次の37番目の宿場であった町です。
名鉄の「藤川」駅を降りた南側に東海道が走っていて、戸建住宅が建ち並んでいます。
小学校や、小さな商店等もあります。
8月の平日の昼下がり、東海道の歩行者で観光客とおぼしきは、私しかいませんでした。
自転車に乗った高校生が走り過ぎたり、車の通行もありますが、建物の背後に緑の山が迫り静かな空気に包まれています。
この東海道沿い800ｍほどの散策で、宿場町の出入口を示す「棒鼻跡」や、江戸時代の門が残る「脇本陣跡」、石垣が残る「本陣跡」を見ることができました。
それぞれの場所に説明の立札がありましたが、中でも本陣跡の立札を見ると、この町の特徴がわかりました。
以下、立札からの引用です。
「藤川宿には当初二軒の本陣があり、一番本陣、二番本陣として本陣、脇本陣の役割をはたしていました。
しかし、藤川宿は東海道の中でも規模の小さい宿であったこと、西隣の岡崎宿が栄えていたことから、ここに宿泊する旅行者は少なく、本陣、脇本陣の経営は厳しいものでした。
そのため、本陣、脇本陣の経営者は退転と交代を繰り返しました。」
…400年前から、藤川は静かで小さな町だったようです。
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降矢等です。雨続きの一週間、やっと週末となりました。
今週はテレビ局からインタビューや出演の依頼がありまして、少々慌ただしかったです。
昨日の23日もテレビ朝日の「羽鳥慎一モーニングショー」で私のコメントが採用されました。
今、巷で騒がれています豊洲新市場移転問題のコーナーで、”東京都が取得した用地費は適正かどうか”という話題についてです。
そこで、羽鳥さんより
「不動産鑑定士の降矢さんが言うには、用地取得費は適正だが、汚染対策費は東京ガスさんが負担すべき」
とのご説明がありました。
これについて若干付け加えますと、
『汚染がないとすれば適正額ですので、1,859億円で取得したのであれば汚染対策費は売主たる東京ガスさんが負担すべき』
ということです。
番組をご覧の中でやや疑問を持たれた方もいらっしゃったのではと思い、この場で補足させて頂きます。
放送終了後、報道局のご担当の方からご連絡がありまして「今後も不動産評価などに関する話題やテーマが出てきた際は、不動産鑑定士（専門家）としてご協力をお願いします」とのお話を頂きました。
微力ながら、今後ともさまざまな形で皆様のお役に立つことができれば幸甚です。
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弊社代表の降矢等が、TOKYO MX NEWSより取材を受け、平成28年度東京都基準地価についてコメントしました。
9月21日（水）に放送された内容をお知らせいたします。『 』内が降矢のコメントです。
土地を取引する際の目安となる、今年の基準地価が発表されました。
都内全体の平均は4年連続の上昇となっています。
都内では1268地点のうち、1020地点で価格が上昇し、上昇率は、商業地が平均4.1％、住宅地が平均1.5％でした。
23区の商業地で最も上昇したのは、中央区の銀座6丁目で27.1％。次に、銀座2丁目が25.0％上昇していて、上昇率の上位5位を銀座が占めています。
『開発している箇所が個々にございます。こういった期待感の高まりから非常に高い上昇で推移しているというのが中央区全体の商業地を上げた大きな要因と考えております』
23区の住宅地で最も上昇したのは、千代田区六番町で、去年より11.3％上がり、上昇率の上位3位を千代田区の番町地区が占めています。
その一方、昨年は上昇率が特に高かった、中央区の月島や晴海など湾岸エリアは上昇率が低下しています。
『中央区の方は、オリンピック効果がだいぶ落ち着きまして、少しそこで停滞感が出てきている。相対的には番町のほうがそのまま高い水準で推移しています』
また、降矢さんは、東京オリンピックを要因とした地価上昇は今後落ち着く、と予想しています。
『環状2号線がいまちょっと止まっていますね、築地の話で。インフラ整備が、はっきりしていって、何ができて、どうだからこうなる、というのがないと、商業地としてはなかなかプラス材料にならないです』
一方、多摩地区の商業地では、上昇率の1位と2位が武蔵野市の吉祥寺で、次いで立川市の曙町2丁目となりました。
降矢さんは、吉祥寺の上昇は大型店の出店が要因とし、立川市では周辺の再開発による地価の上昇が落ち着いてきていると見ています。
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不動産鑑定士の降矢等です。ご無沙汰しております。
本日9月21日に、平成28年度基準地価が発表になりました。
報道されている通り、東京都の対前年の平均変動率は、4年連続での上昇です。
数日前にTOKYO MXテレビ（東京メトロポリタンテレビジョン）報道部より、本年度の東京都基準地価の総評と、各エリアで目立った上昇率のあった地点について、インタビューの依頼がありました。
私が東京都区部第５分科会で幹事をしておりますことからの依頼で、お引き受けしました。
撮影までの数日間、頭を悩ませ、お話する内容を吟味して取材に臨みました。
そして、本日12時30分～ のニュース番組の中で取り上げられました。
インタビューでは1時間半ほどかなり細かくお話をしましたが、オンエアの数分にうまく編集していただけたと思います。
（顔のアップには自分でも耐えられなかったのですが・・・）
不動産市場の動向等につきましては、常に専門的に調査分析しておりますので、興味のおありになる方は、ご一報いただければ幸いです。
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伊藤由美子です。
9月も半ばを過ぎましたが、皆さま、夏のお疲れは出ていらっしゃいませんか？
8月、私は縁あって2週間ほど愛知県岡崎市で過ごしてまいりました。
日頃は何足かのわらじを履いたり脱いだりで慌ただくしておりますが、旅では「いまこの時」に集中できたことが、リフレッシュとなりました。
この旅の途中で立ち寄った、藤川という町にて、思いがけず不動産について色々と思いをめぐらし…
前回までのブログが不動産の等価交換というちょっと硬めのテーマでしたから、箸休めではないですが、穏やかな時間流れる藤川の話題を少し綴らせていただこうと思います。
どうぞお付き合い下さいませ！
仕事でもプライベートでも、スタッフ一同旅好きです↓
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