FRAコンサルティング代表の降矢等です。
ブログ記事にもなっていますが、伊藤から世田谷の吉実園さんに行った話を聞きました。
タヌキやカラスの攻撃など伊藤には信じられない出来事のようです。
しかし実は昔の世田谷を知っている私は、まだそんなこともあるか、と少々懐かしい光景を思い出しました。
かつて父の実家が吉実園さんの近くにあり、幼少期には両親に連れられてよく世田谷を訪れました。
錦糸町から新宿は総武線の黄色い電車、新宿から千歳烏山までは京王線の緑の電車に乗り、駅からは子どもの足で20分ほどの道を父母に手をひかれて懸命に歩きました。
もう半世紀近くも前のことです。
駅周辺には多少商店が集まっていましたが、今のような立派な商店街ではありません。
少し離れると道の舗装はなくなり、畑や雑木林の間にポツリポツリと家が建っている状態でした。
祖父母の家はまだ新しい平家の一戸建で、目の前に雑木林が広がっていました。
父、弟と蝉取りを競ったり、祖父と犬の散歩に出て畑の前に並ぶ大きなスイカを買ってもらったり、錦糸町ではできないあれやこれやが世田谷にはありました。
スイカは井戸水で冷やして食べ、三世代で囲む夕食はすきやきが定番です。
夜、帰途につき、満腹で歩く駅までの道に街灯はごくわずかで、辺りは真っ暗でした。
ある晩、母が「危ないから走らないのよ」と静止するのを聞かずに駆けだした私は、道端のドブ川に頭から落っこちてしまいました。
慌てて父が私を抱きかかえて実家へ逆戻りし、看護婦だった祖母に手当てをしてもらいました。
お恥ずかしながら、猪突猛進タイプは昔からです…
東京は、東には東の、西には西の良さがあります。
鑑定業務を通して東京の価値を内外に正しく伝える…微力ながらこれを私の責務と思い努めてまいります。
東も西も、東京の不動産評価はお任せください↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
前回のブログで、子どもたちを通して都市農地からの恵みをいただいているというお話をいたしましたが… 私自身も都市農地にお邪魔し、そこで驚きのお話を聞いてきました！
先月の台風一過の朝、東京都世田谷区にある吉実園さんに伺いました。
吉実園さんは、大根、小松菜、なす、キャベツなど様々な野菜や果物を生産なさると同時に、鶏（ボリスブラウン、アローカナ、烏骨鶏）の飼育と豚（東京Ｘ）の肥育をされています。
今、鶏は1,200羽、豚は3頭いるとのことでした。鶏たちは広い園内を自由に走り回っています☆彡
園主の方のお言葉によれば、「日本の農業は雑草との戦い」だそうです。
23年前に鶏を飼い始めたところ、雑草を残らず鶏が食べてくれるので、年間50～60万円かかっていた草むしりの費用が不要になったとのこと。 素晴らしい効果ですね！
鶏を飼っていらしての一番のお悩みは、鳴き声による近隣住宅とのご関係かなと私は思っていたのですが、予想と全く違いました。
害獣被害だとおっしゃいます。
ハクビシン、ネコ、タヌキ、ときにアライグマが、夜明けに何十羽と鶏を襲う。
タヌキは鶏を襲うことをおもしろがっていて、基本は食べない。食べる時には頭だけ。
カラスも冬は栄養をつけるために鶏を狙い、このときは毛羽しか残らない… こんなお話を聞きました。
住宅地域の一角で、シートン動物記のような世界が！ 少し頭がクラッとなりました((+_+))
園内を見て回る間、雨上がりのぬかるんだ土になんども足をとられて、あぁ、こうして土をしっかりと足に感じることは日常には全くないなぁ…との思いが湧いてきました。
様々な価値を生み出す”土地”そのものに触れられて、貴重な経験となりました。
生産緑地の鑑定評価を承っております↓
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
収穫の秋、皆さまいかがお過ごしでしょうか。
実りをもたらす都市の農地を守る制度に、1992年に導入された「生産緑地制度」があります。
生産緑地地区に指定されると、土地を農地として管理する義務が生じ、建築行為などが制限されます。
そのかわりに固定資産税は農地並みとなり、相続税の納税猶予制度も適用されます。
指定から30年が経過した場合には、所有者は市町村長に土地の買取りを申し出ることができます。
国土交通省によれば、2015年3月時点の東京都内の生産緑地面積は、3296.4ha。
23区内の面積トップ３は、①練馬区 189.4ha ②世田谷区 95.4ha ③江戸川区 63.9ha です。
（ちなみに墨田区を含め都心周辺の12区には生産緑地はありません。）
都市農地は農作物の供給地となるのみならず、農業体験や食育の場、災害時の避難場所、ヒートアイランド現象を緩和し大雨の際に貯水する場、心和ませる緑地空間といった、様々な役割を担っています。
制度導入の最初に指定を受けた生産緑地が指定から30年を迎えるのは5年後の2022年です。
その時点で農業継続をあきらめて宅地転用するケースが多く出た場合には、緑が失われ、宅地の大量供給で住宅価格が急落するのではないか、と心配されています。
2017年4月に生産緑地法が改正され、買取り申し出時期の10年延期が可能となり、建築制限も緩和されました。
農林水産省・国土交通省は、さらなる転用抑制策として、生産緑地の賃借を後押しする法案を成立させようとしているようです。
今後の動きが気になります。
私の自宅周辺にも都市農地があり、過去10年近く、子どもたちの園・学校での農業体験の日には採れたての大根、小松菜、さといも、じゃがいも等を美味しく味わってきました。
つい先日も、下の息子がさつまいもを持ち帰り、焼きいもとレモン煮にしたところです。
都市農家の皆さま、いつもありがとうございます(*^_^*)
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代表鑑定士の降矢等です。
前回までの5回のブログで、企業活動において「不動産鑑定評価書取得で可能となること」「不動産鑑定評価書取得が必要となること」を、事例を挙げてご紹介してまいりました。
事業承継対応、家賃交渉、立退交渉、企業会計対応、訴訟対応… 不動産のお困りごとは経験豊富な弊社鑑定士にお任せください。
私どもは鑑定業に特化し、専門性を磨き上げております。
不動産会社様は不動産売買や運用のプロフェッショナル集団です。
ある不動産につき、不動産会社の方が見極めた価格と、同じ不動産について鑑定士が把握した価格とが、ほぼ同じということはままあります。
（お互いがプロであるならば、当然の帰結でしょう。）
その見い出された価格について、様々な視点からの理論的裏付けに基づいて説明する能力 …これが不動産鑑定士に固有の専門性です。
お客様が不動産に抱かれている”想い”を第三者へ伝えるための橋渡し役を務められるのが、私どもであると自負しております。
理論に基づき、根拠を示してこの価格（賃料）が正当であると訴えることができるのが不動産鑑定士。
その鑑定士が記名押印して発行した書面であるがゆえ、公的資料として鑑定評価書が受け入れられているのです。
お出しした内容に、鑑定士はしっかり責任を負います。
私どもの経験・能力を、どうぞ皆様のビジネスにお役立てください。
クールヘッド、ウォームハートな不動産鑑定士が揃っています↓
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ＦＲＡ・降矢等です。
今回ご紹介するのは企業活動上で不動産に関する係争が生じ、私どもにご依頼があった案件です。
ご依頼下さった法人は、破産した会社所有の林地を破産管財人を通して購入しました。
対象土地は著名な別荘地域に所在するものの、いびつな形状の200㎡に満たない急峻地です。
このような現況に基づき売買価格が決定されました。
この売買について、破産会社の債権者が、売買価格が低廉すぎると主張し、詐害行為取消と所有権移転登記抹消登記手続きを請求する訴訟をおこしました。
お困りになった依頼者から弊社にご相談が入り、売買契約時点での適正時価を求める鑑定評価をお受けしました。
私が現地調査を行ったところ、対象地は開発地域内にありますが雑木、竹、雑草等が生い茂っており、凹凸ある土地の整地ほか宅地造成工事には多額の費用がかかることがわかりました。
良好な景観や温泉の引込口もありません。
結果、売買価格と近似の鑑定評価額となり、不動産鑑定評価書を裁判資料としてご活用いただきました。
なお、債権者（原告）の側からも鑑定評価書が提示されましたが、そちらの鑑定評価書には不備が多々あり、これを質す意見書も弊社で発行しています。
不動産取引にかかる係争が皆様に起きないにこしたことはありませんが… 万一の際には全力サポートをいたします！
裁判所への証人もお受けしてまいりました↓
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不動産鑑定士・降矢等です。
本日も法人からのご依頼案件のご紹介です。
依頼主は全国に所有不動産がおありの不動産会社です。
経営上の理由で一旦子会社へ移された不動産を親会社が買い戻すに際し、不動産鑑定士による鑑定評価書を必要とされていました。
親会社と子会社のような関係会社間での不動産の譲渡では、適正時価であることの客観的証明を伴う取引とすることで、後々に税務当局等から譲渡価格について照会を受けたり、低廉譲渡と指摘されたりといったトラブルの発生を抑えられます。
本件では「使用借権が付着した都市計画道路予定地」「テナントの内装工事によって耐震性が損なわれた建物」といった少々複雑な状況の不動産が含まれていましたが、それぞれの問題をときほぐし、最終的な鑑定評価額をお出ししました。
私が不動産鑑定業者として独立しておおむね20年です。
ありがたいことに、今でこそ法人・個人の幅広いお客様に支えていただいていますが、事務所立ち上げ当初は不動産会社のお客様が中心で、ここに至るまでお付き合いを続けて下さっている方々に衷心より御礼申し上げます。
難しい案件なので降矢さんに発注します、というこれまでいただいたお声掛けに日々身が引き締まる思いでおります。
今後も頼られる不動産鑑定会社であり続けられるよう精進する所存です、不動産に関するお困りごとについて何なりとご質問ください。
複雑な不動産について、他の鑑定事務所からも評価ご依頼を頂いています↓
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降矢です。
企業会計からの要請による不動産評価について、今日もご紹介します。
現物出資の目的となる不動産の鑑定評価ご依頼をいただいた事案です。
ご依頼企業の棚卸資産である販売用不動産の一部と社長の個人資産である不動産を、現物出資に充てるというスキームでした。
金銭ではなく不動産の現物出資による会社設立（出資）や新株発行（増資）を行う際には、不動産の適正時価の証明のため、商法等がそれら不動産の鑑定評価を義務付けています。
現物出資される不動産の鑑定評価額は払込財産額の基礎となるもので、ご依頼企業のみならず取引企業等の多くの利害関係者にその影響がおよぶことになります。
そのため対象不動産がたとえばホテルやレジャー施設あるいは別荘地といった社会経済情勢の行方に将来収益が大きく左右される物件である場合には、とくに慎重な検証が欠かせません。
本案件の対象物件は、都市部にある土地（住宅地）と賃貸用マンションという居住用の不動産で、スムーズな評価となりましたが、諸々の判断事項には保守的に臨み鑑定評価書を発行いたしました。
現物出資のための鑑定評価については、弁護士、会計士、税理士の方々から多くお問い合わせをいただいています。
スキーム検討の段階より、どうぞお気軽にご連絡ください。
企業活動に鑑定評価をお役立てください↓
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代表鑑定士の降矢等です。
前回のブログで、法人の事業承継にかかる不動産評価ニーズについて触れました。
事業承継のみならず、法人からの評価ニーズは多岐に亘ります。
企業会計対応、あるいは企業活動上の問題解決のために不動産鑑定士の評価を求めなければならないという場面が生じ、不動産鑑定事務所を探されている総務や経理のご担当より、よくお問い合わせがあります。
家賃に関するご相談はお問い合わせの典型です。
交渉のスタート時点であれば現在の相場把握のための新規賃料評価、交渉が行き詰まり訴訟が視野に入っているときは継続賃料評価といった形で対応させていただいています。
（現在も賃料交渉の案件に携わっており、お話合いが佳境にさしかかったところです。）
弊社ブログの 家賃・地代の交渉 カテゴリーに賃料評価の情報が多くありますので、ご参照ください。
企業会計に対応する評価の一例では、株式を上場する運びとなった法人より、所有されている複数の賃貸等不動産の時価を財務諸表に注記するため、事業年度末の適正な価格を求める鑑定評価のご依頼がありました。
評価を介して会社の成長ステージに立ち合わせていただくことができ、法人のお客様と仕事をする喜びを感じた案件でした。
次回以後のブログでも、法人からのご依頼事案をご紹介します。
家賃の減額、増額、成功実績が多くございます↓
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降矢等です。
先日、岡野工業株式会社さんが廃業の予定、との報道がありました。
岡野工業は墨田区・東向島の金属加工を業とする町工場で、「痛くない注射針」の開発でその名が世界に知られています。
黒字だけれども、後継者がいないことを理由に廃業する由です。
ちょうど複数の地元銀行関係者から、黒字なのに後継者難で会社をたたむケースがこのあたりで増えているという話を聞いていた折で、岡野工業までもか…と驚きました。
高度な技術が継承されないことがもったいなく残念です。
事業承継には早めの準備が大切です。
親族や従業員に後継者が見つからない場合には、会社を他法人へ譲渡（M＆A）する、あるいは個人へ譲渡する形で、事業を引き継ぐ道があります。
準備段階で経営資産（一般的資産、知的資産、人的資産）の棚卸を行う際には、関係不動産の資産価値（時価）の把握が必要です。
売却すれば高値がつくと思われる不動産。
税金がかかってばかりいる不動産。
工場及び償却資産。
こういった資産の客観的な価値が数字として明らかになることで、より良い事業承継が可能となります。
弊社時価評価の一例です… 企業不動産の評価事例：役員所有の工房を会社所有とする事業承継対策
事業承継の検討資料には調査報告書や価格査定書の形式での評価をまずおすすめしています（鑑定評価書に比べて費用は抑えられます）、弊社に一度ご相談頂ければと思います。
ウェブフォーム・お電話でのご連絡をお待ちしております↓
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FRAコンサルティング・降矢等です。
先月のブログ 「墨田区は６．３％！ 世田谷区は９１．２％！！」で、墨田区の用途地域指定状況の話が出ましたが、今日はこの墨田の用途地域指定に関して詳しいお話を差し上げます。
現在、墨田区に指定されている用途地域は全12種類ある用途地域のうちの5種類で、それぞれの指定面積割合は以下です。
第一種住居地域 ６．３％
近隣商業地域 １５．６％
商業地域 ２５．９％
準工業地域 ４７．９％
工業地域 ４．２％
（平成28年4月1日基準『墨田区行政基礎資料集』より）
第一種住居地域の指定があるのは立花と横網で、工業地域の指定があるのは東墨田です。
他の地域については、駅前や幹線街路沿いが商業地域や近隣商業地域、それ以外の区内半分近くは準工業地域となっています。
この用途指定には、墨田区全域が旧来より”混在地域”であったという特徴が表れています。
大規模な工場や、中小工場・作業場、卸業や小売業の事業所・店舗などが立地するなかに人々の日常生活が違和感なく根づいている。
墨田はこんな土地柄でした。多様な周囲の環境を受け入れ合うことが、地域の発展へとつながってきました。
半蔵門線の延伸があって錦糸町駅周辺が副都心と呼ばれるようになり、業平・押上地区にはスカイツリーが建設されました。
こうした変化の中、墨田区は大手町等へのアクセスが良好でありながら地価や物価が比較的手ごろな地域として注目を集めるようになり、居所の都心回帰傾向にしたがって、今も区内の住宅需要は上昇を続けています。商業需要についても堅調です。
準工業地域・商業地域・近隣商業地域が主体の墨田区は、様々な用途の建物が建てられるがゆえに、社会の動きを反映する形でこれからも変化をし続けていくことでしょう。
時代の空気を肌で感じながら、もの作り・販売、文化の魅力に触れられるまち墨田。
そんな墨田を愛する皆様を、鑑定の職務を通しサポートすることができましたら、幸甚です。
人生のほぼ全てで拠点は墨田です！（降矢等）↓
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