FRAコンサルティング代表の降矢です。

10月になって早まる日の入りに、秋の深まりを感じております。

2018年に続いて、2019年の夏も災害が多発し、多くの方に深刻な被害をもたらしました。
災害でお亡くなりになられた方々に謹んで哀悼の意を表しますとともに、被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
 

 
昨年の11月、私は水害リスクが地価に与える影響についてブログに執筆しました。

「海抜ゼロメートル地帯」の土地価格

当時は、影響は大きくない、と結論づけております。
 
しかし、前提となる状況に変化が見られます。

 
同ブログに、

不動産購入者が水害の危険性をより現実的に捉えるようになった場合には、東京東部ゼロメートル地帯の土地価格と、水害が少ないと想定される地域との土地価格水準の開差が拡大に向かうかもしれません。

と書き添えましたが、いま、不動産購入者は水害リスクに敏感になりつつあります。

災害が繰り返し発生していること、行政が水害リスクの周知について一段の取り組みを進めていることにより、ハザードマップに目を向ける方が増えています。
 
たとえば、江戸川区が11年ぶりに改訂した「水害ハザードマップ」は、5月20日に区が公開・配付した直後より大きな話題となりました。
 

「ここにいてはダメです」
「江戸川区だけでなく江東５区（江戸川区・墨田区・江東区・足立区・葛飾区）はほとんどの地域が浸水します」

といった切実・強烈なインパクトを与える表現で、有事の全員避難を訴えています。

また、国土交通省も、7月26日、不動産取引業者に向けて、以下の依頼を出しています。
 

取引の相手方等に対し、契約が成立するまでの間に、相手方等が水害リスクを把握できるよう、当該取引の対象となる宅地や建物が存する市町村が作成・公表する水害ハザードマップを提示し、当該取引の対象の宅地や建物の位置等を情報提供していただきますようお願いします。

 
 
このような状況を受けて、不動産鑑定業界でも、”水害リスク”が新たな不動産価格を形成する要因になりえるとして、その評価における取り扱いについて議論を始めております。

議論に整理がついた際には、改めてご報告します。
 
 
ご所有不動産の水害リスクに関し、気になる点がおありの方はご遠慮なくお電話（０３-３６２６-５１６０）にてご質問ください。
 

FRAコンサルティングの降矢です。

更地価格を求めるための基本手法「取引事例比較法」と「収益還元法」について、前回までのブログでご紹介しました。

両手法とも、土地評価においていずれも重視すべき手法ですが、今日は土地評価の歴史を振り返り、歴史の中での両手法の位置付けの変遷を辿ってみましょう。
 
 
明治6年、明治政府は地租改正を行うとともに、地券（土地の所有権を示す証券）を発行しました。このとき、明治政府は収益還元法によって農地などの土地価格評価を行っっています。

またこの時代、銀行が不動産を担保に融資を行う際にも、土地の収益性から担保価値を割り出しており、収益還元法による土地評価が広がり、定着していきました。

しかし、第二次世界大戦が終わって迎えた高度経済成長の時代に、土地評価手法に変化が現れます。

企業の事業用地需要や都市部の宅地需要などが増大し、土地の取引価格が急上昇していきます。
そこで、収益還元法よりも高騰相場がダイレクトに反映される取引事例比較法が土地評価の主流となっていきました。
 
その後バブルの終焉とともに、土地相場は下落へ。
土地神話崩壊を教訓に、収益の裏付けに基づき価格を算定する収益還元法は決定的に重要だと誰もが認識するようになりました。

Jリートが誕生し、不動産の証券化が一般的となった現在、収益還元法はより洗練され、ますます評価上の重みを増しています。

 
そんな収益還元法は、その評価過程において、多くの判断事項が介在します。そのため、時には収益価格に大きなブレが生じることがあります。

その不動産の真の姿を捉えているのかという視点で、判断項目についての検証が欠かせません。

また、取引事例比較法による比準価格も検証手段となります。
 

不動産鑑定評価の手法について、ご不明な点がありましたら、どうぞご遠慮なくお問い合わせ下さい。
（電話：０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします。）

降矢等です。

更地価格を求める手法のうち、収益還元法についてご説明します。

収益還元法は、不動産の収益性に着目した手法で、直接還元法とDCF法があります。
 
直接還元法は、不動産を永久に保有したとして、これから先に不動産から生み出されていくであろう毎年の収益（＝収入－費用）を将来の不確実性を加味しつつ現在価値に割戻し、その合計額として不動産価格を求める方法です。
 
 
DCF法は、不動産の永久保有ではなく一定期間保有後に売却するものとして、シミュレーションに基づく一定期間の収益と保有期間終了時の売却価格（復帰価格）を現在価値に割戻し、その合計額として不動産価格を求める方法です。
 
更地価格を求めるための直接還元法は土地残余法と呼ばれ、収益還元法を適用して求められた評価対象土地の価格を、収益価格と言います。
 

不動産価格の評価において、収益還元法は欠かすことのできない重要な手法です。

以前のブログでは、直接還元法で用いる還元利回りについて、数字モデルを用いてご説明しました。
こちらも是非ご一読ください。

【関連記事】

収益還元法・還元利回りが意味するところ
よくわかる！還元利回り　～還元利回りの高い・低いと不動産の優良・不良との関係
よくわかる！還元利回り　～還元利回りの求め方

最終的な対象土地の鑑定評価額は、この収益価格と他の手法によって求められた価格とを、評価のために採用した資料の精度や評価過程の説得力の違いによって重みづけして、決定します。

収益還元法についてさらに詳しい説明をご希望の方は、どうぞお気軽にご連絡下さい。
（電話：０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします。）

FRAコンサルティング代表の降矢等です。

更地価格を求める手法のうち、取引事例比較法についてご説明します。
 
取引事例比較法は、不動産の市場性に着目した手法です。

まず、対象地と用途が同じであるなど、地域としての条件が一致してひとまとまりであると考えられる地域（近隣地域）の範囲を判定します。

そして、その近隣地域内で、標準的だと思われる画地の条件（用途や面積、間口奥行など）を見定め、標準的画地を設定します。
 
 
次に、例えば弊社のある錦糸町のような市街地では、多くの土地取引がなされ、取引市場が形成されていますので、評価対象土地と似ていてライバル関係にあるとみられる土地が実際に取引された事例をできるだけ多く集め、その中から3～5程度の事例を選定します。

選定した取引事例それぞれについての近隣地域（対象地の属する近隣地域に対する類似地域と言えます）を判定し、それぞれの地域の標準的画地を想定します。
 
 

取引事例地とその属する近隣地域（類似地域）の標準的画地の比較
↓
類似地域の標準的画地と近隣地域の標準的画地の比較
↓
近隣地域の標準的画地と評価対象土地の比較

 
と、手順を踏み、その過程で取引に関する特別事情や取引年月日についての補正や修正も加えつつ、取引事例の価格から評価対象地の価格を導いていきます。
 
採用した取引事例の数だけ評価対象地の価格候補が得られますので、最後に、得られた複数の価格候補について類似性や信頼性の面から吟味をして、最終的な取引事例比較法による評価対象地の価格を試算します。

以上により、試算された対象土地の価格は、比準価格と呼ばれます。
 

最終的な対象土地の鑑定評価額は、この比準価格と他の手法によって求められた価格とを、評価のために採用した資料の精度や評価過程の説得力の違いによって重みづけして、決定します。
 
取引事例比較法についてより詳しい説明をご希望の方は、どうぞお気軽にご連絡下さい。
（電話：０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします。）