FRAコンサルティングの伊藤です。
令和5年7月1日~令和5年10月1日の地価動向を明らかにした 令和5年第3四半期『地価LOOKレポート』 が公開となりました。
【関連記事】 『地価LOOKレポート(主要都市の高度利用地地価動向報告)』とは
国土交通省の発表によれば、
主要都市の高度利用地等(全国80地区)における令和5年7月1日~令和5年10月1日の地価動向は、景気が緩やかに回復している中、マンション需要の堅調さに加え、店舗需要の回復傾向が継続したことなどにより、4期連続で全ての地区において上昇又は横ばいとなった。住宅地では、6期連続で23地区全てで上昇した。
・全80地区のうち、上昇が78地区(前回74)、横ばいが2地区(前回6)、下落が0地区(前回0)となった。
・上昇地区78地区について、変動率区分(上昇・横ばい・下落の区分)別に見ると、「上昇(3~6%)」が3地区、「上昇(0~3%)」が75地区となった。
・住宅地では、6期連続で全ての地区で上昇となった。このうち、変動率区分が「上昇(6%~)」から「上昇(3~6%)」に移行した地区が1地区となった。商業地では、上昇が55地区(前回51)、横ばいが2地区(前回6)となった。このうち、変動率区分が「上昇(0~3%)」から「上昇(3~6%)」に移行した地区が1地区、「横ばい(0%)」から「上昇(0~3%)」に転じた地区が4地区となった。
・住宅地では、マンション需要に引き続き堅調さが認められたことから、上昇が継続した。
・商業地では、人流の回復を受け、店舗需要の回復が見られたほか、東京都心部でオフィス需要の持ち直し傾向が見られたことなどから上昇傾向が継続した。
※調査対象内訳・・・東京圏35地区、大阪圏19地区、名古屋圏8地区、地方圏18地区
出典:国土交通省ウェブサイト
レポート全文はPDFにて公開されています。
「地価LOOKレポート(主要都市の高度利用地地価動向報告)~令和5年第3四半期 (令和5年7月1日~令和5年10月1日)の動向」
公表された地価LOOKレポートの期間以後の不動産市況についてなど、弊社不動産鑑定士が状況把握のお手伝いをさせていただきます。
初回ご相談は無料です。
どうぞお気軽にお問い合わせフォームまたはお電話(03-3626-5160)でご連絡ください。
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
2023年11月、弊社はおかげさまで創業25周年を迎えました。
この間、リーマンショックや新型コロナウイルス禍など多くの環境変化に直面しましたが、鑑定評価をご依頼くださるお客さまのご信頼とお支えがあって、節目に至ることができました。
心からの御礼を申し上げます。
これからも変わり続ける情勢に柔軟かつ的確に対応し、不動産のスペシャリストとしてお客さまにとって頼れる存在であり続けることが、私どもの使命であると考えております。
伊藤由美子の入社から、丸20年ということも重なりました。
案件について異なる視点をもたらしてくれる伊藤の知見は貴重です。
彼女を囲むささやかな記念の食事会を催しました。
創業期から現在まで、併走してくれた妻にも感謝です。
今後も専門性と誠実さを大切に、みなさまに価値あるサービスをご提供してまいります。
何かお力になれることがありましたら、お気軽にお知らせください。
引き続き、変わらぬご高配とご指導、ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。
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不動産鑑定士になる前のこと(降矢 等)
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相続や贈与、離婚時の財産分与、あるいは事業譲渡や事業承継の場面で、税理士/会計士/弁護士さんから、「不動産鑑定士の鑑定評価書を取ってください」と言われた。
「不動産鑑定士、って???」
当惑される方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、知る人ぞ知る!? ”不動産鑑定士”について、徹底解説していきます!
1.不動産鑑定士とは
不動産鑑定士は、国土交通大臣又は都道府県知事の登録を受けた不動産鑑定業者に所属し、不動産の鑑定評価や不動産の客観的価値に作用する諸要因に関する調査や分析、不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じる業務を行うほか、不動産会社、金融機関、Jリートの資産運用会社等企業内の不動産関連部門においても専門知識を活用した業務を行っています。
(出典:国土交通省ウェブサイト)
これは固苦しい人たちのようだ…、と思われたかもしれませんが、そんなことはありません!
不動産鑑定士の仕事をわかりやすく
不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行うことでお客様のニーズにお応えするのはもちろんのこと、不動産に関する様々な相談にも対応できます。
人の生活に密接な関わりをもつ不動産、その大切な不動産について気軽に相談できるプロフェッショナル、それが私たち不動産鑑定士です。
(出典: 公益社団法人東京都不動産鑑定士協会ウェブサイト)
より噛み砕いていえば、「そこにある土地や建物のベストの状態をイメージし、現状とベストの状態の違いがどの程度あるかを判断した上で、依頼者に土地・建物の価格を示すこと、また、アドバイスする」ことが、不動産鑑定士の仕事です。
ベストの状態のイメージを得るため、不動産鑑定士はあらゆる角度から土地・建物の分析を行います。
まず、実際の不動産を見に行き、現況を隈なく点検します。
そして法律関係の調査、市況の調査(不動産マーケットの状況はもちろん、景気動向など広く調べます)と進め、土地・建物が最もその力を発揮している状態を見定めます。
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その1)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その2)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その3)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その4)
不動産鑑定士にはどうやってなるのか
不動産鑑定士となるためには、国土交通省土地鑑定委員会が実施する不動産鑑定士試験(短答式及び論文式による試験)に合格し、かつ、一定期間の実務修習のすべての課程を修了し、さらに国土交通大臣による実務修習を終了したことの確認を受ける必要があります。
(出典:国土交通省ウェブサイト)
不動産鑑定士になるには その① ~2つのステップ
不動産鑑定士になるには その② ~短答式試験
不動産鑑定士になるには その③ ~「不動産に関する行政法規」(短答式試験)
不動産鑑定士になるには その④ ~「不動産の鑑定評価に関する理論」(短答式試験)
不動産鑑定士になるには その⑤ ~論文式試験
不動産鑑定士になるには その⑥ ~「民法」(論文式試験)
不動産鑑定士になるには その⑦ ~「経済学」(論文式試験)
不動産鑑定士になるには その⑧ ~「会計学」(論文式試験)
不動産鑑定士になるには その⑨ ~「不動産の鑑定評価に関する理論」(論文式試験・論述問題)
不動産鑑定士になるには その⑩ ~「不動産の鑑定評価に関する理論」(論文式試験・演習問題)
以下の動画を8分15秒まで見ていただければ、不動産鑑定士の業務内容、試験制度、日常の仕事の様子がまるっとわかります。
「不動産鑑定士になろう!」 (公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会)
不動産鑑定士のリアル
実は、不動産鑑定士は、他の多くの士業とは異なり、学生時代から資格を目指したという人は少ないです。
不動産会社や金融機関を中心に、社会人経験のある方が勉強を始めて資格を取るケースが一般的で、多様な個性が集う業界となっています。
不動産鑑定士になる前のこと(降矢 等)
不動産鑑定士になる前のこと(伊藤由美子)
動画・シリーズ「鑑定士×多様性」 (公益社団法人東京都不動産鑑定士協会)
2.不動産鑑定士による不動産鑑定評価が役立つ場面
不動産の価値評価を専門とする不動産鑑定士は、ご依頼を受けて不動産を評価します。
不動産鑑定士による不動産鑑定評価がどういったときに役立つのかをご紹介していきます。
よく混同される「不動産鑑定」と「不動産査定」の違いについても説明します。
個人の方からの依頼
下記個人の方のニーズを、不動産鑑定士はサポートできます。
・相続税対策や節税のために、贈与や負担付贈与をする
・相続時に公平な遺産分割がしたい
・相続で代償分割をする際に不動産価格を決めたい
・相続で遺留分減殺請求をする
・相続時、特別なマイナス要因がある土地について評価額を下げたい
・親子・兄弟・姉妹など、親族間での不動産売買や、交換をする
・離婚に際して、財産分与をする
・特殊な状況にある不動産の価値が知りたい
・裁判所に証拠として不動産鑑定評価書を提出する
・賃料を下げたい、上げたい
・適正な立退料の額が知りたい
FRAコンサルティングHP:不動産会社様向け鑑定
FRAコンサルティングHP:家賃交渉向け鑑定
FRAコンサルティングHP:相続対策・個人資産鑑定・不動産目録作成
FRAコンサルティングHP:家賃交渉向け鑑定
法人の方からの依頼
下記法人の方のニーズを、不動産鑑定士はサポートできます。
・不動産の時価評価が必要となった(株式・出資の評価、賃貸等不動産、減損会計、債権の評価など)
・役員との間で不動産の売買や交換をする
・所有する土地・建物について、会計上、土地と建物とに分ける必要がある
・不動産を担保とした融資を行う
・現物出資をする
・事業譲渡、事業承継、会社分割、合併の際に、保有不動産がある
・賃料を下げたい、上げたい
・適正な立退料の額が知りたい
FRAコンサルティングHP:不動産会社様向け鑑定
FRAコンサルティングHP:家賃交渉向け鑑定
「不動産鑑定」と「不動産査定」の違い
「不動産鑑定士」と「宅地建物取引士」いずれも国家資格ですが、両者は、
不動産鑑定士・・・不動産の価値(価格や賃料)を客観的に評価する専門家
宅地建物取引士・・・不動産の取引(売買や賃貸)を仲介する専門家
と、専門とする業務が異なります。
「不動産鑑定」を行うことができるのは、不動産鑑定士だけです。
法令や基準に基づいて厳密な計算や分析を行う「不動産鑑定」は、公的な機関や第三者に対して、不動産の価値を証明することができます。
不動産の種類や規模に応じて有料となり、不動産鑑定士・不動産鑑定業者は評価額に責任を負います。
宅地建物取引士ほか不動産業者のスタッフが行う「不動産査定」にはこれら特性はなく、金額は近いものが示されたとしても別ものなのです。
「不動産鑑定評価基準」とはなにか?
不動産鑑定士の責任について
3.不動産鑑定士への依頼手順、発行書面の種類、費用、注意点
ここまでの解説で、不動産鑑定士、不動産鑑定ってなにかわかってきた! 鑑定評価を頼みたい! けど、「不動産鑑定士への依頼って、ちょっとハードル高そう…」という方へ。
不動産鑑定士への連絡から発注まで、ポイントとなる点について押さえていきましょう。
不動産鑑定士への依頼の手順
不動産鑑定士への依頼を考えたら、まず問い合わせフォームや電話で悩みや希望をざっくりと伝えてみましょう。
どういった対応が取れるのか、費用の目安について、鑑定士から回答が得られます。
そして、不動産の状況や評価についてのより詳細な意見や、具体的な評価費用見積りが欲しいときは、物件の資料(不動産登記情報など)を送ります。
多くの不動産鑑定会社はこの段階のやり取りまで無料としています。
対応内容や、費用、納期などに納得できたら、依頼(発注)しましょう。
その後、スケジュールや書面の発行部数など評価進行の具体的な打ち合わせに入っていきます。
FRAコンサルティングHP:ご依頼の流れ
FRAコンサルティング お問い合わせ以後の流れ
「不動産鑑定士」が作成する書面の種類
不動産鑑定士が依頼を受けて行う価格や賃料についての評価は、大きく
①不動産鑑定評価基準に則った不動産鑑定評価
②それ以外の価値評価
とに分かれます。
①「不動産鑑定評価書」
不動産の鑑定評価に関する法律第39条にもとづいて不動産鑑定業者が依頼者に交付する文書で、この文書の作成を法律で認められた資格者が不動産鑑定士です。
②「不動産調査報告書」「意見書」など
依頼目的の達成に欠かせない内容に絞った文書で、コストを抑えつつ鑑定士クオリティの評価額を知ることができます。
①と②のいずれも、不動産鑑定士が、理論的に不動産について評価を行って価値を算定する、という点は同じです。
しかし①と②では、評価における調査・資料収集の範囲や、適用する鑑定評価の手法の数、ご報告書面への記載事項などが異なります。
価値把握の目的、評価にかけられる時間や予算等に応じて、最適な評価形式を選択しましょう。
不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」と「鑑定評価ではない不動産評価」
不動産の鑑定書とは?
不動産鑑定士の文章は硬い!?
鑑定評価書の文章はこのようなものです
不動産鑑定士による鑑定の費用相場
不動産の規模や評価内容により幅がありますが、一般に数万円から数十万円程度が相場です。
不動産鑑定士に依頼するときの注意点
不動産鑑定によって公的な機関や第三者に対して不動産の価値を証明することができる一方、鑑定を依頼することには多少の手間や、費用、時間を要します。
信頼が置けるコミュニケーションが取りやすい鑑定士を選ぶこと、依頼前にはしっかり料金や納期を確認することが大切です。
いかがでしたでしょうか。
不動産鑑定士についてもっと知りたい!という方は、どうぞお気軽に、弊社のベテラン不動産鑑定士あるいは女性鑑定士にご質問をお寄せください。
弊社の所属する「東京都不動産鑑定士協会」が秋の講演会(東京都共催・国土交通省後援)を開催します。
~無料講演会「不動産の新しい価値を創出するナイトタイムエコノミー」~
「令和5年 東京都地価調査のあらましについて」 (約30分)
演者:
公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会
理事・広報委員長 雨宮 竜介
「不動産の新しい価値を創出するナイトタイムエコノミー」 (約40分)
演者:
一般社団法人ナイトタイムエコノミー推進協議会
代表理事・弁護士 齋藤 貴弘 氏
すでに配信が開始しており、こちらのページ よりご覧いただけます。(令和6年3月29日まで配信予定)
ナイトタイムエコノミーがテーマの後半は、ナイトクラブのようなセットのもとで講師と不動産鑑定士が語らいます。
お時間のある夜、アルコールなど片手に、ぜひくつろいでご視聴くださいませ。
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降矢いづみです。
当社は、経営コンサルティング会社様ともお取り引きさせていただいておりますが、先般ご担当の方からこんなお話をいただきました。
「関与先企業のほとんどが、決算書の土地の価格を毎年同じ額で計上しています。建物は毎年減価償却していきますが、土地の価格が簿価のまま計上されるのは変ですよね。2年にいちど位は“時価評価”を行い、適正な評価額を計上しなければならないと考えています。
今後、リスクマネジメントの観点から関与先企業の決算前には、土地の時価評価の鑑定をお願いすることで進めて行く方向です」
弊社は不動産の専門家として、経営コンサルティング会社様の外部の専門家ネットワークの一員となれれば、とても光栄なことだと思っております。
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こんにちは、経理担当の降矢いづみです。
ここのところ、法人のお客様のみならず個人の方からのご相談が増えてきております。これは、以前にも弊社鑑定士よりお知らせ致しました通り、賃料改定・交渉、立退き請求等に加え、巷で騒がれている相続税対策や終活(たとえば不動産目録作成)、空家問題、固定資産税などでお悩みの方や関心をお持ちの方が増加しているためです。
そこでよくご質問を受けるのが、鑑定評価料・不動産調査費・ご相談料などの料金(報酬)のことです。
経理担当として自己紹介させて頂いておりますとおり、弊社ではできる限りお客様(ご依頼者様)の料金面でのご負担を軽減するよう努めてきております。
心配されるご相談事の大小を問わず、一度、お気軽にご連絡を頂ければ幸いです。案件の内容により料金にある程度の幅はありますが、その中でも必ずやお客様にご満足頂けるリーズナブルかつ低価格な料金でお引受けできます。
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FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。
弊社が所属する日本不動産鑑定士協会連合会が、国土交通省不動産・建設経済局地価調査課地価公示室の小野寺卓室長による 「令和5年都道府県地価調査の概要」 についての講義を、ただいまオンライン配信しております。
当連合会のホームページよりご覧ください。視聴無料です。
都道府県地価調査で公表される基準地価格等の情報は、7月1日時点の内容です。
現下の不動産市場や地価調査制度についてのご質問がおありの際は、お問い合わせフォームまたはお電話(03-3626-5160)にて、どうぞお気軽にご連絡ください。(初回ご相談無料、オンライン面談可能)
【関連記事】
【令和5年地価調査】東京都の地価について
ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
地価公示と地価調査の違い
不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索
東京都、(公的)不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
不動産鑑定士・伊藤由美子です。
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会が不動産鑑定関連の情報や全国の鑑定士の活動内容等についてお知らせする広報誌 『鑑定のひろば』 (年4回発刊、1月・4月・7月・10月)の最新号が発行されました。
連合会の広報誌「鑑定のひろば」掲載ページより、表紙画像のクリックでPDFファイルをダウンロードしていただけます。
少々ファイルサイズが大きいので、ご注意ください。
最新の224号の地域レポートでは「飛騨高山」が取り上げられています。
今後また新たな掲載がありました際には、随時お知らせをいたします。
どうぞご一読くださいませ!
なお、各号の掲載期間は2年間となっております。
不動産の鑑定評価、価格・賃料調査は弊社不動産鑑定士にお任せください↓
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
本日のブログでは、先月発表された 令和5年東京都基準地価格 (調査基準日:令和5年7月1日)を取り上げます。
【関連記事】
ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
東京都、(公的)不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
まず住宅地の動向です。
区部は、令和4年調査で全348地点が価格上昇をみせた趨勢のままに、令和5年においても全351地点で価格が上昇しました。
区部の平均変動率は4.2%で、前年調査の2.2%から上昇幅が拡大、全23区で平均変動率がプラスとなりました。
多摩地区の平均変動率は2.1%。
前年調査は1.0%で、こちらも上げ幅を広げました。
26市2町で平均変動率がプラス、檜原村と奥多摩町が横這い(±0.0%)でした。
昨年の東京都の地価調査結果についての ブログ記事 内で、
・総じて住宅需要は堅調であるなか、都心周辺の利便性に富む地域のマンション用地や戸建て住宅用地の価格が顕著に上昇を見せている
・都内で高い平均変動率を示したのは、中央区、新宿区といった都心5区、文京区、品川区など都心隣接区、利便性に比し割安感がある城東の墨田区、台東区
・世田谷区、葛飾区、江戸川区といったやや都心から距離がある住宅地については、上昇幅は低め
とお伝えしましたが、この傾向は今年も変化ありません。
住宅を初めて購入する方(一次取得者)は30代が中心です。
この年代の方が身を置く社会環境や価値観は、大きく変わってきています。
都会では車離れが進み、子育ては共働きしながら行うのが標準モデルの時代になりました。
環境よりも利便性を重視する一次取得者層の厚みが増し、都心や城東の駅近の物件が、人気、価格ともに上昇している状況です。
もちろん緑の多い自然豊かな環境で子育てがしたいとのニーズがなくなったわけではありませんが、こういった価値観をお持ちの方は、多様な働き方が広がってきたことから、住まいは区部にはない大自然のある東京都外に置き、必要なときのみ都心のオフィスに出社するといったライフスタイルも可能になっています。
このような社会の変化より、構造的に、”区部にある駅から離れた閑静な住宅地”の価格は上がりづらい、と言えます。
続いて商業地です。
都内商業地は千代田区の2地点と奥多摩町の2地点が対前年横這いでしたが、それ以外の地点では価格が上昇し、平均変動率は、区部で5.1%、多摩地区で2.9%です。
区部商業地の上昇率上位(1~4位)は、私の所属する分科会が担当する浅草エリアに所在する基準地でした。
既に回復していた国内旅行客に加えて、訪日外国人観光客に顕著な回復が見られるなか、需要の強い状況が続いています。
最後は工業地ですが、区部の平均変動率は3.6%、多摩地区の平均変動率は6.6%で、多摩地区の伸びに勢いがあります。
1月1日評価時点の地価公示に向けた市場調査も丁寧に進めております。
地価調査や地価公示について、何かご不明点がおありでしたら、どうぞ何なりとご質問ください。
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爽やかな陽気の、外歩きが楽しい季節を迎えました。
今年は、日本で 都市公園制度 が始まって150周年の年にあたります。
日本に公園制度が発足し、東京に最初の5公園が生まれたのは、今から約150年前、明治6年(1873)に発せられた「太政官布達」によるものとされている。この時期、近世日本の歴史の中でも、極めて重要な出来事である大政奉還が行なわれ、新しい明治の時代を迎えたわずか6年目のことであった。(佐藤昌:欧米公園緑地発達史(1968)序文より)
令和5(2023)年は、太政官布達から150周年を迎える記念の年になります。150周年記念事業実行委員会では、これまでの都立公園の歴史や役割を振り返りながら、公園の意義や必要性を皆様に広く普及啓発し、さらに理解を深めてもらうことや将来に向けた公園のあり方を提案・発信していくことで都立公園の更なる発展を図るまたとない機会となるよう、「東京都都市公園制度制定150周年記念事業」を進めていきます。
明後日10月19日(木)は最初の都立公園のひとつである上野恩賜公園の開園日です。
記念事業として、22日(日)まで 「開園150周年総合文化祭」 が開催されます。
また、同じく19日(木)より、都立公園ほか都庁第一本庁舎やレインボーブリッジなど都内13の施設で、グリーンの照明による一斉 ライトアップ が行われるとのことです。
そのほかにも、都内各所で数多くの記念イベントが実施されますので、特設サイトをチェックしてお出掛けください。
さて、10月1日(日)「都民の日」の無料公開の機会に、都立公園(井の頭自然文化園&神代植物公園)をハシゴしてきました(*^-^*)
井の頭自然文化園にはかつて、日本で一番長生きしたゾウとして有名なはな子がいました。
はな子は1949年にタイから来日し、2016年、69歳で亡くなりました。
第二次大戦中に殺された上野動物園のゾウ・花子の悲しいお話は、物語『かわいそうなぞう』として広く知られていますが、はな子という名はこの餓死した花子にちなみ名付けられたそうです。
はな子がいた建物は、空き家となってそのまま残されていました!
看板ゾウはいなくても、はな子カフェは営業中♪
平和の使者とされたはな子の存在感はいまなお大きく…
尊い平和が、世界中に広がることを心から願ってやみません。
周辺都市施設の状況を考慮し、鑑定評価を行っております。↓
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