FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢です。
前回ブログでは「生産緑地制度」の制度概要をご説明し、生産緑地地区の多くが指定切れを迎える2022年の社会的なインパクトに触れました。
本日は、1992年に生産緑地地区の指定を受けておられる土地所有者の方のお立場、特に過去に生産緑地を相続をなさった方の視点より、状況を見てまいります。
市街化区域内の農地が生産緑地となると、30年間の営農義務が生じる一方、大きな2つのメリットを得ます。
１．宅地並み課税が農地課税となり、毎年賦課される固定資産税・都市計画税が大幅に軽減される
２．相続時に納税猶予を受けることができ、農地の相続人が終身営農したならば、猶予された相続税の免除を受けられる
２．の 相続税納税猶予 は要注意、です。
納税猶予制度の適用を受けた場合、生産緑地でなくなると相続時にさかのぼって相続税が課税されることとなり、猶予されていた相続税に猶予期間に応じた利子税を加えた金額を納付しなければなりません。
相続税の課税を免除されるのは、農業を続ける相続人が死亡した時です。
生産緑地の指定時より30年が経ち、相続を経験されているケースは珍しくありません。
2022年に生産緑地として告示された日から30年経過して生産緑地を解除、宅地転用による土地活用を考えたとき、有効活用による土地からの収益増があれば、農地評価から宅地評価へと変わる以後の固定資産税・都市計画税の負担増については受け入れ可能であるでしょう。
しかし市街化区域にある纏まった広さの土地について相続税納税猶予を受けていた場合、猶予されていた相続税の納付はかなりの負担となります。
そのため、次の世代への相続までは農地として維持する判断をされて、2018年に創設された「特定生産緑地」※の指定を受ける場合が多いとお見受けしております。
※生産緑地指定から30年経過が近づいた農地について、農地として保全することが良好な都市環境のために有効であるものを市区町村が「特定生産緑地」として指定。これまでと同様の義務とメリットが10年間継続される。10年経過後には必要に応じて10年単位で延長される。
次回ブログでは、私どもの不動産鑑定評価を活用されて、相続税納税猶予の維持と土地有効活用の両立をなさったお客様の事例をご紹介いたします。
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