FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
弊社が承った「店舗の継続賃料」鑑定評価事例について、ご紹介をいたします。
賃貸借契約の更新にあたって貸主より現行賃料から25％の賃料増を求められた借主の方が、依頼主です。
ご依頼者はこの増額には納得がいかず、賃貸借の継続を前提として改定賃料として適正妥当な金額を把握されたい、とのご意向でした。
よって、賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料＝継続賃料、を鑑定することになりました。
評価対象の不動産は表参道の裏手に立地する一戸建で、もともとは住宅でしたが美容院に転用されています。
建物は木造で、築50年以上の経過です。
本件鑑定評価には、
・差額配分法
・利回り法
・スライド法
という、3つの継続賃料を求めるための鑑定評価手法を適用し、求められたそれぞれの価格について相互に検証の上、最終的な鑑定評価額を決定。
現行賃料について貸主と借主が合意・改定した時点からまだあまり年数が経っていないこともあり、鑑定評価額は現行賃料とほぼ同等の金額となりました。
過去数回のブログでご説明してきたように、表参道の不動産市況は好調を維持しているものの、裏通り沿いで上述の通り築古・小規模であるという対象不動産の個性を評価過程で反映していきました。
さらに契約の内容や経緯をも考慮したところ、適正な継続賃料として導き出された金額は現行賃料からの増減±0％です。
今回のご依頼主は貸主との交渉に弁護士を立てておいでなので、ご依頼者および弁護士の方双方に、完成した鑑定評価書の内容についてご説明申し上げました。
弊社の鑑定実績につきましては、お電話（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）でもご紹介しております。
どうぞお気軽にお問い合わせください。
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