不動産鑑定士・降矢等です。
本日は、弊社に不動産の評価についてご相談下さるお客さまに、まず最初にお伝えしていることをブログでもご案内いたします。
弊社の不動産鑑定士がご依頼を受けて行う価格や賃料についての評価は、大きく
①不動産鑑定評価基準に則った不動産鑑定評価
②それ以外の価値評価
とに分かれます。
①の評価で発行させていただく書面が「不動産鑑定評価書」です。
これは不動産の鑑定評価に関する法律第39条にもとづいて、不動産鑑定業者が依頼者の方に交付する文書であり、この文書の作成を法律で認められた資格者が不動産鑑定士です。
②の評価で結果をご報告する書面は「不動産調査報告書」や「意見書」など。
弊社標準の書式のほか、お客様のご指定の書式での作成も承ります。
①と②のいずれの評価においても、専門職である不動産鑑定士が、理論的に不動産について評価を行い、ご依頼者が把握なさりたい価値を算定する、という点は同じです。
①と②では、評価における調査・資料収集の範囲や、適用する鑑定評価の手法の数、ご報告書面への記載事項などが異なります。
価値把握の目的、評価にかけられるお時間・ご予算等に応じて、最適な評価形式をお選びいただけます。
お客さまから不動産の状況やご要望についてじっくりとお話を聞かせていただいた上で、担当鑑定士より形式のご提案を差し上げることもできますので、まずはお気軽にご相談（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）ください。
さて、不動産の価格あるいは賃料をもとめる鑑定評価の手法には、下に列挙したような、複数の手法があります。
◆価格を求めるための評価手法
原価法、取引事例比較法、収益還元法（直接還元法、DCF法）、開発法
◆賃料を求めるための評価手法
積算法、賃貸事例比較法、収益分析法、差額配分法、利回り法、スライド法
不動産鑑定士は、案件ごとに、数ある鑑定評価手法から適切な手法を選定します。
ごく稀に、お客様とのご相談に基づき、評価する不動産の性質に最も適合した1手法のみで評価を行うこともありますが、ほとんどの鑑定評価・価値評価では、複数の手法を適用し、求められた複数の価格・賃料を比較し相互に検証して、適正な価格あるいは賃料を決定しています。
たとえば、弊社のある錦糸町駅周辺の大通り背後に位置する100㎡程度の土地（更地）、が評価対象だとしますと、その価格評価には、取引事例比較法 と 収益還元法 を適用します。
原価法は、不動産の調達コストに着目し、同じ不動産を作るのにはいくらかかるかを求めることから始める手法ですが、錦糸町のような既に市街地になっている場所にある土地については、完成宅地となっていない宅地造成工事前の土地（素地）価格を知ることができないので、適用しません。
また、開発法は、近隣の標準的な土地の面積と比べ大きな規模の土地について、マンション分譲、建売分譲、更地分譲などの開発を行うことを想定して土地価格を求める手法なので、上の例ではあてはまらず、こちらも適用しません。
更地価格を求めるための基本手法、取引事例比較法と収益還元法については、次回以後のブログでご説明いたします。
