不動産鑑定士・伊藤由美子です。
賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。
【 FRAコンサルティングとの打合せ １ 】
FRAとの打合せは、友人の弁護士事務所の応接室で行いました。
打合せに先立って、テナントのスポーツ用品店と交わした賃貸借契約書・覚書、法務局で取得した登記簿謄本・建物図面のコピーをFRAに郵送しておきました。
建築時の設計図面のコピーは、今日渡すことになっていました。
不動産鑑定士は、事前にこちらが渡した資料を読み込み、また、契約当時から今に至るまでの不動産市況や経済の変動といった事情の変更について確認を済ませたそうです。
そして、私たちの契約関係について、
①第一回の賃料改定で、2/3の水準に賃料が一挙減額されたのが、問題の発端であること
②契約から今に至るまで不動産市況回復期もあったにもかかわらず、常に賃料は減額で改定がなされてきたため、市場賃料を大きく下回る状態が続き、結果、借り手にとって”借り得”となって、利益を得てきたこと
③更新自体は全て貸し手・借り手の合意ある有効なものであること
といった諸般の事情を認めました。こういった事情はしっかり考慮しなければなりません、そして、今新たに契約を結んだ場合の相場に基づく「市場賃料」により近付く「継続賃料」が評価されることになります、との説明がありました。
「市場賃料」は、何もしがらみのない者同士にとって妥当な賃料、「継続賃料」は、しがらみある者同士にとって納得感ある賃料、というものか、と私は理解しました。
＜次回に続く＞
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